長沙奧林匹克商業(yè)項目投資可行性報告

1、長沙奧林匹克商業(yè)綜合項目投資可行性長沙奧林匹克商業(yè)綜合項目投資可行性分析及盈利模式報告分析及盈利模式報告長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 2 2 / / 3939前前 言言長沙是中國中部重要的區(qū)域性中心城市，在國家中部崛起戰(zhàn)略實施和長株潭城市一體化的推進下，2007 年 12 月 8 日，全國發(fā)展和改革工作會議宣布：長株潭城市群經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會（簡稱“兩型社會” ）建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)” 。在這一宏觀背景下，未來五年，長沙將進入以發(fā)展方式實現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變和綜合實力明顯提升為顯著特征的重要發(fā)展期。長株潭城市群軌道交通、三市主干道互通、城市群中心區(qū)域項目

2、基礎(chǔ)設(shè)施配套等，也將大大促使三市吸引地產(chǎn)資本快速推進城市建設(shè)和新城區(qū)開發(fā)。長沙奧林匹克花園是國內(nèi)著名的連鎖地產(chǎn)品牌，位于南城主干道湘府路中段。項目自 2005年開發(fā)啟動以來，住宅項目創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益和品牌形象。該項目經(jīng)過我司前期調(diào)研分析，項目定位為：集商業(yè)（購物、餐飲、娛樂休閑） ，居住、商務(wù)活動、辦公等多功能為一體的高檔次城市商務(wù)綜合建筑體，建成以后將成為長沙標(biāo)志性建筑和城市商業(yè)（購物公園）的代表作。根據(jù)初步規(guī)劃，項目該部分建筑面積約 303547.07 平米，為保持項目的持續(xù)性優(yōu)勢和順應(yīng)市場需求，降低風(fēng)險，項目建設(shè)規(guī)劃分二期進行。其中一期計劃建設(shè)開發(fā)主題廣場、shoppingmall、

3、服務(wù)公寓、soho 及地下停車場，建筑面積約 135,934.70 平方米，預(yù)計總投資51,743.47 萬元（地價按 80 萬元/畝），67,490.18 萬元（地價按 350 萬元/畝）；二期建設(shè)開發(fā)五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓及配套商業(yè)，建筑面積約 167,612.37 平方米，預(yù)計總投資 92,229.59 萬元（地價按 80 萬元/畝），111,645.85 萬元（地價按 350 萬元/畝）。兩期工程總投資 143,973.06 萬元（地價按 80 萬元/畝），179,136.03 萬元（地價按 350 萬元/畝）。根據(jù)國內(nèi)目前融資體系現(xiàn)狀，項目主要依靠自主資金回籠結(jié)合商業(yè)貸款

4、的方式來實現(xiàn)資金投入運用；項目通過不同功能物業(yè)的投資回報周期特點，采用租、售結(jié)合的盈利方式確保合理實現(xiàn)項目的綜合收益，作為方案的盈利方式。對于銷售型物業(yè)我們按照長沙房地產(chǎn)市場價格水平結(jié)合區(qū)域發(fā)展，應(yīng)用地產(chǎn)估價理論對于該類型物業(yè)進行了合理定價；對于出租型物業(yè)則按照當(dāng)前行業(yè)租金水平和在經(jīng)營商業(yè)平效進行合理預(yù)估未來的租金收益狀況。結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃，方案對五星級酒店的投資收益進行了分項核算。經(jīng)測算：項目一期財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）41,254.670，財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）30.05%，靜態(tài)回收長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 3 3 / / 3939期 3.43 年，動態(tài)回收期 3.76 年

5、，項目在建設(shè)經(jīng)營期擁有較好的效益，該方案在財務(wù)上可行。項目二期財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）3,903.160，財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）-1,283.390，靜態(tài)回收期 11.48 年，動態(tài)回收期 25.23 年，財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）9.62%，考慮到項目在土地成本方面的前期已投入，項目在方案在財務(wù)上謹(jǐn)慎可行。兩期合并財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）39,971.280，靜態(tài)回收期 5.88 年，動態(tài)回收期 7.47 年，財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）19.45%，項目在方案在財務(wù)上可行。目錄目錄前前 言言.2 21 1 總論總論 .5 51.1 項目概況 .51.2 建設(shè)單位概況.51.3 項目背景.51.4 編寫依據(jù)、前提和方

6、法.61.5 項目建設(shè)的必要性 .71.6 一期開發(fā)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .81.7 二期開發(fā)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .81.8 結(jié)論及建議 .92 2項目開發(fā)成本項目開發(fā)成本.9 92.1 土地成本分?jǐn)?.92.2 一期建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .102.3 一期建筑安裝及配套成本 .102.3 一期開發(fā)成本 .102.4 二期建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .112.5 二期建筑安裝及配套成本 .112.6 二期開發(fā)成本 .113 3項目租售價格參數(shù)項目租售價格參數(shù).12123.1 公寓、soho 價格.123.2 商業(yè)街鋪價格 .133.3 寫字樓價格 .143.4 酒店式公寓價格 .153.5 集中式商業(yè)的租

7、賃價格 .163.6 餐飲、娛樂的租賃價格 .174 4項目開發(fā)盈利模式項目開發(fā)盈利模式.1717長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 4 4 / / 39395 5項目投資估算及資金籌措項目投資估算及資金籌措.19195.1 一期投資總額 .195.2 二期投資總額 .195.3 兩期開發(fā)投資狀況匯總 .195.4 項目實施進度設(shè)想 .205.3 項目投資與籌資計劃 .206 6項目收益狀況分析項目收益狀況分析.22226.1 項目銷售收入估算 .226.1 項目二期銷售收入估算 .236.3 項目租賃收益估算 .246.4 五星級酒店經(jīng)營狀況預(yù)測 .297 7項目收益狀況分析項目收

8、益狀況分析.32327.1 項目一期損益表 .327.2 項目一期現(xiàn)金流量表 .337.3 項目一期財務(wù)評價結(jié)論 .347.4 項目二期損益表 .347.2 項目二期現(xiàn)金流量表 .357.3 項目二期財務(wù)評價結(jié)論 .367.4 項目一、二期合并現(xiàn)金流量表 .367.5 項目財務(wù)總體評價結(jié)論 .37長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 5 5 / / 39391 1 總論總論1.11.1 項目概況項目概況 項目名稱：長沙湘天置地廣場 項目建設(shè)地點：長沙市湘府路中路 189 號（天心區(qū)政府斜對面） 項目公司名稱：湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.21.2 建設(shè)單位概況建設(shè)單位概況湖南湘天房地產(chǎn)

9、開發(fā)有限公司于 2001 年 2 月，經(jīng)湖南省工商行政管理局批準(zhǔn)注冊成立，注冊資金為 3010 萬元。 公司自成立以來，秉著“誠信、勤奮、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，致力于房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)已儲備土地資源 1700 余畝，完成了數(shù)億元的房地產(chǎn)投資，奠定了發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)，建立了較好的社會資源平臺。到 2005 年底，公司總資產(chǎn)已逾 10 億元，凈資產(chǎn) 4.6 億元，專業(yè)技術(shù)人才 80 余人。為實施省委、省政府關(guān)于長株潭經(jīng)濟一體化的戰(zhàn)略構(gòu)思，實現(xiàn)長沙市委、市政府關(guān)于“擴容提質(zhì)，興市拓南”的城建格局，2003 年，湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷經(jīng) 9 個月的時間，高速優(yōu)質(zhì)完成了湘府路中段項目建設(shè)，于當(dāng)年

10、 9 月 30 日竣工交付使用。1.31.3 項目背景項目背景 2004 年 8 月份，該公司與中國第一房地產(chǎn)業(yè)品牌奧林匹克花園結(jié)成了戰(zhàn)略伙伴，共同開發(fā)長沙奧林匹克花園項目。該項目占地 500 余畝，總建筑面積近 60 萬平方米，項目總投資逾 20億元。 該項目具有中央政務(wù)區(qū)核心地段、強勢品牌支撐、生態(tài)坡地主概念、主題文化社區(qū)、一流資源整合等優(yōu)勢。項目在 2005 年已全面啟動，其開前期住宅發(fā)取得了成功，成為新南城區(qū)域規(guī)模最大、檔次最高的標(biāo)桿樓盤，樹立了有相當(dāng)大的品牌號召力和市場影響力。項目商業(yè)地塊北臨湘府路，東至萬芙路，西至五凌路，南至高家沖路。宗地位于長沙奧林長沙奧林匹克花園投資可行性分析

11、及盈利模式報告 6 6 / / 3939匹克花園項目北端，項目總用地面積 84290.48 平米，地塊呈梯形，東西寬 516 米，南北最長279 米，最短 169 米。容積率 4，建筑密度 30%，綠地率 40%；建筑西側(cè)限高 60 米，東側(cè)限高87 米。1.41.4 編寫依據(jù)、前提和方法編寫依據(jù)、前提和方法依據(jù)：依據(jù)：1依據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)出的關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知 （計投資1993530 號） ；2依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司與房地產(chǎn)司組織制定的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 （建標(biāo)2000205 號） ；3依據(jù)甲方工程部提供的建筑安裝成本定額數(shù)據(jù)，一般高層建筑建安成本為 1850

12、 元/平米，地下工程建安成本 1930 元/平米；4依據(jù)企業(yè)財務(wù)通則和企業(yè)會計準(zhǔn)則及其他經(jīng)濟及稅務(wù)法規(guī)；5 奧林匹克花園商業(yè)綜合項目市場調(diào)研及定位策劃報告的相關(guān)結(jié)論；6依據(jù)房地產(chǎn)估價理論和商家反饋的相關(guān)意見。前提和方法：前提和方法：1未來長沙地區(qū)不會出現(xiàn)重大的事件影響整體經(jīng)濟趨勢的變化和商家的投資信心；2項目整體規(guī)劃建設(shè)分二期進行，其中一期計劃建設(shè)開發(fā)主題廣場、shoppingmall、服務(wù)公寓、soho 及地下停車場，建設(shè)周期為 2 年；二期建設(shè)開發(fā)五星級酒店（配合經(jīng)濟型酒店）、甲級寫字樓、酒店式公寓及配套商業(yè)，建筑周期為 2 年。3項目用地成本及分?jǐn)偡绞剑罕緢蟾嬉罁?jù)項目用地成本按照期初獲得

13、地價 80 萬元/畝及目前 350 萬元/畝分別計算項目投資總額狀況；根據(jù)項目分期建設(shè)面積的比例對土地成本實行分?jǐn)偅?在未明確項目其他合作方式成本的基礎(chǔ)上，報告主要依據(jù)項目自身投資回收資金方式實現(xiàn)滾動開發(fā)，建設(shè)期內(nèi)資金缺口主要依靠商業(yè)銀行貸款解決，利率按照最新貸款利率核算；5項目正常范圍的成本變化報告主要由敏感性分析體現(xiàn)，假定主要的建筑材料、施工成本、物業(yè)售價等僅在該范圍內(nèi)波動；6按照商業(yè)用地 40 年為計算周期核算項目的收益狀況，現(xiàn)金流量表中貼現(xiàn)率取地產(chǎn)行業(yè)正?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率 i=10%。長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 7 7 / / 39391.51.5 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)

14、的必要性 根據(jù)長沙城市發(fā)展規(guī)劃及市場相關(guān)調(diào)查研究表明，湖南省政府的南遷及長株潭“兩型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”的獲準(zhǔn)，使得長沙南城地區(qū)將成為未來“三城之心” ，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，在這一宏觀背景下，南城已經(jīng)逐步興建了眾多大型的高檔住宅小區(qū)，未來規(guī)劃人口約 30萬人。而傳統(tǒng)的五一、東塘商圈因城市交通擁堵問題日益突出,缺乏可持續(xù)發(fā)展用地，實現(xiàn)提升的可能受到極大限制，制約成為高檔次現(xiàn)代消費商圈的基本條件；在長沙經(jīng)濟不斷發(fā)展的趨勢下，人均可支配收入及消費穩(wěn)步提升的前提下，在長沙南城區(qū)域建設(shè)城市標(biāo)志性的商務(wù)綜合體對于提升整體城市形象、引導(dǎo)新的消費理念、促進城市的和諧發(fā)展具有重要的意義。1長沙城市發(fā)展需要

15、有也具備了大型城市綜合體產(chǎn)生條件。根據(jù)既往長沙經(jīng)濟總量與增長速度擬合曲線建立的預(yù)測回歸模型預(yù)測，到 2012 年，長沙市經(jīng)濟總量將達到 4500 億元左右，2008-2012 五年的年均經(jīng)濟增長率為 13.5%左右。長沙人均gdp 已經(jīng)超過 3000 美元向 4000 美元邁進，東南亞及我國城市綜合體的均在城市發(fā)展的這一階段誕生。2007 年 12 月 8 日，全國發(fā)展和改革工作會議宣布：長株潭城市群經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會（簡稱“兩型社會” ）建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)” 。極大提升了投資者對城市未來發(fā)展的信心，同時更進一步促進了長株潭融城步伐，南城省府板塊作為城市資源

16、的密集區(qū)，適宜于建設(shè)城市綜合體。2開發(fā)城市綜合體可以進一步提升整體片區(qū)形象，完善區(qū)域城市功能結(jié)構(gòu)，促進區(qū)域發(fā)展成熟。大型城市綜合體因用地規(guī)模原因，一般選址在城市新發(fā)展地區(qū)。城市綜合體具有明顯的地標(biāo)性特征，而且綜合體內(nèi)部各功能物業(yè)間相互依存、相互助益，其優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。開發(fā)成功會對城市片區(qū)發(fā)展產(chǎn)生極大的帶動作用。項目所在的南城處于開發(fā)階段，整體城市功能組合方面需要滿足周邊乃至城市發(fā)展的要求；綜合體開發(fā)成功會極大完善城市功能，樹立城市形象，帶動人口的遷入，推進片區(qū)的成熟。3綜合體 shopping mall 將提升城市現(xiàn)有零售產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，滿足和引導(dǎo)現(xiàn)代消費理念。項目綜合體的開發(fā)適應(yīng)長

17、沙城市多組團發(fā)展規(guī)劃，符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃精神內(nèi)涵，同時可借鑒國內(nèi)外零售業(yè)態(tài)發(fā)展的先進理念，超越現(xiàn)有零售商圈的產(chǎn)業(yè)組合形態(tài)，提供全新的體驗式的現(xiàn)代商業(yè)空間。項目區(qū)位的交通條件和設(shè)計規(guī)劃上與傳統(tǒng)商圈相比具有較大的優(yōu)勢。4在原有品牌基礎(chǔ)上，進一步提升開發(fā)商的品牌形象，同時創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 8 8 / / 3939項目攜手奧林匹克花園品牌在長沙已經(jīng)創(chuàng)造出了較好的住宅品牌形象，綜合體因其良好的市場形象和優(yōu)勢資源組合將產(chǎn)生巨大的品牌聚合效應(yīng)，對于進一步提升開發(fā)商的商譽和社會形象具有較強的作用。新摩爾公司攜手深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所,在綜合體領(lǐng)域具有深厚積累,愿

18、意配合發(fā)展商開發(fā)具有亞洲先進水平的長沙城市綜合體,城市綜合體全新的盈利組合模式也將為開發(fā)商帶來良好的經(jīng)濟收益。5促進商貿(mào)流通經(jīng)濟、帶動稅收和創(chuàng)造城市就業(yè)崗位，具有良好的社會效益。項目的開發(fā)是順應(yīng)國家中部發(fā)展戰(zhàn)略和建設(shè)長株潭兩型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的宏偉目標(biāo)，為促進城市及區(qū)域之間商貿(mào)經(jīng)濟流動的提供平臺，同時為政府創(chuàng)造可觀的利稅。同時商貿(mào)零售服務(wù)業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，將為社會提供 5000 個以上的就業(yè)崗位，促進長沙地區(qū)和諧社會的建設(shè)。1.61.6 一期開發(fā)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一期開發(fā)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)/ /單位：萬元單位：萬元指標(biāo)指標(biāo)單位：萬元單位：萬元建筑面積所得稅凈利

19、潤投資率潤率（稅前）土地成本投資率潤率（稅后）建安成本年均收益額財務(wù)費用財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）投資總額財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）銷售凈收入財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）租賃凈收入財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）經(jīng)營費用靜態(tài)回收期利潤總額動態(tài)回收期1.71.7 二期開發(fā)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)二期開發(fā)工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)/ /單位：萬元單位：萬元指標(biāo)指標(biāo)單位：萬元單位：萬元建筑面積所得稅凈利潤投資率潤率（稅前）土地成本投資率潤率（稅后）建安成本年均收益額長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 9 9 / / 3939財務(wù)費用財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）投資總額財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）銷售凈收入財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）租賃

20、凈收入財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）經(jīng)營費用靜態(tài)回收期利潤總額動態(tài)回收期1.81.8 結(jié)論及建議結(jié)論及建議經(jīng)過我們的調(diào)研和論證,項目一期通過銷售酒店公寓和辦公樓物業(yè)和一層少量商鋪可以收回投資,同時能夠盈利。二期開發(fā)我們建議更高起點,運用世界一流綜合體開發(fā)經(jīng)驗,引進著名品牌五星級酒店和著名品牌專賣店,進一步提升本項目價值。新摩爾公司通過總結(jié)美國拉斯維加斯和日本六本木新城以及國內(nèi)數(shù)個綜合體項目策劃與招商經(jīng)營實踐,我們通過四種方法提升價值和優(yōu)化功能.1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。2.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價值得到最佳發(fā)揮。3.通過

21、良好的經(jīng)營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力商場,提升整個物業(yè)綜合價值。4.通過主題文化的創(chuàng)新,提升整個物業(yè)的品味和價值。2 2項目開發(fā)成本項目開發(fā)成本2.12.1 土地成本分?jǐn)偼恋爻杀痉謹(jǐn)?項目地塊占地 84290.48 平米，合 126.44 畝。 根據(jù)項目地塊取得時的市場地價（按 80 萬元/畝） ，則項目建設(shè)用地成本=地塊用地面積地價=80126.44=10,115.20 萬元。 根據(jù)項目地塊現(xiàn)行市場地價（按 350 萬元/畝） ，則項目建設(shè)用地成本=地塊用地面積地價長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1010 / / 3939=350126.44=44,254.

22、00 萬元。 根據(jù)項目的分期建設(shè)面積對土地成本進行分?jǐn)偅喊传@得土地地價成本分?jǐn)偅喉椖宽椖恳黄诓糠忠黄诓糠侄诓糠侄诓糠挚傮w指標(biāo)總體指標(biāo)比例%44.78%44.78%55.22%55.22%100%建筑面積（平方米）135,934.70135,934.70167,612.37167,612.37303,547.07土地成本（萬元）4,529.805,585.4010,115.20按照現(xiàn)行土地地價成本分?jǐn)偅喉椖宽椖恳黄诓糠忠黄诓糠侄诓糠侄诓糠挚傮w指標(biāo)總體指標(biāo)比例%44.78%44.78%55.22%55.22%100%建筑面積（平方米）135,934.70135,934.70167,612.

23、37167,612.37303,547.07土地成本（萬元）19,817.8624,436.1444,254.002.22.2 一期建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一期建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號序號類別類別面積面積1 1小戶型公寓37,883.34 2 2soho13,051.36 3 3文化廣場（未計容積率）20,000.00 4 4商業(yè)街區(qū)15,000.00 5 5集中商業(yè)42,000.00 6 6餐飲娛樂服務(wù)20,000.00 7 7運動主題店8,000.00 1010地下停車（不計容積率）40,320.30 1111一期小計一期小計135,934.70135,934.70 2.32.3 一期建筑安裝及配套成

24、本一期建筑安裝及配套成本 項目建筑安裝及配套單位額度按照工程部提供數(shù)據(jù)高點值作為計算依據(jù)。序號序號類別類別面積面積基本造價基本造價金額金額1 1小戶型公寓37,883.34 1,850.00 7,008.42 2 2soho13,051.36 1,850.00 2,414.50 3 3文化廣場20,000.00 1,500.00 3,000.00 長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1111 / / 39394 4商業(yè)街區(qū)15,000.00 1,850.00 2,775.00 5 5集中商業(yè)(一期開發(fā))42,000.00 2,800.00 11,760.00 6 6餐飲娛樂服務(wù)20,

25、000.00 1,850.00 3,700.00 7 7運動廠商直銷店8,000.00 1,850.00 1,480.00 8 8地下停車40,320.30 1,930.00 7,781.82 9 9一期小計一期小計196,255.00196,255.00 39,919.7439,919.74 2.32.3 一期開發(fā)成本一期開發(fā)成本序號序號項目項目計算依據(jù)計算依據(jù)金額（萬元）金額（萬元）1 1前期工程費用前期工程費用下列三項合計下列三項合計2,883.872,883.871.1籌建開辦費按照建安成本 2.5%計997.99 1.2可行性研究費按照建安成本 2%計798.39 1.3規(guī)劃勘測設(shè)計

26、費用按照 80 元/平米計1,087.48 2不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用按照建安、前期工程的 3%1,284.111,284.113開發(fā)成本開發(fā)成本上述各項合計3.1按照期初獲得地價成本48,617.5148,617.513.2按照現(xiàn)行地價成本63,905.5763,905.572.42.4 二期建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)二期建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號序號類別類別面積面積1 1電器商城及其他主力商業(yè)10,000.00 2 2商業(yè)街區(qū)5,000.00 3 3健身中心、spa8,000.00 4 4餐飲娛樂服務(wù)等19,699.70 5 5五星級酒店52,129.00 6 6寫字樓42,085.35 1010生態(tài)酒店

27、公寓30,698.32 1111地下停車（不計容積率）44,240.00 1212二期小計二期小計167,612.37167,612.37 2.52.5 二期建筑安裝及配套成本二期建筑安裝及配套成本 項目建筑安裝及配套單位額度按照工程部提供數(shù)據(jù)高點值作為計算依據(jù)。序號序號類別類別面積面積基本造價基本造價金額金額1 1電器商城及其他主力10,000.00 1,850.00 1,850.00 長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1212 / / 3939商業(yè)2 2商業(yè)街區(qū)5,000.00 1,850.00 925.00 3 3健身中心、spa8,000.00 1,850.00 1,480

28、.00 4 4餐飲娛樂服務(wù)等19,699.70 1,850.00 3,644.44 5 5五星級酒店52,129.00 8,000.00 41,703.20 6 6寫字樓42,085.35 2,235.00 9,406.08 7 7生態(tài)酒店公寓30,698.32 2,435.00 7,475.04 8 8地下停車44,240.00 1,930.00 8,538.32 9 9二期小計167,612.37167,612.37 75,022.0875,022.08 2.62.6 二期開發(fā)成本二期開發(fā)成本序號序號項目項目計算依據(jù)計算依據(jù)金額（萬元）金額（萬元）1 1前期工程費用前期工程費用下列三項合計

29、下列三項合計5,092.005,092.001.1籌建開辦費按照建安成本 2.5%計1,875.55 1.2可行性研究費按照建安成本 2%計1,875.55 1.3規(guī)劃勘測設(shè)計費用按照 80 元/平米計1,340.90 2不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用按照建安、前期工程的 3%2,403.422,403.423開發(fā)成本開發(fā)成本上述各項合計3.1按照期初獲得地價成本按照期初獲得地價成本88,102.9188,102.91 3.2按照現(xiàn)行地價成本按照現(xiàn)行地價成本106,953.64106,953.643 3項目租售價格參數(shù)項目租售價格參數(shù) 根據(jù)相關(guān)的市場調(diào)查結(jié)果，我們選取了長沙市內(nèi)典型的相關(guān)物業(yè)，采用市

30、場比較法和租金收益還原法對項目未來價格進行了預(yù)測。3.13.1 公寓、公寓、sohosoho 價格價格地段因素地段因素指標(biāo)指標(biāo)/ /項目項目本項目本項目標(biāo)志長沙商務(wù)中心融科三萬英尺建鴻達巧克力空間陽光 100國際新城中天廣場公寓湘域中央（三）地區(qū)地區(qū)20201918162121交通狀況交通狀況20201821181818長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1313 / / 3939樓盤品質(zhì)樓盤品質(zhì)20182017192019周邊配套狀況周邊配套狀況20202220181919區(qū)域成熟度區(qū)域成熟度20202220182323合計合計100981019689101100修正因素修正因素

31、比較比較名稱名稱銷售均價（元銷售均價（元/ /平米）平米）時點修正時點修正地段修正地段修正修正價格修正價格標(biāo)志長沙商務(wù)中心53001.21.026487.2融科三萬英尺52001.30.996692.4建鴻達巧克力空間43001.11.044919.2陽光 100 國際新城50001.21.126720中天廣場公寓80001.20.999504湘域中央（三）70001.21.00 8400權(quán)重分解權(quán)重分解項目項目權(quán)重權(quán)重項目項目權(quán)重權(quán)重標(biāo)志長沙商務(wù)中心25%陽光 100 國際新城10%融科三萬英尺15%中天廣場公寓25%建鴻達巧克力空間10%湘域中央（三）15%公寓銷售價格公寓銷售價格經(jīng)以上分

32、析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：比較標(biāo)的物銷售價格（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）=7425.58 元/平方米我司認為未來項目公寓/soho 的銷售價格可確定為：7400 元/平米。3.23.2 商業(yè)街鋪價格商業(yè)街鋪價格地段因素地段因素項目項目指標(biāo)指標(biāo)本項目本項目五一路與車五一路與車站路交界站路交界東塘東塘侯家侯家塘沿線塘沿線黃興南路商黃興南路商業(yè)步行街業(yè)步行街河西通程廣河西通程廣場周邊場周邊伍家?guī)X伍家?guī)X湘湘雅醫(yī)院一帶雅醫(yī)院一帶地區(qū)級差地區(qū)級差202322231920交通通達度交通通達度201817181818商業(yè)集中度商業(yè)集中度202523262119長沙

33、奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1414 / / 3939周邊消費力周邊消費力202221212020商業(yè)成熟度商業(yè)成熟度202523262122商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃201818191717合計合計120131124133116116修正因素修正因素 比較比較名稱名稱銷售均價（元銷售均價（元/ /平米）平米）成熟時點修正成熟時點修正地段修正地段修正修正價格修正價格五一路與車站路交界五一路與車站路交界500000.50.8120250東塘東塘侯家塘沿線侯家塘沿線500000.60.927000黃興南路商業(yè)步行街黃興南路商業(yè)步行街850000.40.7926860河西通程廣場周邊河西通程廣場

34、周邊480000.40.9518240伍家?guī)X伍家?guī)X湘雅醫(yī)院一帶湘雅醫(yī)院一帶350000.50.9316275權(quán)重分解權(quán)重分解項目項目權(quán)重權(quán)重項目項目權(quán)重權(quán)重五一路與車站路交界五一路與車站路交界15%河西通程廣場周邊河西通程廣場周邊10%東塘東塘侯家塘沿線侯家塘沿線30%伍家?guī)X伍家?guī)X湘雅醫(yī)院湘雅醫(yī)院15%黃興南路商業(yè)步行街黃興南路商業(yè)步行街30%市場比較確定的商業(yè)街銷售價格市場比較確定的商業(yè)街銷售價格經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：比較標(biāo)的物銷售價格（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）=23460.75 元/平方米我司認為未來項目商業(yè)街的銷售價格可確定為：

35、23000 元/平米。3.33.3 寫字樓價格寫字樓價格 地段因素地段因素項目項目指標(biāo)指標(biāo)本項目本項目匯富中心匯富中心運達廣場運達廣場中天廣場中天廣場華美歐國際華美歐國際地區(qū)級差地區(qū)級差2018202020交通通達度交通通達度2019181919形象品質(zhì)形象品質(zhì)2019202019配套情況配套情況2019252519商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍2040454543長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1515 / / 3939合計合計120115128129120修正因素修正因素 比較比較名稱名稱銷售均價（元銷售均價（元/ /平米）平米）成熟時點修正成熟時點修正地段修正地段修正修正價格修正價格匯富

36、中心匯富中心55001.21.041029.6運達廣場運達廣場71001.20.942803.08中天廣場中天廣場110001.150.934117.575華美歐國際華美歐國際80001.11.001320權(quán)重分解權(quán)重分解項目項目權(quán)重權(quán)重項目項目權(quán)重權(quán)重匯富中心匯富中心15%中天廣場中天廣場35%運達廣場運達廣場35%華美歐華美歐國際國際15%市場比較確定的寫字樓銷售價格市場比較確定的寫字樓銷售價格經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：比較標(biāo)的物銷售價格（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）=9270.26 元/平方米我司認為未來項目寫字樓的銷售價格可確定為：9

37、200 元/平米。 3.43.4 酒店式公寓價格酒店式公寓價格因為長沙市酒店式公寓的建設(shè)還缺乏較好的可比樣本，我們通過參考產(chǎn)權(quán)式酒店的價格來確定酒店式公寓的售價，此外結(jié)合運達廣場酒店公寓的運作來對本項目作為參考。參考樣本參考樣本樓盤名稱樓盤名稱銷售均價銷售均價（元（元/ /平米）平米）整棟酒店投整棟酒店投入使用率入使用率酒店年平均開酒店年平均開房率房率物業(yè)管理化司物業(yè)管理化司建成年限建成年限華雅國際大酒店7800100%80%湖南華雅酒店管理有限公司2003雨花大廈400070%70%云海物業(yè)2002國貿(mào)大酒店9800100%90%仁生物業(yè)2002時代帝景4800100%73%帝景物業(yè)2003

38、修正因素修正因素 比較比較名稱名稱銷售均價銷售均價（元（元/ /平米）平米）時點修正時點修正地段修正地段修正配套修正配套修正成熟時點成熟時點修正修正修正價格修正價格華雅國際大酒店78001.20.910.86739.2長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1616 / / 3939雨花大廈40001.40.91.20.95443.2國貿(mào)大酒店98001.40.951.20.812512.64時代帝景48001.20.91.30.96065.28權(quán)重分解權(quán)重分解項目項目權(quán)重權(quán)重項目項目權(quán)重權(quán)重華雅國際大酒店35%國貿(mào)大酒店35%雨花大廈15%時代帝景15%市場比較確定的酒店公寓銷售價格市

39、場比較確定的酒店公寓銷售價格經(jīng)以上分析，依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的理論實收均價為：比較標(biāo)的物銷售價格（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）=8464.42 元/平方米認為未來項目寫字樓的銷售價格可確定為：8400 元/平米。 運達廣場公寓的啟示運達廣場公寓的啟示 項目引入喜來登國際五星級酒店，利用酒店帶動公寓品質(zhì)和價格的提升，五星級國際公寓高 30 層，約 27600m2，價格從開盤的 5000 元/平米提升到 20000 元/平米。由于長沙未來的長期利好，按照房價每年遞增 10%的速度，以 2006 年為基準(zhǔn)點，未來 6 年 2011 年推出的同類型商品的價格約：5000（1

40、+10%）6=8857.80 元/平米。根據(jù)以上分析，我司初步確定未來酒店公寓銷售實收均價為根據(jù)以上分析，我司初步確定未來酒店公寓銷售實收均價為 84008400 元元/ /平米。平米。3.53.5 集中式商業(yè)的租賃價格集中式商業(yè)的租賃價格主力百貨主力百貨時間節(jié)點時間節(jié)點租金政策租金政策租金折算租金折算備注備注簽約后四個簽約后四個月月免租金-用于商家裝修等前三年前三年30 元/月/平方米基本租金+2%銷售額提成，同時為商家爭取地方稅收返還政策，保底銷售不能低于3 億元。30 元/月/平方米*12*3 萬平方米=1080萬元 預(yù)計前三年平均銷售額為 3 億元，銷售額抽成 600 萬元。換算月租金

41、為：46 元/月/平方米作為扶持期，鼓勵主力百貨發(fā)展。第四年第四年35 元基本租金+銷售額 2%35 元/月/平方米*12*3 萬平方米=1260穩(wěn)定提升期長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1717 / / 3939提成，保底銷售不能低于5 億元。萬元，預(yù)計平均年銷售額為 5 億元，抽成收入 1100 萬元年租金總收入為 2360 萬元。換算月租金為 65 元/月/平方米第七年以后第七年以后40 元基本租金+銷售額 2%提成，保底銷售不能低于6 億元。40 元/月/平方米*12*3 萬平方米=1440萬元，預(yù)計平均年銷售額為 6 億元，抽成收入 1200 萬元。租金總收入 2640

42、萬元。換算月租金為 73 元/月/平方米。經(jīng)營成熟期注：物業(yè)管理費用為注：物業(yè)管理費用為 2 2 元元/ /平方米平方米/ /月月 低于平均收費；水電費用由商家單獨立戶，自己支付相關(guān)費用。低于平均收費；水電費用由商家單獨立戶，自己支付相關(guān)費用。大賣場大賣場時間節(jié)點時間節(jié)點租金政策租金政策1-3 年前三年租金 25 元/月/平方米4-6 年30 元/月/平方米7-15 年35 元/月/平方米運動主題店運動主題店時間節(jié)點時間節(jié)點租金政策租金政策1-3 年40 元/月/平方米4-6 年48 元/月/平方米7-15 年55 元/月/平方米3.63.6 餐飲、娛樂的租賃價格餐飲、娛樂的租賃價格時間節(jié)點時

43、間節(jié)點租金政策租金政策1-3 年50 元/月/平方米4-6 年65 元/月/平方米7-15 年80 元/月/平方米4 4項目開發(fā)盈利模式項目開發(fā)盈利模式項目屬于綜合體項目，市場定位根據(jù)市場狀況適度設(shè)定開發(fā)周期和序列，本著先易后難，長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1818 / / 3939由低到高，逐步提升的思路：一期以shoppingmall為核心，以家庭消費為特征的，以中檔消費為主體。在這個基礎(chǔ)上開發(fā)與之相匹配的服務(wù)公寓（小戶型）、soho與相關(guān)消費人群相對應(yīng)，服務(wù)公寓突出居住特征，與奧林匹克花園的大戶型也可以形成互補。二期以五星酒店為核心，匹配的是甲級寫字樓、國際酒店公寓，突

44、出其商務(wù)的特征。按照城市發(fā)展的一般規(guī)律，商務(wù)環(huán)境的形成一般在住宅和商業(yè)之后，后者以前者為依托；另一方面，片區(qū)商務(wù)環(huán)境不成熟，且城市整體寫字樓物業(yè)供需走低，市場以中小型公司為主導(dǎo)，故適宜觀望市場形勢積蓄需求。在整體盈利設(shè)計方面，根據(jù)公司的基本狀況和董事會要求：主要依靠自主資金回籠結(jié)合商業(yè)貸款的方式來實現(xiàn)資金投入運用。商業(yè)部分商業(yè)部分國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)盈利變現(xiàn)模式，不外乎三大類：整體持有、分割出售、資本運作。這三種盈利變現(xiàn)模式各有利弊，適用于不同類型的商業(yè)物業(yè)和開發(fā)商。盈利變現(xiàn)模式優(yōu)點缺點適用物業(yè)類型自持，無后端融資能獲得商業(yè)地產(chǎn)的長期收益，收益最大化占用資金大，收入回籠慢，對開發(fā)商資金實力要求很高大

45、型或較優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)自持，銀行經(jīng)營貸款能獲得商業(yè)物業(yè)的長期收益，能夠變現(xiàn)部分資金對物業(yè)質(zhì)地要求較高較優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)整體持有自持，發(fā)行cmbs能獲得商業(yè)物業(yè)的長期收益，能夠變現(xiàn)部分資金對物業(yè)質(zhì)地、規(guī)模要求較高，利率一般高于銀行貸款利率大型、較優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)普通商鋪散售能快速回籠資金后期經(jīng)營可能會出現(xiàn)問題臨街商鋪、底商物業(yè)散售產(chǎn)權(quán)式商鋪能快速回籠資金后期經(jīng)營可能會出現(xiàn)問題，開發(fā)商聲譽受影響產(chǎn)業(yè)商鋪，中小型商業(yè)街整體出售能一次性變現(xiàn)資產(chǎn)，回籠資金對物業(yè)質(zhì)地要求較高，較大的售價折讓大型優(yōu)質(zhì)集中性商業(yè)資產(chǎn)裝入上市公司增加上市公司資產(chǎn)和穩(wěn)定上市公司收益，操作較簡單溢價沒有 reits 高質(zhì)地較優(yōu)良商業(yè)物業(yè)資本運

46、作reits 上市能快速回籠資金，要求的回報率較低，收益最大對資產(chǎn)規(guī)模、物業(yè)質(zhì)地要求較高，操作程序復(fù)雜大型優(yōu)質(zhì)集中性商業(yè) 項目集中性商業(yè)主要依靠整體經(jīng)營提升商業(yè)價值，通過有效的經(jīng)營管控，不斷調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，以便能夠保持項目特色和增強競爭力，不適合通過物業(yè)散售的方式進行變現(xiàn)，故應(yīng)考慮長期租長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 1919 / / 3939賃經(jīng)營獲利或資本運作方式實現(xiàn)盈利目標(biāo)； 臨街鋪及步行街，具有一定的獨立性，商業(yè)價值較高，成功銷售能夠快速回籠資金，但在未來經(jīng)營方面必須進行嚴(yán)格的控制，按照統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)進行經(jīng)營，否則對于整體商業(yè)形象不利。服務(wù)公寓、服務(wù)公寓、sohosoho因

47、為市場需求剛性和未來片區(qū)發(fā)展良好，可通過成功銷售快速回籠資金。甲級寫字樓、五星級酒店甲級寫字樓、五星級酒店甲級寫字樓根據(jù)市場情況或租或售，銷售有利于變現(xiàn)回籠資金，而長期出租則有利于物業(yè)樹立良好的品牌形象；五星級酒店根據(jù)合作方式適合作為資產(chǎn)長期經(jīng)營獲利。集中商業(yè)、甲級寫字樓、五星級酒店由于自身良好的物業(yè)形象，屬于優(yōu)質(zhì)資源，可以開發(fā)商提升企業(yè)形象，獲得無形的商譽資產(chǎn)帶來極大的效益。5 5項目投資估算及資金籌措項目投資估算及資金籌措5.15.1 一期投資總額一期投資總額序號序號項目項目計算依據(jù)計算依據(jù)金額（萬元）金額（萬元）1 1前期費用 1按照期初獲得地價成本3,125.963,125.961 1

48、前期費用 2按照現(xiàn)行地價成本3,584.603,584.601.0管理費用 1按照開發(fā)成本 3%計1,458.531,458.531.1管理費用 2按照開發(fā)成本 3%計1,917.171,917.171.2銷售費用按照銷售收入的 2.5%計1,667.441,667.441.3財務(wù)費用另計2投資總額 1按照期初獲得地價成本51,743.4751,743.472投資總額 2按照現(xiàn)行地價成本67,490.1867,490.185.25.2 二期投資總額二期投資總額序號序號項目項目計算依據(jù)計算依據(jù)金額（萬元）金額（萬元）1前期費用 1按照期初獲得地價成本4,126.694,126.691前期費用 2

49、按照現(xiàn)行地價成本4,692.214,692.21長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 2020 / / 39391.1管理費用 1按照開發(fā)成本 3%計2,643.092,643.09 1.1管理費用 2按照開發(fā)成本 3%計3,208.613,208.611.2銷售費用按照銷售收入的 2.5%計1,483.601,483.601.3財務(wù)費用另計2投資總額 1按照期初獲得地價成本92,229.5992,229.592投資總額 2按照現(xiàn)行地價成本111,645.85111,645.855.35.3 兩期開發(fā)投資狀況匯總兩期開發(fā)投資狀況匯總一期工程一期工程指標(biāo)指標(biāo)二期工程二期工程指標(biāo)指標(biāo)建設(shè)總

50、面積（平米）196,255.00196,255.00建設(shè)總面積（平米）167,612.37167,612.37地價分?jǐn)偙攘校?）44.78%44.78%地價分?jǐn)偙攘校?）55.22%55.22%建安成本（萬元）39,919.7439,919.74建安成本（萬元）75,022.0875,022.0848,617.5148,617.5188,102.9188,102.91 開發(fā)成本（萬元）63,905.5763,905.57開發(fā)成本（萬元）106,953.64106,953.6451,743.4751,743.4792,229.5992,229.59投資總額（萬元）67,490.1867,490.

51、18投資總額（萬元）111,645.85111,645.85143,973.06143,973.06兩期投資合計兩期投資合計179,136.03179,136.035.45.4 項目實施進度設(shè)想項目實施進度設(shè)想年度年度20082008 年年20092009 年年序序號號月份月份1 14 48 812121 14 48 812121 1編制相關(guān)報告編制相關(guān)報告2 2項目規(guī)劃項目規(guī)劃3 3勘察設(shè)計勘察設(shè)計4 4土建施工土建施工5 5公建安裝公建安裝6 6建筑裝修建筑裝修7 7竣工交付竣工交付年度年度20102010 年年20112011 年年序序號號月份月份1 14 48 812121 14 48

52、 812121 1勘察設(shè)計修正勘察設(shè)計修正2 2土建施工土建施工3 3公建安裝公建安裝4 4建筑裝修建筑裝修5 5竣工交付竣工交付長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 2121 / / 39395.35.3 項目投資與籌資計劃項目投資與籌資計劃本項目的開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款；三是銷售收入用于投資的部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；其他缺乏的資金，假定向銀行進行商業(yè)貸款；銷售收入扣除相關(guān)稅費后用于投資及還本付息。按照國家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金與項目總投資的比例不得低于 35%，故項目投資寶地資金需求為：項目投資情況項目投資情況按照期初獲得

53、地價成本51,743.4751,743.47投資總額投資總額按照現(xiàn)行地價成本67,490.1867,490.1818110.2145需要自有資金需要自有資金項目總投資*35%23621.563按照期初獲得地價成本47,213.67一期開發(fā)一期開發(fā)不含地價投資總額不含地價投資總額按照現(xiàn)行地價成本47,672.32按照期初獲得地價成本92,229.5992,229.59投資總額投資總額按照現(xiàn)行地價成本111,645.85111,645.8532280.3565需要自有資金需要自有資金項目總投資*35%39076.0475按照期初獲得地價成本86,644.19二期開發(fā)二期開發(fā)不含地價投資總額不含地價

54、投資總額按照現(xiàn)行地價成本87,209.71項目一期投資計劃及資金籌措項目一期投資計劃及資金籌措為保證項目的資金鏈，項目在建設(shè)期間第 1 年向銀行貸款 21,628.83 萬元。根據(jù)中國人民銀行決定，最新上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，項目貸款 1-3 年期利率為 7. 56%。建設(shè)投資在 2007-2009 年期間按照 60%，40%進行投入。項目第 2 年銷售收入中的 30166.93萬元用于項目再投資。合計合計建設(shè)期間建設(shè)期間序號序號項目項目（萬元）（萬元）第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年1投資總額79,026.2679,026.26 46,067.9646,067

55、.96 31,863.8831,863.88 1,094.421,094.42 1.1建設(shè)投資55,599.4655,599.46 33,359.68 22,239.78 0.00 1.2用地成本19,817.8619,817.86 11,890.72 7,927.15 0.00 1.3貸款利息3,608.943,608.94 817.57 1,696.95 1,094.42 2資金籌措79,026.2679,026.26 46,067.9646,067.96 31,863.8831,863.88 1,094.421,094.42 長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 2222 / /

56、 39392.1自有資金23,621.5623,621.56 23,621.56 0.00 0.00 2.2貸款（含利息）25,237.7725,237.77 22,446.40 1,696.95 1,094.42 3銷售再投入30,166.9330,166.93 0.00 30,166.93 0.00 4投入比例100.00%100.00%60.00%40.00%0.00%項目一期還本付息估算項目一期還本付息估算建設(shè)經(jīng)營期建設(shè)經(jīng)營期序號序號項目項目合計合計第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年1年初借款累計36,922.8236,922.82 0.00 22,446.40 1

57、4,476.42 2本年借款借款總額21,628.83 0.00 0.00 3本年應(yīng)計利息3,608.943,608.94 817.57 1,696.95 1,094.42 4本年還本付息25,237.7725,237.77 0.00 9,666.93 15,570.84 5年末借款累計36,922.8236,922.82 22,446.40 14,476.42 0.00 項目二期投資計劃及資金籌措項目二期投資計劃及資金籌措為保證項目的資金鏈，項目在建設(shè)期間第 3 年向銀行貸款 23,339.09 萬元。根據(jù)中國人民銀行決定，最新上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，項目貸款 1-3 年期利率為

58、7. 56%。建設(shè)投資在 2007-2009 年期間按照 60%，40%進行投入。項目第 3 年銷售收入中的 6,623.99萬元、租金收益 997.73 萬元，第 4 年銷售收入 37,192.93、2,222.69 萬元用于項目再投資，第4 年另外向銀行貸款 7,275.62 萬元。合計合計建設(shè)期間建設(shè)期間序號序號項目項目（萬元）（萬元）第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年1投資總額119,716.47119,716.47 70,919.0870,919.08 48,797.3948,797.39 2,540.392,540.39 592.21592.2

59、1 1.1建設(shè)投資92,291.9692,291.96 55,375.18 36,916.78 0.00 0.00 1.2用地成本24,436.1424,436.14 14,661.68 9,774.45 0.00 0.00 1.3貸款利息2,988.372,988.37 882.22 2,106.15 2,540.39 592.21 2資金籌措119,716.47119,716.47 70,919.0870,919.08 48,797.3948,797.39 0.00 0.00 2.1自有資金39,076.0539,076.05 39,076.05 0.00 0.00 0.00 2.2貸款（

60、含利息）26,327.4626,327.46 24,221.31 2,106.15 2,540.39 592.21 3銷售再投入43,816.9243,816.92 6,623.99 37,192.93 0.00 0.00 4租金收益投入3,220.433,220.43 997.73 2,222.69 0.00 0.00 5二次貸款7,275.627,275.62 0.00 7,275.62 0.00 0.00 6投入比例100.00%60.00%40.00%0.00 0.00 長沙奧林匹克花園投資可行性分析及盈利模式報告 2323 / / 3939項目二期還本付息估算項目二期還本付息估算建設(shè)