XX市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告（doc共60頁(yè)）

1、xx市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告目 錄第一部分 xx市簡(jiǎn)介. 3一 xx市介紹. 41. 總體概況. 42. xx市中心城區(qū). 73. 地理位置、氣候. 74. 城市定位. 75. 城市發(fā)展規(guī)劃. 86. 小結(jié). 10第二部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究. 11一 xx市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：. 121. xx市宏觀經(jīng)濟(jì)背景. 122. xx市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析. 133xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況. 144. xx市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì). 155. 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資. 166. xx市經(jīng)濟(jì)在xx省的地位. 177. 小結(jié). 17二 xx市居民生活結(jié)構(gòu)研究. 181. xx市人口結(jié)構(gòu)

2、與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例. 182. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究. 193城市居民就業(yè)與在職職工收入情況. 204. xx市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn). 255. 小結(jié). 27第三部分 片區(qū)及項(xiàng)目介紹. 28一 龍洞堡”片區(qū)簡(jiǎn)介. 291. 片區(qū)概況. 292. 片區(qū)定位. 303. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃. 304. 片區(qū)發(fā)展前景. 30二 項(xiàng)目簡(jiǎn)介. 311. 項(xiàng)目位置. 312. 地形地勢(shì). 323. 項(xiàng)目swot分析. 334. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略. 37第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià). 38一 項(xiàng)目分析說(shuō)明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 391. 項(xiàng)目說(shuō)明：. 392. 項(xiàng)目用地指標(biāo). 393. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo). 394.

3、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 405成本測(cè)算結(jié)果：. 426. 價(jià)格預(yù)期. 43二 優(yōu)化計(jì)算. 441. 項(xiàng)目定量計(jì)算模型. 442. 計(jì)算結(jié)果. 453. 結(jié)果分析. 46三 方案建議. 46四 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià). 471. 投資估算及收入預(yù)測(cè). 472. 動(dòng)態(tài)分析. 513. 財(cái)務(wù)分析. 524. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議. 54附表. 551. 資金運(yùn)用計(jì)劃表：. 552. 銷售收入預(yù)測(cè)表. 553. 資金來(lái)源與運(yùn)用表. 564. 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表. 56第一部分 xx市簡(jiǎn)介一 xx市介紹1. 總體概況1.1 xx市簡(jiǎn)介xx省位于中國(guó)西南云貴高原東部，xx是xx省省會(huì)，位于xx省中部，是xx省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育

4、、文化中心。中國(guó)古代以山北為陰，山南為陽(yáng)。“xx”因城區(qū)位于xx境內(nèi)的貴山之南而得名。古代xx盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故xx簡(jiǎn)稱“筑”。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長(zhǎng)順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的4.56%。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米。2002年末，全市總?cè)丝?40.44萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.33萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7% 。少數(shù)民族共有37個(gè)，占總?cè)丝?5.4%，其中布依族、苗族占少數(shù)民族人口總數(shù)的71.3%。1.

5、2 xx市轄區(qū)組與城市格局xx市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開(kāi)陽(yáng)縣、修文縣、息峰縣10個(gè)區(qū)縣（市）。城區(qū)形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過(guò)交通干線相連接，呈組團(tuán)式格局。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。1.3 交通 航空1992年9月，xx航空口岸正式開(kāi)通，xx市成為一類口岸城市。距市中心12公里、車程15分鐘的xx龍洞堡機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)開(kāi)通30多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、?？?、成

6、都、昆明等全國(guó)大中城市及香港特別行政區(qū)。鐵路xx是中國(guó)西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化。電氣化程度居全國(guó)之首。xx火車南站是貨運(yùn)列車的匯集點(diǎn)，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國(guó)西南最大的鐵路樞紐編組站。xx火車站是xx省鐵路客運(yùn)中心。公路與公共交通外部公路交通：貴（陽(yáng)）黃（果樹(shù)）、貴（xx）遵（遵義）、貴新、貴畢（xx至新寨和xx至畢節(jié)）公路等8條高等級(jí)出境公路，321和210國(guó)道經(jīng)過(guò)xx。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進(jìn)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城區(qū)公路交

7、通xx城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長(zhǎng)50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。xx中心環(huán)線建設(shè)，它將使xx城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。2. xx市中心城區(qū)xx市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，居省會(huì)中心城市前列。3. 地理位置、氣候xx市位于xx省中部的云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)10607至10717，北緯2611至2722之間。屬東部平原向西部高原的過(guò)渡地帶，平均海

8、拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。xx市年平均氣溫14.7oc，夏季平均氣溫21.9 oc，冬季平均氣溫6.6oc，常年相對(duì)濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時(shí)數(shù)1354小時(shí)，無(wú)霜期270天。冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)具有亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候的特點(diǎn)。4. 城市定位4.1 城市定位xx市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。4.2 定位意義xx市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)”。是xx市綜合人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)xx市作為xx省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與x

9、x“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合x(chóng)x市區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色的城市定位。5. 城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點(diǎn)發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，xx市將實(shí)施“西北進(jìn)，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽(yáng)新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開(kāi)發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點(diǎn)，土地供應(yīng)首先保證金陽(yáng)新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是xx市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項(xiàng)目布局的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。未來(lái)xx城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個(gè)片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間

10、布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴(yán)格保護(hù)片區(qū)之間的綠色隔離帶，強(qiáng)化“山中有城，城在有山”的城市特點(diǎn)。各組團(tuán)發(fā)展形勢(shì)如下：中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實(shí)行“退二進(jìn)三”“退二進(jìn)綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。金陽(yáng)片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地 81.3平方千米。

11、規(guī)劃為以機(jī)械、電子、航空、新材料、鐵路貨場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)為主的工業(yè)片區(qū)。白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地 66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進(jìn)三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點(diǎn)建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地 70.2平方千米，是以電子信息、光機(jī)電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地?；ㄏ瑓^(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃是以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項(xiàng)目發(fā)展。三橋馬王廟片區(qū)

12、位于城區(qū)西部，總用地約 60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機(jī)械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉(cāng)儲(chǔ)為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對(duì)外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。6. 小結(jié)xx是中國(guó)西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)中心，但面對(duì)西部開(kāi)發(fā)帶來(lái)的大發(fā)展機(jī)遇和城市機(jī)動(dòng)化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來(lái)越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系仍然相對(duì)薄弱。中心優(yōu)勢(shì)依舊明顯。xx為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團(tuán)式城市結(jié)

13、構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長(zhǎng)，目前xx市交通設(shè)施略顯超重。 目前xx正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導(dǎo)城市發(fā)展與實(shí)現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。 xx市未來(lái)城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)兩個(gè)市級(jí)中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團(tuán)式格局。第二部 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一 xx市宏觀經(jīng)濟(jì)研究：1. xx市宏觀經(jīng)濟(jì)背景60年代中期開(kāi)始xx進(jìn)行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，xx的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強(qiáng)，交通通訊條件大為改善。從總體上看，xx市經(jīng)

14、濟(jì)的增長(zhǎng)在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來(lái)實(shí)現(xiàn)的。xx的工業(yè)生產(chǎn)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“高開(kāi)采低利用高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，xxgdp增長(zhǎng)9倍多，但同時(shí)，主要資源投入量也增長(zhǎng)了3倍多，按照過(guò)去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，如果2020年的經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負(fù)。xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制不成熟。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計(jì)劃體制下靠政府的力量強(qiáng)制形成的，在市場(chǎng)力量還比較薄弱的情況下，靠市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市的決定。2002年5月，

15、xx被確定為全國(guó)首家“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”試點(diǎn)城市。在2003年11月開(kāi)始施行的xx市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市條例，則把未來(lái)20年xx市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的思路從法律上作了框定。2. xx市宏觀經(jīng)濟(jì)總量、增量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析2.1 經(jīng)濟(jì)總量、增量分析資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：xx市國(guó)民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長(zhǎng)，連續(xù)七年都高于全國(guó)平均水平。2.2 2004年省會(huì)或副省級(jí)城市對(duì)比資料來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：2004年xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平，xx市在全國(guó)省會(huì)或副省級(jí)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后。3xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、外貿(mào)與利用外資情況3.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：xx

16、市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例越來(lái)越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面，越來(lái)越顯得重要。3.2 投資、消費(fèi)、對(duì)外貿(mào)易與xx市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，外匯美元:人民幣=1:8.26統(tǒng)計(jì)顯示：消費(fèi)對(duì)xx市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力的逐步下降，投資對(duì)拉動(dòng)作用越來(lái)越大。3.3 利用外資資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：xx市進(jìn)口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，出口業(yè)務(wù)相對(duì)增長(zhǎng)緩慢。利用外資方面相對(duì)穩(wěn)定。4. xx市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)4.1 xx市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢(shì)原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點(diǎn)的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢(shì)

17、產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成xx市五大產(chǎn)業(yè)支柱。此外，其他如機(jī)械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。4.2 發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢(shì)和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過(guò)發(fā)展煤化工、開(kāi)發(fā)煤層氣，形成新能源。依托能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。 4.3 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2005年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，由2000年的9.1：50.9：40調(diào)整為6.2：

18、52.3：41.5；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國(guó)有、集體、非公有制經(jīng)濟(jì)比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。5. 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資5.1 xx市固定投資與房地產(chǎn)投資資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：xx市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)。5.2 xx市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：xx市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。6. xx市經(jīng)濟(jì)在xx省的地位xx市作為省會(huì)城市，對(duì)促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年xx市g(shù)dp為380.92億元，占全省gdp的28.34%，社會(huì)消費(fèi)品零售總

19、額為153.67億元，占全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的33.5%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有80個(gè)（不完全統(tǒng)計(jì)），xx市有71個(gè)，占88.75%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)絕大部分集中在xx市。xx市是xx省的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、物資流動(dòng)中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位是重中之重。7. 小結(jié)長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，xx定位為原材料生產(chǎn)基地。以原材料、初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式對(duì)xx資源、環(huán)境造成很大程度的破壞。“環(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟(jì)生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認(rèn)同。 產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工

20、協(xié)作關(guān)系。 相對(duì)于政府主導(dǎo)增長(zhǎng)的自主增長(zhǎng)能力不強(qiáng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。 xx市經(jīng)濟(jì)相對(duì)國(guó)內(nèi)其它省級(jí)和副省級(jí)城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。過(guò)去幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)都保持比較高的增長(zhǎng)率，表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。目前，xx進(jìn)入了一個(gè)加快發(fā)展的新階段，正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。xx市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，對(duì)提高xx市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大推動(dòng)作用。同時(shí)，招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)依賴性將有所加重。依托資源優(yōu)勢(shì)和借助西電東送的機(jī)遇發(fā)展起來(lái)的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技

21、術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機(jī)械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。形成特色五大產(chǎn)業(yè)群。目前，xx市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有利于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)作為區(qū)域中心xx市的房地產(chǎn)提供良好的前景。二 xx市居民生活結(jié)構(gòu)研究1. xx市人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例2003年，xx市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口1652673人，占總?cè)丝诘?7.9%，農(nóng)業(yè)人口1795908人，占總?cè)丝诘?2.1% 。2003年xx市消費(fèi)總支出153.67億元，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)140.7億元，占總量的91.5%。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出與總消費(fèi)支出的對(duì)比資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例與人口比例對(duì)比圖資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)

22、計(jì)顯示：xx市不到50%的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)占到了90%左右。2. 城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究2.1 居民可支配收入、恩格爾系數(shù) 資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升，恩格系數(shù)從2001年都保持在0.4左右。2.2 家庭戶數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報(bào)統(tǒng)計(jì)，2000年，xx市總戶數(shù)848166戶。六大區(qū)域總戶數(shù)485638戶，占全市人口的57%。其中南明區(qū)127299戶，占全市總戶數(shù)的15.01%；云巖區(qū)136280戶，占16.07%；白云區(qū)43492戶，占5.13%；花溪區(qū)66291戶，占7.82%；烏當(dāng)區(qū)77241戶，占9.11%；小河區(qū)35035戶，4.13%。六大區(qū)域戶數(shù)比例按2000

23、年總?cè)丝?33.69萬(wàn)計(jì)算，家庭平均人口為3.9人/戶。中心城區(qū)家庭平均人口約為3.39人/戶。3城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，xx市在崗職工年平均人數(shù)為54.53萬(wàn)人，在崗職工年平均工資為12182元。但行業(yè)間、各經(jīng)濟(jì)類型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市19個(gè)行業(yè)門(mén)類看，在崗職工年平均工資高于全市平均水平的有10個(gè)行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，達(dá)到23716元，最低的是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴(kuò)大了0.8倍，行業(yè)間的差距在繼續(xù)擴(kuò)大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)

24、。3.1 xx市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)2003年，xx市在崗職工年平均工資達(dá)12000元以上的行業(yè)是：電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；金融業(yè)為18318元；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)服務(wù)業(yè)為15305元；公共管理和社會(huì)組織為14563元；文化、體育和娛樂(lè)業(yè)為14276元；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)為13906元；教育為13142元；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。2003年，xx市國(guó)有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。事業(yè)單位在崗

25、職工年平均工資為13818元；機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資為14360元。由此可見(jiàn)，年平均勞動(dòng)報(bào)酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動(dòng)報(bào)酬拉開(kāi)了檔次。3.2 企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)分組，年平均勞動(dòng)報(bào)酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動(dòng)報(bào)酬13812元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)6.89%；機(jī)關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動(dòng)報(bào)酬14220元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)2.84%。從工資的絕對(duì)數(shù)看：機(jī)關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。從工資的增幅和增長(zhǎng)速度看：企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機(jī)關(guān)單位最低。企業(yè)單位在崗職工年平

26、均工資增幅比事業(yè)、機(jī)關(guān)單位增幅高出5.66個(gè)百分點(diǎn)和9.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長(zhǎng)速度，呈現(xiàn)了企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢(shì)。3.3 按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長(zhǎng)水平收入較高的電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國(guó)家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長(zhǎng)期處于較低水平，該類行業(yè)相對(duì)國(guó)家壟斷行業(yè)來(lái)說(shuō)財(cái)富分布也比較集中。按國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)水平統(tǒng)計(jì)表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增

27、長(zhǎng)水平差別較大。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長(zhǎng)緩慢。行業(yè)間、單位間收入差距較大。2003年，在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是：xx省卷煙銷售公司85411元；xx省煙草物資公司70000元；xx省煙草專賣局47160元；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行xx省分行46023元；xx省新華書(shū)店36165元；xx電力職工醫(yī)院33424元；中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行xx省分行32629元。4xx市居民儲(chǔ)蓄情況居民儲(chǔ)蓄情況 資料來(lái)源xx市統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示：xx市居民儲(chǔ)蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢(shì)平穩(wěn)。2003年末，全市居民人均儲(chǔ)蓄1萬(wàn)元，從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有90%左右的儲(chǔ)蓄余額，人均儲(chǔ)蓄余額約為2萬(wàn)元左

28、右。國(guó)有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟(jì)類型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：國(guó)有單位經(jīng)濟(jì)仍然是xx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；國(guó)有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工資一直保持較高水平；機(jī)關(guān)、事業(yè)單位近年來(lái)幾次較大幅度的政策性調(diào)資，為國(guó)有單位工資增長(zhǎng)提供了強(qiáng)力支撐。xx市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。在此基礎(chǔ)上，部分行業(yè)工資水平較低且增長(zhǎng)緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經(jīng)濟(jì)類型在崗職工年平均工資存在較大差距。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，只有國(guó)有單位在崗職工年平均工資的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25個(gè)百

29、分點(diǎn)，絕對(duì)額與國(guó)有單位相差4950元，差距拉大。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國(guó)有單位，機(jī)制不如其他經(jīng)濟(jì)單位，得到的政策性支持又少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力都較低，或者是個(gè)體被雇勞動(dòng)者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。4. xx市消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及特點(diǎn)近年來(lái)，xx市經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)

30、化。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，保持在0.4左右，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)(見(jiàn)恩格爾系數(shù)表)；衣著消費(fèi)比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費(fèi)逐年增加，但在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重分別下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費(fèi)質(zhì)量在不斷提高，但相對(duì)于其他消費(fèi)的重要程度卻在降低，這是消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標(biāo)志。醫(yī)療保健支出快速增長(zhǎng)。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長(zhǎng)264元、16元，年均增長(zhǎng)22.5%，其消費(fèi)比重分別由4.0%、上升到7.5%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因?yàn)椋横t(yī)藥費(fèi)（即醫(yī)療費(fèi)和藥品費(fèi)）的大幅上升。2003年，城市居

31、民人均醫(yī)藥費(fèi)支出達(dá)到442元，占醫(yī)療保健支出比重的93.1%。交通通信消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來(lái)了通信費(fèi)用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費(fèi)用支出為334元，比1999年增長(zhǎng)182元，年均增長(zhǎng)21.8%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準(zhǔn)的提高，通信費(fèi)用還將持續(xù)上升。娛樂(lè)教育文化服務(wù)消費(fèi)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增長(zhǎng)13.1%。據(jù)城調(diào)隊(duì)的調(diào)查，2004年，xx市人均現(xiàn)有住戶總建筑面積20.13平方米，68.3的住宅進(jìn)行過(guò)裝修，52的家庭有廁所浴室，9.

32、67的家庭有取暖設(shè)備，89.67的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用xx市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。xx人的投資意識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他城市，投資方向也相對(duì)單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒(méi)有接受過(guò)理財(cái)顧問(wèn)的服務(wù)，同時(shí)大部分也表示不愿意聘請(qǐng)理財(cái)顧問(wèn)幫助理財(cái)。5. 小結(jié)總體居民收入與消費(fèi)水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無(wú)論是收入或消費(fèi)水平與其它省會(huì)城市或副省會(huì)城相比差別并不太明顯。收入差別帶了xx人“低收入高消費(fèi)”所謂怪現(xiàn)象。xx市收入較高人群主要集中于國(guó)有部門(mén)和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。近一

33、半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個(gè)體私營(yíng)所有者。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險(xiǎn)、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營(yíng)經(jīng)濟(jì)主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對(duì)應(yīng)的流通行業(yè)。xx市城市居民消費(fèi)意見(jiàn)一般投資意識(shí)淡漠，消費(fèi)存在消費(fèi)高、儲(chǔ)蓄低、物質(zhì)消費(fèi)偏高、精神消費(fèi)不足的特點(diǎn)。一方面，低收入高消費(fèi)，居民可以用來(lái)儲(chǔ)蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會(huì)財(cái)富集中度較高。 高收入家庭與低收入家庭比較，消費(fèi)熱點(diǎn)與消費(fèi)傾向在日常消費(fèi)、居住條件和主要耐用消費(fèi)品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費(fèi)所占比重小，消費(fèi)的熱點(diǎn)主要集中在穿著、

34、家庭設(shè)備和耐用消費(fèi)品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個(gè)人娛樂(lè)享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來(lái)看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)能力都較低，或者是個(gè)體被雇勞動(dòng)者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。 收入來(lái)源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來(lái)源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動(dòng)收入、財(cái)產(chǎn)性收入等。xx市居民收入消費(fèi)的差異化比較明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于xx市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。第三部分 片

35、區(qū)及項(xiàng)目介紹一 龍洞堡”片區(qū)簡(jiǎn)介1. 片區(qū)概況龍洞堡位于xx市東部，距市中心約8公里，東與烏當(dāng)區(qū)永樂(lè)鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)xx志?金石志記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測(cè)，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見(jiàn)龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖：轄區(qū)面積17.5平方公里，2004戶籍?dāng)?shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。公辦中小學(xué)習(xí)班所，民辦學(xué)校2所。有4d級(jí)現(xiàn)代化國(guó)際化航空-xx龍洞堡機(jī)場(chǎng)；全國(guó)省會(huì)城市最大國(guó)家級(jí)森林公園-xx森林公園；有武警部隊(duì)單位及省科研單位5家，有以xx老干媽風(fēng)味食品有限公司為代

36、表的企業(yè)30余家。2. 片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依托xx機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來(lái)的行政中心所在地）。3. 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面積42.22平方千米。片區(qū)東西向?yàn)閤x機(jī)場(chǎng)至森林公園，南北向縱貫xx東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢(shì)。龍洞堡片區(qū)整體開(kāi)發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域?yàn)橹行?，以新思路架?gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項(xiàng)目。南明區(qū)立足于打造xx城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。 4. 片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃

37、要求，不斷的對(duì)交通、教育及生活配套設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)、改造，隨著各種開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和生態(tài)優(yōu)勢(shì)日益凸顯，已成為xx市的投資熱點(diǎn)片區(qū)之一，其中學(xué)校、賓館、飯店、停車場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)、公園、房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目的建設(shè)等見(jiàn)效快、生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和xx市居民看好。二 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1. 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見(jiàn)龍路”，見(jiàn)龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國(guó)家森林公園。2. 地形地勢(shì)項(xiàng)目地塊沿山谷走勢(shì)走向呈狹長(zhǎng)不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺(tái)狀，北高南低，中間平臺(tái)原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項(xiàng)目被林帶環(huán)繞。地勢(shì)基本為原始地勢(shì)。地塊內(nèi)如

38、圖：3. 項(xiàng)目swot分析3.1 優(yōu)勢(shì)（s）及利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個(gè)片區(qū)相比較，“龍洞堡”距xx中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來(lái)南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點(diǎn)較高，人們對(duì)片區(qū)期望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢(shì)“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個(gè)片區(qū)的一半。項(xiàng)目地塊處在林帶之中，地勢(shì)為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。人文優(yōu)勢(shì)片區(qū)學(xué)校比較集中，是xx教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒(méi)有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂(lè)：項(xiàng)目與國(guó)家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。優(yōu)勢(shì)利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢(shì)（在居民觀念中

39、）+空間優(yōu)勢(shì)（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。 3.2 劣勢(shì)（w）及規(guī)避居住氣氛項(xiàng)目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿?，但?xiàng)目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機(jī)場(chǎng)路，還有一個(gè)收費(fèi)站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。認(rèn)同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機(jī)場(chǎng)對(duì)工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認(rèn)同度不高。配套不足片區(qū)屬初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實(shí)力的義務(wù)教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)不夠。地塊形狀項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)、不太規(guī)則，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局；山地地貌對(duì)項(xiàng)目建筑、防護(hù)坡要求較高。劣

40、勢(shì)規(guī)避：利用項(xiàng)目庭院概念（營(yíng)造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)公司合作（規(guī)避地形、地勢(shì)）。3.3 機(jī)會(huì)（o）市場(chǎng)機(jī)會(huì)xx高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏，品質(zhì)較高的項(xiàng)目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒(méi)有得到釋放。片區(qū)機(jī)會(huì)政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級(jí)政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。發(fā)展機(jī)會(huì)政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項(xiàng)目地塊附近，“見(jiàn)龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日

41、程。 城市定位利用xx市打造“生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市”定位主題，與項(xiàng)目生態(tài)特點(diǎn)對(duì)接。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能源價(jià)格大幅度上漲，對(duì)xx市本來(lái)收入較高的電力、煤炭行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)前景充滿信心，高收入人群的消費(fèi)水平與消費(fèi)能力將再次被提升。機(jī)會(huì)利用快速開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場(chǎng)空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項(xiàng)目形象）、擴(kuò)大推廣范圍（吸引城市周邊群體）3.4 威脅（t）區(qū)位威脅xx中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)高端客戶有一定的分流作用；市政進(jìn)度雖然政府對(duì)片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動(dòng)時(shí)間太晚會(huì)不利于項(xiàng)目形象的提升；國(guó)家政策從目前xx市場(chǎng)情況，“國(guó)八條”對(duì)xx市影

42、響不大，但也有一定的影響。項(xiàng)目地塊林木屬國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)項(xiàng)目，與xx生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)，對(duì)樹(shù)木的處理面臨政策威脅。市場(chǎng)威脅隨著xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程推進(jìn)，更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注市場(chǎng)研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。不同時(shí)期幾大片區(qū)都有相對(duì)較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。威脅規(guī)避：選擇目標(biāo)人群（做針對(duì)性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對(duì)措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場(chǎng)（應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）。4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略4.1 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)通過(guò)上述項(xiàng)目swot分析，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅是隨時(shí)變化的。劣勢(shì)與威脅，劣勢(shì)主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)

43、節(jié)奏控制；威脅主要來(lái)自市場(chǎng)，關(guān)注市場(chǎng)，并根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整策略。優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)，在地利上，項(xiàng)目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項(xiàng)目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時(shí)上，片區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級(jí)的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域； 發(fā)展商方面，公司上、下有進(jìn)一步做強(qiáng)企業(yè)、樹(shù)立企業(yè)品牌的共識(shí)。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開(kāi)展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場(chǎng)化操作接軌。綜合分析，項(xiàng)目具備天時(shí)、地利、人和等有利條件，項(xiàng)目將依市場(chǎng)情況、消費(fèi)特征及地塊地形等因素進(jìn)行了綜合定位。4.2 項(xiàng)目發(fā)展策略市場(chǎng)策略以市場(chǎng)領(lǐng)先者姿態(tài)進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)；產(chǎn)品策略市場(chǎng)差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開(kāi)發(fā)節(jié)奏快速入市

44、、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細(xì)化；社區(qū)形態(tài)配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂(lè)健康化；文化特色教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導(dǎo)教育社區(qū)文化；物業(yè)管理管理智能化、服務(wù)個(gè)性化。第四部分 方案優(yōu)化及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一 項(xiàng)目分析說(shuō)明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1. 項(xiàng)目說(shuō)明：本項(xiàng)分析的估算分類標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建標(biāo)【2000】205號(hào)），并根據(jù)項(xiàng)目的不同情況進(jìn)行變通。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)及開(kāi)發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項(xiàng)目投資估算方法分類的。目的是測(cè)算項(xiàng)目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項(xiàng)目方案制定提供分析依據(jù)，項(xiàng)目采用可售

45、單位積指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)費(fèi)用與所得稅在此暫不考慮，在后面經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中作為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。2. 項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目指 標(biāo)占地面積88004.4平方米計(jì)入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層3. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房?jī)煞N產(chǎn)品，根據(jù)項(xiàng)目整體容積率控制在0.7左右的要求，項(xiàng)目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：高檔住宅容積率在0.3左右2.5層，低層洋房容積率0.75，平均為3.5層。4. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)一土地及配套費(fèi)1土地價(jià)格土地出讓金、使用費(fèi)、契稅2契稅3土地管理

46、費(fèi)4%征地總價(jià)*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費(fèi)用1前調(diào)查咨詢策劃費(fèi)用2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)503三通一平費(fèi)204臨時(shí)設(shè)施費(fèi)180每100米,1.8萬(wàn).三主體建筑工程費(fèi)1主體工程費(fèi)6002門(mén)窗工程費(fèi)1203外立面裝修804電氣工程705給排水工程806燃?xì)?87消防系統(tǒng)10四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費(fèi)1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)102綠化、道路及零星工程3003智能化、照明、安防系統(tǒng)65五其它費(fèi)用1建筑物零星控測(cè)560按xx市政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2組計(jì)算2房屋面積勘丈費(fèi)0.2按政府規(guī)定0.2元/平方米計(jì)算3人防審圖0.20%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.30%按工程總投資的3%05設(shè)計(jì)文件

47、審查3.50%按300萬(wàn)元的3.5%計(jì)算6邊坡支護(hù)0.20%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%按建筑安裝工程量的1.5%08合同鑒證0.07%工程造價(jià)的0.7%09工程定額測(cè)定0.13%按建筑安裝工程量的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.15%委托受監(jiān)工程安裝量的1.5%011初勘費(fèi)150.00 150元/次(按2次計(jì)算)12地形圖測(cè)量費(fèi)50000 5萬(wàn)元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%建筑面積*土建造價(jià)*0.1%014交易服務(wù)費(fèi)0.17%工程造價(jià)*1.7%015建安保險(xiǎn)費(fèi)0.11%工程造價(jià)*1.1%016防雷檢測(cè)費(fèi)70.00 按100個(gè)測(cè)點(diǎn)計(jì)算17防雷審查費(fèi)10建筑面積*10

48、%18施工圖審查費(fèi)建筑面積*土建造價(jià)*1.5%*10%19散裝水泥費(fèi)0.32元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.2六直接費(fèi)用小計(jì)二+三+四+五七管理費(fèi)用3%六3%八財(cái)務(wù)費(fèi)用九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4%（六+七）4%十總投資5成本測(cè)算結(jié)果：5.1 容積率為0.3的高端住宅開(kāi)發(fā)成本：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款1991二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)106三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)881五其他費(fèi)用167六管理費(fèi)用68七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用93八可售面積單位成本44155.2 容

49、積率為0.75下花園洋房開(kāi)發(fā)成本：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）一土地獲得價(jià)款826二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)85三主體建筑工程費(fèi)978四園林環(huán)境費(fèi)391五其他費(fèi)用146六管理費(fèi)用50七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用68八可售面積單位成本25976. 價(jià)格預(yù)期高檔住宅價(jià)格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。根據(jù)成本與售價(jià)：利潤(rùn)=售價(jià)（1-5.5%-3.5%）-成本其中： 5.5%是營(yíng)業(yè)稅及其附加，3.5%銷售費(fèi)用，利潤(rùn)是所得稅前利潤(rùn)。按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤(rùn)：別 墅 利 潤(rùn)：5

50、90花 園 洋 房：588按高價(jià)位價(jià)格計(jì)算單位面積利潤(rùn)：別 墅 利 潤(rùn)：1045花 園 洋 房：1043二 優(yōu)化計(jì)算1. 項(xiàng)目定量計(jì)算模型計(jì)算指標(biāo)類別容積率利潤(rùn)s1 利潤(rùn)s2元/平方米高檔住宅0.30 588.00 1045.00 洋房0.75 590.00 1043.00 限制性指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)占地面積88004.4平方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層假設(shè)高檔住宅面積為a，花園洋房面積為b項(xiàng)目利潤(rùn)s1時(shí)，即低價(jià)位時(shí)項(xiàng)目利潤(rùn)函數(shù)：v=590a+588b限制條件：a/0.3+b/0.7588004 用地面

51、積小于等于占地面積;a+b62000 建筑面積和小于總建筑面積a/2.5+b/3.58800425% 覆蓋率小于25%8800420%a/2.5+b/3.5 覆蓋率大于20%2. 計(jì)算結(jié)果2.1 低位價(jià)格分布如下優(yōu)化極限值如下：利潤(rùn)值最大利潤(rùn)38622710起始下限目標(biāo)式極限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果a2668.671622.4864903527.6266048060b59331.3357866.6764489654.67660480602.2 高位價(jià)格位分布如下優(yōu)化極限值如下：利潤(rùn)值最大利潤(rùn)67142710起始下限目標(biāo)式上限目標(biāo)式變量值極限結(jié)果結(jié)果a2668. 671622.489263751

52、0.9594258060b59331.3357866.6792033231.33942580602.3 優(yōu)化運(yùn)行結(jié)果表（高價(jià)位與低價(jià)位二者似）名字初值終值a2668.672668. 67b59331.3359331.33約束名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004到達(dá)限制值0建筑面積62000到達(dá)限制值0覆蓋率18019.28未到限制值3981.7218019.28未到限制值418.48a2668.67未到限制值2668.67b59331.33未到限制值59331.333. 結(jié)果分析計(jì)算結(jié)果顯示，在項(xiàng)目用地指標(biāo)條件嚴(yán)格限制下，根據(jù)測(cè)算成本和預(yù)計(jì)價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積：2668.67平方米，花園洋房建筑面積：59331.33平方米的情況下，項(xiàng)目能到達(dá)產(chǎn)品與經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)組合。結(jié)論：高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當(dāng)，目前在項(xiàng)目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒(méi)有高價(jià)支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。這兩種情況對(duì)利潤(rùn)和銷售都會(huì)有影響。三 方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮xx房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者情況，建議容積率適當(dāng)提高3個(gè)百分點(diǎn)左右