《依愛花園》房地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、依愛花園房地產(chǎn)項目可行性研究報告依愛花園房地產(chǎn)項目可行性研究報 建設(shè)單位:海南智恒投資開發(fā)有限公司 編制單位:海南方能投資顧問有限公司 編制日期:二。一二年七月目錄第一章總論11.1 項目背景與概況11.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)51.3 問題與建議6第二章項目投資環(huán)境與市場研究-72.1投資環(huán)境分析72. 2區(qū)域房地產(chǎn)市場82. 3銷售預(yù)測92. 4營銷策略11第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件133. 1建設(shè)規(guī)模133. 2項目概況現(xiàn)狀133. 3項目建設(shè)條件13第四章節(jié)能減排164. 1.項目建設(shè)方案164. 2.項目所在地能源供應(yīng)條件374. 3合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范384. 4項目能源消耗種

2、類、數(shù)量及能源使用分布情況 394. 5項目節(jié)能措施及效果分析40第5章環(huán)境影響評價525. 1.編制依據(jù)525. 2.環(huán)境現(xiàn)狀525. 3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響535. 4.環(huán)境保護(hù)措施53第6章勞動衛(wèi)生與消防556. 1.指導(dǎo)思想557. 2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 一556. 3.消防設(shè)計56第7章項目實施進(jìn)度576.1. 項目開發(fā)期577. 2.項目實施進(jìn)度安排577. 3.項目實施過程控制措施57第8章項目招投標(biāo)587.1. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述588. 2.工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析一 598. 3.招標(biāo)依據(jù)618. 4.招標(biāo)范圍618. 5.招標(biāo)方式62第9章投資估算與資金籌措

3、629.1. 投資估算629. 2.資金籌措62更多.第一章總論l 1項目背景與概況1、項目名稱:依愛花園項目可行性研究報告2、承辦單位概況單位名稱:海南智恒投資開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司項目地址:?？谑谐芜~境內(nèi)海榆西線國道西側(cè)依愛花園是海南智恒投資開發(fā)有限公司在海南澄邁老城開發(fā)的住 宅項目，項目規(guī)劃為居住及度假為主的住宅社區(qū).建設(shè)內(nèi)容共包括4 棟9-10層y字型單元式度假公寓，地下車庫（含人防）商業(yè)配套及 設(shè)備房等,層高均為3. 0米；整個項目總的用地面積:26345. 0平方 米，總建筑面積：55422平方米.3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議;（2）國家計委計

4、辦投資2002 15號審定的投資項目可行性研 究指南；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì) 評價方法與參數(shù)（第三版）；（4）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；（5）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法.4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對依 愛花園建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè) 內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、與效益分析、 財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面論證和研究.5、項目提出的理由項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前,我國國民經(jīng)濟(jì)運行正處于一個特殊發(fā)展時期,為了促進(jìn)國民 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展,必然要求擴(kuò)大內(nèi)需,優(yōu)化消費結(jié)構(gòu),把住宅建設(shè) 作為

5、推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一.根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研 究,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約為1. 5-4. 3個百分點,改革開放 30年來,房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強(qiáng)，己經(jīng)成為國民經(jīng) 濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè).根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存 型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到2008年,我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積達(dá)到 22 m2,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費占整個消費 的比重達(dá)到15%,城市化水平將提高到36%左右.我國居民住宅的近期 發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室,力爭2012年達(dá)到人均建筑面積35 m2,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳.正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較

6、大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的 持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一.因此,本項目 的建設(shè)是拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要.項目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用?？谑械谑淮吸h代會提此要按照“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控” 的發(fā)展思路，以廣闊的視野拓展?？诘某鞘邪l(fā)展空間,逐步形成中心 帶動、軸線輻射、組團(tuán)式的城市發(fā)展格局.“中強(qiáng)”就是加強(qiáng)主城區(qū) 建設(shè)，提升主城區(qū)水平.“西拓”就是要加快西海岸新區(qū)建設(shè)，以行政 中心建設(shè)為突破口，帶動行政辦公和總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、教育和高科技 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建設(shè)；要把西部工業(yè)基地建設(shè)、臨港 物流園區(qū)建設(shè)與新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合起來,初步形成工業(yè)集中、物流暢 通、新城崛起的西

7、部大發(fā)展的良好局面.“東優(yōu)”就是充分發(fā)揮江東 組團(tuán)的生態(tài)資源優(yōu)勢，打造東海岸國家級旅游度假區(qū),創(chuàng)造集休閑度 假、高爾夫運動、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū).“南 控”就是要嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，保護(hù)南部城郊生態(tài)森林,筑牢城 市生態(tài)屏障.海南作為國家重要戰(zhàn)略部署,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在中南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中 的領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力. 在以?？跒橹行牡摹爸袕?qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展規(guī)劃環(huán)境下， ?？谑悬h代會提出了要突出海南城市形象建筑,提高海南城市品位， 加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo).目前,海口市的人均擁有住宅偏少，而且買不起房的現(xiàn)象比比皆是, 與海南省人均擁有住宅相差

8、甚遠(yuǎn).因此,改善海南省人民的居住問題 己經(jīng)成為海南政府特別關(guān)心的問題之一.同時，隨著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越 高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使海南城市居民的生活環(huán) 境、居住環(huán)境不斷得到改善.依愛花園不但符合海南城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “中強(qiáng)、西拓、 東優(yōu)、南控”的發(fā)展戰(zhàn)略，而且對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間，創(chuàng) 造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義.解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期,部分行業(yè)出現(xiàn)職工下 崗再就業(yè)的現(xiàn)象也就在所難免.廣開就業(yè)渠道,解決人民的生活與就 業(yè)問題己成為當(dāng)前各級政府的頭等大事.而投資

9、、消費、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持 投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會.據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算,我國gdp每增長1個百分點,全國可新提供 80多萬個就業(yè)崗位,而住宅投資每增加10%,大約可以拉動gdp增長 0. 5個百分點,則可提供40多萬個就業(yè)崗位.因此，住宅建設(shè)投資的 增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用，而本項目作為海南 省西延線重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加海南當(dāng)?shù)厣鐣?業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn).6、擬建地點本項目用地位于海南省澄邁縣老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，澄邁 境內(nèi)海榆西線國道西側(cè),靠近白蓮立交橋,距西線高速公路入口及海 口繞城公路起

10、點均為200米.地塊為不規(guī)則長方形,東西長向193米， 南北寬145米,場地現(xiàn)狀整體地勢較平整.用地景觀條件良好,南、北 及西側(cè)三面視野開闊,擁有田園的秀美景色.地段優(yōu)勢明顯，交通便利, 是建設(shè)高級度假公寓的理想用地.總用地面積26345. oh m2,約39. 51 畝.北部瀕臨瓊州海峽,隔海與雷州半島相望,毗鄰省會?？谑?，東接 定安縣，西靠臨高縣、儲州市，南與屯昌縣、瓊中縣接壤.此外，澄邁 水陸交通發(fā)達(dá),海榆中、西干線和環(huán)島西線高速公路和在建的粵?？?海鐵路縱橫貫穿縣內(nèi)東西部地區(qū),海南火車貨運車站也坐落境內(nèi)，鄉(xiāng) 鎮(zhèn)公路實現(xiàn)瀝青化,村村有公路相通,形成了縱橫交錯的公路網(wǎng).在沿 海的馬村港、美

11、當(dāng)灣己興建了 6個0. 5-3. 5萬噸級泊位深水碼頭,形 成瓊北最大的碼頭群.東水、馬村、玉包、新興等重要港口，每天有 國內(nèi)外船只開往?？?、湛江、北海、廣州及東南亞等地.海南國際旅游島榮升為國家戰(zhàn)略之際,澄邁縣作為海南省會一一 ?？诘暮蠡▓@，擁有優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套設(shè)施及發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)， 落居于此的依愛花園建設(shè)亦將吸引大量島內(nèi)外人士的落戶與追捧.7、預(yù)期目標(biāo)依愛花園（擬在占地面積26345. oh肝,建設(shè)總?cè)莘e 率為1. 8,建筑密度20. 6%,綠化率47. 8%,總建筑面積55422 m2,地上建筑面積47544 m2,其中，商業(yè)配套面積約5420 nf；住宅建筑面積約 42124 nf,總戶數(shù)772戶；地下車庫面積7878戶，停車位130輛.)8、主要建設(shè)條件依愛花園建設(shè)項目是海南海南智恒房地產(chǎn)有限 公司項目的一部分,該項目分商住房開發(fā)兩部分進(jìn)行,項目以建筑、 自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、