物業(yè)管理知識一百問

1、條件的建設項目。物業(yè)管理知識一百問1、什么是物業(yè)管理？答：是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。2、物業(yè)管理條例中對業(yè)主如何定義？答：業(yè)主是指房屋的所有權人。3、物業(yè)服務收費形式是什么？答：包干制收費形式和酬金制收費形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧 損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者 承擔

2、的物業(yè)服務計費方式。4、物業(yè)服務收費定價方式是什么？答：物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費和各類非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。業(yè)主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費，實行市場調節(jié)價，國家、省另有規(guī)定的除外。5、物業(yè)服務收費應當遵循的原則是什么？答：合理原則、公開原則、費用與服務水平相適應原則。6、物業(yè)服務費該由誰來承擔？答：已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位

3、承擔。 已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔,建設單位與業(yè)主另有約定的除外。7、根據(jù)青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，每個服務等級對應的收費標準 為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過多少的浮動幅度內確定？答： 20%8、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括哪些？答：通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設項目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住 房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；（四）配 建保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目；（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設9、根據(jù)有關規(guī)定，物業(yè)服務

4、用房的配置，最少不得少于多少平方？答：最少不得少于100平方米。10、業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)時，經(jīng)多少人同意？答：業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。11、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，小型車車位租賃費最高標準是多少？答：300元/月。12、 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）屬于誰所有？答：物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同）的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應

5、當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。13、車位場地使用費屬于誰所有？答：占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主 大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。14、停車服務費包含哪些費用？答：停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。停車服務費歸提供停車服務的物業(yè)服務企業(yè)所有。15、停車服務費、車位租賃費如何定價？答：業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府 指導價；非普通住宅、業(yè)主大

6、會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業(yè) 的停車服務費、車位租賃費實行市場調節(jié)價。實行政府指導價的停車服務費、車位租賃費的具體收費標準，由建 設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府規(guī)定的停車服務費和車位租賃費指導標準范圍內協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的停車服務費、車位租賃費具體收費標準的制定。業(yè)主大會成立前，由建設單位與物業(yè) 服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，停車服務費具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè) 與業(yè)主大會協(xié)商確定，車位租賃費具體標準由車位所有權人與業(yè)主大會協(xié)商確定。16、建設單位如何選擇前期物業(yè)服務企業(yè)？答：建設單位應當

7、依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。17、新建物業(yè)交付時，應當向業(yè)主提供哪些資料？答：建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。18、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有什么權利？答：1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3、提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5、選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工

8、作；7、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9、監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。19、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行什么義務？答：1、遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務費； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。20、業(yè)主是否可以自行將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房？答：業(yè)主不得違反法

9、律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因特殊情況確需改變的，應當有業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會出具的經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意的證明文件，并依法辦理相關手 續(xù)。21、小區(qū)物業(yè)用房的配置應當符合什么規(guī)定？答：1、建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具備水、電、采光、通風等正常使用功能。3、物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。22、物業(yè)服務合同的雙方當事人是誰？答：前期物業(yè)管理中，前期物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)和建設單位簽訂。物業(yè)服務合同是由業(yè)主委員會代表業(yè) 主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。23、什么是前期物業(yè)管理？

10、答：前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè) 管理。24、住宅裝飾裝修服務協(xié)議包括的內容是什么？答：業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內容：1、裝飾裝修工程的實施內容和實施期限； 2、允許施工的時間；3、廢棄物的清運與處置；4、住宅外立面 設施及防盜設施的安裝要求； 5、禁止行為和注意事項；6、裝修保證金的收取和退還； 7、違約責任；8、其他需 要約定的事項。25、業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有哪些違反法規(guī)或規(guī)約的行為？答：1、損

11、壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；2、違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；3、侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；4、擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；5、隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；6、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；7、占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；8、賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；9、法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā) 現(xiàn)有前款規(guī)定

12、行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。26、前期物業(yè)服務合同應當對哪些事項進行約定？答：前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。27、物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的如何處理？答：處以五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書。28、物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當履行哪些交接義務？答：物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)

13、服務檔案；（二）提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有29、物業(yè)服務內容包括哪些事項?關資料；（三）移交物業(yè)服務用房；（四）清算預收、代收的有關費用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。答：1、物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；2、公共綠化的維護；3、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;4、公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；5、物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；6、物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；7、物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；8、其他物業(yè)管理事項。30、物業(yè)服務企業(yè)能否把一個物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理服務一并委托給其他單位或者個人？答：

14、物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。31、業(yè)主對物業(yè)共同部位所得收益應如何使用？答：業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金， 也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務費。32、物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫和車位使用有何要求？答：物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。33、小區(qū)內車庫是

15、否可以只售不租？答：車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。34、業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內停放汽車的該如何停放？答：業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其 他場地。業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。35、業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，是否應當向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)？答：業(yè)主或

16、者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定 需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理 規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。36、業(yè)主或者物業(yè)使用人違章搭建建筑物和構筑物，經(jīng)有關部門警告未改正的如何處理？答：業(yè)主或者物業(yè)使用人違章搭建建筑物和構筑物，經(jīng)有關部門責令限期改正未改正的，處以兩千元以上一萬元 以下的罰款。37、物業(yè)管理企業(yè)對裝飾裝修活動中的違規(guī)現(xiàn)象應當如何處理？答：對違反規(guī)定的要進行制止，責令停工。對不服從管理的違規(guī)行為按裝飾裝修協(xié)議進行處理，并及時向有關行

17、政管理部門報告。38、物業(yè)管理條例對住房專項維修資金的權屬和用途是如何規(guī)定的？答：房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改 造、不得挪作他用。39、業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會名義從事違反法律、法規(guī)的活動應承擔什么責任？答：構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。40、一個物業(yè)管理區(qū)域最多可由幾個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理？答：一個。41、物業(yè)管理企業(yè)是否可以自行改變物業(yè)管理用房的用途，為什么？答：不可以。物業(yè)管理用房的所有權依法歸屬全體業(yè)主。要改變物業(yè)管理用房的用途，必須得征得業(yè)主大會的同意。42、以欺騙手段取得物

18、業(yè)資質證書從事物業(yè)管理的應給予什么樣的處罰？答：由頒發(fā)物業(yè)資質證書的部門吊銷資質證書。43、分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，物業(yè)管理區(qū)域應當怎樣劃 分？配套設施設備能夠分割并獨立使用的，物業(yè)管理區(qū)域應當怎樣劃分？答：物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施 設備、社區(qū)建設等因素。分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。44、物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的，該如何辦理？答：物業(yè)管

19、理區(qū)域劃定后，確需調整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經(jīng)相關物 業(yè)管理區(qū)域內已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。45、業(yè)主大會和業(yè)主委員會能否就與物業(yè)無關的事情做出決定？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活 動。46、什么是業(yè)主管理公約？答：是指一個物業(yè)管理區(qū)域內，由全體業(yè)主共同訂立或者承諾對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其 管理等方面權利義務的行為守則。47、物業(yè)管理企業(yè)對違反業(yè)主管理公約行為的處理方法有哪些？答：（一）規(guī)勸。（二）制止。（三）批評。（四）警告。（五）按照物

20、業(yè)管理制度處理。（六）提起民事訴訟。48、物業(yè)服務企業(yè)資質分為幾個等級?答：三個等級。分別為三級、二級、一級。49、按照建設部物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法規(guī)定，一、二、三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接的物業(yè)項目有哪 些？答：一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。50、根據(jù)山東省物業(yè)服務規(guī)范依據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同，將物業(yè)服務質量分為幾個等級？ 答：分為五個星級。51、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服

21、務五個星級服務收費指導標準分別是多少？答：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務一星級收費指導標準：未配備電梯：0.39元/建筑平方米.月，配備電梯0.83元/建筑平方米月；二星級：未配備電梯：0.55元/建筑平方米月，配備電梯：0.98元/建筑平方米.月；三星級：未配備電梯：0.74元/建筑平方米.月，配備電梯：1.18元/建筑平方米 月；四星級：未配備電梯： 1.16元/ 建筑平方米.月，配備電梯：1.59元健筑平方米 月；五星級：未配備電梯：2.08元/建筑平方米.月，配備電梯：2.52元/建筑平方米.月。每個服務等級對應的收費標準為基礎價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內確定，

22、下浮不限。52、實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括哪些？答：物業(yè)服務成本、法定稅費、物業(yè)服務企業(yè)的利潤。53、什么是業(yè)主委員會？答：業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表和 維護全體業(yè)主的合法權益的組織，并對業(yè)主大會負責。54、業(yè)主委員會應履行哪些職責？答：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用權人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其它職責。55、業(yè)主大會的執(zhí)行機構是什么？答：

23、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。56、業(yè)主委員會任期屆滿多少日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉？答：六十日前。57、符合哪些條件可召開首次業(yè)主大會會議？答：1、業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；2、業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；3、自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。58、業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，是否應進行招標？答：不需要。物業(yè)服務合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)提供服務的，可不再進行招標，直接授權業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務合同。答：1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；2、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；3、監(jiān)督業(yè)主委

24、員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；4、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);5、籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）；6、決定改建、重建建筑物及其附屬設施；7、決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。60、業(yè)主大會會議召開可以采取什么樣的形式？答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。61、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會？答：業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會。62、業(yè)主委員會有幾人組成，每屆任期幾年？答：業(yè)主委員會由三人以

25、上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年。63、業(yè)主大會的決定對什么人具有約束力？答：業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。64、哪些情形下業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議？答：有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：（一）有20%以上的業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會不履行召集義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。65、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動，尚不構成犯罪的應給予什么處罰？答：依法給予治安管理處罰。66、什么是房屋專

26、項維修資金？答：房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。67、為什么要建立房屋專項維修資金制度？答：設立房屋專項維修資金的目的，是為了保障業(yè)主的房屋及其相關共用部位、共用設施設備的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命。房屋專項維修資金是“取之于民、用之于民”的一項住房保障資金，又稱為“房屋養(yǎng)老保 險金”。68、房屋專項維修資金歸誰所有？答：房屋專項維修資金屬于業(yè)主所有，并存入業(yè)主的房屋戶門號分戶賬中。59、業(yè)主大會應履行哪些職責?69、房屋專項維修資金與物業(yè)服務費有什么區(qū)別？ 答：房屋專項維修資金與物業(yè)服務費的區(qū)別在于物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企

27、業(yè)為物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的 公共服務費用，服務內容涉及綠地養(yǎng)護、共用設施設備正常運轉、公共秩序維護、衛(wèi)生保潔等。房屋專項維修資 金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，其不包含在物業(yè)服務費中。70、哪些房屋需要建立房屋專項維修資金？答：商品住宅（包括限價商品房、經(jīng)濟適用住房、單位集資建房、拆遷安置用房等）、商業(yè)用房（包括網(wǎng)點經(jīng)營用房、寫字樓等）以及出售公有住房都應建立房屋專項維修資金。71、房屋專項維修資金由誰交存？答：住宅和非住宅房屋的業(yè)主應當交存房屋專項維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外；屬于出售公有住房的，售房單位、購房人也應

28、當交存房屋專項維修資金。72、房屋專項維修資金主要用途是什么？答：該資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。73、房屋的共用部位主要包括什么？答：房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋內業(yè)主或者結構相連的不同樓幢業(yè)主共有的部位，主要包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。74、房屋的共用設施設備主要包括什么？答：房屋共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋業(yè)主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、單元門、避雷針、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。7

29、5、房屋的保修期限是怎樣規(guī)定的？答：依據(jù)建設工程質量管理條例（國務院令第 279號）規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限 為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程， 為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方76、房屋專項維修資金由誰管理？答：根據(jù)“專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督”的原則，房屋專項維修資金的管理實行業(yè)主自主管理 或房屋專項維修資金管理機構代為管理的

30、方式。業(yè)主要求自主管理的，可以由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會對房屋專 項維修資金實行自主管理；未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未決定自主管理的，其房屋專項維修資金由市房屋專項 維修資金管理機構代為統(tǒng)一管理。77、房屋專項維修資金交到哪？答：由維修資金管理機構委托具有一定規(guī)模、資信良好的商業(yè)銀行作為維修資金專戶管理銀行，開立維修資金專戶。并委托專戶管理銀行辦理維修資金賬戶的設立、交存、結算等手續(xù)。78、商品房屋的首期專項維修資金交存標準是什么？答：商品房（含保障性住房、拆遷安置房）業(yè)主應當按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項維修資金。首期房屋專項維修資金每平方米建筑面積的交存標準：配備電梯的房屋按照建筑安裝

31、工程每平方米造價的8%交存，我市交存標準為133元/平方米；未配備電梯的房屋及配備電梯且未設地下車庫的底層房屋按照建筑安裝工程每平 方米造價的5%交存，我市交存標準為 51元/平方米。79、商品房屋的業(yè)主怎樣交存首期房屋專項維修資金？答：依據(jù)青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）（政府令第215號）規(guī)定：商品房屋的購房人應當在與建設單位簽訂商品房屋預售合同時，同時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶；建設單位在辦理房屋初始登記前，應當將未出售房屋及拆遷安置房屋的首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。80、出售公有住房的首期專項維修資金交存標準是什么？答：出售公有住房的售房單位

32、按照多層房屋售房款的20 %、高層房屋售房款的 30 %，從售房款中一次性提??；購房人按照售房款的2%交存。81、出售公有住房的首期房屋專項維修資金怎樣交存？答：公有住房的購房人應當在辦理購房手續(xù)時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶；公有住房售與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 房單位應當在收到售房款后，及時將房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。82、怎樣利用公積金交存房屋專項維修資金?部位、共用設施設備，由單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；屬單元內一側房屋業(yè)主共有答：已交存住房公積金的業(yè)主，經(jīng)本人或者其配偶申請，并經(jīng)住房公積金管理機

33、構核準，可將業(yè)主及其配偶的住 房公積金按照一定比例提取房屋專項維修資金，具體提取比例由市房屋行政主管部門會同市住房公積金管理機構研究確定。83、房屋專項維修資金是否只交存一次？答：當房屋分戶賬中專項維修資金余額不足首期交存額的30%的，該戶房屋業(yè)主應及時足額續(xù)交。84、原有房屋怎樣補建房屋專項維修資金？答：原有房屋未建立專項維修資金的，業(yè)主應當按照首期房屋專項維修資金的標準補建。85、不按照規(guī)定交存房屋專項維修資金的怎么辦？答：建設單位在辦理房屋初始登記時應提交首期房屋專項維修資金的交存證明；業(yè)主未交存、續(xù)交、補建房屋專 項維修資金的，房屋行政管理部門不予受理產(chǎn)權登記申請。86、房屋發(fā)生權屬變

34、更時房屋專項維修資金怎么辦？答：房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結余情況，該房屋分戶賬中結余的房屋 專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。87、房屋滅失時，房屋專項維修資金怎樣處理？答：因拆遷或其他原因致使房屋滅失的，房屋戶門號分戶賬中結余的維修資金應當返還業(yè)主。88、房屋專項維修資金的使用原則是什么？答：房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。它的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。89、房屋專項維修資金使用時怎樣分攤？答：使用維修資金應當遵循誰受益誰負擔的原則按照下列規(guī)定分攤：（一）屬

35、全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（二）屬單幢房屋內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（三）屬一個單元內業(yè)主共有的共用的共用部位、共用設施設備，由該側房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。90、資金管理機構代管房屋專項維修資金的具體使用程序是什么？答：房屋專項維修資金實行代為管理的，其使用按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務企業(yè)制定使用方案；（二） 使用方案應當在小區(qū)明顯位置公示不少于7日，并經(jīng)

36、有利害關系的所占面積及戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主同意；（三）物業(yè)服務企業(yè)將使用方案報房屋專項維修資金管理機構審核；（四）房屋專項維修資金管理機構經(jīng) 現(xiàn)場勘查后辦理備案手續(xù)，并通知專戶管理銀行將使用方案工程預算資金的70 %從物業(yè)管理區(qū)域單位賬中劃轉至物業(yè)服務企業(yè)；（五）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；（六）工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應當邀請所在地房 屋專項維修資金管理機構、街道辦事處、相關業(yè)主代表對工程質量進行驗收，對工程決算有異議的，可以委托專 業(yè)中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本；（七）經(jīng)驗收合格后，由房屋專項維修資金 管理機構通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩余款項。未實施物業(yè)管理的，由相關業(yè)主或者業(yè)主委員會按照上述 程序辦理使用手續(xù)。91、房屋專項維修資金的“使用方案”主要包括哪些內容？答：維修資金使用方案應當包括維修和更新、改造內容；工程預算；涉及房屋戶門號及戶數(shù)；維修和更新、改造組織方式和驗收方式等內容。92、共用部位、共用設施設備出現(xiàn)影響公共安全等緊急情況時，怎樣使用房屋專項維修資金？答：由于共用部位、共用設施設備在使用中出現(xiàn)的一些故障，如按正常申請程序操作，可能會嚴重影響業(yè)主的正常生活，甚至會引發(fā)公共安全問題。因此青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）（政府令第215號）第二十