商業(yè)策劃報告(交流)docDOC

1、moma項目商業(yè)策劃報告至祥置業(yè)（昆明）有限公司 二零零五年十二月十五日中國昆明moma項目商業(yè)策劃報告報告說明第一部分昆明商業(yè)發(fā)展概況一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢二、昆明商業(yè)主要業(yè)態(tài)三、昆明商圈情況四、商業(yè)物業(yè)和租金水平第二部分 項目分析一、項目簡介二、項目地域分析三、項目建筑分析四、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀五、交通條件第三部分消費(fèi)者分析一、昆明消費(fèi)者總體情況二、項目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者情況三、投資者喜好和因素第四部分項目swot分析一、swot分析二、對策分析第五部分 項目市場定位一、定位思路二、定位依據(jù)三、商業(yè)定位四、目標(biāo)消費(fèi)群體定位五、業(yè)態(tài)組合和檔次定位至祥地崖地崖事家第六部分負(fù)一層分析一、背景二、需求分析三、價值分

2、析四、用途和對象第七部分招商和策略一、租金收益預(yù)計二、商戶建議三、招商策略第八部分銷售策略一、銷售策略二、分期銷售安排三、銷售方式安排四、產(chǎn)品定價五、銷售進(jìn)度安排moma項目商業(yè)策劃報告報告說明本報告所表述之項目為 moma項目一期和二期的商業(yè)部分，其中主要為地 面建筑部分，二期附一層由于需要對用途進(jìn)行討論，將專題分析。本報告將根據(jù)昆明商業(yè)發(fā)展背景、 定位、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、店鋪分割、 項目自身條件、消費(fèi)者需求等方面對商業(yè) 招商和銷售策略進(jìn)行分析和討論。本次交流將重點(diǎn)闡述商業(yè)定位部分, 析和報告將在后續(xù)報告提交。其他部分提出初步建議和構(gòu)思，深度分本報告有關(guān)資料來源于至祥數(shù)據(jù)庫、昆明統(tǒng)計局資料

3、、市場調(diào)查結(jié)果以及 有關(guān)網(wǎng)站公布資料，文中不再另行說明。中國昆明第一部分昆明商業(yè)發(fā)展概況一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢1、國內(nèi)生產(chǎn)總值2004年昆明市國內(nèi)生產(chǎn)總值為 942. 14億元，比上年增長12. 0%。歷年國 內(nèi)生產(chǎn)總值情況見下圖：2、結(jié)構(gòu)2004年gdp勾成：第一產(chǎn)業(yè)為59.44億元，占7.3%,第二產(chǎn)業(yè)為377.66 億元，占46.4%,第三產(chǎn)業(yè)為376.91億元，占46.3%。3、社會消費(fèi)品零售總額2004年昆明市社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 370.5億元，增長12.8%,整個社會消 費(fèi)品零售市場從整體上保持了持續(xù)、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。昆明市社會消費(fèi)品零售總額歷年比較社會消費(fèi)品零售總額（單位：億元）一一

4、同比增長率4、人均水平 1）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2004年昆明市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為18744元，比上年增長10. 9%,昆明市 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從整體上保持了持續(xù)、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。.2）人均可支配收入2004年昆明市人均可支配收入為9045元，同比增長率為6.5%。雖然同比 增長率有所下降，但是昆明市人均可支配收入大幅度地增長， 這為眾多的商家?guī)?來了很多的商機(jī)。3、人口1）人口規(guī)模2004年年末昆明市總?cè)丝跒?78萬人，流動人口 106萬，主要聚集在180 平方公里的市區(qū)。歷年昆明市總?cè)丝谧兓闆ri昆明市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人）. -昆明市人口增長率： 至祥地地家中國昆明2）人口密度2003年全市總

5、體為556人/平方公里，其中五華區(qū)、盤龍區(qū)的人口密度為 29621人/平方公里，西山區(qū)為332人/平方公里，官渡區(qū)為615人/平方公里, 東川區(qū)為156人/平方公里。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)的增長、人口規(guī)模的增長以及人均收入的增長，提高 了昆明市的整體消費(fèi)規(guī)模，也為商業(yè)的發(fā)展和增長提供了消費(fèi)基礎(chǔ)。二、昆明商業(yè)主要業(yè)態(tài)1、零售業(yè)主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱代表企業(yè)經(jīng)營面枳主要特點(diǎn)購物中心新西南廣場、匯都 國際10力平方米以上綜合、龐大、齊全、滿足多方 位消費(fèi)需求百貨店白盛、金龍、百大2力平方米左右時尚窗口、展示作用，租金 承受力低沃爾瑪、家樂福80002力平方米日常生活品為主、貨品豐富、 價格便宜，租金承受力低倉儲式商場

6、麥德隆2力平方米左右價格便宜、批量購買、租金承受力低專業(yè)店、專營店國美、健之佳、百 麗300 5000平方米專業(yè)、連鎖，租金承受力 低專賣店polo、nike、佐丹奴、真維斯50- 300平方米單一品牌、多為服裝店， 租金承受力高便利超市之佳100 500平方米社區(qū)經(jīng)營、便利生活，租金 承受力低雜貨鋪等20- 150平方米臨街經(jīng)營、滿足簡單需要，租 金承受力低2、餐飲業(yè)主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱代表企業(yè)經(jīng)營面積主要特點(diǎn)大型酒樓老房子、仁和、新人人1000- 5000平方米以川、粵為主，租金承受力 低火鍋店小天鵝、老幺、胖子1000- 5000平方米以川味為主，租金承受力低茶餐廳隔鍋香、新利源500 10

7、00平方米中式快餐、休閑餐廳，租 金承受力低西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞200 500平方米位谿要求高，租金承受力高西餐、咖啡吧杰克、上島、真鍋200 500平方米位谿要求高，租金承受力高異國風(fēng)味貴太郎、依佐拉200 1000平方米異國風(fēng)味、租金承受力低小吃50- 500平方米臨街、各地風(fēng)味，租金承受 力高3、娛樂業(yè)主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱代表企業(yè)經(jīng)營面積主要特點(diǎn)健身中心寶力蒙、迪聲、國 防健身1000- 3000平方米健身、美體，租金承受力 低美容美發(fā)柔婷、新標(biāo)榜、流行前線300 1000平方米租金承受力略高酒吧、迪廳芭比、topone、 高跟鞋、單行道300 2000平方米中高消費(fèi)，租金承受力低ktv好

8、樂迪、溫莎1000- 3000平方米中高消費(fèi)，租金承受力低水浴桑拿水藝大卜、水岸幽蘭500 5000平方米中高消費(fèi)，租金承受力低茶室100 500平方米租金承受力略高結(jié)論：昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展已較為豐富（僅少數(shù)如折扣店、便利 店等未進(jìn)入昆明市場），但品牌數(shù)量和知名品牌仍然較少。三、昆明商圈情況1、昆明商圈分布*挈向中占1看用1ft向4k中心跑和西業(yè)中;餐2、主要商圈及特點(diǎn)商圈名稱主力店和主營業(yè)態(tài)定位和特點(diǎn)變化和發(fā)展，市街商圈以柏聯(lián)百盛、昆百大、家樂福等為代表，有著悠久的商業(yè)歷史，商業(yè)定位為中檔和中高 檔層面，業(yè)態(tài)豐富完整、經(jīng)營 種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚。隨著步行街的開通、百盛 的做強(qiáng)、已經(jīng)周圍輔助

9、商業(yè)的 豐富，該商圈的地位日益鞏 固，目前和將來一定時間內(nèi)仍 將保持其第一商圈的位輅?！澳曷飞倘σ孕挛髂蠌V場、仟村百貨、鳴城為代表。商業(yè)定位為中檔和中高檔層面，以購物中心、百貨和專賣店為主，昆明走廊的開業(yè)，有望彌補(bǔ)該商圈餐飲、 娛樂不足的弱點(diǎn)由于新西南廣場還處于 調(diào)整時期、仟村走弱以及鴻城 的反復(fù)經(jīng)營不善，該商圈的地 位持續(xù)降低，但街鋪依然較為 發(fā)達(dá)，商圈內(nèi)金鷹百貨、 護(hù)國 商城的建設(shè)，有望提升該商圈 的地位至祥地崖地崖事家“塔路商圈金龍百貨、金格中心、櫻花 萄城。白塔路商圈是一個典型的高檔百貨商圈，完全依靠金龍百貨的支撐而興起，以定向消費(fèi)為主，商業(yè)氛圍較淡匯都國際的建設(shè)和開業(yè)，將極大地提升商

10、圈的商業(yè)氛 圍和輻射能力卜西門商圈沃爾瑪、美辰百貨、街鋪等中到中低定位，小西門商圈以大型超市及電訊業(yè)為主，其他主要是一些經(jīng)營日用品和小百貨的小商鋪，處于西市區(qū)和主城區(qū)的 咽喉位輅，商業(yè)氛圍濃厚，客 流巨大，有向中檔時尚方向發(fā) 展的趨勢u都商圈名都商圈是以娛樂、餐飲為 主的商圈，配以大量的精品 依店，年輕、時尚定位，是昆明夜生活的主要場所之一。昆明主要的娛樂區(qū)域，零 售業(yè)較弱，短期內(nèi)無大的發(fā)展 空間h蛔灣商圈以批發(fā)為主，零售為輔。經(jīng) 營品種上，從傳統(tǒng)的服裝鞋 唱和小商品，發(fā)展到文體用 品、家電、化妝品。中到低7e位，輻射方南地 州，是主要的百貨集散地已定型，短期內(nèi)難以形成 突破，但已穩(wěn)居中、低消

11、費(fèi)和 批發(fā)業(yè)務(wù)的龍頭四、商業(yè)物業(yè)和租金水平1、主要地段街鋪?zhàn)饨鸬囟巫饨鸪鲎饴收x路400 500100%青年路350 400100%南屏街300 35095%北京路8020090%白塔路8020085%各主要街道臨街店鋪的租金明顯表現(xiàn)出從市中心區(qū)域往外緣遞減的趨勢，說明商業(yè)氛圍也處于趨降的狀態(tài)02、近期供應(yīng)的市區(qū)主要商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)名稱具體地址開發(fā)規(guī)模開發(fā)經(jīng)營定位銷售金鷹百貨威遠(yuǎn)街占地近十畝，8萬平方米shopping mail金鷹買斷東盟國際旅游商城威遠(yuǎn)街與端仕街占地三十畝，3萬平方米旅游百貨商場聯(lián)營傾城名筑（金碧陽光）同仁街旁占地八畝，2-3萬平方米時尚百貨商場聯(lián)營富邦廣場書林街與金碧路占

12、地十八畝，3萬平方米不確定聯(lián)營國際匯都白塔路地礦局占地四十畝，8萬平方米購物中心租約銷售白夜荷東人民中路約7000平方米商業(yè)銷售昆明老街文明街片區(qū)占地300畝，18萬平方 米歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)建設(shè)中銀三角項目寶善街原服裝商場商業(yè)建設(shè)中昆明走廊原西南文化城占地十畝，3萬平方米休閑娛樂生活廣場租約銷售市房管局青年路與威遠(yuǎn)街五層商業(yè)商業(yè)建設(shè)中順城街片區(qū)改造順城街片區(qū)占地101畝，7萬平方米商業(yè)、社區(qū)、商務(wù)建設(shè)中世紀(jì)廣場二期南屏街12310平方米商業(yè)建設(shè)中中央麗城氣象路交叉口2萬平方米商業(yè)銷售護(hù)國商城青年路3萬平方米商業(yè)、百貨建設(shè)中近期上市的市區(qū)商業(yè)物業(yè)總量近50萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)競爭急劇加大。結(jié)論：從商

13、業(yè)種類、數(shù)量、面積、后期供應(yīng)量來看，昆明商業(yè)已 處于相對較高的開發(fā)階段，商業(yè)競爭逐步加劇，同時，昆明商業(yè)也面 臨商戶資源不足、品牌化不足、集中度不足的弱點(diǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致未來商 業(yè)地產(chǎn)的競爭將更加激烈。另一方面，由于昆明商業(yè)布局零散、規(guī)模 不足、缺乏主題和文化、服務(wù)落后，也給商業(yè)留出了一定的發(fā)展和調(diào) 整空間，除地段外，后期商業(yè)的競爭將集中在規(guī)模、品牌和服務(wù)等方 面。第二部分項目分析一、項目簡介項目位于昆明市中心區(qū)，屬桃源街片區(qū)，項目所在地塊東臨北京路，南臨桃 源橫街，處于兩條路交匯處的東北角。moma項目共分四期工程進(jìn)行，其中一期工程已完工，本項目包括二期和 一期的商業(yè)部分，二者皆為裙樓商業(yè)。一期部

14、分為三層，一、二層為已分割的獨(dú)立復(fù)式鋪，建筑面積1986.92平方米；三層分割為三套獨(dú)立店鋪，總建筑面積約 900平方米，建筑層高分別為一層 3.6米、二層 3.3米、三層4.8米。二期部分為外圈兩層、內(nèi)圈一層，外圈為復(fù)式鋪，一層建筑面積3427.8平方 米，二層1412平方米，建筑層高為3米，另有附一層可考慮用于商業(yè)，建筑面積 8973平方米，層高3米。二、項目地域分析1、盤龍區(qū)簡介2004年8月1日，昆明市對四城區(qū)進(jìn)行了新的調(diào)整，盤龍區(qū)面積從以前的 15平方公里增加到339.79平方公里,擴(kuò)大了 22倍多，規(guī)劃人口 220萬。調(diào)整后的盤 龍區(qū)牌主城的東北片區(qū)，轄8個街道辦事處和3個鄉(xiāng)。按照

15、昆明市的總體規(guī)劃， 今后盤龍區(qū)的規(guī)劃主題為一個“園”字。盤龍區(qū)的初步想法是，以追求人與自然 和諧發(fā)展為最高價值取向，以一二三產(chǎn)業(yè)和諧共生為目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)化帶動城市化， 加快以城帶鄉(xiāng)，城穎互動，發(fā)揚(yáng)攻堅克難，勇于創(chuàng)新，追求一流的精神，打造無 愧于前人，造福于后人，人與環(huán)境和諧的新盤龍區(qū)，在把昆明建設(shè)成為面向東南 亞、南亞的現(xiàn)代化區(qū)域性國際大都市中占有獨(dú)具特色的一席之地。今后盤龍的規(guī)劃為：第一產(chǎn)業(yè)打造綠色產(chǎn)業(yè)，建設(shè)綠色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)；第二產(chǎn) 業(yè)利用工業(yè)優(yōu)勢，走新型工業(yè)化道路；第三產(chǎn)業(yè)以白塔路、拓東路、東風(fēng)路為中 心，打造體育健身休閑產(chǎn)業(yè)，以北京路、匯都國際為中心，重新構(gòu)建新的商圈；以世博園為龍頭，在保護(hù)好

16、松華壩水源區(qū)的前提下利用山好水好的環(huán)境優(yōu)勢，打響“住在昆明，盤龍最佳”的理念，發(fā)展旅游業(yè)和休閑文化產(chǎn)業(yè)。2、項目地域本項目位于盤龍區(qū)桃源片區(qū)，本報告所討論的地域范圍為北至環(huán)城北路，南 至人民東路，西至江濱西路，東至北京路。（附區(qū)域地圖）ii 押項目地域內(nèi)以居民住宅、寫字樓和配套設(shè)施為主，商業(yè)上處于青年路和白塔 路兩大核心冏圈之間，具有一定是冏業(yè)基礎(chǔ)。青年路商圈交通極其發(fā)達(dá)，來往車輛、人流極多，其特點(diǎn)是中檔時尚的購物 氛圍較濃，新西南廣場、仟村百貨、新世界百貨等大型的商場和眾多的街邊店提 供了良好的購物環(huán)境，缺點(diǎn)是餐飲、娛樂項目較為薄弱。白塔路商圈主要是靠金龍百貨、金格中心兩大百貨商場現(xiàn)有的市場

17、影響力來 吸引消費(fèi)者，支撐其成為四大商圈之一，主要以高檔消費(fèi)為主。隨著匯都國際的 建造，白塔路商圈將會逐漸重振過去白塔路商圈的繁榮景象，形成國際化、數(shù)字化、高檔化的獨(dú)特商圈。桃源片區(qū)商圈屬于昆明的次級商圈，因?yàn)榫o鄰青年路商圈和白塔路商圈，同 時又占據(jù)城市絕對主干道北京路， 因此交通便利，人流較旺。但是由于該商圈處 于金融商務(wù)區(qū)，商務(wù)屬性大大降低了商圈氛圍，片區(qū)覆蓋范圍內(nèi)并無任何大賣場 大百貨，主要還是靠小打小鬧的小型街鋪來支撐。結(jié)論：本項目地理位輅較佳，屬市中心區(qū)的商業(yè)項目，有一 定的商業(yè)開發(fā)前景，但由于本項目處于兩大商圈的輻射范圍之 內(nèi)，面臨較大的壓力和競爭，同時由于項目目前規(guī)模過小，輻射

18、范圍有限，商業(yè)上的發(fā)展應(yīng)結(jié)合目前情況和三、四期工程進(jìn)行整體考慮，和兩大商圈形成一定的差異化。三、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀本項目周邊是昆明市商業(yè)較為集中、 繁華的地段之一，以新西南廣場、金龍 百貨、金格中心三家百貨，和大量檔次不一的精品服飾、專賣店及小型零售店、 餐飲、娛樂設(shè)施等形成了綜合性商業(yè)中心。從目前本項目所在位谿來看，主要是由三大百貨：新西南廣場、金龍百貨、 金格中心為主要大的賣場；其次是青年路、白塔路兩側(cè)的小商鋪，主要以經(jīng)營精 品服飾、專賣店為主，最后是桃源街、北京路上的商鋪，形成了三個消費(fèi)圈層。1、桃源片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布總體情況及現(xiàn)狀分析桃源片區(qū)商圈是北京路、人民東路、江濱西路、環(huán)城北路的圍合地塊

19、，該地 塊包括桃源街、圓通街、豆腐廠小巷等 。1）片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量令 售 商 店服裝、鞋店45賓館、酒店6便利店、小超巾7西餅店5保健品、保健店7酒吧咖啡館5鐘表眼鏡3餐餐廳15飾品、飾品加工4飲游戲廳2藥房10娛特色小吃14辦公用品、文具8樂歌舞廳1通信10娛樂休閑廣場1五金店6體育用品2副食店、仕多店21音像店5書店2車行4合計134合計49分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量房產(chǎn)中介5學(xué)校2k美容美發(fā)22具醫(yī)藥集團(tuán)1務(wù)照相沖印7它醫(yī)院、門診14 （8 為牙科門 診）打字復(fù)印11銀行11修鞋3郵政1干洗3合計51合計292）桃源片區(qū)商圈區(qū)域分析位谿區(qū)位價值交通通

20、達(dá)性業(yè)態(tài)組合北京路、人民東 路、江濱西路、 環(huán)城北路的圍 合地塊。市金融商務(wù)中 心。商務(wù)、居住密 集區(qū)。條公交線路。二條巾土干道。北樂路輻射城巾四間八方超巾、專頭店、體目用口口、 手機(jī)通訊、五金、服裝店、 藥房集客設(shè)施消費(fèi)群特點(diǎn)商業(yè)設(shè)施商品組合。中高檔酒店。商務(wù)辦公會議。銀行較多。醫(yī)院、學(xué)校。白領(lǐng)和高收入 群為一端。附近職工小區(qū) 居民。商務(wù)休閑、生 活便利。輻射范圍有待 挖掘，消費(fèi)群 體結(jié)構(gòu)比較單 純尊龍新世紀(jì)娛樂休 閑廣場。中低檔為主。服裝、化妝品、鞋帽。小副食品。煙酒專賣o茶葉專賣2、各路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布所臨街區(qū)主要商業(yè)分布北京路西側(cè) （項目所在 側(cè)）服裝、便利店、小超市、保健品、眼鏡、藥房

21、、通信、副食品店、茶葉 經(jīng)銷店、小吃店、車行、餐廳、美容美發(fā)、照相沖印、打字復(fù)印、銀行北京路東側(cè)服裝、保健品、藥房、辦公用品、通訊、五金店、副食店、酒店、西餅中國昆明店、小吃、茶經(jīng)銷店、照相沖印、打字復(fù)印、銀行、房產(chǎn)中介人民東路服裝、干洗店、車行、辦公用品江濱四路服裝店、辦公用品、餐廳、咖啡吧、美容美發(fā)桃源街服裝、便利店、小超市、藥房、副食店、餐廳、美容美發(fā)、房地產(chǎn)中介其中，北京路西側(cè)、北京路東側(cè)、人民東路、江濱西路、桃源街各商業(yè)分布 具體數(shù)據(jù)如下：北京路西側(cè)北京路東側(cè)口服裝、鞋 便利店口美容美發(fā)口藥房 照相沖印口通訊 副食店口銀行口餐廳口小吃店口服裝、保健品 藥房口辦公用 五金店 口副食店

22、小吃店 打字復(fù)銀行人民東路40%20%口服裝、鞋辦公用品 口車行 | 口干洗桃源街江濱西路口服裝、鞋 口便利店 藥房 口副食店 音像店 口餐廳吳吝美友 口中介13%口服裝、鞋辦公用品 口餐廳口美容美發(fā)小吃桃源街片區(qū)有7個便利店、小超市，如北京路的之佳便利店、穿金自選商場、桃源街 的兩間足達(dá)便利店等，商業(yè)面積都在 120300多平米左右。片區(qū)內(nèi)街鋪經(jīng)營狀況按地段、經(jīng)營業(yè)態(tài)各自不同，其中北京路從南往北人流遞減；人 民東路路段較短，商業(yè)較少，但是均屬于高檔商業(yè)；其余路段均靠片區(qū)居民支撐?？傮w經(jīng)營規(guī)模較小，但經(jīng)營狀況良好。3、桃源片區(qū)商圈現(xiàn)狀分析：通過對桃源片區(qū)商圈進(jìn)行深入細(xì)致的市場調(diào)查，我們目前該片

23、區(qū)的商業(yè)存在著以下幾 個特點(diǎn)：1）商圈內(nèi)商鋪以經(jīng)營時裝、藥房、通信、副食店為主。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，桃源片商圈內(nèi)臨街商鋪經(jīng)營規(guī)模?。ㄆ毡槊娣e在30-100之間，開問在3.6米至i 8米，進(jìn)深在5米到12米），品種雜亂，但是競爭相對激烈，缺乏規(guī)模和特色成 為制約其商鋪經(jīng)營狀況的主要原因。其中北京路以服裝（服裝有很大一部分是針對云南省 軍區(qū)的擁軍服）、通訊、小吃店、銀行為主。江濱西路以餐廳、美容美發(fā)為主，桃源街以便 利店、服裝為主。2）北京路、人民東路租金相當(dāng)，桃源街與江濱西路相對較低北京路西側(cè)、人民東路商鋪?zhàn)饨鹣嘟际?100-180元/平方米，北京路東側(cè)稍低，所以北京路段（尤其是項目所在側(cè)）、人民

24、東路的地段位谿較好，相對而言，其余屬于小區(qū)內(nèi)街鋪，租金稍為遜色。鋪面經(jīng)營均以租鋪為主，鋪面出租率接近100%（見下表）路段租金（無：/ m2)出租率北京路西側(cè)180一70100%北京路東側(cè)15060100%人民東路170100100%桃源街80-5099%江濱四路90-50100%3）周邊鋪面轉(zhuǎn)讓及出租情況個案調(diào)查。鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)在1.5 3萬之間，moma項目旁有一中介公司，鋪面面積11平米，租金1000元。另同一側(cè)古樓醫(yī)院旁利德醫(yī)療器械部轉(zhuǎn)讓，面積在70平米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為3萬。4）片區(qū)典型大賣場、大百貨缺乏，餐飲較少，尤其針對商務(wù)人群的餐飲基本沒有。商圈內(nèi)以便利店、小型超市滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的需求，

25、商品以中低檔為主，片區(qū)居民 購買大宗物品或高檔貨物均往市商業(yè)中心去。 整個片區(qū)沒有一個能夠聚集足夠人流的商業(yè)， 分散且凌亂。同時調(diào)查發(fā)現(xiàn)，片區(qū)寫字樓以及企事業(yè)單位較多，但是針對這些人群的餐飲 基本上沒有，多是特色小吃店或者高檔酒樓。5、寫字樓、住宅及配套1）寫字樓由于本項目周邊是昆明市商務(wù)較為集中的區(qū)域，包括了工商、建設(shè)、中行、廣發(fā)、商 業(yè)、華夏等各大銀行和云南證券等證券交易機(jī)構(gòu)以及海關(guān)、自來水公司、醫(yī)藥集團(tuán)、昆船 等企事業(yè)單位，純寫字樓則包括了銀海 soho、新華大廈、中原大廈、馳宇大廈、龍宇大 廈等，其出租率都在80%以上，在其中辦公白公司和單位有近 500家，其中以貿(mào)易、it、 廣告、設(shè)

26、計、金融、房地產(chǎn)公司為主。2）住宅周圍住宅以單位住房和新開發(fā)的商品房為主，其中也有部分用于出租的民房。單位有 昆明自來水公司、蔬菜公司、市公證處、云南恒信、云南省醫(yī)藥集團(tuán)公司等。小區(qū)住房主要有：臨江花園、桃源花園、銀海城市花園、桃源街高級公寓、鼓樓小區(qū)等。3）配套桃源片區(qū)是昆明社區(qū)建設(shè)和活動開展的較好的社區(qū)之一，具臨江花園、國防健身、青 少年宮等配套設(shè)施使該區(qū)域形成了良好的大眾健身氣氛，社區(qū)的文化活動也得以良好的開 展，促進(jìn)了社區(qū)居民整體素質(zhì)的提高。結(jié)論：本項目周圍已經(jīng)具有一定的商業(yè)氛圍， 但以中、低消費(fèi)的零散商業(yè) 為主，有整合和發(fā)展的空間；周邊大量的商務(wù)群體形成了一定的商務(wù)需求，而目前的商業(yè)

27、顯然無法滿足；片區(qū)已經(jīng)形成的大眾健身存在一定的檔次和功能提 升空間。五、交通條件1、道路系統(tǒng)本項目東臨北京路，北臨園通大橋，西面和南面的桃源街及橫街道路只用來疏導(dǎo)車流 及人流量，并不屬于主要交通道路。北京路是縱橫昆明市區(qū)南北走向的主干道，為雙向六車道，園通大橋和穿金路是一條東西走向的雙向四車道。由于北京路及穿金路是城市主要道路之一，因此平時的車流量較大，上下班的高峰期會出現(xiàn)塞車的狀況，但北京路交通渠 化之后，交通阻塞的情況已大為好轉(zhuǎn)。2）公交系統(tǒng)項目就近巴士站線路圖線路起止終點(diǎn)站時間3）流量情況商圈內(nèi)針對moma所在北京路、豆腐廠出入口人車流情況（時間：2005年12月7日星期三六個半點(diǎn)時間監(jiān)

28、測）測試地點(diǎn)北京路豆腐廠出入口時間12月 7 日 9: 30人流量（5分鐘/次）1834人車流量（5分鐘/次）93 （其中5輛公交車）27輛自行車流量（5分鐘/次）21714輛時間:12 月 7 日 10: 30人流量（5分鐘/次）3935人車流量（5分鐘/次）101 （其中10輛公交21輛車）自行車流量（5分鐘/次）16230輛時間：12月7日11: 30人流量（5分鐘/次）2940人車流量（5分鐘/次）127（其中6輛公交車）19輛自行車流量（5分鐘/次）11422輛時間：12月7日12: 30人流量（5分鐘/次）3265人車流量（5分鐘/次）113（其中7輛公交車）32輛自行車流量（5分

29、鐘/次）17237輛時間：12月7日14: 30人流量（5分鐘/次）3852人車流量（5分鐘/次）107（其中4輛公交車）28輛自行車流量（5分鐘/次）19133輛時間：12月7日15: 30人流量（5分鐘/次）3955人車流量（5分鐘/次）117（其中4輛公交車）25輛自行車流量（5分鐘/次）112輛28輛六個時間段平均值人流量（5分鐘/次）33人47人車流量（5分鐘/次）110輛（其中5輛公交25輛車）自行車流量（5分鐘/次）161輛27輛從以上監(jiān)測可以推論出豆腐廠出入口一天從早上8點(diǎn)到晚上8點(diǎn)12個小時的總共人流量在6768人左右，車流量3600輛左右，自行車流量在3888輛左右。北京路

30、在同等時間 段內(nèi)總共人流量在3960人左右，車流量15840輛左右（其中公交車在720輛左右），自行車 流量在23184輛左右。北京路和豆腐廠桃園街出入口分別位于 moma項目的正面與南側(cè)，從這兩條路段的監(jiān) 測結(jié)果來看，整體屬于人流車流較集中的區(qū)域。而兩條路段自身對比可以看出，豆腐廠桃 園街出入口路段由于不屬于城區(qū)交通主干道，因此以人流為主，北京路作為城市交通主干 道，以車流為主。結(jié)論：項目所在區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，具有良好的到達(dá)性，但另一方面，由 于北京路是快速干道，也使得該區(qū)域人群滯留性較差，北京路一線商業(yè)氛圍較淡。第三部分消費(fèi)者分析一、昆明消費(fèi)者總體情況根據(jù)至祥前期對昆明市各大商圈消費(fèi)者進(jìn)行

31、的問卷調(diào)查資料整理。1、性別比例男47%數(shù)據(jù)顯示調(diào)查客體男女比例相當(dāng)，女性高出男性6個百分點(diǎn)，表明女性逛街購物的 興趣略高于男性。2、年齡分布一-二市街商圈青年路商圈小西門商圈 一架一白塔路商圈昆都商圈t一環(huán)城路商圈從年齡結(jié)構(gòu)圖可以看出，各商圈總體分布相似性較強(qiáng)，2a 32歲是主要的逛街群體3、家庭常住人口501人2人3人4人5人6人及以上三市街商圈青年路商圈=一小西門商圈 白塔路商圈 昆都商圈一一環(huán)城路商圈i從總體來看，被調(diào)查消費(fèi)者三口之家占多數(shù)，其次為單身和剛結(jié)婚群體，這和前述的 主要群體年齡段相符。4、家庭收入t-三市街商圈 t-青年路商圈=小西門商圈 t白塔路商圈 t昆都商圈環(huán)城路商圈

32、家庭收入2,000-5,000元的消費(fèi)者占45%之多，成為市場消費(fèi)白中堅主流，其中 2,000-3,000的比例最高，5, 000元及以上比例則明顯偏低。5、個人月收入在個人收入指標(biāo)中,500-1500元群體數(shù)量較高,個人和家庭收入水平表明昆明消 費(fèi)仍以中、低消費(fèi)為主。6、教育背景4三市街商圈-一青年路商圈小西門商圈峙一白塔路商圈m 昆都商圈一環(huán)城路商圈高中、中專、技校學(xué)歷的占45%,大專以上學(xué)歷的占40%左右，表明消費(fèi)者的總體 學(xué)歷還是比較高7、從事行業(yè)本次被調(diào)查者所從事的行業(yè)以服務(wù)、金融和醫(yī)療居多，其他則較為平均8、逛街目的小西門商圈 一環(huán)城路商圈青年路商圈*昆都商圈三市街商圈t-白塔路商

33、圈調(diào)查顯示，大部分消費(fèi)者逛街沒有直接目的，多數(shù)消費(fèi)者逛到合適的東西才會消費(fèi)，表明消費(fèi)的明確性不強(qiáng)9、經(jīng)常購買的貨品-糖果/零食t-照相器材=家居清潔用品一個人清潔用品t-玩具文具 書/賀卡 小家電紙品五金用品 體育用品大電器 床上用品家居用品經(jīng)常購買的物品中，以糖果零食副食品和個人用品為主，其次為女裝的消費(fèi)比例 較大。10、商圈逗留的時間t三市街商圈白塔路商圈-一青年路商圈-w昆都商圈小西門商圈一環(huán)城路商圈消費(fèi)者在商圈逗留的時間以1-2個小時較為普遍，平均不超過百分之二點(diǎn)五個小時, 表明隨著生活節(jié)奏的加快，尤其是體力的因素，消費(fèi)者商圈逗留時間有限。11、每月平均每項支出分析3002502001

34、50100二 t7_1 w50 / - nv1ii1110二市街商圈 青年路商圈 小西門商圈白塔路商圈昆都商圈環(huán)城路商圈餐飲花費(fèi) 一-服裝花費(fèi)百貨花費(fèi) f 交通花費(fèi) t娛樂花費(fèi) 一一雜項在商圈購物時所考慮因素來講，居首位的基本是交通、地段和商品質(zhì)量中國昆明13、購物出行方式公交車是昆明市民出外購物最主要的交通工具，其次為自行車和步行，自駕車和打車 的比例仍然較低。結(jié)論：消費(fèi)習(xí)慣及行為區(qū)域性購物習(xí)慣較強(qiáng)， 尤其以居住區(qū)域性更為強(qiáng)烈，主要由于他們已經(jīng)形成商業(yè)旺區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣。公交車是市民出外購物最主要的交通工具，其次為步行，再次為自行車和自駕車。在商圈消費(fèi)選擇上，眾多的消費(fèi)者仍是依賴傳統(tǒng)百貨的引導(dǎo)，

35、其商品導(dǎo)向的 地位一早就深入人心，短時期內(nèi)仍非其它形式的賣場可取代。大部分消費(fèi)者月收入水平在500-999元之間，其次在1,000-1,49沅之間。消費(fèi)水平和選擇餐飲整體消費(fèi)水平較高，平均在226.39元/月左右； 每月服裝服飾消費(fèi)水平在 203.34元/月;每月的娛樂消費(fèi)平均消費(fèi)水平在154.30元/月；而每月用在百貨的消費(fèi)水平在139.17元/月o根據(jù)以上消費(fèi)費(fèi)用總和（723.2元），結(jié)合大部分人的平均收入進(jìn)行對比，可 以肯定昆明地區(qū)消費(fèi)欲望相當(dāng)高，甚至是超前消費(fèi)。這與其它地區(qū)的消費(fèi)習(xí) 慣明顯有區(qū)別。二、項目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者情況1、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者構(gòu)成1）消費(fèi)者來源周圍居民群體：本項目周邊的住宅多

36、以政府、企業(yè)的職工宿舍及商住樓為主，居住群體較為復(fù)雜，從 公司白領(lǐng)一族到外來民工各階層都有，其中主要為單位職工等中低收入者。周圍辦公群體：周圍辦公群體以銀行職員、企事業(yè)單位職工和貿(mào)易、it、廣告、房地產(chǎn)等公司的員工 為主，多數(shù)是年青白領(lǐng)一族，年齡在 22-38歲之間，人均收入在2,000-4,000左右。學(xué)生群體：周圍學(xué)校的中學(xué)生。游客群體：周圍酒店入住的旅游和商務(wù)群體。2）人口結(jié)構(gòu)據(jù)調(diào)查，白塔商圈的主力消費(fèi)群體為28-40歲之間的社會中堅人士，這部分人群占74%, 這說明白塔的消費(fèi)群年齡較為成熟。另外，16-27歲的人群也有一定的市場空間，占18%, 41-50歲的人群約占8%,其中又以女性

37、居多，約占總消費(fèi)群體的 80%以上。2、需求滿意度深訪為了對本商圈有一個更深刻的認(rèn)識，同時也為了能深入了解周邊居民的需求，以尋找 市場空白點(diǎn)，我司也通過走訪以及街頭隨訪的方式進(jìn)行了深度訪問1）具象描述1 （魏阿婆）深訪對象背景：昆明本地人，搬來桃源花園住兩年多。深訪對象基本情況：年齡67歲。家里共有2人，沒有跟小孩住一起。商圈需求印象：周邊有很多便利店，能夠滿足基本日常需求，偶爾會去沃爾瑪、家樂福買特價商品。 但是這兩個大超市經(jīng)常要排隊半個小時才能結(jié)算好，所以不是很有耐心。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：2）具象描述2 （劉女士）深訪對象背景：昆明本地人，住在江濱西路 4號。深訪對象基本情

38、況：年齡34歲。家里共有4人，夫妻兩個外加兩個小孩。商圈需求印象：周邊有兩個足達(dá)便利店和另外一個記不得名字的小超市，晚上生意都特別好。這邊居 民的購買力還比較強(qiáng)，經(jīng)常去市中心大賣場購物，希望周邊也能開個大賣場。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：3）具象描述3 （吳小姐）深訪對象背景：不是昆明本地人，跟同事一起住在 86街公寓。深訪對象基本情況：年齡25歲，工作3年。尚未結(jié)婚，現(xiàn)在人民東路附近的一寫字樓上班。商圈需求印象：在這邊上班中午吃飯?zhí)貏e成問題，都是小吃店，沒有適合寫字樓人群的商務(wù)便餐。附 近的小超市購物還算方便，中午經(jīng)常會和同事一起去周邊的小街逛逛。認(rèn)為如果在附近開 大賣場肯定會受寫字

39、樓人群歡迎。因?yàn)榭梢怨?jié)約時間成本。而晚上回去家附近的賣場購物 比較匆忙，而且很累。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：4）具象描述4 （左先生）深訪對象背景：不是昆明本地人，桃源街昆明風(fēng)帆廣告策劃有限公司。中國昆明深訪對象基本情況：年齡23歲，剛大學(xué)畢業(yè)。從事廣告策劃。商圈需求印象：對片區(qū)人流認(rèn)可度較高，基本上每個星期都會去逛大賣場一次，喜歡逛沃爾瑪，不喜 歡家樂福的超市布局。同事經(jīng)常會在下班后去沃爾瑪、家樂福買菜回家。對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：5）具象描述5 （吳女士）深訪對象背景：昆明本地人，桃源區(qū)居委會工作人員。深訪對象基本情況：年齡35歲左右。商圈需求印象：喜歡每天中午跟同事

40、在附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，每個星期至少去一次家樂福。認(rèn)為附近居民的消費(fèi) 力還可以，如海關(guān)、工商局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等單位人群，這些人群都能支撐起附近的 大賣場對在moma附近開大賣場的贊成指數(shù)：結(jié)論：昆明市以及項目所在區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者仍以中、低消費(fèi)階層為主，周圍的商務(wù)群體消費(fèi)需求主要集中在商務(wù)活動和就餐方面，而居民的消費(fèi)需求則集中在生活便利方面，對大賣場一類的超市持較強(qiáng)歡迎態(tài)度。本項目的定位， 可考慮在兩方面進(jìn)行一定的綜合和平衡。三、投資者喜好和因素商鋪投資者購買目的在于看好物業(yè)前景，購買物業(yè)用作長線收租或短線轉(zhuǎn)讓獲利。商 業(yè)物業(yè)購買者中，投資者占相當(dāng)大的比例。影響投資者購買行為的因素主要有：宏觀投資環(huán)境是否

41、有利，經(jīng)濟(jì)形勢是否利于持有資金，還是有利于持有實(shí)物（特別 是不動產(chǎn)）；物業(yè)地理位谿是否優(yōu)越，人流是否暢旺，購買后是否容易出租； 物業(yè)是否具有強(qiáng)大的升值潛力，回報率是否豐厚；發(fā)展商經(jīng)營管理者是否科學(xué)、嚴(yán)格，是否能保證商場的長期穩(wěn)定持續(xù)經(jīng)營。1、實(shí)際用家大部分為已在昆明有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的商家， 他們出于實(shí)際的需要，例如原出租經(jīng)營的商 鋪賺了錢，想買一間屬于自己的商鋪；或是原商鋪被拆遷或即將被拆遷；或是經(jīng)營者擴(kuò) 大經(jīng)營的需要等，而購買或租用本項目之商鋪。實(shí)際用家會著重從以下幾方面衡量商鋪 的質(zhì)素：周邊商業(yè)人氣具體為商鋪所處位谿人流量是否暢旺，商業(yè)氣氛是否濃郁，是否已成行成市等。物業(yè)自身素質(zhì)具體為物業(yè)規(guī)模、

42、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。商場的經(jīng)營管理是否科學(xué)、嚴(yán)格，在管理上是否能保證商場長期穩(wěn)定的發(fā)展。價格實(shí)際用家將收集多方資料，權(quán)衡周邊同類物業(yè)的價格水平、租金水平以及對未 來經(jīng)營狀況的預(yù)測，經(jīng)過精密詳細(xì)的預(yù)算后，再決定是否購買或租用；鋪位形狀、間隔是否實(shí)用，實(shí)際用家非常關(guān)心鋪形是否方正、 實(shí)用，門面是否寬敞， 進(jìn)深是否適合等；商場是否能如期開業(yè)。實(shí)際用家將非常關(guān)心所購或租用的商場是否能按預(yù)定開業(yè)時間使用，因?yàn)檫@直接關(guān)系到其經(jīng)營獲利。2、獨(dú)立店鋪的投資客戶分析投資獨(dú)立店鋪的客戶一般都是實(shí)力較強(qiáng)的戰(zhàn)略投資者；他們能夠承擔(dān)較高的首付資金；他們能接受的總價款大約5 a150萬元左右；注重鋪位的實(shí)

43、用率；他們追求持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營回報；有一定的風(fēng)險判斷能力。3、一般性投資者分析承受總價款不高，在50萬元左右，首付在20萬元左右；投資目的以回收租金為主，他們追求長期的固定經(jīng)營回報；投資風(fēng)險判斷意識較弱，盲目性強(qiáng)，羊群效應(yīng)非常明顯；對鋪位的使用率關(guān)注不大。結(jié)論：昆明的商戶普遍還實(shí)力較弱，自己投資物業(yè)并進(jìn)行經(jīng)營的群體不多， 商鋪的主要購買者以投資客為主， 且多是一般性投資者，資金實(shí)力有限，但投 資需求較大，本項目的銷售和鋪面分割需重點(diǎn)考慮此類投資者需求。第四部分項目swot分析一、swot分析項目優(yōu)勢分析（s）項目位于市中心，處于兩大商圈輻射范圍內(nèi)，具有較大的地段優(yōu)勢 項目位于交通主干道旁，周圍交

44、通便利，交通優(yōu)勢明顯。項目周圍有一定的商業(yè)氣氛和良好的社區(qū)氣氛，有商業(yè)提升空間。項目劣勢分析（w）北京路屬于快速干道，而本項目主要的臨街面是北京路，同時，北京路上的隔 斷也阻礙了客流和車流，項目的商業(yè)氛圍受到較大影響。項目規(guī)模較小，又處于兩大商圈輻射范圍之內(nèi)，競爭力較弱。項目周圍零散商業(yè)較多、檔次較低，對項目的招商和銷售有一定影響。項目三、四期尚未進(jìn)行，周圍環(huán)境較差。項目機(jī)會分析（o）經(jīng)濟(jì)高速增長，居民收入及消費(fèi)逐年提高，消費(fèi)欲較強(qiáng)，為零售商業(yè)發(fā)展提供基 礎(chǔ)。項目周圍商務(wù)和居住群體仍有大量消費(fèi)需求。主體建筑住宅銷售，也將帶來一定消費(fèi)群體，有社區(qū)商業(yè)需求。項目威脅分析（t）目前昆明商業(yè)地產(chǎn)正處于

45、高速發(fā)展階段，各種類型的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)而出，供應(yīng) 量在未來幾年都會大量增加，必將對項目后期的招商、銷售、經(jīng)營構(gòu)成威脅。兩大商圈的商業(yè)設(shè)施對本項目構(gòu)成一定壓力。政府對裙樓餐飲的限制給本項目的招商和經(jīng)營造成了較大難度，后期協(xié)調(diào)難度 加大。二、對策分析1、so對策結(jié)合項目優(yōu)勢和周圍消費(fèi)群體，準(zhǔn)確定位，提升商業(yè)價值2、st對策突出項目優(yōu)勢，制訂良好的推廣、招商和銷售策略，搶占先機(jī)。3、wo對策合理考慮輻射范圍，采取社區(qū)商業(yè)定位。根據(jù)消費(fèi)者需求，進(jìn)行業(yè)態(tài)差異化經(jīng)營，并對商業(yè)檔次進(jìn)行適當(dāng)拔開。4、wt對策以定向消費(fèi)和便利服務(wù)為主，根據(jù)客流狀況和消費(fèi)指向性進(jìn)行商業(yè)布局。 根據(jù)價值和市場情況采取分階段推出的方式

46、，弱化環(huán)境的負(fù)面影響。加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)和溝通，創(chuàng)造良好的進(jìn)駐機(jī)會。第五部分 項目市場定位一、定位思路采取差異化競爭的方法，彰顯自身獨(dú)特的個性，才能在競爭激烈的市場中立足；把握項目自身特點(diǎn)進(jìn)行定位，將項目自身價值發(fā)揮到最大值；主要針對項目周邊的主力消費(fèi)群 進(jìn)行定位;本項目的經(jīng)營路線避免與周邊同類商場相沖突，針對 市場空缺進(jìn)行定位。二、定位依據(jù)項目本身條件；昆明商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r；消費(fèi)者的需求；各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平；實(shí)現(xiàn)利潤最大化；和將來三、四期工程的完整配合。三、商業(yè)定位綜合上述各因素,建議本項目市場定位為：以周圍居住和工作的中等收入階層為主要目標(biāo)，兼顧游客之需求，具有商務(wù)和社區(qū)

47、便利服務(wù)特征的集餐飲、娛樂、休閑、購物 于一體的社區(qū)型商業(yè)街區(qū)、主要滿足商務(wù)活動和生活便利需求。主題定位冏務(wù)休閑+社區(qū)生活四、目標(biāo)消費(fèi)群體定位主要目標(biāo)消費(fèi)群：周圍半徑一公里范圍內(nèi)辦公和居住群體以及學(xué)生和游客群體。五、業(yè)態(tài)組合和檔次定位1、總體檔次定位中偏低到中偏高檔，以中檔為主（其中中到中偏高主要針對周圍商務(wù)群體、中到中偏 低主要針對周圍居住群體），以餐飲、娛樂、休閑和百貨為主，輔以部分生活便利設(shè)施，如 洗衣店等，從檔次和業(yè)態(tài)上和周圍商業(yè)以及主流商業(yè)形成一定的錯位。2、業(yè)態(tài)組合根據(jù)周圍消費(fèi)者的需求和項目建筑結(jié)構(gòu)，建議：業(yè)態(tài)組合上加大餐飲、休閑項目的比重，并主要考慮中小型項目，突出商務(wù)特征。適當(dāng)

48、加大生活便利服務(wù)。減少零售和百貨項目。少考慮或不考慮娛樂類項目。3、主要業(yè)態(tài)檔次定位1）服裝服飾檔次定位：中檔和稍微偏高價格定位：服裝的價格大約在100-500元之間，其中100-300元為主要價格范圍， 其次為300 500元。特色定位：個性化為主，大眾化為輔，總體比例大約為 6: 4。定位考慮：根據(jù)不同的消費(fèi)群考慮，項目周邊以金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位職員，其它辦公寫字樓職員、以及年青消費(fèi)群為主，年齡主要在21-35歲居多，在價格 定位上要考慮不同消費(fèi)群的承受能力，消費(fèi)者對服裝品牌之愛好取向，周 邊商業(yè)對手狀況，業(yè)態(tài)組合而作出之服裝定位。2）餐飲酒樓檔次定位：中檔為主，兼顧大眾，部分稍高價格定位

49、：快速時尚餐飲人均單次消費(fèi)額在10-20元特色餐廳人均單次消費(fèi)額在 30- 50元以內(nèi)中高檔大型酒家人均單次消費(fèi)額在 4-60元以內(nèi)特色定位：各地特色風(fēng)味餐飲定位考慮： 消費(fèi)方面整體水平不高，人均消費(fèi)水平在 6-20元以內(nèi)，每月人均消費(fèi)額 為220元，主要消費(fèi)群為職工人員及商圈消費(fèi)人群，對于周邊白領(lǐng)階層 及中高層人士則欠缺商務(wù)餐飲消費(fèi)埸所， 表明中-中高檔餐飲市場存在發(fā) 展空間。3）休閑娛樂檔次定位：中檔為主，兼顧大眾，部分稍高價格定位： 人均單次消費(fèi)額在20100元特色定位：商務(wù)特色為主定位考慮：主要消費(fèi)群為職工人員及商圈消費(fèi)人群，對于周邊白領(lǐng)階層及中高層人 務(wù)則欠缺商務(wù)餐飲消費(fèi)埸所，表明中一中高檔餐飲市場存在發(fā)展空間。3、商業(yè)布局建議二期工程以商務(wù)休閑為主，其中二期工程南側(cè)外圈和北側(cè)外圈，因其是兩層結(jié)構(gòu)，建 議主要引進(jìn)咖啡吧、商務(wù)餐廳、特色餐飲、美發(fā)等租金承受力較高的商業(yè)（因目前北側(cè)外 圈外部環(huán)境尚未完成，其招商和銷售都受到較大影響，建議延期進(jìn)行）。二期工程南側(cè)內(nèi)圈和北側(cè)內(nèi)圈，建議以時尚百貨為主，主要引進(jìn)服裝、服飾、皮具、箱包等 。一期工程以社區(qū)商業(yè)為主，一、二樓主要