安寧三星級酒店建設(shè)項目可行研究報告

1、蘭州市安寧區(qū)三星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 11.1 項目簡介 11.2 可行性研究報告指導思想與范圍 2 1.3 項目建設(shè)單位簡介 3第二章 項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 4 2.1 項目建設(shè)背景 4 2.2 項目建設(shè)必要性 6第三章 市場分析與預(yù)測 8 3.1 蘭州市旅游市場簡析 8 3.2 蘭州市星級酒店市場簡析 9 3.3 項目周邊市場環(huán)境分析10第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 12 4.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 12 4.2 經(jīng)營內(nèi)容 12第五章 環(huán)境影響分析 14 5.1 環(huán)境影響分析 14 5.2 環(huán)境保護措施及治理效果 14第六章 項目的組織機構(gòu)與運作方式17 6.1 組織機

2、構(gòu) 17 6.2 董事會及所設(shè)部門職能17第七章 經(jīng)營方式與營銷策略22 7.1 經(jīng)營方式 22 7.2 營銷策略 22第八章 項目實施進度24 8.1 項目工程實施計劃 24 8.2 項目實施橫道圖24第九章 投資估算 26 9.1 估算編制依據(jù)26 9.2 估算編制范圍26 9.3 資金籌措及還貸 26第十章 經(jīng)濟效益評價 27 10.1 成本核算 27 10.2 收入估算 27 10.3 財務(wù)評價結(jié)論 28第十一章 結(jié)論與建議30 第一章 總論1.1 項目簡介1.項目名稱：蘭州市安寧區(qū)*酒店（三星級）建設(shè)項目2.項目建設(shè)單位：蘭州市*有限公司3.項目負責人：4.項目建設(shè)地點：該項目位于蘭

3、州市安寧區(qū)北濱河路原黃河市場院內(nèi)，毛坯寫字樓一幢，總高19層，租用其中7層（7-13層），建筑面積11000平方米。5.項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模：該項目為三星級酒店（準四星），層數(shù)為7-13層，建筑總面積為11000平米。預(yù)設(shè)標準客房200-220間，套房10間，另有自助中餐廳、商務(wù)茶餐廳、洗衣房、大小會議室各一個，100-120車位停車場等附屬功能區(qū)。6.投資估算及籌措資金項目總投資為2400萬元，其中：建設(shè)投資為2200萬元,，流動資金為200.00萬元（含押金100萬元）。項目資金籌措按以下方式進行：項目單位自籌1600萬元；銀行貸款800萬元。1.2 可行性研究報告編制依據(jù)、指導思想與范

4、圍1.2.1指導思想1.充分利用項目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設(shè)計，突出接待量、檔次、服務(wù)水平、舒適和多功能性。重點做好酒店特色。2.項目建設(shè)要響應(yīng)市委市政府旅游興市戰(zhàn)略號召。3.項目建設(shè)是按照蘭州市委市政府對于旅游業(yè)發(fā)展的指導思想及城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設(shè)，進一步完善周邊環(huán)境和項目建設(shè)所在地的城市游客接待能力及水平，提升蘭州市旅游接待檔次及形象，謀求項目最大的經(jīng)濟效益和社會效益。4.酒店設(shè)計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（會議、住宿、餐飲、商務(wù)、旅游等），又是具有服務(wù)社會（滿足市場需要、增加就業(yè)、提升城市旅游品味、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。1.2.2可行性研究報告編制的范圍1.

5、項目建設(shè)的背景及必要性2.項目選址及建設(shè)條件3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容4.工程技術(shù)方案5.公用工程和輔助設(shè)施6.項目實施計劃7.組織機構(gòu)與人力資源配置8.投資估算和資金籌措9.效益分析10.結(jié)論與建議1.3 項目建設(shè)單位簡介該項目由蘭州市*有限公司投資建設(shè)，公司成立于201*年*月，注冊資本*萬元。公司經(jīng)營范圍有：旅游項目投資開發(fā)、運營；旅游產(chǎn)品開發(fā)及銷售。該公司是由*、*、*等共同籌劃組建，具備雄厚的開發(fā)實力及專業(yè)水準。目前公司以開發(fā)經(jīng)營為主，憑借專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才，通過旅游產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)、旅游項目開發(fā)經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機結(jié)合，形成并重點發(fā)展酒店、旅

6、游、商貿(mào)三大板塊。公司秉承“誠信、團結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以項目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、生態(tài)環(huán)境、配套服務(wù)等方面精心打造精品酒店，致力于成為蘭州市旅游業(yè)發(fā)展中的地標級建筑，使公司成長為蘭州市優(yōu)秀的的酒店業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運營商。第二章 項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2.1 項目建設(shè)背景2.1.蘭州市簡介蘭州是甘肅省省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心。屬特大型城市。是西北重要的交通樞紐和物流中心。是我國東中部地區(qū)聯(lián)系西部地區(qū)的橋梁和紐帶，隴海、蘭新、青蘭、包蘭四大鐵路干線交匯于此，是西北地區(qū)第二大的貨運站和新亞歐大陸橋上重要的集配箱轉(zhuǎn)運中心

7、，輻射甘、寧、青等省區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟腹地廣闊，交通便利條件得天獨厚。市區(qū)南北群山對峙，東西黃河穿城而過，蜿蜒百余里。市區(qū)面積1631.6平方公里。常住人口360多萬人。蘭州的氣候特征明顯，系典型的溫帶大陸性季風所候，年平均氣溫為9.3，冬無嚴寒，夏無酷暑。蘭州是一座具有悠久歷史文化的城市，綜合經(jīng)濟實力進入全國大中城市50強，成為黃河上游重要的經(jīng)濟中心。2012年，蘭州市生產(chǎn)總值達1564.41億元；地區(qū)性財政收入達到406.08億元。我市旅游資源極為豐富，而且異彩紛呈。旅游資源類型全、品位高、特色濃。蘭州的旅游資源有著廣闊的開發(fā)前景，市域內(nèi)有我國保存最為完好的土司衙門魯土司衙門，有“天下

8、黃河第一橋”中山鐵橋，有“隴右第一名山”興隆山，有國家級森林公園吐魯溝、石佛溝、徐家山，有“母親河、生命河”的象征黃河母親雕像，還有“隴上十三陵”明肅王墓群等。蘭州還是絲綢之路大旅游區(qū)的中心，東有天水麥積山、平?jīng)鲠轻忌剑饔杏谰副`寺，南有夏河拉卜欏寺，北有敦煌莫高窟。蘭州市地理位置優(yōu)越，交通便捷，蘭州是全國重要的路網(wǎng)型鐵路樞紐之一。蘭州公路交通四通八達，輻射周邊地區(qū)，蘭州至西安、西寧、銀川等周邊城市的五條高速公路已建成通車。 2.1.2本項目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以來，世界旅游業(yè)以年均9.3%以上的速度遞增，大大超過同期工業(yè)經(jīng)濟的年均增長率，全

9、球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達11%以上，其發(fā)展進程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強勁，至1998年末，我國旅游業(yè)收入3237.21億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%，1995-1998年年均增長率20%，是同期gdp增長率的2倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。21世紀，隨著經(jīng)濟、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。酒店作為旅游經(jīng)濟的基本細

10、胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，酒店業(yè)發(fā)達也促進著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。蘭州是古“絲綢之路”重鎮(zhèn)，歷史和大自然為蘭州留下了許多名勝古跡，并曾入選全國十佳避暑旅游城市，全市擁有省級文物保護單位6處，文物點50多處，古遺址50處，古城12處，古建筑15余處。國家級森林公園有徐家山、吐魯溝、石佛溝；市區(qū)有五泉山、白塔山、白云觀、等名勝古跡，還有蘭山公園、西湖公園、濱河公園、水上公園等風格各異的景點。蘭州是馳名中外的瓜果名城，夏秋季節(jié)更是具有避暑和品瓜果的旅游特色。蘭州旅游資源十分豐富，自然風光特色明顯，歷史文化積淀深厚，生態(tài)環(huán)境保護完好，是甘肅省重要的旅游區(qū)域。這些給蘭州市大力

11、發(fā)展旅游經(jīng)濟的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。結(jié)合蘭州市市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認為：蘭州地區(qū)，進行適應(yīng)市場需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場特點，決定實施該項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。為此，擬開發(fā)蘭州市安寧區(qū)*酒店（三星級，準四星）建設(shè)項目，以滿足當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)日益增長的旅游度假、休閑娛樂、商貿(mào)服務(wù)、文化推廣等方面需要。2.2 項目建設(shè)必要性1.由于項目所在地的地理位置、旅游經(jīng)濟發(fā)展強勁勢頭和住宿需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

12、化的過程。2.目前，項目所處范圍內(nèi)的沒有高星級酒店，而本項目憑借其地理優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強的競爭力，有望成為蘭州市酒店中的“明星和龍頭”企業(yè)之一。3.項目建設(shè)地周邊的旅游景點圈使得本項目存在極大的發(fā)展空間?？驮?、會議以及有關(guān)活動較多，加上本項目將委托有經(jīng)驗的管理集團對其進行管理，這些都對該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。4.伴隨著蘭州市的旅游業(yè)飛速發(fā)展、區(qū)位優(yōu)勢的加強，基礎(chǔ)和道路交通建設(shè)完善再加上旅游、文化、政治、經(jīng)濟交流活動的日益頻繁， 將推動蘭州市酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。第三章 市場分析與預(yù)測3.1 蘭州市旅游市場簡析蘭州旅游業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，特別是通過“十一五”期間的加快發(fā)展

13、，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，旅游資源開發(fā)速度進一步加快，旅游市場開拓和宣傳促銷成效顯著，基本形成了配套完善的旅游接待服務(wù)體系，旅游經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)快速、逐年遞增的良好發(fā)展態(tài)勢。連續(xù)三次被評為“中國十佳避暑旅游城市”，并榮獲“絲路夏宮”美譽。 2007 年被評為“中國旅游品牌魅力城市”。 2010 年被評為“國際最佳觀光旅游城市”。 2011 年榮膺“最受全球關(guān)注中國中西部旅游城市”稱號?！笆晃濉逼陂g，全市累計接待游客2284.3萬人次，年均增長24.9%；累計實現(xiàn)旅游總收入180.74億元，旅游接待人數(shù)和旅游收入高于全國和全省的增長速度，旅游業(yè)已成為全市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要增長點。利用獨特的資源優(yōu)勢

14、,確立旅游產(chǎn)業(yè)在蘭州市經(jīng)濟社會發(fā)展中的戰(zhàn)略性主導產(chǎn)業(yè)地位。以大力開發(fā)旅游業(yè)為抓手,以多元產(chǎn)業(yè)為支撐,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式,加快整合全市資源,強化旅游產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢,加快推進與旅游開發(fā)配套的機場、道路、飯店、文化娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),盡快建成全市旅游線路暢通網(wǎng)絡(luò),推進全市旅游產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展。要通過旅游產(chǎn)業(yè)的帶動,不斷聚集人氣、吸引投資,不斷增添新的生產(chǎn)生活元素,不斷改善基礎(chǔ)設(shè)施條件,不斷改造城市面貌,提升城市綜合功能水平,不斷提高城鄉(xiāng)社會的文明程度,不斷為其他產(chǎn)業(yè)提供高質(zhì)量的服務(wù),把蘭州市建設(shè)成為高原特色生態(tài)旅游示范區(qū)和民族文化旅游目的地。到2016年,全市旅游人數(shù)達到500萬人次,旅游產(chǎn)業(yè)總收入占

15、全市g(shù)dp的比重大幅提升。3.2 蘭州市星級酒店市場簡析3.2.1蘭州市酒店一覽表序號酒店名稱星級出租率（）年平均接待人數(shù)(萬人次)1金城賓館三星80152友誼賓館三星80203西北賓館三星85304寧臥莊賓館三星80255蘭州東方大酒店三星80206甘肅新世紀酒店三星80207甘肅國際大酒店 三星80258甘肅農(nóng)墾賓館三星80209勝利賓館三星802510蘭州海天賓館三星751011中山賓館三星701012蘭州石油大廈三星701013蘭州華聯(lián)賓館 三星75123.2.2蘭州市星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析一、高星級酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔

16、頭籌。二、商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三、高星級酒店入住率高。四、有著先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面有優(yōu)勢。3.3 項目周邊市場環(huán)境分析3.3.1區(qū)域特點本項目位于蘭州市安寧區(qū)。蘭州位于中國陸域版圖的幾何中心 ，在大西北處于“座中四聯(lián)”位置，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南濟北的重要作用，為跨區(qū)域旅游發(fā)展提供了便利條件。蘭州地處青藏高原、內(nèi)蒙古高原和黃土高原三大高原交匯地帶，橫跨西北、青藏和西南三大旅游區(qū)，是黃河唯一穿城而過的省會城市，冬無嚴寒，夏無酷暑，獨特的自然條件為旅游發(fā)展提供了廣闊的空間。以蘭州為中心出發(fā)，可以一覽高原風光、戈壁風韻、草原

17、風情和黃河文化、絲路文化、始祖文化、伊斯蘭文化、藏傳佛教文化的神奇魅力。7大西北游精品線路交匯于此，向西北出發(fā)有絲綢之路旅游線景點嘉峪關(guān)、敦煌莫高窟等；向西出發(fā)有青藏天路旅游線景點塔爾寺、青海湖等；向南出發(fā)有香格里拉旅游線景點拉卜楞寺、甘南大草原、九寨溝等；向東南出發(fā)有尋根朝覲旅游線景點麥積山、伏羲廟等；向東北出發(fā)有大漠豪情旅游線景點景泰石林、銀川沙湖等，眾多知名景點無不令游客心馳神往。3.3.2市場分析1.通過對蘭州市星級酒店市場分析，金城賓館、友誼賓館、西北賓館、蘭州東方大酒店、勝利賓館等三星級酒店均在城關(guān)區(qū)內(nèi)，對本項目影響不大，且遠遠不能滿足不斷增長的旅游、商務(wù)住宿需求和檔次，因此該項目

18、具有很大的市場空間。2.隨著蘭州市的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時，伴隨著度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。3.對于一家高星級的酒店，在蘭州市地區(qū)有著很大的市場缺口。伴隨蘭州市旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國際國內(nèi)客源會不斷增加，另外一方面，各知名企業(yè)，政府機構(gòu)的交流、商務(wù)活動（包括會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。而本項目正是充分順應(yīng)了這種趨勢。 第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模4.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項目位于該項目位于蘭州市安寧區(qū)北濱河路原黃河市

19、場院內(nèi)，毛坯寫字樓一幢，總高19層，租用其中7層（7-13層）。該項目依據(jù)三星級（準四星）酒店標準設(shè)計建設(shè)，層數(shù)為7-13層，建筑總面積為11000平米。預(yù)設(shè)標準客房200-220間，套房10間，另有自助中餐廳、商務(wù)茶餐廳、洗衣房、大小會議室各一個，100-120車位停車場等附屬功能區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：總用地面積：6000平米總建筑面積：11000平米綠地率： 30%機動車停車數(shù)：100-120輛4.2 經(jīng)營內(nèi)容1.客房服務(wù)（為個人或團體提供高檔次的客房服務(wù)）為短期游客、短期商務(wù)、短期政務(wù)人員、短期事務(wù)人員服務(wù)（標準間）；為短期政要、長期政要服務(wù)（高級套房）；為機構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫字間）

20、。2.會議、展覽與展示服務(wù)為不同規(guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務(wù)。為此，設(shè)計了大、小會議中心。為商務(wù)會議、技術(shù)會議、學術(shù)會議、政務(wù)會議、新聞發(fā)展會、展覽與展示服務(wù)。3、商業(yè)服務(wù)為住店客人及機構(gòu)提供一體化的購銷服務(wù)；為過往客人及機構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。4.餐飲服務(wù)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)；為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)。經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座。5.其他服務(wù)停車服務(wù)；美容、美發(fā)服務(wù)；郵政服務(wù)；金融服務(wù)；交通服務(wù)；旅游代理等。第五章 環(huán)境影響分析5.1 環(huán)境影響分析1.空氣環(huán)境項目施工期間的大氣污染源主

21、要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運輸所產(chǎn)生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.固體廢物項目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時清運，對環(huán)境影響很小。3.噪聲項目施工期噪聲主要來自各種施工機械、設(shè)備和工程運輸車輛在運行過程中產(chǎn)生的噪聲。5.2 施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果 內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等(1) 合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場區(qū)的停留時間有效減少對環(huán)境空氣的污染固

22、體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運輸車輛、機械設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達標第六章 項目的組織機構(gòu)與運作方式6.1 組織機構(gòu)實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵機制和制約機制，堅持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責任為紐帶，鼓勵不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。6.2 董事會及所設(shè)部門職能6.2.1董事會1.負責召集股東大會，并向

23、股東大會報告工作；2.執(zhí)行股東大會決議；3.決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；4.制定公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；5.制定公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；6.制定公司增加或者減少注冊資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案；7.擬定公司合并、分立、解散的方案；8.決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置；9.聘任或者解聘公司總經(jīng)理；根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財務(wù)負責人，決定其報酬事項。10.制定公司的基本管理制度。7.2.2總經(jīng)理1.執(zhí)行國家有關(guān)企業(yè)的政策、法律和規(guī)定，執(zhí)行上級主管部門和董事會的各項決議；2.直接向董事會負責，組織領(lǐng)導酒店的日常經(jīng)營管理工作，實行統(tǒng)一指標、垂直領(lǐng)導，全權(quán)處理酒店

24、日常事務(wù)，定期向董事會和主管上級匯報工作；3.根據(jù)市場發(fā)展趨勢，結(jié)合酒店實際，研究制定酒店的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標不，擬定經(jīng)營方針和相關(guān)的重要決策；4.制定短期經(jīng)營計劃，并組織貫徹實施，努力實現(xiàn)各項經(jīng)營管理目標；5.建立健全適合酒店的各項規(guī)章制度，切實有效地組織落實，保證內(nèi)部管理的有效性；6.建立健全適合酒店情況的組織機構(gòu)和運行機制，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位職責、目標考核及各項人事政策等，指導部門工作、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；7.研究制定酒店的年度預(yù)算，并組織貫徹落實。隨時了解掌握預(yù)算完成情況，督導各部門及時采取相關(guān)措施，確保年度預(yù)算得以完成，維持良好的財務(wù)狀況；8.審定崗

25、位的服務(wù)程序、標準與規(guī)范，不斷提高酒店的服務(wù)質(zhì)量；9.有權(quán)任免中層管理人員，負責組織開發(fā)酒店的人力資源，科學配置、合理定編，加強對各級人員的業(yè)務(wù)知識、觀念、作風的培訓與教育，培養(yǎng)高素質(zhì)的管理者和員工隊伍；10.組織開展企業(yè)文化活動與建設(shè)，對內(nèi)不斷提高員工的工作和生活條件，豐富員工的文化生活，增強員工的凝聚力和愛崗敬業(yè)意識；對外利用各種渠道和時機，提高酒店聲譽、擴大酒店影響，為經(jīng)營管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；11.建立健全各種民主管理的制度和渠道，定期向職工代表大會做述職報告；12.主持召開酒店總經(jīng)理辦公會、每日晨會、每周例會及每店務(wù)會，參加或列席有關(guān)業(yè)務(wù)工作會議；審核并簽訂酒店的重要合同，審核酒店

26、日常各項開支；代表酒店參加重要的接待活動。7.2.3副總經(jīng)理1.執(zhí)行總經(jīng)理的各項決策和決定；2.按照總經(jīng)理的分工安排完成好各自負責的經(jīng)營管理工作，確保總經(jīng)理做出的經(jīng)營計劃得以完成；3.深入了解和酒店日常經(jīng)營管理中的具體情況，及時把握市場動向和競爭發(fā)展趨勢，對總經(jīng)理提出有益的建議；4.根據(jù)總經(jīng)理的安排，主持召開專項業(yè)務(wù)會議，并就業(yè)務(wù)工作進行布置、指導、協(xié)調(diào)和檢查；5.總經(jīng)理缺席時，代行總經(jīng)理職責。7.2.4促銷與公關(guān)部1.促銷職能：確定企業(yè)市場目標，制定企業(yè)營銷方針與策略；實施并執(zhí)行企業(yè)既定方針，建立企業(yè)市場目標。通過建立廣泛的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，為酒店招攬客源。2.公關(guān)職能：在企業(yè)與政府部門、社會團體、

27、企事業(yè)單位、重要人物、新聞媒體、上級機關(guān)、同業(yè)機構(gòu)的關(guān)系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。前廳部前廳部是由前臺接待處、問詢處、結(jié)帳處、行李房、商務(wù)樓層、電話總機、商務(wù)中心等部分組成的。它是全面體酒店接待服務(wù)水平的窗口，是開展多方面業(yè)務(wù)活動的中樞。它最先接觸客人，又最后送別客人，是酒店服務(wù)的起點和終點，是為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益和樹立服務(wù)形象的關(guān)鍵部門。客房部客房部是為客人提供住宿服務(wù)的綜合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門。其主要職責是為賓客提供典雅、舒適、清潔、安全、便利的房間和熱情周到的服務(wù)。餐飲部餐飲部

28、是酒店創(chuàng)收的主要部門之一，是體現(xiàn)酒店特色及管理模式的重要窗口。餐飲部設(shè)有宴會廳和廚房等。餐飲部不公生產(chǎn)高質(zhì)量、高標準的飲食產(chǎn)品，而且還是客人提供熱情、周到、細致的服務(wù)，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店的管理理念。后勤服務(wù)部一是負責酒店和住店客人的生命與財產(chǎn)安全，維護酒店正常的經(jīng)營秩序。二是確保酒店設(shè)施和設(shè)備時刻處于良好的運行狀態(tài)，保證酒店日常經(jīng)營活動的正常進行。三是為酒店員工提供工作和工作服務(wù)，設(shè)員工餐廳、醫(yī)務(wù)室、員工宿舍等。人力資源部人力資源部是酒店進行人事、勞動、工資管理的職能部門。負責企業(yè)的勞動組織、人事調(diào)配、合同執(zhí)行、工作考評、工資福利、紀律獎懲、勞動保護、檔案管理

29、、勞動工資統(tǒng)計、人員培訓等各項工作的組織和實施。財務(wù)部財務(wù)部是酒店的核心部門之一，其主要任務(wù)是遵循酒店資金運動規(guī)律，遵照國家財經(jīng)政策，法令和會計制度，加強經(jīng)濟核算和財務(wù)管理，利用貨幣價值形式，對企業(yè)的經(jīng)營活動及其結(jié)果連續(xù)地、系統(tǒng)地進行記錄和運算，編制會計報表。財務(wù)部通過資金籌措、運用與支出，財務(wù)計劃的控制、核算、分析和考核，以資金形式監(jiān)督經(jīng)營過程，確保企業(yè)正常業(yè)務(wù)的連貫進行，為總經(jīng)理和管理層提供必要的信息和決策依據(jù)。工程部主要負責項目建設(shè)期間對施工現(xiàn)場、施工人員、施工機械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達到如期要求。第七章 經(jīng)營方式與營銷策略7.1 經(jīng)營方式7.1.1整體經(jīng)營方式企業(yè)整體經(jīng)營方

30、式，是在董事會的領(lǐng)導下、監(jiān)事會的監(jiān)督下實行的總經(jīng)理負責制、企業(yè)整體將實行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營與承租經(jīng)營方式。7.1.2分體經(jīng)營方式客房經(jīng)營：按照國際化的酒店管理集團經(jīng)營模式進行管理經(jīng)營；會議經(jīng)營：引進高水準的國際會議經(jīng)營方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導下進行分包式的一體化管理經(jīng)營；商業(yè)經(jīng)營：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導下進行承包式的管理經(jīng)營；餐飲經(jīng)營：主營餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導下進行承包式的管理經(jīng)營；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進行承租經(jīng)營；其他服務(wù)項目經(jīng)營：按照企業(yè)一體經(jīng)營理念，進行分包的管理經(jīng)營。7.2 營銷策略酒店營銷中，市場營銷是酒店經(jīng)營活動的重要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究

31、賓客的需要和促進酒店客源的增長，開發(fā)酒店市場的潛力，增進酒店的收益，市場營銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務(wù)活動，最終使酒店實現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營目標。同時酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計適宜于酒店經(jīng)營發(fā)展的最佳經(jīng)營模式，使酒店經(jīng)營更趨完善，先進及獨特。酒店的營銷首先就要通過獨特的宣傳方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有：可選擇電視、電臺、報刊等媒體，經(jīng)常性地報道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動項目等，提高賓客對酒店的感官印象。 運用行業(yè)性雜志、報紙、旅行線路小冊子、指南、廣告?zhèn)鲉巍⒅苯有藕确绞綄频戤a(chǎn)品進行宣傳。以邀請知名演出的方式壯大聲勢，增強影響

32、面，營造酒店的消費熱點，如邀請舉辦大型歌舞等促銷方式。設(shè)計推出例如菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費，增加效益同時加強酒店在蘭州市以及周邊的影響力。除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場影響力，使酒店的宣傳達到事半功倍的效果。第八章 項目實施進度8.1 項目工程實施計劃2014年2月2014年3月：完成項目工程可行性研究編制及報批工作；2014年3月2014年4月：完成項目工程的初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查；2014年5月：完成項目工程的施工前期的準備工

33、作；2014年5月2014年6月：完成項目工程的全部土建工程施工；2014年5月2014年6月：工程的全部裝飾裝修工程；2014年6月：完成人員培訓工作；2014年7月：完成工程竣工驗收，并全面投入使用。9.2 項目實施橫道圖項目實施計劃表序號計劃內(nèi)容2013年2014年910111212345678910111前期考察2可研編制與審批3初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查4施工前期準備工作5工程的全部土建工程施工6工程的全部裝飾裝修工程7人員培訓8工程竣工驗收并投入使用第31頁第九章 投資估算10.1 估算編制依據(jù)本估算依據(jù)本項目提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)蘭州市類似工程近期造價水平估算。并參照：1

34、. 國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部共同發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2.甘肅省建設(shè)工程單位估算表3. 蘭州市建筑工程建設(shè)指導價10.2 估算編制范圍本項目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營費用，包括土建工程、裝飾裝修、綠化、亮化、給排水、供電、供暖及其他費用等。項目經(jīng)濟評價方法主要為貼現(xiàn)的經(jīng)濟評價方法。貼現(xiàn)的分析評價方法是指考慮貨幣時間價值的分析評價方法。10.3 計算期計算期包括建設(shè)期和經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為4個月,經(jīng)營期10年。10.4 基準收益率根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部2006年7月3日發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版），商業(yè)性文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準收

35、益率（融資前稅前指標）為12%，商業(yè)性文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準收益率（項目資本金稅后指標）為13%。根據(jù)2007年3月16日頒布的中華人民共和國企業(yè)所得稅法（自2008年1月1日起施行），企業(yè)所得稅的稅率為25%，則商業(yè)性文化娛樂設(shè)施財務(wù)基準收益率（融資前稅后指標）為9%。當項目財務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅前指標）大于12%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（融資前稅后指標）大于9%、項目財務(wù)內(nèi)部收益率（項目資本金稅后指標）大于13%時，項目可以被接受。10.5 資金籌措及還貸本項目總投資2400萬元，項目承擔單位自籌1600萬元，其余800萬元申請銀行貸款解決，年利率8.0。本項目建設(shè)期為4個月，當年完成全部投資

36、，項目建成后，3年可還清銀行貸款。第十一章 經(jīng)濟效益評價11.1 收入估算根據(jù)企業(yè)提供的價格，并參考目前國內(nèi)同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后的收入分為四部分：1.賓館標準間的收入：項目建成后共200-220個標準間、10間套房，大酒店的建設(shè)是以三星級（準四星）為標準的，故標準間的收費參照國內(nèi)同類三星級酒店和當?shù)氐膶嶋H情況，暫定每個標準間和套房平均價格為每天300元左右，按70%的入住率，住宿每年營業(yè)收入1527萬元；2.商務(wù)會議收入：會議按每月接待10次計，暫定每次會議消費大會議室1200元/天，小會議室800元/天，按50%的利用率計，商務(wù)會議每年營業(yè)收入36萬元；3.停車場收入：參照蘭州市收

37、費標準和蘭州市當?shù)鼐用竦南M情況，按每天100輛次計算，暫定每車次10元，停車場每年營業(yè)收入36萬元；4.餐飲收入：參照蘭州市餐飲行業(yè)的收費標準和蘭州市當?shù)鼐用竦南M情況，按每天接待300人次計算，暫定每人平均消費80元，餐飲每年營業(yè)收入150萬元； 則正常年份年營業(yè)收入合計1749萬元。2015年開始收入按每年3%增幅計算。11.2 稅金本項目中客房收入、餐飲收入的營業(yè)稅率為5%。城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計繳，教育費附加按營業(yè)稅的3%計繳，地方教育費附加按營業(yè)稅的2%計繳。價格調(diào)節(jié)基金按營業(yè)稅的1%計繳。根據(jù)2007年3月16日頒布的中華人民共和國企業(yè)所得稅法，企業(yè)所得稅的稅率為25%。

38、11.3 成本核算11.3.1成本核算依據(jù)1.進貨成本、原輔材料等根據(jù)我們掌握的高星級酒店、高端商務(wù)餐飲店餐飲成本資料，所匯總統(tǒng)計的平均水平，以及本項目經(jīng)營特點及經(jīng)營結(jié)構(gòu)，進貨成本、各種輔料成本、餐具損耗等營業(yè)成本按收入的5%計算。2. 燃料及動力費動力消耗定額根據(jù)廠家提供數(shù)據(jù)及參考國內(nèi)同類企業(yè)經(jīng)營情況確定。動力及水電單價根據(jù)目前市場價格確定；3.工資及福利人員工資根據(jù)全公司30人，年人均收入24000元/年計；4. 租金 租用毛坯寫字樓7層，合同租期10年，年租580萬元，其中6個月免租期，從2015年開始租金按每年3%遞增。5.修理費按國內(nèi)同類企業(yè)情況按年折舊的20%計??；6.管理費 星級酒店餐飲管理費(不包括員工工資)約占酒店總收入的35%，酒店管理費按酒店總收入4%計。7.財務(wù)費用利息支出主要為銀行借款利息支出；借款年利率按1年期貸款基準利率上浮30%按8%計取，計息基數(shù)為上年末貸款余額。8.其他費用其他費用（如保險費、酒店市場推廣費、低值易耗品消耗等），按國內(nèi)同類企業(yè)情況提取，按總收入2%計算。11.3.2成本核算正常年份，年總成本費用1174萬元（詳見總成本表）。11.3.3投資經(jīng)營進度本項目建設(shè)期4個月，經(jīng)營期9.5年，計算期10年。其中達到設(shè)計能力時間為6個月，第一年達到50%，第二年70%（因本項目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住