萬科東京建物學(xué)習27事業(yè)部運作效率及PC式的

1、1 1、本次的學(xué)習目的、本次的學(xué)習目的前言前言2 2、本次學(xué)習的方法、本次學(xué)習的方法 區(qū)別于第一次在東京建物的學(xué)習，本次學(xué)習的主要目的鎖定在解決區(qū)別于第一次在東京建物的學(xué)習，本次學(xué)習的主要目的鎖定在解決第一次回國與各部門溝通時，各部門所提出的待解決問題。第一次回國與各部門溝通時，各部門所提出的待解決問題。 因為第一次學(xué)習已經(jīng)對東京建物的運作流程有了一定的了解，本次因為第一次學(xué)習已經(jīng)對東京建物的運作流程有了一定的了解，本次將不再采用將不再采用“請東京建物進行專題講解請東京建物進行專題講解”的形式，而是采取的形式，而是采取“與東京與東京建物員工共同工作建物員工共同工作”的形式，在更深入體會東京建物

2、工作方法的同時，的形式，在更深入體會東京建物工作方法的同時，有針對性地解決我司提出的問題。有針對性地解決我司提出的問題。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系1 1、上海公司事業(yè)部提出的：、上海公司事業(yè)部提出的：（1 1）東京建物的事業(yè)部如何實現(xiàn)和保證）東京建物的事業(yè)部如何實現(xiàn)和保證“高效率的決策高效率的決策”？（2 2）東京建物的事業(yè)部，在對項目經(jīng)營結(jié)果負責的情況下，如何與相關(guān)部門協(xié)調(diào)）東京建物的事業(yè)部，在對項目經(jīng)營結(jié)果負責的情況下，如何與相關(guān)部門協(xié)調(diào)和整合？和整合？本周重點研究問題本周重點研究問題事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系2 2、區(qū)域綜合管理部、上海

3、公司總辦提出的：、區(qū)域綜合管理部、上海公司總辦提出的：（1 1）東京建物的會議體系如何有效實施和運作？）東京建物的會議體系如何有效實施和運作？（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：p 標準化的工作標準化的工作p 規(guī)定化的決策事前溝通規(guī)定化的決策事前溝通p 制度體系下的同級決策制度制度體系下的同級決策制度事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系通過實際參加?xùn)|京建物住宅事業(yè)本部事業(yè)第二部的工作，初步結(jié)論通過實際參加?xùn)|京建

4、物住宅事業(yè)本部事業(yè)第二部的工作，初步結(jié)論為，東京建物事業(yè)部的高決策效率來自于以下三方面的原因：為，東京建物事業(yè)部的高決策效率來自于以下三方面的原因：再提東京建物再提東京建物“標準化的工作流程和工作標準標準化的工作流程和工作標準”有點有點“老生常談老生常談”，但確實這些標，但確實這些標準化是東京建物一切高效率的來源和基礎(chǔ)：準化是東京建物一切高效率的來源和基礎(chǔ)：如下圖所示如下圖所示“決策金字塔決策金字塔”（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的

5、決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“標準化的工作標準化的工作”的作用的作用標準化的工作方法和標準標準化的工作方法和標準標準化的工作流程標準化的工作流程高效決策高效決策工作效率的基礎(chǔ)工作效率的基礎(chǔ)工作效率的實現(xiàn)工具工作效率的實現(xiàn)工具提煉出標準的決策點和決策模式提煉出標準的決策點和決策模式這并不是說，東京建物的標準化是專門針對這并不是說，東京建物的標準化是專門針對pc方式生產(chǎn)的住宅，而是其標準化的工方式生產(chǎn)的住宅，而是其標準化的工作體系與作體系與pc的目標和作用異曲同工。的目標和作用異曲同工。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所

6、提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“標準化的工作標準化的工作”= =“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”我們對我們對pc的定義：的定義：東京建物東京建物pc式的開發(fā)體系：式的開發(fā)體系：將開發(fā)工作的要求將開發(fā)工作的要求“標準化標準化”，形成標準式樣，形成標準式樣“工具和格式工具和格式”，固化生產(chǎn)，固化生產(chǎn)流程流程“標準工作流程標準工作流程”，完成項目運作，完成項目運作“標準化高效決策標準化高效決策”（1）首先來看）首先來

7、看“標準化的方法和標準標準化的方法和標準”：（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”的作用的作用在實際閱覽東京建物事業(yè)第二部的各項目開發(fā)文件和資料時，經(jīng)常會產(chǎn)生這樣的疑在實際閱覽東京建物事業(yè)第二部的各項目開發(fā)文件和資料時，經(jīng)常會產(chǎn)生這樣的疑惑：惑：“這份資料是哪個項目的？這份資料是哪個項目的？”產(chǎn)生這樣疑惑的原因是：東京建物所有

8、項目資料的編制都實現(xiàn)了標準化產(chǎn)生這樣疑惑的原因是：東京建物所有項目資料的編制都實現(xiàn)了標準化 格式的標準化格式的標準化 填寫內(nèi)容及深度的標準化填寫內(nèi)容及深度的標準化（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：以將客戶需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品概念要求的以將客戶需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品概念要求的商品企畫表商品企畫表為例：為例：同樣的格式、同樣的填寫標準。同樣的格式、同樣的填寫標準。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系護國寺項目護國寺項目商品企畫表商品企畫表西荻窐項目西荻窐項目商品企畫表商品企畫表（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：以將客戶需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品概念要求的以將客戶需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品概念要求的商品企畫表商品企畫

9、表為例：為例：同樣的格式、同樣的填寫標準。同樣的格式、同樣的填寫標準。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系從競品項目中重點選取三個項目進行從競品項目中重點選取三個項目進行深入分析，包括：深入分析，包括：戶數(shù)、戶型、配置戶數(shù)、戶型、配置（相當于東京建物哪個等級）、價格（相當于東京建物哪個等級）、價格段、單價、總價、各房型去化時間及段、單價、總價、各房型去化時間及比例、外觀及共用部位設(shè)計特點、停比例、外觀及共用部位設(shè)計特點、停車場配置比率車場配置比率等等對重點選取三個對重點選取三個競品項目的競品項目的成功要素和失敗要素進行分成功要素和失敗要素進行分析析，得出自身項目的競爭策，得出自

10、身項目的競爭策略略對重點選取三個對重點選取三個成交客戶情成交客戶情況進行分析況進行分析（家庭、收入、（家庭、收入、所購戶型、工作地等），所購戶型、工作地等），得得出本區(qū)域的目標客戶群。選出本區(qū)域的目標客戶群。選擇其中的中高端客戶需求作擇其中的中高端客戶需求作為東京建物項目的開發(fā)參照為東京建物項目的開發(fā)參照確定本項目的確定本項目的競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢確定本項目的商品企畫的主題和方針：確定本項目的商品企畫的主題和方針：（1）客戶定位客戶定位（家庭結(jié)構(gòu)、年收、現(xiàn)（家庭結(jié)構(gòu)、年收、現(xiàn)住區(qū)域等）住區(qū)域等）（2）產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位（價格帶分布、面積段（價格帶分布、面積段分布、對應(yīng)的客戶）分布、對應(yīng)的客戶）（3）

11、本項目式樣的重點本項目式樣的重點（外觀、共用（外觀、共用部位、安全等）部位、安全等）（1）首先來看）首先來看“標準化的方法和標準標準化的方法和標準”：（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”的作用的作用“標準化的方法和標準標準化的方法和標準”的對的對“決策效率決策效率”的貢獻主要在以下兩個方面：的貢獻主要在以下兩個方面： 使使事

12、業(yè)部員工事業(yè)部員工能夠有效率的完成項目操作工作，并能從項目經(jīng)營出發(fā)快速做出初能夠有效率的完成項目操作工作，并能從項目經(jīng)營出發(fā)快速做出初步?jīng)Q策。步?jīng)Q策。 標準化的成果，使得東京建物標準化的成果，使得東京建物公司層面的決策者公司層面的決策者能夠快速、全面的了解各項目情能夠快速、全面的了解各項目情況，從而提高決策效率。況，從而提高決策效率。（2）其次來看）其次來看“標準化的流程標準化的流程”的作用：的作用：（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的

13、決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”的作用的作用“東京建物是如何找到如此多的能力這么強的員工來勝任這樣高效率和綜合性的工東京建物是如何找到如此多的能力這么強的員工來勝任這樣高效率和綜合性的工作的？作的？”這是在和各部門溝通時，大家經(jīng)常提出的問題。這是在和各部門溝通時，大家經(jīng)常提出的問題。其實，個人認為，東京建物的員工并非在進入公司時就具備了這樣強的能力。其實，個人認為，東京建物的員工并非在進入公司時就具備了這樣強的能力。正是東京建物工作的正是東京建物工作的“標準化標準化”造就了造就了“能力高強的員工能力高強的員工”，

14、如果說，前面介紹的，如果說，前面介紹的“標準化的方法和標準標準化的方法和標準”，可以讓新員工很快掌握細項工作的方法和要求。，可以讓新員工很快掌握細項工作的方法和要求。下面介紹的下面介紹的“標準化的流程標準化的流程”，則能很快讓員工掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)方法和技巧。，則能很快讓員工掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)方法和技巧。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：東京建物標準化的開發(fā)流程：東京建物標準化的開發(fā)流程：項目開發(fā)需要進行的工作項、分工、交接關(guān)系、時間要求等等，一目了然項目開發(fā)需要進行的工作項、分工、交接關(guān)系、時間要求等等，一目了然事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（一）事業(yè)部運作：（一）事

15、業(yè)部運作：東京建物將開發(fā)流程文件固化為一張東京建物將開發(fā)流程文件固化為一張excelexcel表格，事業(yè)部人員在明確項目邊界條件表格，事業(yè)部人員在明確項目邊界條件的情況下，可以很快編輯出項目的開發(fā)計劃，明確各專業(yè)工作流程和交接關(guān)系：的情況下，可以很快編輯出項目的開發(fā)計劃，明確各專業(yè)工作流程和交接關(guān)系：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（2）其次來看）其次來看“標準化的流程標準化的流程”的作用：的作用：（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決

16、策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”的作用的作用標準化的工作流程，使得東京建物的員工能夠非常明確的知道標準化的工作流程，使得東京建物的員工能夠非常明確的知道“項目的決策點項目的決策點”在哪里，從而在決策之前做好相應(yīng)的準備和在哪里，從而在決策之前做好相應(yīng)的準備和溝通工作，提升決策效率。溝通工作，提升決策效率。（3）再來看）再來看“標準化的決策體系標準化的決策體系”的作用：的作用：（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決

17、策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”的作用的作用標準化的工具、方法、流程，都是為了最終項目的決策在做準備。標準化的工具、方法、流程，都是為了最終項目的決策在做準備。其實，東京建物的項目決策體系我們都很熟悉：其實，東京建物的項目決策體系我們都很熟悉：9級會議體系級會議體系將將“標準開發(fā)流程標準開發(fā)流程”中的決策點提煉出來，就成為了會議體系。中的決策點提煉出來，就成為了會議體系。結(jié)合標準化的工具和方法，就造就了東京建物決策的高效率。結(jié)合標準化的工具和

18、方法，就造就了東京建物決策的高效率。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：東京建物標準化的決策體系東京建物標準化的決策體系99級會議體系：級會議體系：在前端在前端“標準化的工作方法、工作流程標準化的工作方法、工作流程”基礎(chǔ)上，需要決策的內(nèi)容也標準化了，基礎(chǔ)上，需要決策的內(nèi)容也標準化了，決策效率自然也就提高了。決策效率自然也就提高了。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：東京建物標準化的決策體系東京建物標準化的決策體系99級會議體系：級會議體系：將項目開發(fā)中需要決策的點提取出來，成為會議體系，自然使會議有了生命力將項目開發(fā)中需要決策的點提取出來，成

19、為會議體系，自然使會議有了生命力事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月引繼會議引繼會議目標目標概念設(shè)定會議概念設(shè)定會議商品企畫會議商品企畫會議銷售方針銷售方針mrmr確認會議確認會議商品確定會議商品確定會議推介會議推介會議價格會議價格會議總結(jié)會議總結(jié)會議 為須作決策的會議 為專業(yè)協(xié)調(diào)的會議土地關(guān)系土地關(guān)系調(diào)查調(diào)查商品企畫商品企畫設(shè)計設(shè)計工事工事近鄰近鄰電波障害電波障害販賣販賣廣告宣傳廣告宣傳販賣中心販賣中心mrmr用地取得用地取得會議會議（3）再來看）再來看“標準化的決策體系標準化的決策體系”的作用

20、：的作用：（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之一，之一，“pcpc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”的作用的作用通過通過“pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系”，東京建，東京建物打通了物打通了“從項目細項工作，到整體從項目細項工作，到整體開發(fā)計劃，到項目決策開發(fā)計劃，到項目決策”的各個環(huán)節(jié)，的各個環(huán)節(jié)，自然就獲取了項目操作及決策的高效自然就獲取了項目操作及決策的高效率。率。作為項目操作

21、責任部門的事業(yè)部，其作為項目操作責任部門的事業(yè)部，其決策效率自然也隨之提高了。決策效率自然也隨之提高了。標準化的工作方法和標準標準化的工作方法和標準標準化的工作流程標準化的工作流程高效決策高效決策（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之二，之二，“決策前溝通決策前溝通”的作用的作用雖然對東京建物標準化的開發(fā)體系和方法有了了解，但在真正參加?xùn)|京雖然對東京建物標準化的開發(fā)體系和

22、方法有了了解，但在真正參加?xùn)|京建物的會議時，還是被會議的高效而震驚。建物的會議時，還是被會議的高效而震驚。在會議上，各部門基本不會對事業(yè)部提出的決策事項和意見提出質(zhì)疑，在會議上，各部門基本不會對事業(yè)部提出的決策事項和意見提出質(zhì)疑，仿佛會議的目的就是等待代表公司的決策者仿佛會議的目的就是等待代表公司的決策者“住宅事業(yè)本部長住宅事業(yè)本部長”提出提出“確定或否定確定或否定”。通過事后了解，這種高效率的源頭是：規(guī)定化的決策前溝通。通過事后了解，這種高效率的源頭是：規(guī)定化的決策前溝通。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：

23、“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之二，之二，“決策前溝通決策前溝通”的作用的作用將東京建物的將東京建物的“決策前溝通決策前溝通”形容為形容為“規(guī)定化規(guī)定化”，其實并不準確。，其實并不準確。東京建物并沒有哪項制度規(guī)定必須做事前的溝通，這更像是習慣累積而東京建物并沒有哪項制度規(guī)定必須做事前的溝通，這更像是習慣累積而成的工作方法，或者是成的工作方法，或者是“企業(yè)文化沉淀企業(yè)文化沉淀”。在正式提交公司的會議體系進行決策前，東京建物的事業(yè)部操作人員灰在正式提交公司的會議體系進行決策前，東京建物的

24、事業(yè)部操作人員灰通過兩個方面進行決策前溝通：通過兩個方面進行決策前溝通：與相關(guān)專業(yè)協(xié)助部門溝通；與相關(guān)專業(yè)協(xié)助部門溝通；與事業(yè)部內(nèi)的決策者與事業(yè)部內(nèi)的決策者部長溝通；部長溝通；（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：p與相關(guān)專業(yè)協(xié)助部門溝通：以與相關(guān)專業(yè)協(xié)助部門溝通：以“商品企畫會議商品企畫會議”為例：為例：p商品企畫會議的主要目的是通過客戶需求的鎖定，確定產(chǎn)品方向。商品企畫會議的主要目的是通過客戶需求的鎖定，確定產(chǎn)品方向。p因此，該會議與內(nèi)部的開發(fā)企劃部、品質(zhì)管理部，外部的銷售公司、設(shè)計公因此，該會議與內(nèi)部的開發(fā)企劃部、品質(zhì)管理部，外部的銷售公司、設(shè)計公司等資源都有很大的相關(guān)性，溝通任務(wù)比較繁重

25、。司等資源都有很大的相關(guān)性，溝通任務(wù)比較繁重。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p做法：做法：p事業(yè)部首先會綜合內(nèi)外部資源意見，在會議前周左右完成事業(yè)部首先會綜合內(nèi)外部資源意見，在會議前周左右完成商品企畫表商品企畫表。并在此過程中完成首次溝通。并在此過程中完成首次溝通。p商品企劃表商品企劃表完成后，會發(fā)送至相關(guān)內(nèi)外部資源，在會議召開前天，完成后，會發(fā)送至相關(guān)內(nèi)外部資源，在會議召開前天，完成第二次溝通，并對完成第二次溝通，并對商品企畫表商品企畫表進行調(diào)整和修訂。進行調(diào)整和修訂。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：p在完成與相關(guān)內(nèi)外部協(xié)作資源溝通后，在正式上會前，安排與所在事業(yè)部

26、的在完成與相關(guān)內(nèi)外部協(xié)作資源溝通后，在正式上會前，安排與所在事業(yè)部的部長的溝通，并最終確定上會資料：部長的溝通，并最終確定上會資料：p通過這樣的流程所完成的上會資料，綜合了內(nèi)外部相關(guān)資源的意見，并從項通過這樣的流程所完成的上會資料，綜合了內(nèi)外部相關(guān)資源的意見，并從項目的經(jīng)營出發(fā)完成了初步的決策，直接提升了正式上會的決策效率。目的經(jīng)營出發(fā)完成了初步的決策，直接提升了正式上會的決策效率。p實際上，在實際上，在“商品企畫會議商品企畫會議”等需要公司決策的會議上，由于事業(yè)部已經(jīng)完等需要公司決策的會議上，由于事業(yè)部已經(jīng)完成了初步?jīng)Q策，代表公司做出決策的本部長往往只需要說成了初步?jīng)Q策，代表公司做出決策的本

27、部長往往只需要說“yesyes oror nono”，決策的，決策的高效可見一斑。高效可見一斑。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之三，之三，“同級決策同級決策”的作用的作用在前面的介紹中提到了，事業(yè)部與相關(guān)資源在前面的介紹中提到了，事業(yè)部與相關(guān)資源“事前溝通事前溝通”是提升整體決是提升整體決策效率的重要原因。策效率的

28、重要原因。其實同時，這種事前溝通中蘊含的其實同時，這種事前溝通中蘊含的同級決策同級決策，也是提升整體決策效率的，也是提升整體決策效率的重要原因。重要原因。同事前溝通一樣，同級決策也并沒有寫入東京建物的制度和流程中，它同事前溝通一樣，同級決策也并沒有寫入東京建物的制度和流程中，它也是也是“習慣而成習慣而成”或或“文化沉淀文化沉淀”。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之三，

29、之三，“同級決策同級決策”的作用的作用同級決策的重要基礎(chǔ)，是東京建物明確的開發(fā)分工組織架構(gòu)：同級決策的重要基礎(chǔ)，是東京建物明確的開發(fā)分工組織架構(gòu)：事業(yè)部是項目經(jīng)營結(jié)果的最終責任者，相關(guān)部門提供專業(yè)支持。這樣的架構(gòu)決定了事業(yè)部是項目經(jīng)營結(jié)果的最終責任者，相關(guān)部門提供專業(yè)支持。這樣的架構(gòu)決定了在不同專業(yè)意見分歧時，事業(yè)部的決策權(quán)力和義務(wù)。避免了在不同專業(yè)意見分歧時，事業(yè)部的決策權(quán)力和義務(wù)。避免了“同級決策不能決策同級決策不能決策”事業(yè)部事業(yè)部對項目經(jīng)營結(jié)果負責對項目經(jīng)營結(jié)果負責開發(fā)企劃部開發(fā)企劃部對客戶研究、市場研對客戶研究、市場研究、產(chǎn)品確定、計劃究、產(chǎn)品確定、計劃管理、項目運營評估管理、項目運

30、營評估等方面提供支持等方面提供支持品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部對項目設(shè)計、品質(zhì)注對項目設(shè)計、品質(zhì)注意事項實施、項目現(xiàn)意事項實施、項目現(xiàn)場品質(zhì)管理、售后服場品質(zhì)管理、售后服務(wù)等方面提供支持務(wù)等方面提供支持協(xié)助協(xié)助項目項目協(xié)助協(xié)助（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p 之三，之三，“同級決策同級決策”的作用的作用同級決策的另一個重要意義，是明確了同級決策的另一個重要意義，是明確了事業(yè)部內(nèi)

31、對項目負責的具體員工具有事業(yè)部內(nèi)對項目負責的具體員工具有從經(jīng)營結(jié)果出發(fā)對項目的初步?jīng)Q策權(quán)從經(jīng)營結(jié)果出發(fā)對項目的初步?jīng)Q策權(quán)。也就是說，上交給事業(yè)部部長、本部長的審議資料都是經(jīng)過綜合各專業(yè)意見也就是說，上交給事業(yè)部部長、本部長的審議資料都是經(jīng)過綜合各專業(yè)意見初步?jīng)Q策的結(jié)果，不需要部長、本部長再一次權(quán)衡各專業(yè)意見再做決策，這初步?jīng)Q策的結(jié)果，不需要部長、本部長再一次權(quán)衡各專業(yè)意見再做決策，這對決策效率提升意義很大。對決策效率提升意義很大。由于發(fā)展階段的原因，我們目前的事業(yè)部體制還是依靠事業(yè)部經(jīng)理作為綜合由于發(fā)展階段的原因，我們目前的事業(yè)部體制還是依靠事業(yè)部經(jīng)理作為綜合決策的責任人。從提升效率的角度出發(fā)

32、，如何建立和培養(yǎng)能從項目經(jīng)營出發(fā)決策的責任人。從提升效率的角度出發(fā)，如何建立和培養(yǎng)能從項目經(jīng)營出發(fā)進行決策的事業(yè)部架構(gòu)和事業(yè)部員工可能是我們下步需要努力的方向。進行決策的事業(yè)部架構(gòu)和事業(yè)部員工可能是我們下步需要努力的方向。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：p標準化也是同級決策的另一個重要基礎(chǔ)：標準化也是同級決策的另一個重要基礎(chǔ)：p標準化為同級決策提供了一種標準化的語言：避免了由標準化為同級決策提供了一種標準化的語言：避免了由于語言不統(tǒng)一而造成的決策效率低的現(xiàn)象。于語言不統(tǒng)一而造成的決策效率低的現(xiàn)象。p標準化為同級決策提供了一個標準化的平臺：使得同級標準化為同級決策提供了一個標準化的平臺：使得

33、同級決策是在一定的共識的基礎(chǔ)上的決策，而不是從頭開始。決策是在一定的共識的基礎(chǔ)上的決策，而不是從頭開始。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：p以本周參加的以本周參加的“畿子畿子”項目的項目的“總承包商發(fā)標同級決策會總承包商發(fā)標同級決策會”為例：為例：p該會議討論的該會議討論的1111項文件中，項文件中，9 9項為標準化成果項為標準化成果事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系標準化資料：標準化資料：l 招標書；招標書；l 式樣書（含性能登記要求）；式樣書（含性能登記要求）；l 設(shè)計圖（與式樣書配套）；設(shè)計圖（與式樣書配套）；l 設(shè)

34、計檢查單和標準圖；設(shè)計檢查單和標準圖；l 工事監(jiān)理要領(lǐng)書；工事監(jiān)理要領(lǐng)書；l 標準圖集；標準圖集；l 開發(fā)計劃；開發(fā)計劃；l 售后服務(wù)標準；售后服務(wù)標準；l 合同及答疑標準格式；合同及答疑標準格式；（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”1、事業(yè)部的決策效率：、事業(yè)部的決策效率：p pc pc式的開發(fā)運作體系式的開發(fā)運作體系p 規(guī)定化的決策事前溝通規(guī)定化的決策事前溝通p 制度體系下的同級決策制度制度體系下的同級決策制度事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系總

35、結(jié)：通過總結(jié)：通過“標準化（標準化（pc式）開發(fā)運作體系，輔以式）開發(fā)運作體系，輔以“事前溝通事前溝通”、“同級決策同級決策”等工作方法，東京建物的事業(yè)部決策、項目決策、乃等工作方法，東京建物的事業(yè)部決策、項目決策、乃至公司層面的決策，都實現(xiàn)了很高的效率。至公司層面的決策，都實現(xiàn)了很高的效率。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”2、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：p 明確的職責分工明確的職責分工p 從客戶和效率出發(fā)的標準化工作體系從客戶和效率

36、出發(fā)的標準化工作體系事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系談到東京建物事業(yè)部的內(nèi)部資源整合問題，其實談到東京建物事業(yè)部的內(nèi)部資源整合問題，其實“萬變不離其宗萬變不離其宗”。其內(nèi)。其內(nèi)部資源整合的成功仍然可以總結(jié)為兩個方面的原因：部資源整合的成功仍然可以總結(jié)為兩個方面的原因：這兩個方面的原因看似簡單，但其實在我們的內(nèi)部整合或者說協(xié)調(diào)溝通中這兩個方面的原因看似簡單，但其實在我們的內(nèi)部整合或者說協(xié)調(diào)溝通中碰到的很多問題都來源于這兩個方面：碰到的很多問題都來源于這兩個方面：“這事你負責還是我負責？！這事你負責還是我負責？！”、“這事該這樣做還是那樣做？這事該這樣做還是那樣做？”（一）事業(yè)

37、部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”2、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（1）首先，讓我們從職責分工方面來看：）首先，讓我們從職責分工方面來看：東京建物明確將事業(yè)部和其每一位項目負責員工作為項目經(jīng)營結(jié)果的責任東京建物明確將事業(yè)部和其每一位項目負責員工作為項目經(jīng)營結(jié)果的責任者，明確者，明確“開發(fā)企劃部開發(fā)企劃部”和和“品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部”為支持和協(xié)助部門。理清了整為支持和協(xié)助部門。理清了整合關(guān)系。事業(yè)

38、部權(quán)利很大、責任也很大。合關(guān)系。事業(yè)部權(quán)利很大、責任也很大。事業(yè)部事業(yè)部對項目經(jīng)營結(jié)果負責對項目經(jīng)營結(jié)果負責開發(fā)企劃部開發(fā)企劃部對客戶研究、市場研對客戶研究、市場研究、產(chǎn)品確定、計劃究、產(chǎn)品確定、計劃管理、項目運營評估管理、項目運營評估等方面提供支持等方面提供支持品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部對項目設(shè)計、品質(zhì)注對項目設(shè)計、品質(zhì)注意事項實施、項目現(xiàn)意事項實施、項目現(xiàn)場品質(zhì)管理、售后服場品質(zhì)管理、售后服務(wù)等方面提供支持務(wù)等方面提供支持協(xié)助協(xié)助項目項目協(xié)助協(xié)助（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：p協(xié)助部門對事業(yè)部的支持主要體現(xiàn)在兩個方面：協(xié)助部門對事業(yè)部的支持主要體現(xiàn)在兩個方面：（1 1）專業(yè)標準、工具和流程

39、的制定；（）專業(yè)標準、工具和流程的制定；（2 2）項目開發(fā)過程中的專業(yè)意見提供和把關(guān)；）項目開發(fā)過程中的專業(yè)意見提供和把關(guān)；事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系開發(fā)企劃部：開發(fā)企劃部：l 式樣書；式樣書；l brilliabrillia規(guī)劃設(shè)計指引；規(guī)劃設(shè)計指引；l 住宅面積帶類別表；住宅面積帶類別表；l 標準開發(fā)流程和會議體系；標準開發(fā)流程和會議體系；l 銷售圖書制作標準；銷售圖書制作標準；l ；p首先，是首先，是“專業(yè)標準、工具和流程的制定專業(yè)標準、工具和流程的制定”方面：方面：品質(zhì)管理部：品質(zhì)管理部：l 標準圖集；標準圖集；l 設(shè)計檢查表；設(shè)計檢查表；l 現(xiàn)場見學(xué)會操作指

40、引；現(xiàn)場見學(xué)會操作指引；l 建筑及構(gòu)造報告標準格式；建筑及構(gòu)造報告標準格式；l 合格總承包商目錄；合格總承包商目錄；l ；（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：p協(xié)助部門對事業(yè)部的支持主要體現(xiàn)在兩個方面：協(xié)助部門對事業(yè)部的支持主要體現(xiàn)在兩個方面：（1 1）專業(yè)標準、工具和流程的制定；（）專業(yè)標準、工具和流程的制定；（2 2）項目開發(fā)過程中的專業(yè)意見提供和把關(guān)；）項目開發(fā)過程中的專業(yè)意見提供和把關(guān)；事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系p其次，是其次，是“專業(yè)意見提供和把關(guān)專業(yè)意見提供和把關(guān)”方面：方面：以對設(shè)計成果的審核為例：以對設(shè)計成果的審核為例：作為品質(zhì)控制方面的支持部門，品作

41、為品質(zhì)控制方面的支持部門，品質(zhì)管理部會主導(dǎo)質(zhì)管理部會主導(dǎo)“總承包商總承包商”、“監(jiān)理監(jiān)理”單位召開單位召開“品質(zhì)檢討會品質(zhì)檢討會”。從而為事業(yè)部提供在品質(zhì)控制方面從而為事業(yè)部提供在品質(zhì)控制方面的專業(yè)意見和把關(guān)。的專業(yè)意見和把關(guān)。（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”2、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系通過通過“明確分工明確分工”和和“標準化的工作體系標準化的工作體系”，事業(yè)部可以非常明確的完成

42、，事業(yè)部可以非常明確的完成內(nèi)部資源整合。以總包單位選擇為例：內(nèi)部資源整合。以總包單位選擇為例：首先，從標準工作流程來看，本處需要使用的標準化資料為：式樣書、標準圖等首先，從標準工作流程來看，本處需要使用的標準化資料為：式樣書、標準圖等（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”2、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系通過通過“明確分工明確分工”和和“標準化的工作體系標準化的工作體系”，事業(yè)部可以非常明確

43、的完成，事業(yè)部可以非常明確的完成內(nèi)部資源整合。以總包單位選擇為例：內(nèi)部資源整合。以總包單位選擇為例：其次，從標準化工具制作者和支持工作分工出發(fā)，確定其次，從標準化工具制作者和支持工作分工出發(fā)，確定“開發(fā)企劃部開發(fā)企劃部”、“品質(zhì)管品質(zhì)管理部理部”為需要整合的內(nèi)部支持部門為需要整合的內(nèi)部支持部門標準化資料：標準化資料：l 式樣書（含性能登記要求）；式樣書（含性能登記要求）；l 設(shè)計圖（與式樣書配套）；設(shè)計圖（與式樣書配套）；l 設(shè)計檢查單和標準圖；設(shè)計檢查單和標準圖；l 標準圖集；標準圖集；l 開發(fā)計劃；開發(fā)計劃；開發(fā)企劃部開發(fā)企劃部品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部（一）事業(yè)部運作：（一）事業(yè)部運作：首先，

44、來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：首先，來說明和解答事業(yè)部所提出的兩個問題：“決策效率決策效率”和和“內(nèi)部整合內(nèi)部整合”2、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：、事業(yè)部為中心的內(nèi)部資源整合：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系通過通過“明確分工明確分工”和和“標準化的工作體系標準化的工作體系”，事業(yè)部可以非常明確的完成，事業(yè)部可以非常明確的完成內(nèi)部資源整合。以總包單位選擇為例：內(nèi)部資源整合。以總包單位選擇為例：最后，整合內(nèi)部資源，進行同級決策，推進開發(fā)工作。最后，整合內(nèi)部資源，進行同級決策，推進開發(fā)工作。事業(yè)部事業(yè)部對項目經(jīng)營結(jié)果負責對項目經(jīng)營結(jié)果負責開發(fā)企劃部開發(fā)企劃部品質(zhì)管理部品

45、質(zhì)管理部協(xié)助協(xié)助總承包確定總承包確定協(xié)助協(xié)助（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：“會議體系實施及運作會議體系實施及運作”問題問題p 從標準化工作流程出發(fā)，為了決策而開會從標準化工作流程出發(fā)，為了決策而開會賦予會議生命力賦予會議生命力p 將會議內(nèi)容標準化將會議內(nèi)容標準化賦予會議效率、便于會議結(jié)論追蹤賦予會議效率、便于會議結(jié)論追蹤事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系通過本周的調(diào)查研究，個人認為東京建物的會議體系實施和運作的通過本周的調(diào)查研究，個人認為東京建物的會議體系實施

46、和運作的關(guān)鍵在于兩個方面：關(guān)鍵在于兩個方面：（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：“會議體系實施及運作會議體系實施及運作”問題問題在訪談時，各位同事提到，我們目前在會議中所碰到的問題基本在于以下在訪談時，各位同事提到，我們目前在會議中所碰到的問題基本在于以下幾個方面：幾個方面：p 為什么要開這個會？為什么要開這個會？目的性不明確目的性不明確事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（1）賦予會議生命力：為了決策而開會）賦予會議生命力：為了決策而開會p 開這個會要決策哪些事項？

47、開這個會要決策哪些事項？目的性不明確目的性不明確p 為這個會議要準備哪些資料？為這個會議要準備哪些資料？決策體系和標準不明確決策體系和標準不明確p 由于以上這些原因，使得我們的一些會議成了由于以上這些原因，使得我們的一些會議成了“套會套會”，大家都在聽會，大家都在聽會，但是對會議的目的和目標卻不是很清楚，影響效率和會議的生命力。但是對會議的目的和目標卻不是很清楚，影響效率和會議的生命力。（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：“會議體系實施及運作會議體系實施及運作”問題問題將這些問題向東

48、京建物進行求解，就會發(fā)現(xiàn)很大的不同和啟發(fā)：將這些問題向東京建物進行求解，就會發(fā)現(xiàn)很大的不同和啟發(fā)：東京建物的會議，特別是公司層面的會議全部都是東京建物的會議，特別是公司層面的會議全部都是為了決策為了決策如果不經(jīng)如果不經(jīng)過這些會議的決策，項目的開發(fā)就無法繼續(xù)進行。過這些會議的決策，項目的開發(fā)就無法繼續(xù)進行。事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（1）賦予會議生命力：為了決策而開會）賦予會議生命力：為了決策而開會（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：其次，來說明和解答區(qū)域綜合管理部等部門所提出的：“會議體系實施及運作會議體

49、系實施及運作”問題問題東京建物的會議體系中，對開會的時間、參加人員、需要決定的事項等都東京建物的會議體系中，對開會的時間、參加人員、需要決定的事項等都作了標準化的規(guī)定。更為可貴的是，東京建物對開會所需準備的作了標準化的規(guī)定。更為可貴的是，東京建物對開會所需準備的資料都作資料都作了標準化的規(guī)定了標準化的規(guī)定。以決定土地獲取的。以決定土地獲取的“用地取得會議用地取得會議”為例：為例：事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（2）賦予會議效率和可追溯性：標準化）賦予會議效率和可追溯性：標準化用地取得會議需要準備資料：用地取得會議需要準備資料：l 用地取得表；用地取得表；l 位置說明圖；位

50、置說明圖；l 周邊項目調(diào)查圖；周邊項目調(diào)查圖；l 項目初步設(shè)計圖；項目初步設(shè)計圖；l 意向售價表；意向售價表；l 事業(yè)收支計畫書；事業(yè)收支計畫書；（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：用地取得會議的標準化資料（用地取得會議的標準化資料（1 1）用地取得表用地取得表事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：用地取得會議的標準化資料（用地取得會議的標準化資料（2 2）位置說明圖位置說明圖事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：用地取得會議的標準化資料（用地取得會議的標準化資料（3 3）周邊項目調(diào)查圖周邊項目調(diào)查圖事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（二）會議體系實施和運作：（二）會議體系實施和運作：用地取得會議的標準化資料（用地取得會議的標準化資料（4 4）初步設(shè)計方案初步設(shè)計方案事業(yè)部效率及事業(yè)部效率及pc式的開發(fā)體系式的開發(fā)體系（二