石家莊市南花園商業(yè)步行街策劃方案

1、房策網(wǎng) 更多資料盡在2007房地產(chǎn)策劃大全石家莊市南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議一、南花園商業(yè)步行街主題形象定位（一）南花園商業(yè)步行街主題定位都市的.石家莊市人口210萬(wàn)，全國(guó)省會(huì)城市綜合實(shí)力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃完善，是知名的現(xiàn)代化都市。石家莊商場(chǎng)集中在面向普羅大眾的消費(fèi)者層面（即一網(wǎng)打盡型），缺乏市場(chǎng)細(xì)分，尤其缺乏都市時(shí)尚類型的主題商場(chǎng)，步行街定位占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈，與東購(gòu)、華聯(lián)、天元、金百麗等時(shí)尚商場(chǎng)構(gòu)筑都市時(shí)尚繁華地。流行的步行街市場(chǎng)定位為流行商品類別，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)。流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費(fèi)有別，主要經(jīng)營(yíng)

2、時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)。流行意味著商品流通的速度加快，與大眾消費(fèi)相比，其經(jīng)營(yíng)商品更新淘汰速度將會(huì)更快。流行代表一種生活態(tài)度，是一種跳躍的、亮麗的審美標(biāo)準(zhǔn)及生活方式。休閑的.與在石家莊其他商場(chǎng)消費(fèi)不同，步行街的購(gòu)物方式是一種懶散的、隨意的形式，是一種不知不覺中完成的狀態(tài)?，F(xiàn)代人的生活節(jié)奏是如此的快速，購(gòu)物就應(yīng)該是一種生活的調(diào)節(jié)，不一定要購(gòu)物，可以吃飯、可以健身、可以?shī)蕵?、步行街的休閑是8小時(shí)工作、8小時(shí)睡眠之外的最佳選擇沒有人硬性規(guī)定逛商場(chǎng)就必須購(gòu)物，沒有人要求你看完商品之后就一定要購(gòu)買，可是，就在你放松了一切戒備后，你發(fā)現(xiàn)其實(shí)你的兩手已經(jīng)拿滿了不同品牌的購(gòu)物袋，而你也過了一把“購(gòu)物癮”。開放的.其他商場(chǎng)

3、內(nèi)隨便就1萬(wàn)、幾千平米的樓層，常常有迷路的感覺，而當(dāng)你想著一定要買到某一樣商品時(shí)，還必須需求樓層經(jīng)理的協(xié)助，當(dāng)然，有時(shí)候你找樓層經(jīng)理可能比直接找那樣商品更容易。步行街內(nèi)你同樣會(huì)犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗，你犯迷糊的是該怎么一個(gè)順序把想要去的地方走完。其他商場(chǎng)幾百幾千的中庭，要么空曠蕭條，要么就是堆滿了打折廉價(jià)貨，步行街內(nèi)匠心獨(dú)運(yùn)地把內(nèi)街營(yíng)造為一個(gè)開放的、流動(dòng)的巨型“中庭”，并將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來(lái)， 你在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人的橋上看你。復(fù)合的.沒有哪個(gè)商場(chǎng)可以同時(shí)滿足吃飯、游玩、購(gòu)物、健身等功能吧？步行街可以，你可

4、以在這里消磨你一天的光陰，也可以直奔主題，在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個(gè)唇彩今年最流行。年輕時(shí)尚的石家莊市16歲到35歲的人群（青年人群）占到總?cè)丝诘?7%，有約684500人，消費(fèi)市場(chǎng)巨大。南花園商業(yè)步行街緊接?xùn)|購(gòu)商圈，每天人流中最主要的消費(fèi)群體是年輕人。石家莊市市場(chǎng)上缺乏年輕時(shí)尚為主題繁榮購(gòu)物、休閑娛樂場(chǎng)所?；?dòng)的打破商場(chǎng)與消費(fèi)者之間的隔膜，形成步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、步行街與周邊街區(qū)的互動(dòng)，為終端消費(fèi)者與店鋪之間提供了參與的可能。購(gòu)物不再是被動(dòng)的接受，買化妝品有執(zhí)業(yè)美容師的指導(dǎo)、買體育用品有專業(yè)導(dǎo)師的建議、喜歡就做個(gè)spa，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川

5、包子吃個(gè)酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。南花園商業(yè)步行街定位為年輕人的休閑購(gòu)物中心成為可能和必然。南花園商業(yè)步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利風(fēng)水說，不加強(qiáng)綜合功能的作用無(wú)法吸引到足夠人流。年輕人的消費(fèi)最全面：購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂各項(xiàng)支出基本均衡，在單純賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的前提下，綜合是唯一的出路。綜合的業(yè)態(tài)，營(yíng)造一個(gè)適合年輕人消費(fèi)的場(chǎng)所，從一個(gè)單純賣場(chǎng)向購(gòu)物休閑的樂園過渡，承接的是年輕人的全部支出。石家莊市南花園商業(yè)步行街四面被建筑物所遮擋，自成一體，適合建設(shè)為針對(duì)性休閑購(gòu)物主題經(jīng)營(yíng)定位。南花園商業(yè)步行街處于石家莊市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)集中度高，輻射力強(qiáng)，具備足夠的影

6、響力。年輕人和中年人在購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)行為上的差異（是否集中消費(fèi)），決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最易召集的人群。金佰麗、天元名品和北京華聯(lián)百貨大廈在年輕群體消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)有號(hào)召力和品牌，競(jìng)爭(zhēng)需要營(yíng)造新動(dòng)力休閑購(gòu)物概念。南花園商業(yè)步行街規(guī)劃有限的停車位和受管制的交通現(xiàn)狀，決定了項(xiàng)目必須針對(duì)對(duì)交通條件不甚敏感的群體年輕人。南花園商業(yè)步行街定位為年輕時(shí)尚人群的休閑購(gòu)物中心成為必須。（二）南花園商業(yè)步行街主題定位下核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造北國(guó)商城流行f6經(jīng)營(yíng)面積6000平方米，主題式購(gòu)物公園，首家推出十大主題街區(qū)概念：東京銀座、歐陸風(fēng)情、韓國(guó)濟(jì)州島、中英街沙頭角等等，并對(duì)休閑椅、果皮箱等進(jìn)行動(dòng)畫，人性化處理

7、，使沉寂的物品變成跳動(dòng)的音符，還以街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對(duì)面等形式建立酷男女的精神家園；北京華聯(lián)石家莊商廈經(jīng)營(yíng)面積在1萬(wàn)平方米，主要做年輕一族的品牌商品，將概念館和出售的商品結(jié)合，如伊甸園女子沙龍、運(yùn)動(dòng)酒吧等，以此體現(xiàn)商場(chǎng)和年輕消費(fèi)者互動(dòng)；天元名品以引領(lǐng)大中學(xué)生的時(shí)尚為主，主推南國(guó)風(fēng)情。根據(jù)自己的定位打造靚麗時(shí)尚林和美眉時(shí)尚林等；東購(gòu)的青春商品更強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵、品牌和個(gè)性。強(qiáng)調(diào)和品牌對(duì)應(yīng)的優(yōu)雅、舒適、文化的購(gòu)物環(huán)境等；人民商場(chǎng)只是將青春裝和休閑裝整合. 從上面可以看出：石家莊市針對(duì)年輕人的商場(chǎng)在主題營(yíng)造方面的策略和措施。最初級(jí)的只是強(qiáng)調(diào)商品、購(gòu)物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體的個(gè)性特征相吻合，如東購(gòu)、人民和天元

8、名品；較高級(jí)的是在強(qiáng)調(diào)商品、購(gòu)物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體吻合的基礎(chǔ)上，提出了消費(fèi)者與商場(chǎng)的互動(dòng)概念。街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對(duì)面、運(yùn)動(dòng)酒吧等，但消費(fèi)者只是被動(dòng)的接受，并未成為消費(fèi)的主角，成為互動(dòng)的強(qiáng)勢(shì)面。因此，項(xiàng)目定位為年輕人的休閑購(gòu)物樂園需要形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力是：強(qiáng)調(diào)年輕消費(fèi)群體在購(gòu)物、休閑娛樂方面的個(gè)性、參與，以商業(yè)互動(dòng)特色打造新型商業(yè)形態(tài)。 “購(gòu)物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）”南花園商業(yè)步行街打造的是“石家莊市首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升石家莊市的年輕人的休閑購(gòu)物行為，以休閑娛樂促購(gòu)物，以購(gòu)物促休閑娛樂。南花園商業(yè)步行街的“年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，強(qiáng)調(diào)商

9、品和服務(wù)在體現(xiàn)時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色，以追求自我、崇尚個(gè)性、參與性，新奇刺激和陽(yáng)光健康為主線，通過組合適合并能刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、休閑娛樂設(shè)施，使項(xiàng)目成為石家莊市年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。（三）南花園商業(yè)步行街主題形象描述南花園商業(yè)步行街應(yīng)該組合：新奇刺激的娛樂項(xiàng)目；表現(xiàn)自我、崇尚個(gè)性的參與性強(qiáng)的活動(dòng)項(xiàng)目；陽(yáng)光健康的休閑運(yùn)動(dòng)；時(shí)尚流行的西式餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時(shí)尚前衛(wèi)接軌的服裝飾品。使購(gòu)物在游玩中進(jìn)行，使休閑娛樂帶來(lái)的快樂同年輕人，同南花園商業(yè)步行街同在。這里是年輕人的領(lǐng)地！ 南花園商業(yè)步行街打造的是“石家莊

10、市首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”：1、年輕人的購(gòu)物、休閑娛樂的樂園購(gòu)物篇年輕人永遠(yuǎn)是時(shí)尚潮流追逐者，時(shí)尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業(yè)步行街首先要成為石家莊市的時(shí)尚潮流商品的風(fēng)向場(chǎng)所，其次需要最大化的多層次的滿足消費(fèi)群體的需求。所有進(jìn)入南花園商業(yè)步行街的商品都必須是足夠的時(shí)尚，足夠的新潮個(gè)性，足夠的惹人心愛。堅(jiān)持做到時(shí)尚潮流與沿海同步，進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)時(shí)尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。石家莊市的年輕人能夠在南花園商業(yè)步行街買到今夏、今冬最時(shí)髦和時(shí)尚的服飾。從經(jīng)濟(jì)適用的新款，到與國(guó)際同步的時(shí)尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求，對(duì)年輕人具有不同尋常的親和力。在南花園商

11、業(yè)步行街可以以低于大商場(chǎng)很多的價(jià)格購(gòu)買國(guó)際美容化妝品；在南花園商業(yè)步行街可以購(gòu)買到最新推出的大碟和音樂專輯。當(dāng)然，首先需要把自己打扮得夠靚。年輕人是講求個(gè)性、參與的群體，南花園商業(yè)步行街的十字繡、服裝diy、自制首飾以及美容化妝品使用專業(yè)咨詢等，使消費(fèi)者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己繡制的枕頭、掛畫帶回家；也可以根據(jù)自己的喜愛，制作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當(dāng)一回服裝設(shè)計(jì)師，靈感突發(fā)給自己設(shè)計(jì)一套服裝。一切都那么自然，沒有強(qiáng)加的不快，也沒有局部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費(fèi)最頻繁的美容化妝品區(qū)，不只有物美價(jià)廉的美容化妝品，還有專業(yè)的美容技師指導(dǎo)美

12、容產(chǎn)品的購(gòu)買、使用，并建立消費(fèi)者的檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)。南花園商業(yè)步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設(shè)計(jì)公司、生產(chǎn)廠家，拿設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)過程的創(chuàng)作，可能每件商品只有一件，但是覺得唯一和個(gè)性，除此一家，別無(wú)分店，這種感覺是個(gè)性和優(yōu)越的綜合，這就是南花園商業(yè)步行街永遠(yuǎn)是年輕人購(gòu)物天堂的理由。休閑篇逛商場(chǎng)本身就是一種極為舒服的休閑活動(dòng)。南花園商業(yè)步行街以極富音樂節(jié)奏的建筑符號(hào)，通過室內(nèi)室外步行街形式的轉(zhuǎn)換，和獨(dú)特的商業(yè)庭院功能，營(yíng)造了一處年輕人購(gòu)物休閑的樂園。并且在步行街區(qū)布置足夠的綠化、盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張，一切都那么自然。逛街的時(shí)候可以隨時(shí)停下來(lái)，給青春留個(gè)剪影，隨處可見的是如詩(shī)

13、如畫的背景。年輕人可以去自助灌錄唱片工作室，制作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集，青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規(guī)模集中的美容美甲天地，能給愛美的女孩足夠的滿足。購(gòu)物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來(lái)個(gè)spa，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟，又能端一杯咖啡看商場(chǎng)人來(lái)人往，碰上心儀的，就買回家再聽好了。配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起，南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)者們?cè)谫?gòu)物的時(shí)候，可以在閑庭信步之間到達(dá)商業(yè)步行街的一間休閑餐飲設(shè)施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一會(huì)，休息好了繼續(xù)逛。南花園商業(yè)步行街配套了大規(guī)模的網(wǎng)吧

14、，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時(shí)尚休閑區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)情緣、游戲大賽，這里提供了一個(gè)年輕人休閑交流的平臺(tái)。 娛樂篇年輕人來(lái)南花園商業(yè)步行街，有足夠的娛樂節(jié)目。量販?zhǔn)娇ɡ璷k廳，優(yōu)良的設(shè)備，高品質(zhì)的音響效果，保證消費(fèi)者能夠以正常的消費(fèi)支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力，或者通過影院的資料庫(kù)，搜集最新推出的大片，情侶相伴，共品佳片。年輕人來(lái)南花園商業(yè)步行街，坐旋轉(zhuǎn)木馬，玩新奇刺激的游藝節(jié)目（如蹦極、水晶宮）。 餐飲篇迎合年輕人對(duì)西式餐飲的喜愛，適當(dāng)?shù)囊胫T如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設(shè)施（日式、韓式餐飲），使青年人購(gòu)物時(shí)追求時(shí)尚和品位的

15、餐飲消費(fèi)心理得以最大化滿足。來(lái)南花園商業(yè)步行街逛街的消費(fèi)者既可以吃西式快餐，也可以消費(fèi)休閑餐飲，更不用擔(dān)心美食小點(diǎn)的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標(biāo)準(zhǔn)。更有大規(guī)模連鎖中式餐飲，滿足中央商務(wù)區(qū)大型餐飲設(shè)施奇缺的局面。 運(yùn)動(dòng)篇 南華園商業(yè)部步行街由大眾運(yùn)動(dòng)，也有健身運(yùn)動(dòng)。年輕人可以根據(jù)自己的喜好，自由選擇喜好的體育運(yùn)動(dòng)。會(huì)員和非會(huì)員都可以享受到一流的服務(wù)和設(shè)施。健身專業(yè)人士會(huì)對(duì)消費(fèi)者提出健身建議，并給出健身計(jì)劃。運(yùn)動(dòng)過后，又有理療保健配套服務(wù)提供，幫助消費(fèi)者盡快恢復(fù)。運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器材區(qū)，通過定期組織運(yùn)動(dòng)比賽，以會(huì)員制的形式網(wǎng)羅一批長(zhǎng)期消費(fèi)運(yùn)動(dòng)服裝器械的消費(fèi)

16、者。2、主題下的特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議中檔小型服裝店：經(jīng)營(yíng)面積不大，以50-100左右為主。雖然規(guī)模不大，但經(jīng)營(yíng)應(yīng)著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購(gòu)；婚紗攝影店：因技術(shù)上和水平上的差距，內(nèi)地婚紗質(zhì)量及攝影技術(shù)難以滿足市民要求，所以如能引進(jìn)港臺(tái)地區(qū)品牌店則最為理想。面積在300左右，經(jīng)營(yíng)范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等；化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，并以較低（與商場(chǎng)相比）價(jià)格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價(jià)格較低（因有可能通過走私渠道進(jìn)貨）。經(jīng)營(yíng)成功的此類店可以發(fā)放會(huì)員卡，更可根據(jù)客戶需要

17、進(jìn)貨；時(shí)尚飾品店：面積8-80均可，女性時(shí)尚飾品，如耳環(huán)、項(xiàng)鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等，價(jià)格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；男士用品店：規(guī)模不要求很大，80-120即可，主要經(jīng)營(yíng)小件的有特色的（表現(xiàn)品位和個(gè)性）男士用品，如火機(jī)、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應(yīng)有一定檔次；“運(yùn)動(dòng)城”：集合各類（國(guó)際）知名運(yùn)動(dòng)服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運(yùn)動(dòng)裝、鞋等），此類店一般面積較大，室內(nèi)空間較寬敞，并利用明快色調(diào)的裝修和具有沖擊力的海報(bào)或視頻等吸引年輕消費(fèi)一族；大型網(wǎng)吧：網(wǎng)吧越來(lái)越多，如何才能吸引年輕人前來(lái)呢？首先須有規(guī)模，網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越強(qiáng)的互動(dòng)性和參與

18、性使得大規(guī)模的網(wǎng)吧越來(lái)越受青睞，其次，開拓業(yè)務(wù)以外的活動(dòng)，如舉辦游戲大賽、網(wǎng)友聚會(huì)等。自助式卡拉ok：環(huán)境和效果較好，分設(shè)小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20-400不等，可設(shè)小型超市供食品等選購(gòu)。強(qiáng)調(diào)自助自由和健康消費(fèi)；名牌電影院線：電影對(duì)視覺、聽覺及環(huán)境等方面要求較高，如能引入國(guó)際名牌電影院線則較好，如武漢的“環(huán)藝”院線?？煞衷O(shè)普通、數(shù)碼、環(huán)繞仿真等不同視聽級(jí)別的多功能廳，票價(jià)由￥25-50不等；3、互動(dòng)式購(gòu)物中心 南花園商業(yè)步行街作為互動(dòng)式購(gòu)物中心，其互動(dòng)包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、步行街與周邊街區(qū)的互動(dòng)3個(gè)層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間的

19、不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購(gòu)物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營(yíng)業(yè)時(shí)段有不同消費(fèi)亮點(diǎn)及補(bǔ)充： 步行街內(nèi)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)：步行街內(nèi)集中了餐飲、零售、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都在一個(gè)主題下相對(duì)獨(dú)立，通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場(chǎng)通道、休憩平臺(tái)多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到一個(gè)商鋪單位經(jīng)營(yíng)環(huán)境均好性目的； 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)：美亞提出的業(yè)態(tài)類型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來(lái)經(jīng)營(yíng)要求分割的靈活性充分計(jì)算，所有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速?gòu)物環(huán)境的趣味性； 步行街與周邊街區(qū)：步

20、行街1期通過四個(gè)出入口與中山路、自強(qiáng)路連通，完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接，在一個(gè)類似于谷地的位置自成體系，營(yíng)造石市唯一一個(gè)真正意義上的復(fù)合型商業(yè)步行街，并通過商業(yè)結(jié)構(gòu)的差異化調(diào)整，為步行街輸入餐飲休閑及室內(nèi)室外消費(fèi)環(huán)境等市場(chǎng)空缺功能，完全占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。4、主題形象塑造香港青衣城的主題經(jīng)營(yíng)特色為都市海洋休閑，通過入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區(qū)和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場(chǎng)的每個(gè)角落。南花園商業(yè)步行街營(yíng)造“石家莊市首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū)中庭、入口

21、、過道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。二、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃 美亞置業(yè)投資(中國(guó))有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)主題定位，并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：服裝零售組團(tuán)國(guó)內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）精品零售組團(tuán)國(guó)際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品女性用品零售組團(tuán)量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán)婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校x世代潮流動(dòng)感組團(tuán)潮流飾物飾品店、玩

22、具、影音制品中式餐飲組團(tuán)湘、川風(fēng)味等品牌連鎖休閑餐飲組團(tuán)休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧金融及商務(wù)配套組團(tuán)銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處公寓生活配套組團(tuán)超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報(bào)攤、洗衣店娛樂組團(tuán)世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、ktv、游藝廳體育休閑會(huì)所組團(tuán)復(fù)合式健身會(huì)所（好家庭、金朝陽(yáng)、青鳥）、女子會(huì)所+spa購(gòu)物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場(chǎng)/t臺(tái)、景觀小品注： 1、各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實(shí)際招商時(shí)實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)面積；2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合；2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為

23、營(yíng)造一個(gè)以年輕人休閑購(gòu)物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲、娛樂消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團(tuán)，并根據(jù)建筑物自然形成的6個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系，將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動(dòng)線的組織形成步行街的人行環(huán)流。項(xiàng)目組團(tuán)分割將按照步行街5：3：2的組合比例來(lái)執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營(yíng)業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)娛樂用途以吸引人流聚集，20

24、%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購(gòu)物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動(dòng)（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的30%面積銷售回籠資金，項(xiàng)目培育完成后將另外30%提價(jià)銷售將利潤(rùn)最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動(dòng)資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。項(xiàng)目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營(yíng)特色，組團(tuán)的分割目的是盡可能在項(xiàng)目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個(gè)商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積，減少因進(jìn)深問題形成的商場(chǎng)內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購(gòu)物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。組團(tuán)的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交

25、通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來(lái)調(diào)整。a、大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃a、主力店區(qū)b、精品店和品牌區(qū)c、公寓配套服務(wù)區(qū)d、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū)e、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜）上面為首層平面圖，主力店進(jìn)駐商場(chǎng)首選的位置為a區(qū)，但是該區(qū)確實(shí)整個(gè)項(xiàng)目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價(jià)值最高的位置。因此a區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出5個(gè)以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過a區(qū)和e區(qū)的人流拉動(dòng)作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時(shí)，c區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，滿足了經(jīng)營(yíng)獨(dú)立的要求。f、主力店區(qū)g、休閑餐飲h、休閑品牌服裝鞋帽i、品牌中式餐飲/鞋帽區(qū)j、休閑品牌服飾k、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店上圖

26、為第二層平面圖，f區(qū)仍然為主力店經(jīng)營(yíng)。美亞置業(yè)集團(tuán)建議g區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設(shè)置用以滿足整個(gè)商場(chǎng)在購(gòu)物的同時(shí)，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營(yíng)，品牌路線，滿足消費(fèi)者購(gòu)物休閑餐飲的需求。同時(shí)，所處位置昭示性強(qiáng)，對(duì)外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議g區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向h區(qū)擴(kuò)展，或者向第三層攀升。k區(qū)營(yíng)造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨(dú)立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。第三層平面l、主力店區(qū)l1、部分餐飲休閑/部分休閑服飾p、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū)n、調(diào)和區(qū)，飾品和鞋帽區(qū)m、潮流飾品店o、狀元坊配合三樓布置了主力店區(qū)，l1區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的

27、休閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時(shí)購(gòu)買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購(gòu)物休閑區(qū)域，年輕女生購(gòu)買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。第四層q、卡拉ok/ktv包房r、世紀(jì)銀河影城s、網(wǎng)吧t、美容美發(fā)學(xué)校u、大眾運(yùn)動(dòng)健身區(qū)四樓北面為健身運(yùn)動(dòng)區(qū)域，計(jì)劃將公寓四樓跟t區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂區(qū)域，卡拉ok廳/ktv包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進(jìn)行交通的獨(dú)立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動(dòng)，將商業(yè)經(jīng)營(yíng)向高層引伸。 b、沒有大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃a、主力店區(qū)、臨街門面b、精品店和品牌區(qū)c、公寓配套服務(wù)區(qū)d、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū)e、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜）有無(wú)主力店進(jìn)駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

28、的主要差別在首層體現(xiàn)不出來(lái)，因?yàn)樵谥髁Φ赀M(jìn)入的時(shí)候，我們建議的是盡量減少其對(duì)第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。f、休閑品牌g、休閑餐飲h、休閑品牌服裝鞋帽i、品牌中式餐飲/鞋帽區(qū)j、休閑品牌服飾k、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店上圖為第二層平面圖，f區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)完全休閑主題的購(gòu)物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在i區(qū)和j區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。第三層平面l、女子會(huì)所+spal1、復(fù)合健身會(huì)所p、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū)n、音樂酒吧、飾品和鞋帽區(qū)m、潮流飾品店o、狀元坊第三樓沒有主力店后，更加容易營(yíng)造主題。三樓主要為女生休閑購(gòu)物

29、區(qū)域，年輕女生購(gòu)買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時(shí)，引入的女子會(huì)所+spa理療，更堅(jiān)定了三樓作為女性主題休閑購(gòu)物的貼近性。3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)a、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項(xiàng)目一樣，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。項(xiàng)目有如下街區(qū)關(guān)系： 商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個(gè)出口 商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口 1期東側(cè)綜合樓 綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個(gè)出口 南面街道公交車站 中山西路南 中山路北東購(gòu)商圈 b、商業(yè)街人流動(dòng)線規(guī)劃步行街東入口購(gòu)物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動(dòng)；華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效

30、將駕車人群向地下停車場(chǎng)引導(dǎo)，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；步行街東入口通過臺(tái)階連接弧型平臺(tái)上抬30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購(gòu)物人群進(jìn)入大賣場(chǎng)的適應(yīng)性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店?duì)I業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費(fèi)人群，并開始有效分隔最低消費(fèi)人群的進(jìn)入；在休閑購(gòu)物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對(duì)石家莊目前尚沒有這種針對(duì)城市里有錢有閑女性的消費(fèi)集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)；步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場(chǎng)的中庭，建議在室外設(shè)立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購(gòu)物

31、人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動(dòng)感，形成步行街內(nèi)人頭擁動(dòng)商業(yè)氛圍。入口南側(cè)觀光電梯的改動(dòng)（詳見圖例），主要解決人流進(jìn)入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時(shí)將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過透明的玻璃來(lái)形成互動(dòng)。南側(cè)餐飲組團(tuán)與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過玄關(guān)后進(jìn)入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。 c、相關(guān)功能位置定位將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營(yíng)者自己解決。建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)深化的過程中考慮商業(yè)綜

32、合布線的問題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問題，設(shè)計(jì)院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報(bào)批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見：業(yè)態(tài)選擇對(duì)樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的分割細(xì)分。三、南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)定位美亞置業(yè)投資(中國(guó))有限公司同石家莊市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)部交換意見后，就項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在的問題,特提出初步修改意見供設(shè)計(jì)院參考及共同討論之用。具體內(nèi)容如下：首層平面圖（一）外部交通規(guī)劃修改意見 1、我司建議將位于項(xiàng)目東面的地下車庫(kù)出口位置向西面移40米根據(jù)我司的調(diào)查分析：中山西路的門臉售價(jià)是最高的

33、，最高可以達(dá)到3.7萬(wàn)/平方米。而項(xiàng)目地下車庫(kù)出入口所處的位置是項(xiàng)目最具昭示性的位置，如果地下車庫(kù)西移，可以在價(jià)值最高的位置增加好幾個(gè)門臉。如果用作地下停車庫(kù)出入口，無(wú)疑在經(jīng)濟(jì)上要受損失。同時(shí)，地下停車庫(kù)出入口現(xiàn)在設(shè)置的位置是整個(gè)項(xiàng)目交通負(fù)荷最大的地方。如果設(shè)為地下停車庫(kù)出入口。私家車進(jìn)入地下車庫(kù)將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購(gòu)經(jīng)南小街到達(dá)項(xiàng)目的人流也要經(jīng)過此處。車流人流將對(duì)導(dǎo)致交通失控。而且，地下停車庫(kù)出入口設(shè)于東面，直接阻礙了機(jī)動(dòng)車輛到達(dá)公寓，項(xiàng)目公寓開發(fā)以酒店式服務(wù)公寓定位，機(jī)動(dòng)車輛直接到達(dá)門口是必須的設(shè)置。因此，地下車庫(kù)出入口設(shè)于旁邊比較合理。地下車庫(kù)出入口位置西移40米后

34、所在的新出入口位置為首層平面圖中藍(lán)色箭頭所標(biāo)示的位置。 2、出租車停車專道設(shè)置 一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，離不開便捷的出租車專用道的設(shè)置，南花園商業(yè)步行街也一樣（南花園商業(yè)步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費(fèi)群體，這部分人群中擁有私家車的比例還很少，因此，的士和公交車是他們主要的交通工具）。消費(fèi)人群特別是夜晚時(shí)分的消費(fèi)人群大多數(shù)是搭乘的士過來(lái)的，沒有一個(gè)規(guī)范的出租車停車道，直接會(huì)導(dǎo)致出租車亂停亂放，導(dǎo)致交通失控。 結(jié)合項(xiàng)目前廣場(chǎng)較大和有部分地勢(shì)抬高的情況，我司建議向廣場(chǎng)內(nèi)移3米左右（圖上黃色線條索表示出來(lái)的位置）做出租車專用道，以供出租車下車和等客需要。 美國(guó)荷頓廣場(chǎng)是全世界開發(fā)的比較成功的大型

35、購(gòu)物中心之一，其定位的主力客戶群體也是青年人。誰(shuí)都知道美國(guó)的私家車普及率最高可荷頓廣場(chǎng)仍然設(shè)置了出租車專用道。因此，針對(duì)年輕人定位的項(xiàng)目便捷的的士上落站至關(guān)重要。 前廣場(chǎng)臨主要街道面向廣場(chǎng)內(nèi)陷3米左右用作停車場(chǎng)，既保證了上落客人的方便性，又解決了廣場(chǎng)停車混亂的局面。 3、東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置 項(xiàng)目如圖東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置的位置屬于商業(yè)價(jià)值較大的位置。因此，美亞置業(yè)集團(tuán)南花園商業(yè)步行街項(xiàng)目組建議項(xiàng)目這部位的電梯往西移。觀光電梯移至項(xiàng)目東南面的北面主入口位置，圖上藍(lán)色筆所標(biāo)示的位置；貨梯向西移至南面地下車庫(kù)出入口位置藍(lán)色筆所標(biāo)示位置。4、鉤形人流組織（內(nèi)部平面交通） 我司希望南花園商業(yè)

36、步行街的消費(fèi)人流在平面上的組織流向?yàn)閳D形所示人流經(jīng)過入口的廣場(chǎng)，進(jìn)入到南花園商業(yè)步行街的內(nèi)街（街寬控制在3米以內(nèi)），然后呈鉤形走到西南面擴(kuò)大的內(nèi)部中央廣場(chǎng)（在這里設(shè)置中庭，原來(lái)的垂直交通手扶梯可以考慮取消）。這種室內(nèi)室外步行街設(shè)置是考慮了石家莊市冬冷夏熱的惡劣環(huán)境對(duì)購(gòu)物影響很大。在使這部分室內(nèi)街道成為主街的時(shí)候，需要將街道和店鋪北移5米以擴(kuò)寬走道。同時(shí)放大的室內(nèi)中庭，可以形成室內(nèi)人流聚集點(diǎn)，滿足冬天人流的聚集的同時(shí)，使步行街的空間形式發(fā)生了變化，原來(lái)直的、單調(diào)的街道變得有收有放，整個(gè)步行街也變得生動(dòng)了。而且室內(nèi)中庭的設(shè)置，增加了內(nèi)外庭院的互動(dòng)，使項(xiàng)目的景觀資源更有情趣。 項(xiàng)目南面中段的商鋪，整

37、體向北面擴(kuò)5米左右（南面店面線保持不變），使室外中庭的街寬縮到18到19米。同時(shí)，南面擴(kuò)大的5米街鋪進(jìn)深，在原來(lái)最南面臨街門臉進(jìn)深增加2米進(jìn)深；稍北面的店鋪進(jìn)深增加3米，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上，將這些鋪面分割成為緊挨的兩條鋪，臨室內(nèi)商業(yè)步行街的商鋪進(jìn)深控制在6米以內(nèi)，剩余的商鋪進(jìn)深由臨室外庭院的門臉吃下。（二）垂直交通組織設(shè)置 南花園商業(yè)步行街垂直交通組織必須滿足高峰期人流交通組織的流通，方便消費(fèi)人群的上行，滿足夜晚交通的獨(dú)立性要求和營(yíng)造消費(fèi)人流上行的吸引力等方面的要求。具體的修改建議如下： 1、錯(cuò)層電梯設(shè)置二層到三層中間的聯(lián)系位置設(shè)置扶梯（如果考慮到維修保養(yǎng)問題，可以考慮設(shè)為步行梯），保證人流能夠

38、很順利的向高層流動(dòng)。而且，使中央庭院因?yàn)樯闲邢滦械娜肆鞫兊蒙鷦?dòng)起來(lái)。具體的設(shè)置方式為：在二樓和三樓設(shè)置平面交通的位置設(shè)置南北交叉搭設(shè)的錯(cuò)層電梯。通過可以看到對(duì)面樓層的商業(yè)環(huán)境和景觀，以及中庭的景致觀賞，形成對(duì)人流垂直吸引的動(dòng)力。建議采用室內(nèi)梯外包透明橋廂。 二樓到三樓錯(cuò)層電梯設(shè)置，滿足了消費(fèi)群體隨意逛的需要，可以在二樓的專賣店直接到三樓少女青春館（美容美發(fā)區(qū)），同時(shí)通過其他方面的垂直交通，使人流從少女青春館直接到達(dá)電影院和信息港。通過這種錯(cuò)層的電梯設(shè)置，南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)人流真正的實(shí)現(xiàn)了平面和立體的多線流動(dòng)。2、水平交通擴(kuò)寬要求 鑒于三樓東南面的迪廳和餐廳人流交通負(fù)荷比較重的原因，我司認(rèn)

39、為只有3米左右的水平走廊承擔(dān)不了足夠的交通任務(wù)。因此，需要擴(kuò)寬到5米或者6米左右。3、垂直交通修改建議 項(xiàng)目東南面的室內(nèi)手扶梯取消，以配合大型休閑餐飲商家的進(jìn)駐。步行街垂直自動(dòng)交通不足，同時(shí)考慮設(shè)計(jì)成本，原室外步行梯的設(shè)計(jì)改為單向向上手扶電梯。（三）部分其他規(guī)劃修改建議 項(xiàng)目四樓在建筑上被分割成為幾個(gè)單體，不利于人流的組織和商鋪價(jià)值的體現(xiàn)，建議盡量保持聯(lián)通。 北側(cè)主力店臨節(jié)弧形彎位尤其是三層與通道連廊的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)斷層，處于建筑物整體性和公共使用的考慮，建議該部位將弧形彎位與連廊全部連通起來(lái)。 北樓主力店1層入口弧形彎位飄出來(lái)的走廊設(shè)計(jì)保留，南面斷口設(shè)計(jì)主要考慮將部分人流向內(nèi)街引導(dǎo)，建議保留原設(shè)計(jì)

40、不動(dòng)，但考慮到主力店櫥窗展示及夜間形象墻的需要，必要時(shí)考慮加設(shè)射燈或者廊燈效果。公寓低層售價(jià)不高，建議考慮4層也設(shè)置為商業(yè)空間，同樣通過廂體連廊或者半開放通道連接形成4樓商業(yè)面積的連貫性?，F(xiàn)有功能分布要求3樓公寓部分與西北角單體連接，形成商業(yè)回環(huán)。 步行街區(qū)購(gòu)物者尋找洗手間增加了對(duì)沿途商家的光顧機(jī)會(huì)?，F(xiàn)有步行街洗手間過多，應(yīng)考慮盡量多獲得可售面積，建議只保留原西南面一個(gè)，在街北公寓樓層再錯(cuò)位開設(shè)另外一個(gè)，其余全部取消。原規(guī)劃方案中過多的洗手間連步行垂直梯的設(shè)計(jì)，建議將13樓南面原兩個(gè)洗手間減為一個(gè)，連帶減少一個(gè)步行梯。因?yàn)檩椛溥M(jìn)深不足，刪除南側(cè)步行街內(nèi)兩個(gè)手扶梯以獲得更多的內(nèi)街營(yíng)業(yè)面積。南側(cè)商

41、業(yè)街中段存在開放口沒有封閉，夏季空調(diào)流失及冬天取暖能耗問題，尤其是冬天購(gòu)物人流喜歡室內(nèi)流動(dòng)導(dǎo)致顧客不愿意進(jìn)入該組團(tuán)的問題非常嚴(yán)重，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位及發(fā)展商注意規(guī)避；認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)單位通過室外走廊、連廊方式增加步行街購(gòu)物動(dòng)線的變化和趣味性，并通過內(nèi)街的少量不同角度大開間玻璃（窗戶）與圍護(hù)欄達(dá)到取景的目的，實(shí)際上這種購(gòu)物環(huán)境有利于增加消費(fèi)的樂趣并有利于形成人流回環(huán)。四、南花園商業(yè)步行街內(nèi)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）商業(yè)步行街外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)步行街外立面不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使商場(chǎng)在消

42、費(fèi)者心中形成深刻印象。易受消費(fèi)者歡迎，有利于商場(chǎng)人氣的集中。商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面和內(nèi)部步行街的過渡和轉(zhuǎn)換。外立面對(duì)周圍環(huán)境有一定的視覺影響，需要考慮新舊建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，外立面設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。建筑結(jié)構(gòu)對(duì)外立面有直接的影響，選擇適當(dāng)?shù)膶痈吆椭嘁约伴_窗方式和數(shù)量，可以獲得虛實(shí)對(duì)比，取得較好的外立面效果。因?yàn)榉忾]的建筑會(huì)對(duì)外界造成不良的視覺影響，特別是大體量建筑尤其如此。同時(shí)，商場(chǎng)

43、不可能脫離某個(gè)區(qū)域而存在，它必須依附于某個(gè)環(huán)境，所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要考慮區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。 項(xiàng)目定位為年輕人休閑購(gòu)物的潮流樂園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。南花園商業(yè)步行街定位跟美國(guó)荷頓廣場(chǎng)一樣的目標(biāo)消費(fèi)群體。同時(shí)，從建筑物外觀造型方面又都有些相似。因此，這里建議南花園商業(yè)步行街盡量考慮色彩絢麗的涂料和瓷磚。雖然石家莊市空氣污染嚴(yán)重，但是涂料富于變化，造價(jià)低，容易營(yíng)造主題特色的優(yōu)勢(shì)，既能降低成本，又能保持很大的靈活性宣揚(yáng)主題。（二）鋪位分割和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn) 科學(xué)合理的鋪位劃分和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)是消費(fèi)者在商業(yè)項(xiàng)目中自然舒適、輕松愉快地消費(fèi)的有力保障；

44、是經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)合理化的有力保障。 1、鋪位分割要點(diǎn)a、鋪位分割實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場(chǎng)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。b、尊重消費(fèi)者行為科學(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。c、面積按定位和消費(fèi)能力劃分根據(jù)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位劃分商鋪的面積的同時(shí)，更要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)商鋪總價(jià)的接受程度來(lái)劃分； 南花園商業(yè)步行街的門臉建筑面積應(yīng)該集中在70-150平方米；南花園商業(yè)步行街的商鋪

45、經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)該集中在10-15平方米，適當(dāng)?shù)目梢詳U(kuò)大到30平方米；2、商場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。交通組織不僅要把人流引入步行街，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，既要讓購(gòu)物者滿意，又要讓零售商在經(jīng)濟(jì)上獲得效益。一般來(lái)說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成比例。所以，優(yōu)化人流運(yùn)動(dòng)，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長(zhǎng)，才能達(dá)到最佳效果，把核心承租戶放在步行街的盡端和步行街一側(cè)通向停車場(chǎng)是組織人流的兩個(gè)非常有效的手段。項(xiàng)目商場(chǎng)采用多層步行街能獲得緊湊的平面，這對(duì)于有序地組織人流是有利的。步行街平面規(guī)劃設(shè)計(jì)按中國(guó)消費(fèi)習(xí)慣左至右的全場(chǎng)回環(huán)原則，縱向

46、規(guī)劃蝸牛式步步引誘為好。同時(shí)，結(jié)合石家莊市氣溫冬冷夏熱，室外步行街受環(huán)境影響很大的情況，美亞置業(yè)集團(tuán)建議了“鉤型人流組織”，具體規(guī)劃建議見前面所附首層交通圖規(guī)劃。 a、注重內(nèi)外溝通步行街的人流設(shè)計(jì)關(guān)注人流交通與疏散問題，它更為注重的是內(nèi)部街區(qū)人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系、商場(chǎng)平面、立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系。b、避免盲區(qū)最大限度地避免商場(chǎng)內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時(shí)更加考慮到消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。 (三) 樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃，與業(yè)態(tài)有效組合，以樓層作為業(yè)態(tài)及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。業(yè)態(tài)根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消

47、費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)。以業(yè)態(tài)定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計(jì)，能夠保證消費(fèi)者在商場(chǎng)的停留時(shí)間。如何讓消費(fèi)者在透過樓層名字與室內(nèi)設(shè)計(jì)的聯(lián)想來(lái)加強(qiáng)產(chǎn)品特色，是強(qiáng)調(diào)概念設(shè)計(jì)所應(yīng)注意的地方。（四）步行街內(nèi)部庭院設(shè)計(jì)技巧和垂直交通規(guī)劃中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中,流量大，最大可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。中庭周邊通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才?，可以將?gòu)物者向上運(yùn)動(dòng)處理成一個(gè)有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購(gòu)物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動(dòng)，也會(huì)上到更高的樓層。南花園商業(yè)步行街采用庭院式設(shè)計(jì)，在南北兩大建筑族群之間形成了大面積的公共庭院空間。從營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)的角度

48、來(lái)看，非常有利于后期開展促銷活動(dòng)時(shí)對(duì)人流的聚集場(chǎng)所要求。結(jié)合東購(gòu)商圈幾乎所有商業(yè)項(xiàng)目缺乏專用、大型的促銷集會(huì)場(chǎng)所的情況，項(xiàng)目開發(fā)后，將成為商家進(jìn)行促銷宣傳的首選之地。（五）過道、洗手間布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)a、 步行街內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪布局。不宜太長(zhǎng)太直，應(yīng)該適度曲折，增加人流的停留時(shí)間、使步行街內(nèi)的店面基本上面臨室內(nèi)步行街。b、 考慮商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤(rùn)最大化，建議建筑物內(nèi)部購(gòu)物通道寬度為3米（超過商場(chǎng)內(nèi)2.4米的規(guī)劃要求）。c、 與指引標(biāo)志結(jié)合。指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。合理

49、設(shè)置寬度。過道的作用是疏散和引導(dǎo)人流，商場(chǎng)過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場(chǎng)人流量，規(guī)模等。2、商場(chǎng)洗手間布局要點(diǎn)a、“隱性”布局。商場(chǎng)洗手間，作為商場(chǎng)的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)功能。商場(chǎng)洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購(gòu)物空間形成有效分隔。b、確定數(shù)量。結(jié)合商場(chǎng)人流量，確定洗手間個(gè)數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置。c、本案定位為年輕人休閑購(gòu)物主題的商業(yè)步行街，洗手間的設(shè)立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補(bǔ)性。d、 結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目設(shè)置衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)，每1000平方米設(shè)置2個(gè)蹲位的衛(wèi)生間，則項(xiàng)目有3.6851萬(wàn)平方米，需要配備60個(gè)蹲位的

50、衛(wèi)生間。按照每個(gè)衛(wèi)生間15個(gè)蹲位的要求，整個(gè)商場(chǎng)只需要4個(gè)衛(wèi)生間。（六）步行街垂直電梯布局規(guī)劃要點(diǎn)步行街內(nèi)垂直電梯的設(shè)置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成為一個(gè)有趣的過程，也是鼓勵(lì)購(gòu)物者上行的有效手段。垂直電梯布局不僅滿足了垂直交通功能，更重要的是它暗示了垂直運(yùn)動(dòng)是過程而不是目的。即使在扶梯另一端并沒有特殊的功能吸引，而沿著扶梯上行的過程中卻充滿了激動(dòng)和趣味，也會(huì)使購(gòu)物者無(wú)法抗拒地被拉進(jìn)這個(gè)動(dòng)態(tài)舞臺(tái)中來(lái)。 南花園商業(yè)步行街二樓三樓之間的剪刀梯設(shè)置，就是為了使靜的、平面運(yùn)動(dòng)的中庭，因?yàn)橛辛舜怪钡纳舷滦卸兊蒙鷦?dòng)活波，也能夠通過有效布置垂直電梯上落口的裝飾達(dá)到吸引上行的目標(biāo)。南花園商業(yè)

51、步行街設(shè)置垂直交通工具的目的，還希望通過交通體系的構(gòu)架，形成夜間交通的保障。a、扶梯布局步行街內(nèi)電梯的基本功能是運(yùn)載人流，電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。同時(shí)大型購(gòu)物中心，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會(huì)設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口。根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場(chǎng)雙向電梯布置時(shí)，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物。單向電梯設(shè)置：步行街運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持步行街內(nèi)商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購(gòu)物的購(gòu)買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時(shí)也要注意消費(fèi)者逛步行街的疲勞度，進(jìn)行合理

52、跨距分析。b、垂直電梯布局市場(chǎng)垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流。設(shè)置專用通道，商業(yè)物業(yè)垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是避免人流堵塞；二是商業(yè)項(xiàng)目以扶梯為主，垂直電梯為鋪，顧客一般逛商店時(shí)，選用的多為扶梯。（七）步行街室內(nèi)外燈飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)石市商場(chǎng)夜銷市場(chǎng)不多，中山路到了夜晚甚至連路燈都很少開放，考慮到電費(fèi)成本的問題，步行街將來(lái)的晚間營(yíng)業(yè)建議由經(jīng)營(yíng)者的室內(nèi)照明為主，配合步行街霓虹燈、招牌燈箱、裝飾性路燈構(gòu)建項(xiàng)目的照明系統(tǒng)。步行街室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示功能需要，又要滿足美學(xué)要求，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商場(chǎng)的形象起著至關(guān)重要的作用。室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理步行街

53、的商店之間的照度關(guān)系。一方面，無(wú)論白天還是晚上，都要保持步行街的足夠的照度水平，并通過光線變化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能對(duì)商店造成不良干擾，妨礙店面和櫥窗展示。商店需要提高亮度來(lái)增加吸引力，強(qiáng)化商品展示，因此，僅僅依靠店面照明者受商場(chǎng)的整體照明設(shè)計(jì)的影響很大，步行街的吸引力在很大程度上取決于店面效果，因此，一般來(lái)說，店面照度比步行街照要高得多。燈光的垂直吸引。動(dòng)感強(qiáng)烈的三維空間景觀對(duì)于促進(jìn)垂直運(yùn)動(dòng)非常有效，閃爍絢麗的燈光設(shè)計(jì)、巨大的吊燈都有一種難以抗拒的吸引力。采用配合商場(chǎng)各樓層主題的燈光，形成每個(gè)樓層不同的特色，并利用步行街大面積落地玻璃的開闊透亮性，使室內(nèi)和室外步行街的

54、景觀互為交融，把人吸引上來(lái)。（八）步行街物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)內(nèi)部的裝潢與布局則以點(diǎn)面結(jié)合、多層次設(shè)計(jì)來(lái)形成流向通暢、新穎實(shí)用的購(gòu)物環(huán)境，為購(gòu)物者營(yíng)造了溫馨舒適、閑情浪漫的購(gòu)物氛圍，使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)享受休閑自在的輕松情調(diào)。1、注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)步行街內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。2、材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對(duì)其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區(qū)），避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。3、地、墻面的圖案選擇步行街地、墻面圖案運(yùn)用除了要給合步行街經(jīng)營(yíng)主題外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。（九）商業(yè)地產(chǎn)小品點(diǎn)睛設(shè)計(jì) 1、風(fēng)格確立原則步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場(chǎng)總體風(fēng)格相融，要結(jié)合步行街內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。2、避免扎堆、重復(fù)小品設(shè)置時(shí)要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無(wú)序的感覺。3、注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合商場(chǎng)中庭、色調(diào)、風(fēng)格，組合成統(tǒng)一格調(diào)。4、大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合小品不僅具有藝術(shù)的特性，還要結(jié)合人們的審美取向，商場(chǎng)小品的設(shè)置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術(shù)思想相統(tǒng)一。（十）休息椅、垃圾桶布置要點(diǎn)1、休息椅布置要點(diǎn)a、區(qū)位選擇。休息椅，一般放