玉泉項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)

1、centaline 建漢房地產(chǎn)致：衡陽(yáng)市文華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“建漢”項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū) 深圳世宏地產(chǎn)有限公司二五年十二月目 錄一、總體規(guī)劃布局建議二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議三、交通規(guī)劃建議四、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、總體規(guī)劃布置建議2、鋪位形式建議3、內(nèi)部交通通道設(shè)置建議4、商場(chǎng)特別設(shè)計(jì)建議五、住宅及寫(xiě)字樓部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、總體規(guī)劃布置建議2、主力戶型選擇及組合建議六、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)七、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議八、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議九、物業(yè)管理建議十、項(xiàng)目智能化建議21一、總體規(guī)劃布局建議在進(jìn)行項(xiàng)目總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素：地塊特征、周邊環(huán)境、政府規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、核心開(kāi)發(fā)價(jià)值和項(xiàng)目整

2、體定位思想。本案地勢(shì)起伏不大，三面臨街；周邊商業(yè)氛圍濃厚，距離項(xiàng)目地西北側(cè)和東南側(cè)不遠(yuǎn)處有兩大市民廣場(chǎng)南領(lǐng)公園和東芝公園；地塊商業(yè)價(jià)值極高，也是項(xiàng)目核心開(kāi)發(fā)價(jià)值；項(xiàng)目整體定位為商住一體化的復(fù)合地產(chǎn)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食、居住、辦公多重功能，并力爭(zhēng)做到祁東縣標(biāo)桿（龍頭）項(xiàng)目。因此在整體布局上應(yīng)圍繞“商業(yè)價(jià)值最大化”這個(gè)核心思想來(lái)進(jìn)行，結(jié)合上述要素，世宏認(rèn)為，將本項(xiàng)目規(guī)劃成為“一中心、兩軸線、三組團(tuán)、四廣場(chǎng)、三商街”的祁東首席綜合性高檔社區(qū)。一中心：一個(gè)大型購(gòu)物中心。兩軸線：南北、東西縱橫兩條景觀軸線。三組團(tuán)：通過(guò)兩條景觀軸線，將項(xiàng)目地劃分成為西組團(tuán)、東北組團(tuán)和東南組團(tuán)。一廣場(chǎng)：一個(gè)中心廣場(chǎng)。

3、三大主題街：臨街面休閑餐飲街+項(xiàng)目一樓時(shí)尚步行街+二樓大型超市+娛樂(lè)休閑會(huì)所祁東首席全開(kāi)放社區(qū)：為了提高項(xiàng)目的整體商業(yè)價(jià)值，通過(guò)商業(yè)街和無(wú)數(shù)出入口，將社區(qū)的開(kāi)放性、通透性、參與性發(fā)揮到極致，在這里，拒絕障礙，拒絕死角，拒絕封閉。這無(wú)疑將成為祁東縣“前無(wú)古人、后無(wú)來(lái)者”的經(jīng)典之作。整體布局見(jiàn)如下示意圖：二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議項(xiàng)目整體規(guī)模較大，若一次性開(kāi)發(fā)一方面會(huì)面臨較大的資金壓力，另一方面存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此建議分期開(kāi)發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目整體布局分為3個(gè)組團(tuán)（組團(tuán)1、組團(tuán)2和組團(tuán)3），中原建議，項(xiàng)目按照組團(tuán)劃分，分3期開(kāi)發(fā)，即組團(tuán)1、組團(tuán)2、組團(tuán)3依次開(kāi)發(fā)，同時(shí)采取與營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)式的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式

4、。在分期開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)與銷(xiāo)售進(jìn)展緊密結(jié)合起來(lái)，分期界限不宜過(guò)于死板，視乎銷(xiāo)售情況實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，從整體上縮短開(kāi)發(fā)周期，如當(dāng)一期銷(xiāo)售率達(dá)到70%時(shí)立即進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)。總的開(kāi)發(fā)周期力爭(zhēng)在3年內(nèi)完成。三、交通規(guī)劃建議為了不損失項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)避免出現(xiàn)人車(chē)之間的干擾，務(wù)必做到“人車(chē)分流”，將地下車(chē)庫(kù)的出入口設(shè)置在商業(yè)價(jià)值最低的東南角和西南角。具體規(guī)劃見(jiàn)如下示意圖： 車(chē)位配置建議：因本項(xiàng)目以商業(yè)為主，同時(shí)還有相當(dāng)部分商務(wù)辦公和住宅單位，故對(duì)車(chē)位數(shù)量的要求較高。假設(shè)本項(xiàng)目商業(yè)面積為7萬(wàn)平米，辦公及居住面積為13萬(wàn)平米，參照國(guó)內(nèi)停車(chē)位配置標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)下表，商業(yè)需配置車(chē)位350個(gè)，住宅及辦公需配置車(chē)位750個(gè)，共需

5、配置車(chē)位1100個(gè)。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位配置標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)類(lèi)別單位配建標(biāo)準(zhǔn)1高中檔旅館（賓館、招待所）車(chē)位/100m2建筑面積0.5-0.72普通旅館（招待所）車(chē)位/100m2建筑面積0.4-0.63飯店、酒家車(chē)位/100m2建筑面積1.154商業(yè)區(qū)車(chē)位/100m2建筑面積0.55普通辦公樓車(chē)位/100m2建筑面積0.56旅游區(qū)、度假村車(chē)位/1公頃建筑面積6.0-15.07特種公園車(chē)位/1公頃建筑面積10-158文化娛樂(lè)車(chē)位/100m2建筑面積0.6-19住宅車(chē)位/100m2建筑面積0.710幼兒園車(chē)位/100m2建筑面積0.1-0.2四、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、總體規(guī)劃布置建議 商業(yè)組合形態(tài)：通過(guò)前

6、期市場(chǎng)摸底，結(jié)合本項(xiàng)目地塊特征，中原建議，本項(xiàng)目商業(yè)組合以“集中商業(yè)特色街區(qū)”構(gòu)成?！凹猩虡I(yè)”在本項(xiàng)目的體現(xiàn)是：一個(gè)中心、兩個(gè)次中心，“一個(gè)中心”是指項(xiàng)目地西側(cè)（組團(tuán)1）的大型購(gòu)物中心，它是項(xiàng)目整體商業(yè)中的龍頭，也是項(xiàng)目最先啟動(dòng)的部分；“兩個(gè)次中心”是指項(xiàng)目地東側(cè)北半部分（組團(tuán)2）、被商業(yè)街一分為二的兩個(gè)主題商場(chǎng)，它們將作為大型購(gòu)物中心強(qiáng)有力的補(bǔ)充，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的二期?！疤厣謪^(qū)”是由項(xiàng)目規(guī)劃中的兩條外街和三條內(nèi)街組成，它們完全由獨(dú)立街鋪組成。五條商業(yè)街相互聯(lián)系、相輔相成，與“集中商業(yè)”既是聯(lián)系在一起，又相對(duì)獨(dú)立。 商業(yè)規(guī)劃布置建議： 為了滿足目標(biāo)消費(fèi)者需求，規(guī)劃一定要突出其舒適性，在進(jìn)行項(xiàng)

7、目地西側(cè)的大型購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通透式中庭必須考慮。世宏建議設(shè)置“陽(yáng)光中庭”，采用透明的陽(yáng)光頂棚，同時(shí)在中庭植入綠色植株。 建筑設(shè)計(jì)需有藝術(shù)性，使項(xiàng)目成為景點(diǎn)式的建筑物，使建筑本身成為重要的賣(mài)點(diǎn)。建議將大型購(gòu)物中心整體造型設(shè)計(jì)成“變形金剛”（即加強(qiáng)項(xiàng)目外觀的靈動(dòng)性），以區(qū)別于市場(chǎng)上的其他商業(yè)建筑。 廣場(chǎng)是商業(yè)構(gòu)成中不可缺失的一環(huán)，廣場(chǎng)可作為公共休憩區(qū)，并提供小型表演舞臺(tái)。在廣場(chǎng)周邊形成小尺度商業(yè)曲軸，依托共享式廣場(chǎng)提高商業(yè)價(jià)值。沿解放路設(shè)置的3個(gè)入口廣場(chǎng)面積無(wú)需太大，但中心廣場(chǎng)不宜太小，它是項(xiàng)目3個(gè)組團(tuán)的連接點(diǎn)，也是最具人氣的，是各項(xiàng)活動(dòng)的大舞臺(tái)。如果不是規(guī)劃設(shè)計(jì)的必須要求，世宏建議不宜設(shè)置

8、下沉式廣場(chǎng)。 在組團(tuán)2的商業(yè)街設(shè)計(jì)中，為了豐富建筑的外觀形象，體現(xiàn)不同的特色，世宏建議采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)。 應(yīng)充分重視建筑的“二次立面” ，即商業(yè)廣告和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，以燈箱、織物、顯示屏、led、投影等形式出現(xiàn)，構(gòu)成建筑物的最終外表狀態(tài)。廣場(chǎng)上可設(shè)一大型電視屏幕（1010平方尺，約合10平方米），為發(fā)展商增加穩(wěn)定收入。豎立與商場(chǎng)主題相關(guān)的燈柱（或燈箱），項(xiàng)目地處商業(yè)街內(nèi)外交通的駁口，除了商業(yè)地位重要以外，廣告發(fā)布效用也非常大，因此，設(shè)立大型電視屏幕（tv wall）可以為本項(xiàng)目的小業(yè)主發(fā)布宣傳信息，并可按時(shí)計(jì)費(fèi)，作為本項(xiàng)目的穩(wěn)定收來(lái)源，廣場(chǎng)可以作為種表演活動(dòng)、公益活動(dòng)、慶典活動(dòng)的場(chǎng)所，與本項(xiàng)目的電視屏

9、幕一起作為廣場(chǎng)出租的內(nèi)容，則可獲取更為可觀的收入。 為了提升項(xiàng)目的形象，從外部規(guī)劃到內(nèi)部規(guī)劃均應(yīng)賦予一定的文化氣息，如通過(guò)色彩（墻面、地面）、整體裝修、特色小品（休閑座椅、雕塑）等來(lái)體現(xiàn)。2、鋪位形式建議 將所有臨街鋪位都納入商業(yè)街范疇，與商場(chǎng)嚴(yán)格分開(kāi)，設(shè)置為獨(dú)立鋪位。 商業(yè)街獨(dú)立鋪位的面積劃分必須結(jié)合不同業(yè)態(tài)需求，如休閑餐飲一條街的鋪位面積要求與運(yùn)動(dòng)品牌街的鋪位面積要求無(wú)疑是不相同的。 商場(chǎng)內(nèi)鋪位不間隔，設(shè)立開(kāi)放式鋪位柜位。 臨南山大道和曙光路街鋪面積定為80 m2(開(kāi)間8m,進(jìn)深10m), 臨廣場(chǎng)路街鋪面積定為40 m2(開(kāi)間4m,進(jìn)深10m),項(xiàng)目地內(nèi)街鋪面積定為20 m2為宜。 鋪位具

10、體分隔方案需待設(shè)計(jì)方案定稿后確定。 注意預(yù)留鋪位的門(mén)面招牌的位置，建議統(tǒng)一鋪位門(mén)面招牌的位置，在考慮實(shí)用性時(shí)考慮建議的協(xié)調(diào)性、美觀性。 3、內(nèi)部交通通道設(shè)置建議 在平面布局上，以中庭為中心設(shè)置環(huán)形通道；立體布局上，同樣以中庭為中心設(shè)置螺旋形通道。 每樓層的平面及各樓層之間符合現(xiàn)代的購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣，方便自由的行走及上落。 盡量避免獨(dú)角巷的產(chǎn)生，基本使每個(gè)鋪位均有一定的展示面。 商場(chǎng)內(nèi)所有圍欄均采用通透型材料，以玻璃為宜，以減少視野的阻擋。 商業(yè)街每個(gè)獨(dú)立鋪位必須設(shè)置進(jìn)入商場(chǎng)的出入口和通道，方便消費(fèi)者自由出入，做到真正的全開(kāi)放社區(qū)。4、商場(chǎng)特別設(shè)計(jì)建議為增加消費(fèi)者購(gòu)物樂(lè)趣，吸引商鋪投資者，建議增加以

11、下商場(chǎng)特別設(shè)計(jì)： 商場(chǎng)光環(huán)境建議：商場(chǎng)的整體照明系統(tǒng)應(yīng)具有可調(diào)節(jié)性，根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域采光度靈活處理，自然采光較弱的區(qū)域應(yīng)加強(qiáng)照明裝置，避免光線不足而影響經(jīng)營(yíng)；晴朗天氣和陰暗天氣下，燈光強(qiáng)弱也應(yīng)有所不同。 商場(chǎng)音樂(lè)建議:建議不間斷播放柔美音樂(lè)，如美國(guó)自然派鄉(xiāng)村音樂(lè)（country sound），利用音樂(lè)的感染力將商場(chǎng)的形象建立在顧客心中，增加購(gòu)物的享受。 商場(chǎng)內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng)建議：建議在商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置必要的導(dǎo)示系統(tǒng)，如每層的區(qū)域功能導(dǎo)向，為消費(fèi)者提供更便捷的指引。五、住宅及部分規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、總體規(guī)劃布置建議 建議在，一層、二層設(shè)置商house，主題商場(chǎng)頂上布置寬景house和mini house

12、（小戶型公寓）； 寬景house采用板式設(shè)計(jì)， mini house則可采用點(diǎn)式設(shè)計(jì)。 商house設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量，如層高3.2 m，大開(kāi)間、小進(jìn)深等。 商house戶型可任意組合，設(shè)基本單元為35和40，可拼合為75、110、115、145、150、155、270。404040403535353540403535a1a2a3b3b2b1c3c2c1d3d2d1戶型拼合：a1+b1=75 c1+c2+d1+d2=150 a1+b1+b2=110 a2+a3+b3+d3=150 a2+a3+b3=115 c1+c2+c3+d2=155 d1+d2+d3+c2=145 a1+a2+c2+d2=15

13、5a1+a2+c1+c2+c3 +d1+d3=270 在立體交通組織上，住宅應(yīng)與商業(yè)部分嚴(yán)格的區(qū)分開(kāi)來(lái)，力爭(zhēng)做到互不干涉。2、主力戶型選擇及組合建議通過(guò)前期市場(chǎng)研究，目前華新開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅項(xiàng)目戶型以141-150平方米的三房為主?？紤]到不同類(lèi)型物業(yè)，客戶對(duì)戶型及面積的要求也不同，中原建議如下：物業(yè)類(lèi)型戶型及面積戶數(shù)比例商house以35和40為基本單位，自由組合為75、110、115、145、150、155、270。mini house90的緊湊三房一廳70%7080的二房二廳30%寬景house140150的三房二廳55160180的四房二廳40200以上的空中別墅（復(fù)式單位）5六、環(huán)境景觀設(shè)

14、計(jì)要點(diǎn)因本項(xiàng)目以商業(yè)為核心，基本無(wú)法做到大面積集中綠化景觀，為了體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)尚性、舒適性，在景觀設(shè)計(jì)上更多地通過(guò)小品、花壇來(lái)點(diǎn)綴，充分利用廣場(chǎng)和（商業(yè)裙樓）屋頂廣場(chǎng)，整體營(yíng)造休閑、舒適的商業(yè)氛圍。 設(shè)置一些玩具雕塑（恐龍等），動(dòng)物形狀休閑座椅，人造假山、瀑布，仿真異域風(fēng)情帶等，但所有這些需要特殊的設(shè)計(jì)和日常維護(hù)，以盡可能防止遭受損壞。 在中心廣場(chǎng)上設(shè)置音樂(lè)樹(shù)，可增添項(xiàng)目的休閑氛圍。 棟與棟之間搭建連接橋，作為架空層，加強(qiáng)二樓商業(yè)的聯(lián)系。 應(yīng)結(jié)合商業(yè)街的分布走向，布置連成一體的活水系，活躍園林環(huán)境，令園林更加富有靈動(dòng)的氣息。 為了實(shí)現(xiàn)環(huán)境景觀與建筑的完美結(jié)合，在商house建筑主體上設(shè)置一個(gè)空中

15、花園。七、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議分析項(xiàng)目周邊的建筑風(fēng)格及建筑外觀，可以看出基本上都很破舊，以灰色或灰白色為主。為了本項(xiàng)目在祁東脫穎而出，成為閃光亮點(diǎn)，增加建筑本身的吸引力，增加投資者的信心及興趣，建筑風(fēng)格及外觀就顯得極為重要。從周邊建筑的外型色調(diào)總體感覺(jué)而言，本項(xiàng)目如果采用淡色調(diào)，雖然容易營(yíng)造較時(shí)尚、現(xiàn)代的物業(yè)形象，可以在眾多的建筑物當(dāng)中突圍而出；如果采用較濃重的建筑色彩，往往要求建筑的外型工藝需要有所變化，必然會(huì)增加成本。經(jīng)過(guò)反復(fù)比較分析，中原認(rèn)為項(xiàng)目的建筑風(fēng)格及外觀采用現(xiàn)代風(fēng)格。在色調(diào)的處理上，建議在體現(xiàn)時(shí)代感的同時(shí)，注意色彩的運(yùn)用，建議以明亮、明快的色調(diào)進(jìn)行處理，如橙色、黃色、紅色、藍(lán)色

16、等色彩結(jié)合，盡量避免灰暗的灰色等冷色調(diào)。八、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商場(chǎng)部分的裝修由品牌商家根據(jù)自己的需要制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商只需提供毛坯房的交樓標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于商住部分來(lái)說(shuō)，公共部分的裝修最能體現(xiàn)物業(yè)的檔次，建議本物業(yè)的公共部分體現(xiàn)既大氣又現(xiàn)代的特征。具體建議如下：住戶大堂：地面為仿石地磚拼花鋪地。建議采用大面積的落地玻璃大堂提供良好的采光，使公共大堂的空間感增強(qiáng)。也可以做一些較簡(jiǎn)潔的墻面處理，部分墻面上以馬賽克貼成墻面壁畫(huà)，刻畫(huà)出精致的碎花圖案。住戶走廊：墻面處理同前所示，地面建議拋光磚拼花，以流暢的線條拼出抽象圖案，減少長(zhǎng)走廊給業(yè)主帶來(lái)的乏味感；天花為膏板吊頂。住戶電梯廳：建議墻面與地面均為拋光磚拼花，

17、墻面上可掛上幾幅繪畫(huà)作品，使住戶電梯大堂增加層次進(jìn)深感和藝術(shù)美感。九、物業(yè)管理建議衡陽(yáng)目前的物業(yè)管理服務(wù)處于相對(duì)較低的水平，但良好的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)項(xiàng)目的形象樹(shù)立，和提升物業(yè)的價(jià)值均有較大的幫助作用。針對(duì)本項(xiàng)目，除了本項(xiàng)目的產(chǎn)品素質(zhì)需要保證外，中原也希望本項(xiàng)目的管理服務(wù)更勝一籌，具體建議如下：物業(yè)服務(wù)人員的形象要大方得體，在銷(xiāo)售階段，需要體現(xiàn)，所以包括銷(xiāo)售顧問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)管理人員、保安、清潔工等，從體形、著裝及禮儀等方面，需要強(qiáng)調(diào)服務(wù)的意識(shí)；制定完整的服務(wù)操作手則，以客為尊，以服務(wù)為自己的工作本質(zhì)，以獎(jiǎng)罰分明的制度提高員工的服務(wù)質(zhì)量。其實(shí)，主要是強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)，和良好的服務(wù)形象，樹(shù)立本項(xiàng)目良好的服務(wù)質(zhì)素，對(duì)前期銷(xiāo)售和物業(yè)保持持久的投資價(jià)值非常有幫助。十、項(xiàng)目智能化建議商場(chǎng)智能化系統(tǒng)： 聲：室內(nèi)外背景音樂(lè)可根據(jù)天氣變化等各種外界因素進(jìn)行自動(dòng)更換曲目，音量應(yīng)能隨環(huán)境嘈雜程度自動(dòng)調(diào)整。 光：智能化控制遮陽(yáng)板角度及室內(nèi)照度，和室內(nèi)燈光統(tǒng)一調(diào)配，在保證