廈門(mén)市報(bào)業(yè)大廈物業(yè)管理方案

1、廈門(mén)市報(bào)業(yè)大廈物業(yè)管理方案目 錄一、 方案概要-第2頁(yè)二、 項(xiàng)目概況-第3頁(yè)三、 管理重點(diǎn)與對(duì)策-第4頁(yè)四、 公司資源與概況-第7頁(yè)五、 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員編制-第10頁(yè)六、 項(xiàng)目管理承諾-第12頁(yè)七、 管理服務(wù)工作程序與作業(yè)規(guī)范-第16頁(yè)八、 項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算-第21頁(yè)九、 結(jié)論與說(shuō)明-第24頁(yè)第一章 方案概述一、本方案從*大廈的實(shí)際出發(fā)，著重籌劃了以下管理重點(diǎn)和管理對(duì)策：（詳見(jiàn)第三章）（一） 強(qiáng)化大廈的設(shè)備、設(shè)施管理；（二） 熟悉和掌握智能化設(shè)備系統(tǒng)；（三） 確保大廈的安全要求；（四） 大廈的綜合管理具有一定的深度和廣度；（五） 在確保管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低管理費(fèi)用。二、 管理承諾：1、

2、第一年后達(dá)到省示范大廈管理標(biāo)準(zhǔn)，一年后達(dá)到國(guó)家示范大廈標(biāo)準(zhǔn)化；（國(guó)優(yōu)只有物業(yè)管理滿(mǎn)一年后才能參加評(píng)國(guó)優(yōu)）2、 房屋零修及時(shí)率100以上，零修合格率達(dá)100；3、 設(shè)備保養(yǎng)良好，完好率100，管理期限內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故；4、 24小時(shí)保衛(wèi)值守，突發(fā)事件5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理；5、 設(shè)立“物業(yè)管理公司責(zé)任險(xiǎn)”，意外事故最高賠償金額200萬(wàn)元；（包括車(chē)輛被盜等）6、 若出現(xiàn)外電停電時(shí)，確保備用電源在6秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)；7、 服務(wù)滿(mǎn)意率95以上。三、 管理服務(wù)工作程序與作業(yè)規(guī)范：（詳見(jiàn)第七章）1、 保潔工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2、 護(hù)管（保安）、車(chē)輛管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3、 消防管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4、 電梯工作與質(zhì)量標(biāo)

3、準(zhǔn)5、 供、配電系統(tǒng)工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6、 給排水設(shè)施工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)7、 綠化工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8、 二次裝修工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9、 中央空調(diào)設(shè)備管理與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)10、 柴油發(fā)電機(jī)管理與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)四、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（詳見(jiàn)第八章）1、 報(bào)社自用部份：1.20元/m2.月2、 出租寫(xiě)字樓部份：1.60元/m2.月3、 商場(chǎng)、銀行、賓館部份：1.80元/m2.月4、 報(bào)社自用停車(chē)位免收停車(chē)管理費(fèi)、其他車(chē)位按60元/月.位收取第二章 項(xiàng)目概況*大廈位于*路122號(hào)，占地面積5591.9m2，建筑面積約3.5萬(wàn)m2，地面19層， 地下車(chē)庫(kù)4026.923 m2，1-3層為裙樓，一層為大堂、銀行、*讀者接待室、部分為商場(chǎng)，

4、二層為商場(chǎng)，三層為商場(chǎng)，餐飲。四層為*資料室，5-8樓為賓館，9-12為出租寫(xiě)字樓，13層以上為*自用部份。主要設(shè)備：1、 供配電系統(tǒng)：變壓器2臺(tái)各800kw、1臺(tái)1000kw，雙回路高壓柜，低壓柜，應(yīng)急母線(xiàn)柜，柴油發(fā)電機(jī)1臺(tái)800kw.2、 供水系統(tǒng)；生活水泵2臺(tái)各30kw消防泵及噴淋泵2臺(tái)各37kw、3臺(tái)各45kw、2臺(tái)各55kw，熱水鍋爐4臺(tái)各105kw，下水池140立方，上水池50立方，消防水池840立方（與凱悅麗池共用）。3、 電梯系統(tǒng)：ots2000型電梯4臺(tái)各13kw，貨梯1部13kw，ots扶梯4部各48kw.4、 空調(diào)系統(tǒng)：制冷機(jī)組350冷噸3臺(tái)各192kw，離心泵6臺(tái)各37

5、kw.5、 通風(fēng)系統(tǒng)：排煙風(fēng)機(jī)3臺(tái)各8kw，2臺(tái)各11kw，5臺(tái)各15kw.6、 樓宇ba系統(tǒng)、中控機(jī)房集中在二層。第三章 *大廈物業(yè)管理重點(diǎn)與對(duì)策重點(diǎn)一：強(qiáng)化大廈的設(shè)備、設(shè)施管理。*大廈的設(shè)備種類(lèi)、容量比一般商業(yè)大樓要多，而且科技含量也高，大樓設(shè)備除了變配電、給排水、消防、電梯等設(shè)備外，還有中央空調(diào)、熱水鍋爐、800kw大功率發(fā)電機(jī)等特殊設(shè)備，并且有些設(shè)備還是21世紀(jì)新型產(chǎn)品，如客梯是0ts2000型。其次，由于大廈兼有新聞信息產(chǎn)業(yè)、賓館旅游、商務(wù)辦公、商業(yè)交易等使用功能，要求大廈的設(shè)備必須處于每天24小時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)，例如中央空調(diào)，在*的供冷季節(jié)（一般以每年的4月1日至11月底）都必須確保2

6、4小時(shí)制冷，因此，如何確保大廈的設(shè)備隨時(shí)都處于完好狀態(tài)并發(fā)揮它應(yīng)有的使用功能，是大廈物業(yè)管理的首要重點(diǎn)。針對(duì)以上重點(diǎn)，*的管理對(duì)策是： 選聘優(yōu)秀的工程技術(shù)人員組成*大廈設(shè)備管理組，擬設(shè)一名工程主管、工程技術(shù)人員共9人，其中中級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)的至少2人，其余都必須是經(jīng)過(guò)各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，獲得專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)并有3年以上實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員； 發(fā)揮*工程部雄厚的專(zhuān)業(yè)技術(shù)資源，工程部現(xiàn)有電梯維修、中央空調(diào)維修、電腦控制系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員10多人，作為*大廈設(shè)備管理的技術(shù)后盾，并且工程部具有電梯專(zhuān)業(yè)維修的資質(zhì)條件，屆時(shí)可派專(zhuān)業(yè)駐點(diǎn)*大廈，確保電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，一旦發(fā)生故障5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)處理； 依托*

7、江頭片區(qū)以及全公司眾多高層樓宇的管理技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)的支持。公司現(xiàn)有江頭臺(tái)灣街的金盛大廈、億星大廈、臺(tái)商會(huì)館、水岸豪景等4個(gè)管理項(xiàng)目組成一個(gè)片區(qū)。*大廈一旦由本公司接管也一同并入江頭片區(qū)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)力量相互支持的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為確保*大廈的特殊地位，隨時(shí)可從全公司其他大廈挑選優(yōu)秀的設(shè)備管理技術(shù)人材到*大廈工作； 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備日常管理、運(yùn)行、維護(hù)的作業(yè)技術(shù)規(guī)范。*通過(guò)建立、實(shí)施和iso9000質(zhì)量管理體系，已從多年物業(yè)管理的實(shí)踐中總結(jié)和形成一套行之有效和堅(jiān)持不斷改進(jìn)的設(shè)備管理服務(wù)規(guī)范，以確保大廈的設(shè)備的正常運(yùn)行，（見(jiàn)第五篇管理及服務(wù)承諾）例如，針對(duì)*社電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為預(yù)防因外線(xiàn)突然停電而造成大量信息的

8、丟失，在外電停電時(shí)6秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)，*還就確保在外線(xiàn)停電后建立一套在10分鐘以?xún)?nèi)手動(dòng)起動(dòng)大廈備用發(fā)電機(jī)組的管理體制程序（無(wú)聯(lián)動(dòng)情況下）。重點(diǎn)二：熟悉和掌握智能化設(shè)備系統(tǒng)*大廈安裝了的*市目前首座真正意義上的樓宇智能化系統(tǒng)。系統(tǒng)有160多個(gè)控制點(diǎn)，中央控制室設(shè)于大廈的二樓。針對(duì)樓宇智能系統(tǒng)，*的管理對(duì)策是：首先選派公司工程部具有樓宇智能化理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員參與*大廈的前期介入，以便在接管前了解和熟悉這套系統(tǒng)和綜合布線(xiàn)的情況，為日后管理打下基礎(chǔ)；其次選撥或聘用具有樓宇智能化知識(shí)和技能的工程技術(shù)人員進(jìn)入*大廈設(shè)備管理組，同時(shí)在前期介入階段就進(jìn)行這方面的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高工程人員熟悉和掌

9、握智能化設(shè)備系統(tǒng)的能力；第三，利用*原有的社會(huì)資源，如*高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)等其他單位熟悉ba系統(tǒng)的工程技術(shù)部門(mén)，繼續(xù)與他們保持和進(jìn)一步建立密切的合作關(guān)系，支持*大廈的智能化系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)的特別需求。通過(guò)以上管理措施，以確保大廈智能化系統(tǒng)充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。重點(diǎn)三：確保大廈的安全要求*是*市委的機(jī)關(guān)報(bào)，因此*大廈的安全防范不僅比一般大廈有更高等級(jí)的要求，而且還有政治安全的要求。針對(duì)*大廈高等級(jí)的安全要求，*的管理對(duì)策是： 組建高素質(zhì)的安全防范組織，從人員選聘到組織形式采取更加嚴(yán)格的控制程序，把安全防范工作實(shí)行專(zhuān)職與非專(zhuān)職相結(jié)合；把安全工作作為管理處每個(gè)服務(wù)人員考核的首要內(nèi)容，實(shí)行一票否決制； 與*社安

10、全保衛(wèi)部門(mén)密切合作，采取科學(xué)手段對(duì)報(bào)社人員和其他人員進(jìn)出大樓進(jìn)行分流與識(shí)別，并采取大樓不同區(qū)域的安全控制辦法；例如，在一樓大廳的電梯通道實(shí)行報(bào)社人員的專(zhuān)用通道和專(zhuān)業(yè)用梯，在四樓報(bào)社資料室和13層以上報(bào)社自用部份實(shí)行特殊管制； 充分發(fā)揮ba系統(tǒng)的監(jiān)視作用，技防與人防相結(jié)合，嚴(yán)密控制大樓相關(guān)要害部位，發(fā)現(xiàn)可疑情況由中央控室指接與執(zhí)勤人聯(lián)系，必要時(shí)直接與“110”聯(lián)系，確保在第一時(shí)間內(nèi)排除各種安全隱患； 安按照本公司安全防范的作業(yè)規(guī)范，并結(jié)合*大廈的特點(diǎn)，建立治安防范和消防的緊急預(yù)警措施； 設(shè)立責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，*與人民保險(xiǎn)公司簽訂了“物業(yè)管理公司責(zé)任保險(xiǎn)”，最高事故賠償金額200萬(wàn)人民幣，可為大樓順管

11、理疏忽引起的責(zé)任事故提供保險(xiǎn)。重點(diǎn)四：*大廈的綜合管理具有一定的深度和廣度*大廈是重要信息窗口，具有特殊的地位。因此，物業(yè)的綜合管理檔次必須與它的地位相適應(yīng)；另外由于它的使用功能的多樣性和它的某些建設(shè)設(shè)備、設(shè)施與隔壁“凱悅麗池”大廈共同使用，因此，物業(yè)的綜合管理又具有一定的廣度；針對(duì)以上特點(diǎn)，*的管理對(duì)策是： *向顧客承諾，在正式接管*大廈以后，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部制訂的城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行*大廈的綜合管理，在接管第一年達(dá)到省示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，一年后達(dá)到國(guó)家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)； 日常實(shí)施規(guī)范管理服務(wù)，除按本公司iso90001：2000質(zhì)量體系執(zhí)行外，在設(shè)備設(shè)

12、施的維修保養(yǎng)和保潔工作方面還可參照國(guó)家旅游局制定的旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定（gb/t14308-1997）中三星級(jí)以上飯店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)，以適應(yīng)*大廈成為*形象建筑的要求； 選派本公司優(yōu)秀的管理處主任，擔(dān)當(dāng)*大廈的日常綜合管理服務(wù)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作。協(xié)調(diào)工作包括處理好與“凱悅麗池”大廈共用設(shè)備、設(shè)施（例如消防設(shè)備設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)）和交叉事務(wù)的管理；處理好大廈內(nèi)部多種不同使用功能、不同性質(zhì)、不同經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和服務(wù)內(nèi)容的組織之間的關(guān)系，達(dá)到統(tǒng)一和諧、安全有序、繁榮溫馨。重點(diǎn)五：在確保管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，降低管理費(fèi)用提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)為客戶(hù)考慮如何降低管理費(fèi)用*充分理解和認(rèn)識(shí)顧客關(guān)于質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的要求

13、。公司的對(duì)策是： 從節(jié)約公司內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)成本入手，例如降低*大廈管理服務(wù)的間接費(fèi)用、利潤(rùn)提成等，來(lái)降低整體管理費(fèi)用； 對(duì)*社的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格，每平方米.每月1.20元收??；同時(shí)免收*社的停車(chē)管理費(fèi)； 對(duì)*大廈出租經(jīng)營(yíng)的部分物業(yè)管理費(fèi)也實(shí)行較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每平方.每月1.80元），以利*社吸引租戶(hù)，減少房屋空置率，增加收益； 充分發(fā)揮*已有的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收渠道，在*社的允許情況下積極利用*大廈的創(chuàng)收資源，如公共場(chǎng)地的廣告收益、空置停車(chē)位的租金收益等，這些創(chuàng)收扣除成本后全歸*社所有，用以補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用。同時(shí)，*還可為*大廈的空置房提供中介服務(wù)，為大廈招商主動(dòng)奉獻(xiàn)。第四章 公司資源與概況一、大廈管

14、理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)*公司是首批成為市一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)并全面通過(guò)iso9000質(zhì)量體系認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。2001年當(dāng)選為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)首批理事單位。2002年獲得國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。公司直接管理面積90多萬(wàn)平方米，在泉州及漳州的顧問(wèn)咨詢(xún)項(xiàng)目面積也達(dá)到了50萬(wàn)平方米。在我司直接管理的28個(gè)項(xiàng)目中有50即14個(gè)項(xiàng)目是高層建筑，其中帝豪大廈是“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、宏業(yè)大廈、匯成商業(yè)中心、嘉蓮大廈為市級(jí)以上優(yōu)秀管理項(xiàng)目，帝豪大廈、宏業(yè)大廈及匯成商業(yè)中心a棟為純寫(xiě)字樓。這些為我們對(duì)管理好*大廈提供了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。二、設(shè)備管理優(yōu)勢(shì)*設(shè)有工程部，工程部具有電梯安裝維修的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擁有電梯維

15、修、電子技術(shù)、機(jī)電等專(zhuān)業(yè)中高級(jí)技術(shù)人10多人。工程部定期對(duì)各管理處技術(shù)人員進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，同時(shí)還定期對(duì)各管理處進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)樓宇設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的運(yùn)行隱患有針對(duì)性地制定預(yù)防措施，并及時(shí)地對(duì)相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行特別訓(xùn)練，提高管理技術(shù)水平。對(duì)于新型設(shè)備，工程部還組織人員到外地進(jìn)行專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)或請(qǐng)廠(chǎng)方專(zhuān)家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。此外，在公司其他部門(mén)和各管理項(xiàng)目也有中級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)的各種技術(shù)人員近30人。這些都保證了我司管理的眾多項(xiàng)目中一直無(wú)重大事故，給廣大業(yè)主提供了一個(gè)良好的工作、生活條件。三、優(yōu)秀管理人員優(yōu)勢(shì)1、 公司注重培養(yǎng)優(yōu)秀的大廈管理處主任和管理人員。我司經(jīng)常聘請(qǐng)各類(lèi)專(zhuān)家對(duì)管理處主任、副主任及儲(chǔ)備人才

16、進(jìn)行各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，還定期進(jìn)行iso9000體系培訓(xùn)和創(chuàng)優(yōu)工作的培訓(xùn)。每年公司組織管理處主任、優(yōu)秀管理員到深圳、廣州、福州等物業(yè)管理先進(jìn)的地區(qū)進(jìn)行考察交流和學(xué)習(xí)。目前公司擁有物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理證書(shū)的管理人員100多人。2、 注重培養(yǎng)優(yōu)秀的技術(shù)人員。公司在對(duì)現(xiàn)有優(yōu)秀技術(shù)人員培訓(xùn)新技能的基礎(chǔ)上，近兩年還特別注重對(duì)樓宇智能系統(tǒng)管理的專(zhuān)業(yè)性人才的吸收與培養(yǎng)，以確保滿(mǎn)足更新設(shè)備，新技術(shù)的管理要求。3、 規(guī)模化管理的強(qiáng)大支持。我司一向強(qiáng)調(diào)一方需要八方支援的良好協(xié)作精神，一旦需要，眾多管理處的中堅(jiān)人員及公司總部的相關(guān)人員可及時(shí)提供支持。4、 我司就*大廈管理處主任提供以下幾位人選供貴社任意選擇:四、良好的

17、避險(xiǎn)能力隨著社會(huì)風(fēng)氣的惡化和社會(huì)治安案件的增加，各個(gè)所管轄的項(xiàng)目?jī)?nèi)的業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全也越來(lái)越成為我們工作的重點(diǎn)。為了減少和避免業(yè)主及我司因此尖社會(huì)性突發(fā)事件所帶來(lái)的損失，我們?cè)诩訌?qiáng)保衛(wèi)隊(duì)伍素質(zhì)的同時(shí)，我司還與中國(guó)人民保險(xiǎn)公司簽訂了“物業(yè)管理公司責(zé)任保險(xiǎn)”，而且每次的事故賠償金額高達(dá)200萬(wàn)人民幣。五、良好的業(yè)務(wù)拓展能力1、公共場(chǎng)地的創(chuàng)收。我們公司一貫注重利用物業(yè)的公共資源為業(yè)主創(chuàng)收，例如我公司為商業(yè)中心業(yè)主委員會(huì)創(chuàng)收積累精度基金200多萬(wàn)元，*大廈100多萬(wàn)元，為樓宇今后的更新改造打下良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時(shí)也極大地減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。在*社允許的范圍內(nèi)利用大廈本身資源進(jìn)行創(chuàng)收，以上創(chuàng)收所得全部

18、報(bào)社所有。除上述創(chuàng)收外，我們還將根據(jù)公司各物業(yè)的具體入住情況及業(yè)主、用戶(hù)需要，開(kāi)展其他的延伸服務(wù)，如：代定車(chē)、船、機(jī)票；洗衣服務(wù)；洗車(chē)美容服務(wù)、盆景花卉更換服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù)等等。2、 物業(yè)中介代理。我們還利用我司多年物業(yè)管理中形成的龐大客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，積極主動(dòng)地為業(yè)主開(kāi)展房屋租賃中介服務(wù)，既有效提高大廈的入住率，又為廣大投資者增加了經(jīng)濟(jì)效益，從而獲得合作雙方的雙盈效果。第五章 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員編制一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置*社 *公司定 監(jiān)督 工作 定期 指導(dǎo) 安排 期匯 匯報(bào)經(jīng)典大第管理處主任報(bào)反 管理工作 反 饋 安 排 饋助理兼收銀 班組負(fù)責(zé)人對(duì)口人員 對(duì)口人員執(zhí)行 執(zhí)行服務(wù)點(diǎn)二、 人事編制管理處主任助

19、理兼收銀 機(jī)電人員 保潔、綠化 護(hù)管、車(chē)管人員 樓宇ba系統(tǒng)公共環(huán)境保潔垃圾清運(yùn)消納衛(wèi)生防疫消毒草地花木的養(yǎng)護(hù)消防管理接待收發(fā)管理緊急情況處理報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)車(chē)輛交通安全防范發(fā)電機(jī)設(shè)備變配電設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)給排水設(shè)備電梯設(shè)備第六章 項(xiàng)目管理承諾接受開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主的指導(dǎo)和監(jiān)督 服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)到95%以上 管理人員主要管理人員經(jīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并持證上崗各專(zhuān)業(yè)對(duì)口人員經(jīng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并持證上崗規(guī)范化服務(wù)、文明化管理 房屋管理檔案資料完整、管理完善房屋完好率在98%以上維修及時(shí)，零修及時(shí)率100%嚴(yán)格執(zhí)行二次裝修管理規(guī)定進(jìn)行二次裝修管理 設(shè)備管理檔案資料齊全、管理完善責(zé)任制度健全、管理程序規(guī)范設(shè)備良好

20、、運(yùn)行正常、無(wú)重大責(zé)任事故設(shè)備完好率在100%以上，零修合格率在100%以上機(jī)房整潔、管理規(guī)范、電梯故障5分鐘到現(xiàn)場(chǎng)操作、維修人員持證上崗 供電系統(tǒng)24小時(shí)不間斷供電，出現(xiàn)故障立即修復(fù)限電、停電提前通知、備用電源停電后在6秒以?xún)?nèi)自動(dòng)啟動(dòng) 消防系統(tǒng)設(shè)備完好、管理完善、隨時(shí)可以啟動(dòng)專(zhuān)職人員、定期演練措施完善、程序規(guī)范 給排水系統(tǒng)給水系統(tǒng)定期清洗、操作人員持證上崗環(huán)境良好、衛(wèi)生整潔管道、設(shè)備管理完善，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢，疏通及時(shí)出現(xiàn)故障立即修復(fù)，零修及時(shí)率100% 配套設(shè)施公共配套設(shè)施管理完善、使用正常公共照明、通訊、有線(xiàn)電視、郵政等設(shè)施良好，使用正常車(chē)輛管理有序、停放規(guī)范 環(huán)境衛(wèi)生管

21、理管理制度完善、落實(shí)到位標(biāo)準(zhǔn)化保潔、專(zhuān)人管理、三星級(jí)以上飯店標(biāo)準(zhǔn)公共場(chǎng)所管理規(guī)范，無(wú)亂堆、放、占、用現(xiàn)象設(shè)施完備，各類(lèi)垃圾中轉(zhuǎn)設(shè)備管理良好、定期清洗商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，廣告、張貼管理規(guī)范 綠化管理綠化狀況良好、專(zhuān)人管理苗木養(yǎng)護(hù)規(guī)范、定期修整管理措施完善、執(zhí)行規(guī)范 安全防范管理實(shí)行封閉管理，24小時(shí)保安制度護(hù)管人員標(biāo)志明顯、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)無(wú)因管理責(zé)任引起的重大刑事案件和交通事故特約服務(wù)“寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)促進(jìn)管理”在提供常規(guī)物業(yè)管理和服務(wù)同時(shí)，金盛大廈管理處還將利用公司廣泛的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗(yàn)，在社區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展多種多樣的便民服務(wù)，其中也包括一定的特約服務(wù)。例如：商務(wù)代理、房屋中介、家政服務(wù)、

22、鐘點(diǎn)服務(wù)、特約維修洗衣送餐、美化清潔等等。項(xiàng)目管理指標(biāo)：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)管理指標(biāo)具體內(nèi)容1房屋完好率98%房屋外觀(guān)無(wú)破壞，無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及公共部位無(wú)隨意占用2維修工程質(zhì)量合格率98%以上按照本公司iso9001要求，維修工程質(zhì)量一次合格項(xiàng)累計(jì)與同期維修項(xiàng)總累計(jì)之比，分項(xiàng)檢查嚴(yán)格把關(guān)，減少二次返工現(xiàn)象3維修及時(shí)率100%及時(shí)維修累計(jì)與同期報(bào)請(qǐng)維修累計(jì)之比4投訴處理率100%已處理有效投訴累計(jì)與同期接到有效投訴累計(jì)之比。有效投訴：1、必須是書(shū)面的 a 外部轉(zhuǎn)入 b 向公司投訴 c 向管理處投訴 2、情況必須屬實(shí) 3、必須是應(yīng)盡義務(wù)范圍的 a 法規(guī)規(guī)定 b 合同約定 4、經(jīng)管理處

23、確認(rèn)的各種投訴5管理費(fèi)收繳率98%以上按規(guī)定收取，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況6綠化完好率95%視具體情況定時(shí)澆水，根據(jù)各種花草、樹(shù)木生長(zhǎng)情況和要求適時(shí)修剪、施肥、殺蟲(chóng)，更換盆花。7保潔要求大廈潔凈衛(wèi)生，垃圾日產(chǎn)日清，定時(shí)清掃擦拭樓梯、通道，設(shè)施完好，公共衛(wèi)生間整潔，8車(chē)場(chǎng)完好率100%標(biāo)識(shí)清晰，道路通暢，停放有序，設(shè)施完好。9主要設(shè)備完好率100以上消防系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、自備電源、電梯、水泵等重要設(shè)備正常運(yùn)行時(shí)間與設(shè)備應(yīng)運(yùn)作時(shí)間比率。10業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上滿(mǎn)意樣本：按照本公司iso9001規(guī)范，每半年發(fā)放一次征詢(xún)意見(jiàn)調(diào)查表，樣本回收率超過(guò)50%，滿(mǎn)意項(xiàng)

24、與征詢(xún)項(xiàng)比率。第七章 管理服務(wù)工作程序與作業(yè)規(guī)范保潔工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目地面清掃樓梯道清掃垃圾清運(yùn)衛(wèi)生防疫公共衛(wèi)生間作業(yè)頻度四次/天二次/天二次/天二次/月至少四次/天質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、垃圾，道路無(wú)泥沙，樓梯無(wú)雜物，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、廳無(wú)污跡、無(wú)異味、光亮無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂張貼、無(wú)亂堆放、樓梯扶手整潔無(wú)灰塵、無(wú)破損、無(wú)污跡垃圾日產(chǎn)日清、整潔定期施放滅鼠滅蟲(chóng)藥物地面干凈光亮，墻面無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，廁位完好、無(wú)堵塞、無(wú)污跡、洗手臺(tái)無(wú)灰塵、污跡，梳妝鏡玻璃明亮無(wú)灰塵，整體無(wú)異味。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-05作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。管理員每天巡視，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)，及

25、時(shí)反饋及時(shí)返工，主任每月不少于四次不定期抽查，對(duì)保潔員實(shí)行綜合考評(píng)，發(fā)放業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查表征求意見(jiàn)。護(hù)管、車(chē)輛管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容值班流動(dòng)巡查車(chē)場(chǎng)管理突發(fā)事件工作頻度24小時(shí)24小時(shí)24小時(shí)5分鐘內(nèi)保衛(wèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)訪(fǎng)人員的登記，夜間、雙休日加強(qiáng)對(duì)小區(qū)出入人員的監(jiān)控，認(rèn)真查驗(yàn)出入小區(qū)的物品，對(duì)大宗物品需憑管理處“出門(mén)證明”方可放行。防范易燃、易爆、危險(xiǎn)品吸、有污染物品進(jìn)入小區(qū)。上下班高峰期，維持電梯乘坐秩序。對(duì)可疑人員，應(yīng)加以盤(pán)問(wèn)，并檢查有效證件，維護(hù)小區(qū)內(nèi)、外安全秩序，重點(diǎn)安防部位，糾正違章停車(chē)，擺攤設(shè)點(diǎn)，驅(qū)趕閑雜人員。車(chē)輛進(jìn)出登記發(fā)牌，禮貌服務(wù)，上下班高峰期指揮進(jìn)出車(chē)輛，保證車(chē)道暢

26、通無(wú)阻。及時(shí)采取措施，控制局面，并迅速反饋，事后做好詳細(xì)記錄。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-04作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。保衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一指揮調(diào)度，負(fù)責(zé)人每天巡視，主任每月不定期抽查。消防管理工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容值班（滅火）消防設(shè)備、設(shè)施檢查工作頻度24小時(shí)巡檢質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)報(bào)警、通訊設(shè)備完好、離崗有人代班，滅火時(shí)，措施得力、搶救及時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)施有不正常及時(shí)記錄反饋。維修，報(bào)警時(shí)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查。煙感、溫感，手報(bào)按扭，音響器的可靠性抽樣和清洗，并確認(rèn)所報(bào)地址的正確性，消防通訊設(shè)備進(jìn)行對(duì)講試驗(yàn)，對(duì)講系統(tǒng)線(xiàn)路聯(lián)絡(luò)正常水流信號(hào)顯示等設(shè)備完好，消防泵、噴淋泵、消火栓按扭正常，蓄電池供電指示

27、正常。每年檢查一次各樓層后提式滅火器。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-03-7作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。機(jī)電主管負(fù)責(zé)實(shí)施檢查、監(jiān)督，主任每月重點(diǎn)抽查。電梯工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容電梯作業(yè)頻度每日巡檢二次，檢查震動(dòng)、聲響、撞擊聲、溫度、噪音、梯級(jí)運(yùn)行情況，并按日常保養(yǎng)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、周期表的工作內(nèi)容進(jìn)行工作，并做好保養(yǎng)、巡檢記錄。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)人員操作，維修持證上崗；轎廂內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、照明保持工作狀態(tài)；信號(hào)燈齊全，運(yùn)行平衡，無(wú)振動(dòng)，到站定位準(zhǔn)確，層門(mén)開(kāi)閉靈活，自動(dòng)性能良好，建立電梯、貨梯設(shè)備技術(shù)檔案。電梯困人5分鐘內(nèi)實(shí)施解困。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)

28、作實(shí)務(wù)q/btj-03-9作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。嚴(yán)格按規(guī)程操作，完成日常保養(yǎng)，維修技術(shù)員專(zhuān)業(yè)維修，機(jī)電主管組織人員巡查、檢查、驗(yàn)收維修項(xiàng)目、主任定期參加安全檢查。供、配電系統(tǒng)工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容自備電源供、配電系統(tǒng)作業(yè)頻度每月檢查蓄電池、電解液、電解液比重一次，每周檢查蓄電池后，擦凈引線(xiàn)接頭，堅(jiān)固處理，檢查機(jī)組柴油油位，水箱冷卻水位，油路、水路并進(jìn)行設(shè)備外部清潔，每周進(jìn)行一次動(dòng)態(tài)運(yùn)行，時(shí)間至少20分鐘。值班人員2小時(shí)巡檢一次，檢查無(wú)缺項(xiàng)，運(yùn)行正常，記錄變壓器運(yùn)行情況、聲音、溫度、外觀(guān)正常、指示燈顯示無(wú)誤，并記錄配電室的各電器參數(shù)，做好設(shè)備運(yùn)行、巡檢記錄，有異常情況及時(shí)填寫(xiě)“檢修申請(qǐng)報(bào)告”報(bào)送

29、工程部及時(shí)組織檢修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保證柴油發(fā)電機(jī)始終處于正常工作狀態(tài)中，蓄電池電解液應(yīng)淹過(guò)水平隔板頂部約8mm，保持蓄電池電解液正常比重和空載正常電壓，引線(xiàn)接頭牢固，油位、水位正常、設(shè)備外觀(guān)整潔，動(dòng)態(tài)運(yùn)行時(shí)，無(wú)倒煙、漏油漏水情況。有檢查、維修、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。市電停電時(shí)，自備電源10分鐘內(nèi)起動(dòng)送電，在聯(lián)動(dòng)情況下6秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)。各連接處無(wú)跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號(hào)燈齊全，計(jì)量?jī)x表準(zhǔn)確，配電房溫度不超過(guò)40度，按扭檔位正確，斷路器、隔離開(kāi)關(guān)狀態(tài)正常，排風(fēng)扇無(wú)異常聲響運(yùn)轉(zhuǎn)正常，設(shè)備無(wú)異常聲、色、氣味，標(biāo)示牌正確。有檢查、維修、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-

30、03-1、2、3作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。值班人員堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格操作規(guī)程，完成日常保養(yǎng)，維修技術(shù)人員參與指示維修、保養(yǎng)工作，考核、培訓(xùn)操作維修人員，機(jī)電主管負(fù)責(zé)組織巡查、檢查、驗(yàn)收維修項(xiàng)目，主任定期參加安全檢查。給排水設(shè)施工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容供排水設(shè)施作業(yè)頻度定時(shí)做運(yùn)行記錄，每日一次巡檢泵、閥、管道、壓力罐、控制柜、儲(chǔ)水箱、樓頂水塔、水泵、公用衛(wèi)生間（水龍頭、沖洗閥、三角閥）高壓軟管、下水道有否堵塞，管道有無(wú)破損。每年對(duì)水池、水箱清洗、消毒二次。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)閥門(mén)開(kāi)閉靈活，系統(tǒng)密封良好，管道無(wú)泄露，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，水表計(jì)量準(zhǔn)確，可連續(xù)不間斷供水，有檢查維修保養(yǎng)記錄。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)

31、量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-03-5作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。操作人員嚴(yán)格按規(guī)程作業(yè)，完成日常保養(yǎng)、維修工作，機(jī)電主管負(fù)責(zé)檢查、落實(shí)，主任不定期抽查。綠化工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容花木、草地的養(yǎng)護(hù)作業(yè)頻度每日清掃花木、草地內(nèi)的垃圾、雜物，草地在春、夏季每?jī)蓚€(gè)月修剪一次，秋、冬季修剪一次，并在修剪后施肥；夏、秋季每周澆水3次，春、冬季每周澆水2次；根據(jù)花木的生長(zhǎng)特點(diǎn)，定期對(duì)其進(jìn)行修剪，達(dá)到觀(guān)賞效果。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)草地保持平整、無(wú)缺損，草地內(nèi)無(wú)雜草及小石塊等雜物；花木保持其藝術(shù)造型美觀(guān)、流暢，對(duì)于枯死的要及時(shí)補(bǔ)種，保持常綠。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-06-1、4作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)

32、準(zhǔn)執(zhí)行。保潔人員嚴(yán)格按照規(guī)程作業(yè)，完成日常保養(yǎng)。由管理員及管理處主任不定期抽查。二次裝修工作與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容二次裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)格審核業(yè)主、用戶(hù)填寫(xiě)的二次裝修申請(qǐng)表之裝修項(xiàng)目及所附設(shè)計(jì)圖紙，主要看二次裝修是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有重大改變，破壞承重墻；是否對(duì)房屋水電設(shè)施有重大改動(dòng)，影響安全和使用功能；是否破壞了廚房、衛(wèi)生間的防水層，影響毗鄰房產(chǎn)的正常使用；二次裝修的材料是否符合安全防火要求；二次裝修對(duì)房屋外觀(guān)、排煙、排污、隔音、招牌、廣告、空調(diào)設(shè)施、消防設(shè)施等進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)審核。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-02-1作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。由事務(wù)主管初審

33、后交管理處主任審批，并加強(qiáng)對(duì)二次裝修施工過(guò)程的管理，裝修完工后，事務(wù)主管、機(jī)電人員對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)，看其是否嚴(yán)格按審批要求來(lái)做。中央空調(diào)設(shè)備管理與工作標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容中央空調(diào)作業(yè)頻度空調(diào)運(yùn)行期間，空調(diào)工負(fù)責(zé)操作，監(jiān)控記錄?？照{(diào)機(jī)房每日打掃一次，機(jī)組每周清潔一次。每年年底工程部派空調(diào)技術(shù)人員協(xié)助管理處機(jī)電主管制定空調(diào)維修保養(yǎng)計(jì)劃。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確保中央空調(diào)技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，滿(mǎn)足用戶(hù)夏季供冷的需要，及特殊情況下按用戶(hù)的需求確定空調(diào)的運(yùn)行時(shí)間。督導(dǎo)方式按公司物業(yè)管理iso9002質(zhì)量體系運(yùn)作實(shí)務(wù)q/btj-03-8作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。嚴(yán)格按規(guī)程操作，完成日常保養(yǎng)，工程部維修技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)維修，機(jī)電主管負(fù)

34、責(zé)空調(diào)的綜合管理。第八章 項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出年支出備注a. a人工費(fèi)定崗27人，其中包括管理人員2人、機(jī)電人員9名（其中機(jī)電主管1名）、護(hù)管員10人、車(chē)管人員3人、保潔綠化人員3名。35692.50428310.00人員編制詳見(jiàn)附件11人工工資26400.00316800.002社會(huì)保險(xiǎn)本地員工按工資總額繳納社保17%、醫(yī)療保險(xiǎn)8.5%、住房公積金6%（本地員工按5人）；外地員工按規(guī)定繳納社保、工傷、失業(yè)險(xiǎn)計(jì)60元/月.人，雇主責(zé)任險(xiǎn)120元/年.人。 3572.5042870.003福利基金按工資總額的5%計(jì)算1320.0015840.004工會(huì)經(jīng)費(fèi)暫不計(jì)入005員工培訓(xùn)按工資總額的1.5%計(jì)算00從企業(yè)資源費(fèi)支出6加班費(fèi)法定節(jié)假日及日常緊急加班，一年總共按一個(gè)月計(jì)算2200.0026400.007年終雙薪依照外資企業(yè)慣例,每年年終核發(fā)雙月工資2200.0026400.008年終獎(jiǎng)金依靠增收節(jié)支,暫不計(jì)入00b運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用建筑物室內(nèi)外、中央空調(diào)、電梯、配電、公共照明、供排水系統(tǒng)、樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)等日常小額維修費(fèi)用1000.0012000.00b. c清潔衛(wèi)生費(fèi)1695.0020340.001工具類(lèi)用于購(gòu)置衛(wèi)生用具、用品、清潔劑等1