探討房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素及對策

1、探討房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素及對策 【摘 要】房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)要想健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須實現(xiàn)房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且作為房地產(chǎn)評估有關(guān)機構(gòu)一定要轉(zhuǎn)變自身的定位方向，這樣就可以不斷的推動自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從而更加適應(yīng)新時代房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化。本文首先介紹了房地產(chǎn)評估概念，闡述了房地產(chǎn)評估的發(fā)展機遇，對房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素以及房地產(chǎn)評估發(fā)展的對策進行了探討分析，以供借鑒參考。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估發(fā)展、機遇、因素、對策 現(xiàn)階段房地產(chǎn)評估機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展面臨著很多不確定的影響，直接影響著房地產(chǎn)評估，針對這些不確定的因素就需要采取對策，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，從而不

2、斷的促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。以下就房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素及對策進行探討。 一、房地產(chǎn)評估概念 對房地產(chǎn)的價值進行評估被叫做房地產(chǎn)評估，與其他行業(yè)一樣房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)部門的監(jiān)督與管理，房地產(chǎn)的投資風險、工程質(zhì)量、周圍環(huán)境、價值、貸款風險等是房地產(chǎn)評估的主要內(nèi)容和組成部分，房地產(chǎn)的評估行業(yè)除了其行業(yè)本身特有的特點外，還有高風險性和高技術(shù)性的特點。 二、房地產(chǎn)評估的發(fā)展機遇 1、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進。我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入高潮，房地產(chǎn)評估將會持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。 2、

3、國家大力推進現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國家在政府工作規(guī)劃中對房地產(chǎn)評估也有明確的文件，要求推動包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產(chǎn)業(yè)支持，將會對房地產(chǎn)評估的發(fā)展起到較好的帶動作用。 3、開征房產(chǎn)稅勢在必行。房產(chǎn)稅是我國稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評估價值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會大量擴張房地產(chǎn)市場評估的業(yè)務(wù)量，對于房地產(chǎn)評估發(fā)展也具有重要的推動作用。 4、商業(yè)銀行風險控制需求不斷增加。隨著金融一體化的發(fā)展，金融行

4、業(yè)對于市場風險的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評估的評估量。 三、房地產(chǎn)評估發(fā)展的制約因素 1、房地產(chǎn)評估機構(gòu)盈利能力不強。當前在我國房地產(chǎn)評估存在著嚴重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評估內(nèi)部競爭無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評估機構(gòu)為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)盈利能力普遍不高。 2、房地產(chǎn)評估部分機構(gòu)的獨立性和客觀性較差。提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首先必

5、須確保獨立客觀的開展房地產(chǎn)評估工作。然而一些房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評估原則，不按照規(guī)定要求進行房地產(chǎn)評估，造成了評估結(jié)果的不準確，損害了房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。 3、房地產(chǎn)評估的整體實力不足。在我國房地產(chǎn)評估近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產(chǎn)評估機構(gòu)，房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的整體實力不足。此外，在我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評估的工作人員學歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評估穩(wěn)定發(fā)展的制約。 4、房地產(chǎn)

6、評估業(yè)務(wù)方式有待完善。受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評估機構(gòu)已經(jīng)采取批量評估以及自動評估等先進的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評估效率不高。 四、房地產(chǎn)評估發(fā)展的對策 1、推動行業(yè)立法增強房地產(chǎn)評估的客觀公正性。為了確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評估內(nèi)部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進一步地減少在房地產(chǎn)評

7、估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)客觀公正的實施。 2、運用先進的、科學的方法。無論運用什么樣的方法進行房地產(chǎn)的評估，都應(yīng)該廣泛的收集最新的信息，采用科學的方法進行研究，對于評估監(jiān)管的工作更是需要采用科學的方法來進行，在評估時要運用真實的數(shù)據(jù)來進行評估。在評估時，要采用先進的方法借鑒好的經(jīng)驗來進行評估，使評估機構(gòu)的各個部門可以相互協(xié)調(diào)，相互監(jiān)督，是各部門合作實現(xiàn)效益的最大化。從而推進該行業(yè)的健康發(fā)展。 3、嚴格市場準入制度提升房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的整體實力水平。對于房地產(chǎn)評估的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評估的實際情況，建立完善相應(yīng)的市場準入制度，特別是對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)

8、資格以及房地產(chǎn)估價人員的資格認證進行規(guī)范，可以采取進階制度管理房地產(chǎn)評估從業(yè)機構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進而確保房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評估的整體實力。 4、創(chuàng)新房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作模式。對于房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)升級，尤其是積極地在房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中引進自動評估技術(shù)、批量評估技術(shù)，通過計算機模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評估結(jié)果的準確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當前社會已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時代，在房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級評估技術(shù)，準確地改進房地產(chǎn)行業(yè)評估方式，把握房地產(chǎn)評估

9、的發(fā)展方向，增強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的市場競爭力。 5、優(yōu)化房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的盈利模式。對于房地產(chǎn)評估而言，應(yīng)該逐步地對盈利模式進行改革，對服務(wù)內(nèi)容進行拓展，特別是通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向評估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地擴大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評估以及押品評估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺化服務(wù)擴展，通過發(fā)布研究報告等方式，不斷提高評估機構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風險管理以及房產(chǎn)定價等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存發(fā)展能力。 結(jié)束語 近些年來，在我國隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)評估所在的機構(gòu)已經(jīng)成為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要中介，對于房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展有著至