土地權(quán)利理論與方法案例分析[1]

1、案例1 ：甲地和乙地分別屬于兩個(gè)不同的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，且兩地相鄰，因地理位置的不同，甲地缺水干涸，乙地上因有一片湖澤而地質(zhì)肥沃。甲為了給自己的土地澆灌，早在十年前，甲就與乙在乙地上設(shè)立二十年的取水地役權(quán)，并進(jìn)行了登記，約定在乙地上挖河道引水，并每年支付一定的費(fèi)用。十年后的今天，甲將自己的承包地轉(zhuǎn)包給了丙，那么丙能否繼續(xù)到乙地上取水？答：能繼續(xù)取水。根據(jù)物權(quán)法第166條規(guī)定，需役地以及需役地上土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。案例2：某國(guó)有企業(yè)1983年與某農(nóng)民集體簽訂土地租賃協(xié)議，共租耕地30畝，每年支付租金2000元，租期30年。該企業(yè)在

2、其中20畝土地上建了永久性廠房，其余10畝作為存放貨物場(chǎng)地。目前，該土地尚未進(jìn)行土地登記?，F(xiàn)農(nóng)民認(rèn)為租金太低，要求增加，否則要收回土地。企業(yè)認(rèn)為有合同為證，不愿增加租金，也不能退回土地。農(nóng)民訴至法院，認(rèn)為當(dāng)初租地違法，所簽合同無(wú)效，要求收回土地。法院已將此案移送土地管理部門處理。請(qǐng)問(wèn)，該30畝土地如何處理？答：企業(yè)已建設(shè)的20畝補(bǔ)辦土地手續(xù)，其余10畝退還農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)物權(quán)法第17條規(guī)定：1986年3月中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理制止亂占耕地的通知發(fā)布之前，全民所有制單位城市集體所有制單位租用農(nóng)民集體所有的土地按照有關(guān)規(guī)定處理后能夠恢復(fù)耕種的退還農(nóng)民集體耕種，所有權(quán)仍屬農(nóng)民集體。已建

3、成永久性建筑物的由用地單位按租用時(shí)的規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)，土地歸國(guó)家所有。凡按有關(guān)規(guī)定處理的可按處理決定確定所有權(quán)或使用權(quán)。案例3：某鐵路局所屬鐵路貨場(chǎng)有20畝土地，1962年由于鐵路改線。閑置不用，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民陸續(xù)開墾種植農(nóng)作物至1978年。1980年縣人民政府將該20畝土地劃給縣商業(yè)局建立商品批發(fā)市場(chǎng)并使用至今。現(xiàn)鐵路、縣商業(yè)局都要求登記發(fā)證，土地管理部門如何處理？答：應(yīng)該為商業(yè)局辦理登記發(fā)證，與鐵路局做好解釋工作。根據(jù)國(guó)家土地局關(guān)于確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第38條：1987年1月土地管理法施行之前，重復(fù)劃撥或重復(fù)征用的土地，可按目前實(shí)際使用情況或者根據(jù)最后一次劃撥或征用文件確定使用權(quán)。案例4

4、：某村原有在冊(cè)土地1000畝，1983年國(guó)家建設(shè)將該村在冊(cè)土地全部征用，農(nóng)村居民全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口，但原村集體尚未在冊(cè)土地300畝及仍繼續(xù)使用的原村辦企業(yè)用地和農(nóng)民宅基地未辦理征用手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)對(duì)這部分未在冊(cè)土地及原村辦企業(yè)用地和宅基地如何確權(quán)？答：對(duì)未在冊(cè)的300畝土地歸國(guó)家所有。原村辦企業(yè)和農(nóng)民宅基地享有國(guó)有土地使用權(quán)。根據(jù)國(guó)家土地局確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定第14條：因國(guó)家建設(shè)征用土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地歸國(guó)家所有，繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及其成員享有國(guó)有土地使用權(quán)。案例5：x市a公司擬在該市近郊張村征地興建住宅，于1992年10月

5、12日經(jīng)x市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，同年a公司與張村簽訂征用土地協(xié)議書，雙方約定征用張村集體土地21600平方米，各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)總計(jì)160萬(wàn)元。經(jīng)該市郊區(qū)土地局審查后，上報(bào)市土地局審批，市土地局在用地單位僅提交協(xié)議、草繪平面圖、計(jì)委立項(xiàng)的條件下，于1992年12月29日為a公司辦理了土地征用審批手續(xù)，并報(bào)市人民政府下達(dá)了征地批準(zhǔn)文件，該批文注明抄送張村村委會(huì)，但土地部門將該宗地劃撥給a公司后卻一直未將上述批文送達(dá)張村。a公司得到用地批文后，按雙方簽訂的協(xié)議修建了圍墻，建了3棟宿舍樓，后因樓房質(zhì)量問(wèn)題被政府責(zé)令強(qiáng)行拆除，之后的若干年中土地一直閑置，征地補(bǔ)償費(fèi)也分文未付，張村多次向a公司催要，a公司拒不支

6、付補(bǔ)償費(fèi)。2006年3月張村到x市國(guó)土局調(diào)閱檔案，發(fā)現(xiàn)該宗地已被征用并劃撥給a公司，但有關(guān)文件一直未送達(dá)張村。于是，2006年4月張村向該市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷市政府的批地文件。答：應(yīng)整體調(diào)取征地材料，全面考察征地程序；堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)的原則；切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人利益。如果征地程序沒(méi)有依照法律規(guī)定進(jìn)行或者出現(xiàn)瑕疵確權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)為該征地行為違法，該宗地土地權(quán)屬性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化。 案例6：甲鎮(zhèn)衛(wèi)生院自1964年建院以來(lái)，先后征用乙村土地17畝，辦理了征地手續(xù)，支付了相關(guān)補(bǔ)償，并持有征地批文和支付憑證，但實(shí)際使用其中的13畝土地。2001年衛(wèi)生院因擴(kuò)建需要，要求乙村歸還其余土地，乙村認(rèn)為該土

7、地一直由其使用，依法享有集體土地所有權(quán)。簡(jiǎn)要分析17畝土地權(quán)屬如何確認(rèn)。答： 13畝作為征用過(guò)的土地已經(jīng)建設(shè)，應(yīng)屬衛(wèi)生院所有，其余4畝應(yīng)退回農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。因?yàn)橥恋胤ǖ?7條明確規(guī)定：對(duì)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地連續(xù)2年未使用的經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。該地原系農(nóng)民集體所有，因此2年未用的4畝應(yīng)交原農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。案例7：甲村1980年開墾集體荒地200畝，1995年國(guó)家征收其中的150畝進(jìn)行水利工程建設(shè)，依法進(jìn)行了補(bǔ)償安置，1998年工程竣工。2001年建設(shè)單位將其中剩余且未使用的30畝土地出租給乙村。甲村認(rèn)為其應(yīng)優(yōu)先享有剩余土地的使用權(quán)，并有權(quán)獲取該土地上的收益。簡(jiǎn)要分析甲的訴求是否合理？答：因?yàn)閲?guó)家征用甲村150畝地已經(jīng)依法進(jìn)行了補(bǔ)償安置，所以甲村無(wú)權(quán)再對(duì)150畝土地提出任何要求。案例8：村民甲、乙的住宅相鄰，分別建于1985年和1988年，雙方共用長(zhǎng)20米、寬兩米的通道，均未申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)登記。2002年，甲以該通道中部分土地屬于其批準(zhǔn)使用的宅基地范圍為由，占用了部分通道翻建住宅，乙對(duì)此持有異議，并多次阻止甲施工。為此，雙方向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門提出爭(zhēng)議調(diào)處申請(qǐng)。該爭(zhēng)議應(yīng)如