房產(chǎn)測(cè)量預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異研究

1、 房產(chǎn)測(cè)量預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異研究 摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，對(duì)我國(guó)稅收經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較多，但房產(chǎn)問(wèn)題也應(yīng)被重點(diǎn)關(guān)注，因?yàn)榉慨a(chǎn)合同標(biāo)明和實(shí)際使用的房產(chǎn)面積有出入而導(dǎo)致業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間矛盾頻發(fā)。本文基于預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的產(chǎn)生、影響、引起因素三方面進(jìn)行研究，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)減少矛盾貢獻(xiàn)出理論知識(shí)基礎(chǔ)，切實(shí)減少相關(guān)損失。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；預(yù)測(cè)面積；實(shí)測(cè)面積引言：針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其收益的主要來(lái)源是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)變?yōu)榱水?dāng)下年輕人的夢(mèng)想，但在房產(chǎn)交易中會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉慨a(chǎn)面積而引起的爭(zhēng)端，行業(yè)矛盾因此產(chǎn)生。要針對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確性的測(cè)量，來(lái)確保預(yù)測(cè)面積能夠和實(shí)際中的實(shí)測(cè)面積相同或極少誤差，對(duì)

2、測(cè)量工作有深入認(rèn)識(shí)下能夠分析出產(chǎn)生差異的原因，使減少誤差工作有著較為明顯的效率提高。1. 房產(chǎn)測(cè)量中預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的差異產(chǎn)生及影響當(dāng)在測(cè)量房產(chǎn)中時(shí)，對(duì)于預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的分析中可以看出，產(chǎn)生數(shù)值上的差異是不可被避免的，但能夠通過(guò)一定的方式將此差異降低，從而減輕對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙作用。預(yù)測(cè)面積是指還未開(kāi)始建造時(shí)房屋的開(kāi)發(fā)商對(duì)房產(chǎn)做的預(yù)測(cè)面積，所以預(yù)測(cè)面積是虛擬的一種推測(cè)結(jié)果，其結(jié)果產(chǎn)生是在針對(duì)相應(yīng)的設(shè)計(jì)師圖紙及考慮到了一定的施工誤差進(jìn)行的范圍性預(yù)測(cè)，能夠?qū)笃诘膶?shí)際面積測(cè)算產(chǎn)生重大的參考作用；實(shí)際面積是房產(chǎn)建成后，經(jīng)過(guò)相應(yīng)的規(guī)范性測(cè)算做出的具體數(shù)值，是以國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)去做出的實(shí)

3、際數(shù)據(jù)體現(xiàn)，業(yè)主在購(gòu)房后的實(shí)際使用面積就是根據(jù)實(shí)際面積的測(cè)算結(jié)果而得出的數(shù)據(jù)。從定義上來(lái)看則可發(fā)現(xiàn)，如果預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積具有較大的偏差時(shí)，業(yè)主在收房后必將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)烈不滿(mǎn)，因?yàn)榻?jīng)數(shù)據(jù)得出，往往的預(yù)測(cè)面積都要比實(shí)測(cè)面積偏大，因此業(yè)主花了預(yù)測(cè)面積的購(gòu)房錢(qián)款，卻只住到了實(shí)測(cè)面積，造成了兩方的爭(zhēng)端。因?yàn)榍捌诘脑O(shè)計(jì)上、中期的施工中、后期的計(jì)算規(guī)則內(nèi)都會(huì)對(duì)兩者差異的產(chǎn)生有影響作用，所以要仔細(xì)進(jìn)行對(duì)差異的因素研究。二、房產(chǎn)測(cè)量中引起預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的因素（一）計(jì)算規(guī)則更改計(jì)算規(guī)則始終貫穿于房產(chǎn)的測(cè)量中，前期進(jìn)行預(yù)測(cè)面積的數(shù)據(jù)計(jì)算時(shí)需要采用相應(yīng)的計(jì)算規(guī)則，后期的實(shí)測(cè)面積也將運(yùn)用到計(jì)算規(guī)則，而

4、計(jì)算規(guī)則產(chǎn)生更改，則對(duì)兩者的數(shù)據(jù)差異產(chǎn)生起到了促進(jìn)作用。因?yàn)樵瓌t性的指標(biāo)規(guī)定了應(yīng)進(jìn)行的計(jì)算規(guī)則，但在實(shí)際的操作中，并不一定能夠向著原有的規(guī)則走向去把測(cè)量完整進(jìn)行，因此要將計(jì)算規(guī)則統(tǒng)一化、規(guī)范化，使得測(cè)算結(jié)果更為精確并保持一致。行業(yè)內(nèi)有房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范作為進(jìn)行測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)，但其中個(gè)別內(nèi)容存在爭(zhēng)議，有一部分?jǐn)?shù)據(jù)的測(cè)量工作有較大歧義，所以造成了不明確的特點(diǎn)。因此要能夠?qū)?shí)際使用的過(guò)程變?yōu)闇y(cè)量數(shù)值統(tǒng)一的過(guò)程，具體表現(xiàn)在計(jì)算上和標(biāo)準(zhǔn)上。在測(cè)量房產(chǎn)時(shí)，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)是兩種不同的概念，不只是因?yàn)闇y(cè)量階段的不同，更是操作時(shí)便產(chǎn)生了差異。比如在外墻灰度層的厚度標(biāo)準(zhǔn)上，曾經(jīng)的標(biāo)準(zhǔn)是2.6厘米，但新標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定下是2厘米，因此

5、可推算，當(dāng)進(jìn)行兩棟樓之間一段地面的測(cè)量時(shí)，不考慮其他方面因素造成的影響，則單單是因?yàn)橥鈮叶葘泳驮斐闪?.2厘米的誤差；再比如還是外墻的測(cè)量中，因?yàn)榉謹(jǐn)偡绞接辛俗兓?，從前使用整棟樓進(jìn)行數(shù)據(jù)分?jǐn)偅?dāng)下的標(biāo)準(zhǔn)是采用功能性劃分的多級(jí)分?jǐn)偡绞剑虼嗽斐煞慨a(chǎn)的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)有較大差異1。（二）設(shè)計(jì)產(chǎn)生變更施工要按照?qǐng)D紙來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的施工建設(shè)，但刨除掉施工產(chǎn)生的誤差因素，預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積仍舊產(chǎn)生差異化，則是因?yàn)樵O(shè)計(jì)上的變動(dòng)導(dǎo)致。因?yàn)樵陬A(yù)售環(huán)節(jié)中，要對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)測(cè)面積的發(fā)布，業(yè)主根據(jù)預(yù)測(cè)面積將自身需求與預(yù)測(cè)面積進(jìn)行對(duì)照再去選擇合適的房產(chǎn)資源，所以預(yù)測(cè)面積給了業(yè)主一個(gè)較為直觀(guān)地感受。但我國(guó)目前商品房的趨勢(shì)是一邊

6、預(yù)售一邊建造，甚至是預(yù)售結(jié)束再進(jìn)行建造，所以預(yù)測(cè)面積只能根據(jù)房產(chǎn)設(shè)計(jì)師對(duì)房屋進(jìn)行的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)“測(cè)量”出大概面積，但這里用到的測(cè)量只是經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)圖紙的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算得出的結(jié)果，與實(shí)測(cè)面積會(huì)有較大出入。當(dāng)房產(chǎn)建筑施工中，會(huì)根據(jù)不同的施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境做出更改設(shè)計(jì)的情況，雖然大多情況下只是對(duì)設(shè)計(jì)圖進(jìn)行微調(diào)，但簡(jiǎn)單的微調(diào)就能夠?qū)ψ罱K的實(shí)際面積有了較大影響，因此在施工中如若想要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，則需要向上級(jí)部門(mén)申請(qǐng)批復(fù)，備案允許后才能對(duì)將設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，該管理制度的嚴(yán)格執(zhí)行（不予批復(fù)）對(duì)預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的差異化產(chǎn)生降低作用。（三）施工產(chǎn)生變更施工產(chǎn)生的變更是對(duì)預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)面積差異的最大影響因素，因?yàn)槭┕ぞ哂胁欢ㄐ?/p>

7、，像設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的影響還需要像上級(jí)部門(mén)進(jìn)行申報(bào)，但施工操作就完全沒(méi)有這一步驟，除非是極為重大的改動(dòng)，但一般情況下不涉及，普通的施工工藝進(jìn)行改變就可以將面積的差異化進(jìn)一步增大，因此要對(duì)施工過(guò)程有著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。比如在對(duì)建筑總長(zhǎng)上的分析，因?yàn)榛覍拥暮癖《鴮⒖傞L(zhǎng)有了長(zhǎng)短上的變化，從而將建筑內(nèi)每個(gè)房間的長(zhǎng)短造成相應(yīng)的增加、減少，這便不利于房產(chǎn)的實(shí)測(cè)面積數(shù)值，會(huì)在完工后的數(shù)值上與前期的預(yù)測(cè)面積數(shù)值有著較大差異化。為降低該問(wèn)題造成的差異化影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)基層施工管理，嚴(yán)格按照規(guī)定下的施工標(biāo)準(zhǔn)去進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)。（四）施工測(cè)量誤差另外一個(gè)將面積產(chǎn)生差異化的因素是施工上的誤差。在實(shí)際建造時(shí)由于施工原因，墻體厚度有一定幾率是達(dá)不到或是超出原有的設(shè)計(jì)厚度。實(shí)測(cè)時(shí)，測(cè)量人員要對(duì)房屋的外墻尺寸以及各功能區(qū)的分隔尺寸進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于施工誤差和測(cè)量誤差造成的面積差異，就需要我們施工單位能夠嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，把握好工程質(zhì)量，同時(shí)也需要我們測(cè)量單位提高測(cè)繪人員的作業(yè)水平和測(cè)量精度2。結(jié)論：綜上所述，在房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生的差異進(jìn)行研究，可得出下列結(jié)論。房產(chǎn)測(cè)量出現(xiàn)誤差將對(duì)房產(chǎn)的出售、租賃等諸多方面產(chǎn)生影響，具體的影響因素包括有計(jì)算規(guī)則更改、設(shè)計(jì)產(chǎn)生變更、施工產(chǎn)生變更、施工測(cè)量誤差等，因此差異的產(chǎn)生難以避免，但可通過(guò)