智能晾衣架工程項目銀行對貸款項目的管理（工程管理）

1、泓域咨詢/智能晾衣架工程項目銀行對貸款項目的管理智能晾衣架工程項目銀行對貸款項目的管理一、 銀行對貨款項目管理的目的和特點(一）銀行對貸款項目管理的基本含義為工程項目提供資金的渠道有很多，本文中的銀行泛指以銀行為代表的為工程項目提供貸款的所有金融機構。為項目提供資金貸款的各金融機構，從其所提供資金的安全性、流動性、收益性等方面考慮，對項目進行了解、評估、分析及控制等，是一種不完全意義上的項目管理。這類管理重點是對資金投入進行評審和對資金投入與使用進行控制和監(jiān)督，以及進行風險控制等。(二）銀行對貸款項目管理的目的銀行是工程項目貸款的提供方，是項目部分融入資金的所有者。在銀行決定為項目提供資金后，

2、銀行就把資金收益的期望寄托于項目上，同時資金損失的風險也相應產(chǎn)生。因此銀行對貸款項目管理的目的主要是：1.保證資金的安全性。商業(yè)銀行的注冊資本一般只占全部資金來源的8，90%以上的經(jīng)營資金是存款和其他負債。因此，商業(yè)銀行必須保證放款的及時收回，否則將影響銀行的清償能力，動搖銀行的信用。銀行通過其對資金投放的控制，對資金風險進行預警、回避，為資金選定合適的投入對象，確定適宜的投入規(guī)模，在風險發(fā)生的情況下采取措施進行資金保全，保證資金的安全性。2.流動性。由于商業(yè)銀行是負債經(jīng)營，如果沒有一定量的資金及時回流，就無法保證客戶存款的及時足額提取，后果將不堪設想。因此，除了保證資金的安全性外，銀行還要合

3、理安排貸款的種類和期限，并采取措施，使貸款能及時收回。3.效益性。效益性是商業(yè)性銀行貸款的最終目的，在保證投入資金的安全性和流動性的前提下取得收益。銀行的收益主要是放貸利息收入，而放貸利息收入主要決定于利率和期限，貸款期限越長、利率越高，收益越大。(三）銀行對貸款項目管理的特點銀行對貸款項目的管理實際上是銀行信貸管理的一部分。對于工程項目來說，主要是涉及資金的投入與回收。主要有以下特點：1.管理的主動權隨著資金的投入而降低。銀行為工程項目提供貸款是根據(jù)貸款方的申請而自愿提供資金的一種行為，是銀行在認為能保證資金安全和取得一定收益后做出的承諾與決策。在銀行決定為工程項目提供資金之前，甚至到資金正

4、式投入之前，銀行都是有主動權的，銀行可以決定不為項目提供資金。銀行為項目提供資金的數(shù)量和償還的時間、方式等都可以通過平等協(xié)商確定，從這一點上說銀行對工程項目的管理在前期是主動的。銀行一旦決定投入資金，特別是隨著銀行資金的逐步投入，銀行對項目的控制程度就隨之降低。資金全部貸出后，銀行就無法具體控制項目的建設、管理與運作。這時銀行投入資金的安全和收益的保障除了抵押、質押、保證等原商定的擔保方式外，大部分依賴于他人對該項目的管理狀況。因此銀行對工程項目的前期管理非常重要。2.管理手段帶有更強的金融專業(yè)性。銀行為保證資金的安全，在投資項目資金管理上往往采取金融性更強的專業(yè)手段進行控制。如前期對項目進行

5、全方位評價、進行企業(yè)信用評價、要求用貸方提供質押與抵押等擔保方式、制定資金投放計劃、監(jiān)督貸款方資金的使用、必要時采取保全措施等。3.以資金運動為主線進行管理。為保證銀行投人資金的安全和獲得一定收益，銀行要對貸款方進行監(jiān)控，范圍包括企業(yè)信用、設備采購和工程建設費用支出等相關方面，這些方面都會對資金安全產(chǎn)生影響或有所反應，所以相對其他參與方的管理來說，銀行對工程項目最直接的管理內容是比較單一的，主要是對項目資金投人的控制。二、 銀行對貨款項目的評估銀行對貸款項目貸前管理中，很重要的一個內容就是對貸款項目的評估。目前國內幾大銀行對貸款項目的評估與政府審批時的項目評估都有所不同。由于貸款企業(yè)是貸款的承

6、受主體，所以在對貸款項目評估時，評估內容一般都超出項目本身，除通常在項目評估中進行的市場分析、建設方案評價、投資估算、財務評價等內容外，往往將對借款人資信評價、財務評價，及貸款項目的評估合在一起進行，與傳統(tǒng)項目評估的內容相比，還要進行的評價主要包括以下幾個方面：(一）借款人資信評價1.借款人概況主要調查借款人歷史沿革、企業(yè)類別、產(chǎn)權結構、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質等級、經(jīng)營管理模式、部門建設情況等。2.經(jīng)營者素質主要調查企業(yè)法人代表、高層管理人員的國籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽、工作能力及歷史業(yè)績、有無不良記錄等，評價借款人的經(jīng)營管理水平。3.借款人經(jīng)營情況及未來發(fā)展前景主要調查

7、借款人業(yè)務發(fā)展狀況，人員構成、職工素質、技術裝備情況，銷售和經(jīng)營業(yè)績，在建項目情況，在行業(yè)中的競爭地位，預測評價企業(yè)發(fā)展前景。4.借款人財務狀況及償債能力評估主要包括資產(chǎn)負債分析，盈利能力分析，現(xiàn)金流量分析。主要評價指標有：6）.償債能力分析7）.資本結構分析8）.經(jīng)營效率分析9）.盈利能力分析10）.投資收益分析11）.財務結構分析5.借款人信用狀況評價主要調查借款人基本賬戶、信用等級、借款總額和還本付息情況、銀行存款和借款、還本付息等情況，評價借款人在銀行存量貸款的風險狀況。 (二）項目基本情況評價1)項目建設的必要性主要調查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區(qū)政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，分析項目

8、建設的目的和社會效益，評價項目建設的必要性。2)項目的市場分析與市場定位分析項目產(chǎn)品的國際、國內市場狀況，根據(jù)未來市場供需預測，預測項目市場前景。3)項目建設合法性分析主要調查項目建設合法性手續(xù)，項目的招投標是否符合國家有關部門規(guī)定。4)同類競爭項目的比較5)swot綜合分析6)根據(jù)被評估項目的市場前景和市場競爭能力，分析產(chǎn)品的價格定位、主要銷售對象，預測項目的銷售計劃和銷售價格，評估影響銷售計劃實現(xiàn)的風險狀況。7)建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、工藝技術、設備與配套設施情況。這方面的評估與傳統(tǒng)的項目評估基本相同。6.項目開發(fā)周期及工程進度計劃主要調查項目從立項、可行性研究、報批、征地拆遷、規(guī)劃設計、市政

9、配套、開工，直至竣工等整個開發(fā)工作的進度安排情況。對已開工項目要分析形象進度、投資完成情況和各項資金的使用情況。7.項目建設條件評價主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調查項目建成后水、電、熱力、燃氣、交通、通訊等條件的落實情況。8.相關單位的資質評價主要調查項目設計、建設施工、監(jiān)理等單位的資質等級和專業(yè)技術能力，了解其有無不良記錄。9.項目投資估算、資金來源及投資計劃評價，確認投資估算合理性、資金缺口額度，以及擬發(fā)放貸款額度。10.項目財務分析。(三）貸款方式分析通過以上的分析，可基本確定項目所需的貸款數(shù)量、用款時間與可能的償還情況。(四）銀行效益和貸款風險分析銀行效益

10、評估：銀行效益評估主要包括流動性評估和銀行相關效益評估。貸款風險及防范措施：為減少風險，還要對采用何種擔保方式貸款進行分析，主要包括：（1)信用貸款方式；（2)保證擔保貸款方式；（3)抵（質）押擔保貸款方式。(五）項目總體評價總結分析評價結果，提出是否貸款、貸款額度、貸款期限、還款方式和風險防范措施等方面的結論和建議。三、 項目背景分析目前，行業(yè)整體消費需求從傳統(tǒng)普通晾衣架逐步向手搖式然后向智能化的方向發(fā)展，產(chǎn)品的單價也從幾十塊提升到幾百塊乃至智能化產(chǎn)品的幾千塊，曬衣架行業(yè)的智能化消費升級打開了行業(yè)增長的新空間。國內晾衣架行業(yè)具有規(guī)模產(chǎn)能的廠家數(shù)約150多家，生產(chǎn)聚集地主要集中在粵、江滬浙、魯

11、、豫等區(qū)域。曬衣架市場整體屬于較小的行業(yè)，但市場分布較為分散，國內市場龍頭的聚集效應暫未顯現(xiàn)。衣架作為地產(chǎn)后周期品類，也會受到部分沖擊，但考慮到曬衣架的下游市場主要分為以下四個部分:其中存量房的曬衣架壽命到期(一般壽命周期7-8年)的需求占比最高,達到了近48%；新房的裝修需求占比近32%。從整個需求端而言，曬衣架的需求主要面向二手房和存量房，地產(chǎn)的調控對公司曬衣架的銷售需求存在一定的影響，但影響力度不大。中國晾衣架協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，專業(yè)晾衣架設備在我國的滲透率也僅40%左右，而智能晾衣架在一線城市的市場滲透率還不到10%,整體市場滲透率會更低。隨著城鎮(zhèn)化率的提升和居民可支配收入的增長，未來我國專

12、業(yè)晾衣架設備和智能晾衣架的滲透率都將穩(wěn)步提升。據(jù)晾衣架協(xié)會數(shù)據(jù)，近年智能晾衣架產(chǎn)品增速一直保持在50%以上，市場滲透率持續(xù)快速提升。由于智能化產(chǎn)品價格一般是手搖、落地、外飄等傳統(tǒng)晾衣架產(chǎn)品的3-4倍，因此單價的大幅提升驅動了行業(yè)的快速發(fā)展。我國已進入了人口老齡化時期，預計到2020年我國老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%；其中80歲以上老年人口將達到3067萬人；2025年，六十歲以上人口將達到3億，成為超老年型國家?？紤]到70年代末，計劃生育工作力度的加大，預計到2040我國人口老齡化進程達到頂峰之后，老齡化進程才進入減速期。巨大的老年人群體隨著身體機能的衰退,將衍生出對智能

13、曬衣架的需求。四、 項目名稱及投資人（一）項目名稱智能晾衣架工程項目（二）項目投資人xxx有限責任公司（三）建設地點本期項目選址位于xxx（以選址意見書為準）。五、 結論分析（一）項目選址本期項目選址位于xxx（以選址意見書為準），占地面積約43.00畝。（二）項目實施進度本期項目建設期限規(guī)劃24個月。（三）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務估算，項目總投資22792.06萬元，其中：建設投資17035.13萬元，占項目總投資的74.74%；建設期利息367.53萬元，占項目總投資的1.61%；流動資金5389.40萬元，占項目總投資的23.65%。（四）資

14、金籌措項目總投資22792.06萬元，根據(jù)資金籌措方案，xxx有限責任公司計劃自籌資金（資本金）15291.51萬元。根據(jù)謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額7500.55萬元。（五）經(jīng)濟評價1、項目達產(chǎn)年預期營業(yè)收入（sp）：47800.00萬元。2、年綜合總成本費用（tc）：41294.16萬元。3、項目達產(chǎn)年凈利潤（np）：4737.41萬元。4、財務內部收益率（firr）：12.50%。5、全部投資回收期（pt）：7.14年（含建設期24個月）。6、達產(chǎn)年盈虧平衡點（bep）：23615.23萬元（產(chǎn)值）。（六）主要經(jīng)濟技術指標表格題目主要經(jīng)濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地

15、面積28667.00約43.00畝1.1總建筑面積46387.88容積率1.621.2基底面積17486.87建筑系數(shù)61.00%1.3投資強度萬元/畝381.722總投資萬元22792.062.1建設投資萬元17035.132.1.1工程費用萬元14635.832.1.2工程建設其他費用萬元1946.712.1.3預備費萬元452.592.2建設期利息萬元367.532.3流動資金萬元5389.403資金籌措萬元22792.063.1自籌資金萬元15291.513.2銀行貸款萬元7500.554營業(yè)收入萬元47800.00正常運營年份5總成本費用萬元41294.166利潤總額萬元6316.5

16、57凈利潤萬元4737.418所得稅萬元1579.149增值稅萬元1577.4710稅金及附加萬元189.2911納稅總額萬元3345.9012工業(yè)增加值萬元11401.2113盈虧平衡點萬元23615.23產(chǎn)值14回收期年7.14含建設期24個月15財務內部收益率12.50%所得稅后16財務凈現(xiàn)值萬元423.35所得稅后六、 國際上常用的工程項目管理知識體系項目管理知識體系是由權威組織總結提出，并得到廣泛認可的由項目管理知識、項目管理工作內容和項目管理工作流程標準化文件構成的項目管理知識整體。項目管理知識體系確立了項目管理領域的知識基礎，規(guī)范了項目管理領域的內容和范圍，為項目管理的理論研究和

17、實踐活動提供了必要的平臺，并且是項目管理專業(yè)組織開展項目管理專業(yè)人員資格認證活動的依據(jù)。目前國際上廣為流行的項目管理知識體系主要有pmbok、prince2和icb。（）pmbokpmbok是project management body of knowledge的縮寫，即項目管理知識體系，是美國項目管理協(xié)會（project management institute，簡稱pmi）為全球項目管理專業(yè)人士制定的行業(yè)標準。pmbok的主要目的在于系統(tǒng)的定義和描述項目管理知識體系中那些已被普遍接受的知識體系，另一個目的是希望提供一個項目管理專業(yè)通用的詞典，以便對項目管理進行討論，并為對項目管理專業(yè)有興

18、趣的人員提供一個基本參考書。pmi項目管理知識體系對項目管理學科的最大貢獻是它首次提出了項目管理知識體系的概念，首次為項目管理學科建立了理論和實踐的標準、規(guī)范。pmbok使用了“知識領域”（knowledge areas）的概念，將項目管理需要的知識分為10個相對獨立的部分：項目整合管理、項目范圍管理、項目時間管理、項目成本管理、項目質量管理、項目人力資源管理、項目溝通管理、項目風險管理、項目采購管理和項目干系人管理。上述每個知識領域包含若干過程（processes），這些知識領域以及過程組成整個項目管理知識體系框架的一個方面;另一個方面就是項目管理的管理過程，包括啟動（initiating）

19、、計劃（planning）、執(zhí)行（executing）、控制（controlling）、收尾（closing）。（二）prince2prince是project in controlled environment（受控環(huán)境下的項目）的簡稱。prince2描述了以一種邏輯性的、有組織的方法，按照明確的步驟對項目進行管理的方法。它不是一種工具也不是一種技巧，而是結構化的項目管理流程。20世紀70年代，英國政府就要求所有政府的信息系統(tǒng)項目必須采用統(tǒng)一的標準進行管理。prince2最初是為it行業(yè)開發(fā)的，現(xiàn)在已發(fā)展成為通用于各個領域、各種項目的管理方法。prince2中涉及8類管理要素（compone

20、nt）、8個管理過程（process）以及4種管理技術（technology）。管理要素包括組織（organization）、計劃（plans）、控制（controls）、項目階段（stages）、風險管理（management of risk）、在項目環(huán)境中的質量（quality in a project environment）、配置管理（configuration management）以及變化控制（change control）等。8類管理要素是prince2管理的主要內容，其管理貫穿于8個管理過程中。prince2提供從項目開始到項目結束覆蓋整個項目生命周期的基于過程（process

21、based）的結構化的項目管理方法，共包括8個過程，每個過程描述了項目為何重要（why）、項目的預期目標何在（what）、項目活動由誰負責（who）以及這些活動何時被執(zhí)行（when）。這8個過程是：指導項目directing a project（dp）、開始項目starting up a project（su）、啟動項目initiating a project（ip）、管理項目階段邊線managing stage boundaries（sb）、控制一個階段controlling a stage（cs）、管理產(chǎn)品交付managing product delivery（mp）、結束項目closin

22、g a project（cp）、計劃planning（pl）。其中，dp和pl過程貫穿于項目始終，支持其他6個過程。項目管理過程中常用到的一些技術主要有基于產(chǎn)品的計劃（productbased planning）、變化控制方法（change control approach）、質量評審技術（quality review technique）以及項目文檔化技術（project filing techniques）。（三）icbicb（international competence baseline，國際項目管理資質標準）是國際項目管理協(xié)會（international project management association，簡稱ipma）建立的知識體系。ipma委員會在1987年7月14日ljubljana會議上，確認了ipma項目管理人員專業(yè)資質認證全球通用體系（icb）的概念。icb說明了對項目經(jīng)理、大型項目