【商業(yè)地產(chǎn)DOC】安徽池洲房地產(chǎn)項目前期提案報告25DOC

1、房產(chǎn)品牌運營商 池州項目前期提案目錄第一部分:池州房產(chǎn)市場 03一、近幾年池州各類商品房銷售情況分析 03二、池州市2008年2009年住房建設(shè)計劃 07第二部分：競爭樓盤信息 15一、分布及特點15二、項目賣點及包裝15三、主要推廣方式17四、物業(yè)形態(tài)17五、物業(yè)管理17第三部分：項目swot分析及客戶群定位21一、項目swot分析22二、目標客戶群分析22第四部分：案名修正 23一、案名建議 23二、案名解析 23第五部分：推廣策略大綱 24第六部分：營銷建議 26第一部分：池州房產(chǎn)市場現(xiàn)狀一、近幾年池州各類商品房銷售情況分析2008年1-3月總成交額為 51,210.24 萬元,總成交面

2、積為 17.66 ,各類商品房總成交均價(合同價)為：3010.54 元/，成交面積為:11.49 萬。其中住宅類成交均價(合同價)為：2536.67 元/，成交面積為:8.73 萬。商業(yè)類成交均價(合同價)為：7362.32 元/，成交面積為：0.98 萬。其它各類房屋成交均價(合同價)為 2936.95 元/。成交面積為：1.78 萬。2008年城區(qū)商品市場交易情況一覽表月份住宅均價(元)商業(yè)均價(元)其他用途均價(元)1月2,357.36,288.12,688.062月2,561.555,518.013,658.323月2,564.678,781.482,903.842007年1-12月

3、總成交額為 257,755.2 萬元,總成交面積為 98.85 萬,各類商品房總成交均價(合同價)為：2570.54 元/，成交面積為:45.23萬。其中住宅類成交均價(合同價)為：2364.64 元/，成交面積為:40.59 萬。商業(yè)類成交均價(合同價)為：5855.22 元/，成交面積為：2.82 萬。其它各類房屋成交均價(合同價)為 2070.87 元/。成交面積為：1.82萬。2007年城區(qū)商品市場交易情況一覽表月份住宅均價(元)商業(yè)均價(元)其他用途均價(元)1月2,199.565,085.552,029.232月2,060.096,293.212,111.603月2,157.416

4、,998.692,082.924月2,208.765,170.962,194.145月2,172.034,813.082,269.826月2,357.635,654.262,588.877月2,330.435,175.122,168.458月2,227.896,043.781,991.429月2,240.36,098.051,544.1310月2,306.326,133.921,793.5711月2,560.356,755.231,853.7512月2,554.076,134.382,374.822006年1月-2006年12月總成交額為 189,418.90 萬元,總成交面積為 93.93

5、萬,各類商品房總成交均價為：2,237.86元/，成交面積為:33.52萬。其中住宅類成交均價為： 1,934.80元/，成交面積為:29.27萬。商業(yè)類成交均價為：6,198.61 元/，成交面積為：2.31萬。其它各類房屋成交均價為 2, 088.50元/。成交面積為：1.94萬。2006年城區(qū)商品市場交易情況一覽表月份住宅均價(元)商業(yè)均價(元)其他用途均價(元)1月1822.476809.862027.282月1762.394827.751997.003月1698.204436.301515.834月1794.894924.041686.045月1918.927158.892179.7

6、6月2139.345766.412541.977月2025.46159.852489.558月2009.246776.912530.159月1811.505195.492121.8310月2111.016827.72303.8411月2186.776367.921907.4312月2023.58325.522176.04池州市2008商品住宅均價漲幅統(tǒng)計表項目名稱開發(fā)公司簡稱2008年2月2008年3月增長率成交套數(shù)均價成交套數(shù)均價和諧家園安徽省池州市三正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司152082.94452441.0217.19%杏花西苑12、13、15、16號樓安徽省歐華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司212236

7、.9182514.3712.4%新城明珠安徽省池州市天華置業(yè)有限公司32450.05122559.994.49%青峰花園池州市中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司142794.92162890.993.44%清溪半島池州市宇成實業(yè)發(fā)展有限公司242177.08192243.243.04%太陽新城b區(qū)1#2#3#4#20#21#樓安徽省豪斯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司52570.63202516.81-2.09%毓秀門小區(qū)池州市東湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司302552.1682449.22-4.03%匯景花園南苑池州市匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43242.6293026.14-6.68%河濱花園牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司430

8、75.3962779.78-9.61%城北新村城北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司92541.85172043.93-19.59%二、池州市2008年2009年住房建設(shè)計劃1總體目標到2009年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，供需基本平衡，商品房價格特別是住房價格合理增長；繼續(xù)實行普通商品房明碼標價和“一價清”制度。以解決中低收入家庭住房為重點，以普通商品住房為主導(dǎo)產(chǎn)品，住宅產(chǎn)業(yè)得到大力發(fā)展，居民居住條件顯著改善，居住質(zhì)量明顯提高；房地產(chǎn)規(guī)模以上企業(yè)明顯增加；政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力顯著增強，住房價格穩(wěn)定增長，商品房性價比進一步提高，住宅與房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；房地產(chǎn)二、三級市場有效聯(lián)動，房地產(chǎn)交易更加活躍。房地產(chǎn)

9、市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)投資科學(xué)決策體系基本建立，住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)體系基本形成，住房供應(yīng)體系基本健全，房屋租賃市場初步培育完成，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場基本規(guī)范，房地產(chǎn)市場體系初步完善。2主要指標2008年房屋新開工面積達到120萬平方米，完成住房建設(shè)65萬平方米，其中：建設(shè)普通商品住房60萬平方米（含經(jīng)濟適用住房1.5萬平方米），拆遷安置房30萬平方米。2009年房屋新開工面積達到130萬平方米，完成住房建設(shè)70萬平方米，其中：建設(shè)普通商品住房65萬平方米（含經(jīng)濟適用住房2萬平方米），拆遷安置房20萬平方米。2009年底居民人均住房建筑面積達到30平方米。 2008年

10、完成住房建設(shè)投資12億元。2009年完成住房建設(shè)投資13億元。 繼續(xù)推進經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目建設(shè)。在出臺池州市市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實施辦法等文件的基礎(chǔ)上，制訂池州市經(jīng)濟適用住房管理辦法實施細則和池州市經(jīng)濟適用住房招投標管理辦法；保證廉租住房穩(wěn)定的資金來源，政府每年在財政預(yù)算中安排不少于500萬元資金用于廉租住房補貼與建設(shè)；廉租住房租金補貼標準適度提高；2008年開工教學(xué)園區(qū)100畝經(jīng)濟適用住房基地首期1.5萬平方米建設(shè)，啟動杜塢大橋東側(cè)南面地塊150畝經(jīng)濟適用住房項目前期開發(fā)建設(shè)工作。 提倡和實施綠色與節(jié)能建筑。2008年新建商品住房綠色與節(jié)能實施率達到95%，2009年達到100%

11、；城鎮(zhèn)建筑總能耗基本實現(xiàn)節(jié)能50%。進一步提高物業(yè)管理水平，逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。2008年住宅小區(qū)覆蓋率達到80%，2009年達到85%。（附表）池州市 2008-2009年住房建設(shè)計劃表分類年度投資（億元）施工面積（萬）新開工面積（萬）竣工面積（萬）商品住房20081116060652009121656570廉租、經(jīng)濟適用住房20080.151.51.51.520090.2222拆遷安置房2008330303020092202020注：本表數(shù)據(jù)不包括縣城3池州房地產(chǎn)市場土地交易及規(guī)劃政策分析池州市主城區(qū)基準地價及規(guī)劃區(qū)指導(dǎo)價格安徽省池州市主城區(qū)基準地價表二五年九月八日 單位：元/平方米級

12、別商業(yè)住宅工業(yè)一級1564962246二級974627164三級635363112四級416-指導(dǎo)價格地區(qū)指導(dǎo)地價表單位：元/平方米區(qū)城名稱站 前 區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)主城區(qū)外圍地區(qū)商 業(yè)405325285住 宅365260235工 業(yè)1351239442007年池州市主城區(qū)土地供應(yīng)量序號地塊名稱地塊位置面積（畝）用地性質(zhì)1南馨園二期位于規(guī)劃百大商業(yè)街南側(cè)，市二中校園區(qū)北側(cè)地塊128.85二類居住用地2農(nóng)藥廠及周邊位于白洋路北側(cè)農(nóng)藥廠廠區(qū)用地范圍及周邊250.05商住用地3二中南側(cè)位于市二中校園區(qū)南側(cè)，原長江南路北側(cè)地塊74.55商住用地4體校及周邊位于長江中路以東，百牙路以南池州體校校

13、區(qū)范圍及周邊地塊88.95商服用地5自來水公司(辦公區(qū))位于長江中路與清風路交叉口東南角地塊16.95商住用地6家機廠原廠區(qū)位于秋浦路沿街商住樓南側(cè)家機廠原廠區(qū)內(nèi)的城關(guān)小學(xué)東側(cè)7.5二類居住用地7教體局東北側(cè)位于匯景南苑南側(cè)，九華山大道西側(cè)的教體局東北側(cè)地塊40.2商住用地8青陽路中段周邊地塊位于百牙路北側(cè)，清風路南側(cè)，青陽路中段西側(cè)一線地塊93.3商住用地9杰達集團青峰嶺車隊廠區(qū)位于青峰嶺長江中路東側(cè)，車隊站廠區(qū)用地范圍49.95商住用地10啤酒廠廠區(qū)位于百牙路北側(cè)，清溪河?xùn)|側(cè)沿線的啤酒廠廠區(qū)用地范圍157.95商住用地11人民路市中醫(yī)院東南地塊位于九華山大道與人民路交叉口西南側(cè)，中醫(yī)院住院

14、部東側(cè)一線范圍199.95商住用地12南門車站位于齊山大道與人民路交叉口東南角，木材市場一線地塊75商住用地13南湖新村二期位于南外環(huán)道路與長江南路（規(guī)劃）交叉口西南角地塊379.95二類居住用地14齊山水泥廠及周邊位于齊山大道東側(cè)，原齊山水泥廠廠區(qū)一帶地塊180商住用地15太陽新城二期位于廉租房基地東側(cè)，建設(shè)中太陽路南側(cè)地塊70.05二類居住用地合計1813.2提示：2007年池州市整年土地投放量主要百牙路周邊和城東和城南版塊，舊城區(qū)基本無供應(yīng)量.其供應(yīng)量達到1813.2畝，若其容積率按平均1.5來算，共有181.32萬平方米，住宅平均按120平方米/套來測算，2007年供應(yīng)的土地就可建設(shè)1

15、5100套（不包括經(jīng)濟適用房、廉租房），未來1-2年池州房地產(chǎn)市場,將集中放量,競爭加劇.城南版塊形成開發(fā)規(guī)模,是主要放量區(qū)。5池州市城區(qū)5年內(nèi)商品住宅土地供應(yīng)量年度施工商品住房“城中村”改造拆遷安置房經(jīng)濟適用住房廉租房合計（萬）20068476531682007909053188200880605314820097035541142010754054124合計3993012517742提示：從2006年到2010年，池州房地產(chǎn)市場共有742萬平方米的供應(yīng)量，每套按120平方米計算，未來將有61833套房屋可供24.73萬居住，目前池州非農(nóng)業(yè)人口26萬，多數(shù)家庭有多次置業(yè)的習(xí)慣，未來池州房地產(chǎn)

16、市場將接近飽和狀態(tài)。6房地產(chǎn)市場分析板塊分析1）板塊分析從板塊角度看池州房地產(chǎn)市場可以簡單劃分為老城區(qū)板塊、東部板塊和站前板塊三個部分。老城區(qū)板塊：以舊城改造為主，房地產(chǎn)類型以商業(yè)和商住一體為主，其特點是規(guī)模小、房價高。代表項目是“池州商之都”和“池州新天地”，規(guī)模都在20萬方左右，物業(yè)形態(tài)以商業(yè)、住宅、娛樂為主，目前這兩個項目都剛剛開工。東部板塊：東湖路以東地區(qū)，該區(qū)域靠近平天湖景區(qū)和清溪河，環(huán)境優(yōu)美，許多政府部門（如市政府、檢察院、法院、人大等）已入駐，是池州房地產(chǎn)最熱的地區(qū)，這里匯集的池州最知名的樓盤，如“匯景花園”、“河濱花園”、“森橋印象”、“新城明珠”、“平天湖水岸花園”等項目。該

17、區(qū)域樓盤特點是：規(guī)模大、品質(zhì)高、環(huán)境美、價格高，市場競爭非常激烈。站前區(qū)板塊：新開發(fā)地區(qū)，雖然目前沒有樓盤項目在售，但是由于“碧桂園”的入駐，將會帶動該板塊的發(fā)展，前景較為看好。2）開發(fā)規(guī)模共分為兩期開發(fā)。以碧桂園項目西邊為界限，以東為站前區(qū)一期開發(fā)區(qū)域，以西為站前區(qū)二期開發(fā)區(qū)域。目前，一期用地已基本出讓完畢，規(guī)劃內(nèi)容分別有商貿(mào)、娛樂、休閑、居住、物流等內(nèi)容為主；二期正在規(guī)劃、審批階段。3）項目規(guī)模和規(guī)劃分析4）其他目前，站前區(qū)沒有常住人口，所有村民已經(jīng)全部外遷。道路系統(tǒng)已經(jīng)基本完善，主要道路有長江南路、齊山大道、高速連接線、站前路、森林大道，現(xiàn)在一些支路正在建設(shè)中。公交系統(tǒng)也正處于完善階段，

18、現(xiàn)在僅有公交15路車連接市區(qū)，目前15路公交車免費乘坐。商業(yè)配套幾乎為零，里山中學(xué)、規(guī)劃中的小學(xué)以及碧桂園未來配套的小學(xué)、幼兒園，將構(gòu)成站前區(qū)的教育網(wǎng)絡(luò)，解決站前區(qū)居民子女的就學(xué)問題。規(guī)劃中的醫(yī)院、酒店、超市等生活配套，在未來時間內(nèi)也將為該區(qū)居民帶來生活便利，但就目前而言，生活極為不便，至少在2年內(nèi)這種狀況無法得到很好的解決。小結(jié)站前區(qū)作為池州市日后發(fā)展的重要區(qū)域，必將從政策和其他方面受到政府的重視和傾斜，與此同時，徽商大市場、小商品市場、建材市場、家具市場等專業(yè)、綜合市場運營后，商業(yè)輻射面較廣，除了池州市區(qū)、下屬的三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，還有安慶、黃山、宣城等周邊地區(qū)，加之站前區(qū)是池州的交通樞紐，如此，勢

19、必加速當?shù)亓鲃尤丝诘臄?shù)量，帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，并房產(chǎn)市場帶來有利的銷售契機。但就目前而言，開發(fā)才剛剛開始，站前區(qū)整體居住環(huán)境、生活配套、公共設(shè)施配套、生活便力度均不及老城區(qū)，很大程度抑制了消費者在站前區(qū)的購房欲望，很多客戶都處于觀望中。同時，2006年至2007年，市區(qū)開發(fā)了幾個規(guī)模較大、品質(zhì)相對較好的樓盤，尤其是清溪河兩岸，很大程度上分流了很多客戶群。第二部分：競爭樓盤信息一、分布及特點根據(jù)城市布局、發(fā)展方向、自然景觀帶分布，目前池州樓盤主要分布在以下幾個區(qū)域：u 老城區(qū)（翠微西路以北，百牙路以南），該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)項目因地處市中心，交通便捷，業(yè)主能夠充分享受到整個城市最優(yōu)越的生活、商業(yè)配套；

20、受地域空間的限制，該區(qū)域樓盤開發(fā)比較集中，開發(fā)規(guī)模有限，社區(qū)內(nèi)部配套缺乏，日后社區(qū)物業(yè)管理難以提高檔次，目前大部分樓盤已經(jīng)交付，僅有和泰星城、杏花村文化園在售。 u 城北（百牙路以北），受地理位置影響，該區(qū)域項目鄰近市政府，周邊生活配套比較完善，整體銷售態(tài)勢良好。主要代表項目城北花園（城北花園、城北新村并成城北花園，以下同）、和泰新城，均為本地開發(fā)商開發(fā)，且開發(fā)規(guī)模較大。u 清溪河沿岸，清溪河縱貫池州市南北，兩岸水景房受到開發(fā)商和消費者的青睞，近兩年，檔次較高、規(guī)模較大的項目多集中于此，且多為外地開發(fā)商開發(fā)，主要代表樓盤有：森橋印象、清溪半島、新城明珠、河濱花園、匯景國際花園。u 站前區(qū)，作為

21、池州市新崛起的區(qū)域新星，房產(chǎn)開發(fā)也必然成為區(qū)域建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展角逐過程中不可或缺的因素。目前，商業(yè)開發(fā)已經(jīng)初露端倪，住宅房產(chǎn)的開發(fā)也正在拉開序幕，房產(chǎn)大鱷碧桂園一舉拿下2500畝的地塊，勢必打造本區(qū)域的尚品人居社區(qū)，另外，擁有100畝規(guī)模的山水名家項目也即將啟動，除此而外，還有臨近平天湖的平天湖水岸花園以及安置房齊山小區(qū)、南苑新村等項目。二、項目賣點及包裝各樓盤根據(jù)自身最大的特點提煉了各自的賣點，集合起來，這些賣點也不外乎區(qū)位、景觀、品質(zhì)、配套、人文、價格等方面。綜合而言，市中心和城北的樓盤多以區(qū)位、生活便捷等內(nèi)容為主；清溪河兩岸的項目則更多強調(diào)的是景觀、自然、健康；站前區(qū)平天湖水岸花園聽到名字

22、賣點不言自喻，碧桂園則以品質(zhì)著稱。以下是部分樓盤的廣告語和項目定位：區(qū) 域樓盤名稱項目定位或廣告語賣 點老城區(qū)杏花村文化園天下第一詩村（古夕牧童遙指處，今朝杏村文化園）文化、品質(zhì)城 北和泰新城城市地標，傳世名宅品質(zhì)、區(qū)位、配套、開發(fā)商等清溪河沿岸森橋印象水岸城邦理想家（原味西班牙生活）建筑風格、開發(fā)商、物管、品質(zhì)等清溪半島老百姓買的起的花園洋房價格新城明珠大型濱湖景觀人文社區(qū)（筑就理想新生活）自然景觀河濱花園20萬平米水岸風情好景名宅( 潤澤風華大人生)自然景觀匯景碧水康城清溪河畔，健康新城（家是向天空延伸的綠色）自然景觀、健康、品質(zhì)等站前區(qū)平天湖水岸花園純山純水純粹品位（依山，傍水，尊尚名宅

23、）自然景觀 碧桂園給你一個五星級的家品質(zhì)就走訪市場情況而言，森橋印象以其獨特的項目定位，鶴立雞群，上海策劃公司西班牙風格的歐式風情策劃，使整體廣告風格迥異于其他樓盤，讓池州市民頓時眼前一亮，同時采用廣告轟炸，使得森橋印象眾人皆知。匯景國際花園在一期以其專業(yè)的團隊素質(zhì)和敬業(yè)精神，在市民中贏得了良好的口碑效應(yīng)，這為其后期推廣建立了良好的市場形象。三、主要推廣方式池州房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于初級階段，對于傳統(tǒng)報紙廣告媒體的選用頻率不是很高，且宣傳效果不佳。并無做樓書，而是折頁和報紙在銷售現(xiàn)場一起派送；選用頻率最高的載體是重點商業(yè)區(qū)的廣告路牌，同時人脈傳播對于項目的美譽度有極大的影響。目前項目開盤促銷活動

24、也是目前銷售中較多采取的手段，是現(xiàn)場做價格優(yōu)惠活動，而在平時實際的銷售過程中，價格折扣是常用的方式。四、物業(yè)形態(tài)多層物業(yè)依然是池州房產(chǎn)市場的主角，近兩年別墅、小高層的開發(fā)也越演越熱，目前開發(fā)項目中含別墅物業(yè)的有：杏花村文化園（一期全部別墅、二期部分別墅）、森橋印象、清溪半島、新城明珠、平天湖水岸花園(二期別墅)、碧桂園 ，其中聯(lián)體別墅開發(fā)較多，獨體別墅相對很少；此外，開發(fā)項目中有小高層的樓盤有4個：南馨苑（1棟）、匯景國際花園（4期碧水康城，7棟）、平天湖水岸花園(3棟，11層)、萬和城市花園（3棟）；含有高層的1個：碧桂苑。五、物業(yè)管理目前各樓盤的物業(yè)管理內(nèi)容基本都是常規(guī)內(nèi)容：保潔、保安、綠

25、化維護、簡單維修等，智能化安保系統(tǒng)地運用目前僅有清溪半島、平天湖水岸花園提及過， 主要是對講門禁、電子巡更。受物業(yè)內(nèi)容的影響，物業(yè)管理費也相應(yīng)較低，別墅和多層幾乎價格相近，多為0.34-0。45元/月/，小高層的物業(yè)管理費則為0.9元/月/。區(qū) 域樓盤名稱銷售情況價格（元/）優(yōu)惠方式老城區(qū)杏花村文化園二期以多層、別墅為主，未開盤多層2500-2600別墅價格未定一次性付款9.8折按揭9.9折萬和城市花園一期商業(yè)和部分安置房，二期住宅未開盤預(yù)計二期均價2700南馨苑目前在售部分小高層起價2600，樓層差價50元，一次性付款9.8折，城 北和泰新城目前在售三期，可售房源390多套多層均價：2923

26、；一次性付款9.8折城北新村可售781套，其中住宅:328套商業(yè):125套拆遷還房:149套，已售304套多層：均價2700；怡和家園全部售磬多層：2700-3300； 無清溪河沿岸森橋印象可售房源315套，已售257套銷售價格：2400-3000一次性付款9.8折按揭9.9折清溪半島可售房源111套，已售54套銷售價格22882670；一次性優(yōu)惠70元/新城明珠可售房源1121套，其中包括儲藏室376套，已售522套銷售價格在2300-3400一次性付款9.8折按揭9.9折河濱花園可售房源933套，其中包括車庫247套，已售572套多層:2700，最高價3100；閣樓層1600一次性付款9.

27、7折按揭9.95折站前區(qū)平天湖水岸花園多層售罄已交房，別墅、小高層（期房）還剩16套別墅：3180聯(lián)排3450 獨體小高層：24003600一次性付款優(yōu)惠50元/按揭30元/區(qū)域名 稱位 置規(guī) 模內(nèi)配套物管費元/月/城區(qū)杏花村文化園西門轉(zhuǎn)盤占地700畝杏花村古井文化園,會所,水系別墅0.4萬和城市花園長江南路、南湖大道交匯口20萬住宅，15萬商業(yè)一站式，商業(yè)購物主題商街南馨園長江南路城北和泰星城(三期)清風路,東湖路總建132332,建密33.6,一期349戶,二期361戶,三期有寫字樓,商場,住宅幼兒園,會所,中心花園多層0.34城北新村青陽路以東,勝利路以北總建筑面積14萬方多層0.38怡

28、和家園建設(shè)中路清洗河沿岸匯景碧水康城(四期)秋浦東路與九華山大道交匯處39幢多層,7幢高層象棋樂園,會所,羽毛球場,航海樂園,推桿高爾夫場地,森林漫跑路小高層0.9河濱花園九華山大道20萬平方米，三期會所,網(wǎng)球場,羽毛球場多層0.4新城明珠清風東路九華山大道交叉口30萬,三期開發(fā)會所,24班制小學(xué)和六班制幼兒園多層0.45森橋印象池州清溪大道總用地170畝,總建11.7萬余平方內(nèi)湖景觀帶,高迪中心廣場,親水平臺,會所,休閑運動場,多層0.4清溪半島開發(fā)區(qū)辦公樓以北占地面積69000,總建7.5萬,幼兒園,高檔會所多層:0.38站前區(qū)平天湖水岸花園(三期)人民路多層,別墅,小高層高層0.9七、小

29、結(jié)價格上除了物業(yè)形態(tài)不同存在價格差別之外，同一類物業(yè)在池州市不同地區(qū)沒有明顯的區(qū)域差異。就市場認可度而言，根據(jù)隨機訪談和平天湖水岸花園的銷售情況而言，池州市向東南發(fā)展的趨勢眾人皆知，因此站前區(qū)具有一定的市場接受度，與此同時，也存在相當一部分客戶因受距離和配套的影響，對站前區(qū)存在觀望和否定態(tài)度。平天湖水岸花園多層銷售良好，為山水名家(暫定名)的銷售提供了良好的市場借鑒案例，但別墅銷售存在一定困難；同時，但2007年年底和2008年年初將有大量項目上市：杏花村文化園二期（多層、別墅）、萬和城市花園、河濱花園二期、新城明珠二期、森橋印象二期、和泰新城三期、碧桂園等項目，市場競爭勢必很激烈，尤其是別墅

30、的銷售。八、商業(yè)概況1基本情況池州商業(yè)以西街作為一級商圈，步行街、秋浦中路、長江中路秋浦路至翠微路路段為二級商圈向周邊擴散，主要經(jīng)營內(nèi)容以服飾、餐飲為主，知名品牌店不多，大型餐飲連鎖也較少，整體消費能力有限。目前市區(qū)內(nèi)多數(shù)商鋪只租不售，市中心最高售價可達2萬元/，租金達10萬元/年，一般地段租金為6000元/年。2商業(yè)項目池州市目前純商業(yè)項目有: 沃爾特廣場、百尚購物中心、恒基文化商業(yè)街、百大商業(yè)中心，臺州大市場、溫州商城以及站前區(qū)開發(fā)的上海城、徽商大市場、小商品市場等。因?qū)I(yè)商業(yè)市場不作為調(diào)查重點，再此不做重點分析。目前，含有商住的項目一般商業(yè)銷售均價為6000元/左右。第三部分：項目swo

31、t分析及客戶群定位一、項目swot分析本案優(yōu)勢（s）n 項目規(guī)劃較為理想；n 項目戶型配比及戶型設(shè)計較為合理；n 沿湖，及湖邊綠化帶，項目環(huán)境優(yōu)越；n 項目所在地將來為集中居住區(qū)；【強化項目優(yōu)勢關(guān)鍵】充分預(yù)估項目站前區(qū)的核心價值及未來潛力，打好環(huán)境牌，品質(zhì)牌。本案劣勢（w）n 項目所在區(qū)域缺少規(guī)劃，整個區(qū)域尚未完善；n 項目地目前交通不方便，交通便利還需時間【克服劣勢的關(guān)鍵】消費群的準確把握，做品質(zhì)，不做價格的舉高者，打造自身獨特競爭力成為未來出路。本案機會（o）n 站前區(qū)及池州市的整個房產(chǎn)市場前景給項目帶來機會；n 池州的經(jīng)濟發(fā)展、規(guī)劃建設(shè)和教育發(fā)展是房地產(chǎn)拉動引擎之一，為房地產(chǎn)市場提供了開

32、發(fā)支撐；n 周邊樓盤的開發(fā)為本案的開發(fā)創(chuàng)造了比較好的樓市氛圍和消費生活圈，一定程度上利于本案的借勢開發(fā)；n 市場整體操作水平處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，營銷手段雷同無新意這為本案開發(fā)創(chuàng)新提供了非常大的操作空間【把抓機會的關(guān)鍵】競爭如此激烈，“引入新的競爭模式”是本案的關(guān)鍵；本案風險（t）n 城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，兩級分化嚴重，市場消費能力有限，價格敏感度較高，存在產(chǎn)品力提升和價格的矛盾點；n 此外，產(chǎn)品規(guī)劃最后能不能得到表現(xiàn)？最后能不能得到客戶認可?這也將是本案最大的風險之一；【防止威脅的關(guān)鍵】盡快樹立起樓盤的核心競爭力及市場的認同度；二、目標客戶群分析從我們對池州的初步調(diào)查來看，目前池州

33、市的主力購房群主要在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口）。相比較各區(qū)域的情況，本案所在區(qū)域一般為首次置業(yè)客戶，他們希望提高生活質(zhì)量。但由于本案所在地塊以及臨河的特殊性，因此，我們提出：周邊私營業(yè)主 企業(yè)管理人員和政府公務(wù)員 周邊城鎮(zhèn)的購房者 看好本區(qū)域前景者 其他鋼性需求購房者第四部分：案名修正一、案名建議在了解了本案的周邊環(huán)境、地塊屬性以及綜合目標客戶群的特點，提煉出本項目的一些特征：1）本項目所在位置臨湖有無遮攔城市綠化帶；2）我們的目標客戶群集合了成熟理智型的購房者和鋼性需求者；主推案名曙光春曉備選案名曙光蘭庭 曙光水岸香榭二、案名解析1）從項目的客戶

34、群來看，結(jié)合了成熟型（多為二次以上置業(yè)）及鋼性需求購房者（多為進城者，適婚青年等），他們有一個共同點就是積極向上；2）春曉的案名靈感來自宋代詩人舒岳祥的詩春曉，全文是：“高枕還慵起，晴窗曉日明。家貧從省事，身老放徐行。溪樹藏村暗，山花照市明。園林有樂事，桑下見雛成。”它表達了一種顛沛流離后的安逸。第五部分：推廣策略大綱一、視覺準備期logo、圍墻、宣傳品及包裝二、市場預(yù)熱期1、藝術(shù)墻的命名征集，發(fā)起對藝術(shù)生活的探討；2、利用網(wǎng)絡(luò)和前期的話題，發(fā)起“曙光春曉引發(fā)古都池州的思考”的討論；3、隨后三板斧：新聞、圍墻、戶外。三、開盤攻擊期1、報紙廣告的力量建立，形成系列攻擊市場并建立活動的力量；2、現(xiàn)

35、場的力量建立，宣傳包裝的個性，售樓處與樣板間的獨特吸引力；3、專業(yè)展會的力量建立，參加房交會，形成最炫的風景；4、持續(xù)的新聞力度，告訴市場熱銷。四、持續(xù)銷售期+品牌宣傳1、優(yōu)惠舉措：如裝修家電一體套餐等；2、社區(qū)藝術(shù)之星評選，及生活方式系列報紙宣傳；3、項目品牌鞏固及深化。五、分期廣告的整合策略重塑期：廣告原則是-給信息既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標消費者，以“新城文化”為定位設(shè)計目的的“曙光春曉”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標準來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對其他樓盤的注意力。形成對“曙光春曉”的期待心理。發(fā)售期：廣告原則-給感覺以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。

36、通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。延續(xù)期：廣告原則-給實體通過對“曙光春曉”項目的賣點細節(jié)的挖掘和渲染，進一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。第六部分：營銷建議1營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過售樓部，電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷

37、售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售；2人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實的，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。務(wù)實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。杭州藝閣房地產(chǎn)代理有限公司2008年4月25日阜陽市房地產(chǎn)市場簡報一、市情概況阜陽市位于安徽省西北部，轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及界首市，

38、人口932萬，面積9775平方公里，是安徽省人口最多的市，也是全國比較大的地級市之一。交通：阜陽區(qū)位交通便捷.京九鐵路縱貫境內(nèi)，與漯阜、睢阜、淮阜、商阜鐵路一起，使阜陽成為五路交匯、八線引入的全國六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一，阜陽編組站是京九線上最大的編組站，連接?xùn)|西南北，形成了阜陽這個中國鐵路新樞紐，阜陽被譽為大京九樞紐城市，年客流量達300多萬人次，經(jīng)阜陽樞紐發(fā)運的貨物，可直接通過天津港、連云港、上海港出海，也可直抵香港與國際市場接軌。阜陽機場按4d級建設(shè)擁有國際先進的導(dǎo)航通信設(shè)施，可全天候使用，能起降波音757，麥道90等類型飛機。公路以阜陽為中心，105國道和省道為骨架，輻射全市城鄉(xiāng)、通往毗

39、鄰省市的公路交通網(wǎng)絡(luò)已逐步形成。界首-阜陽-蚌埠高速公路一期順利通車，與即將竣工的合肥-阜陽高速公路形成“十”字型布局。水運十分便捷，淮河、潁河等十多條航道可下長江、入海，是中原通往華東的水運要塞。阜陽已經(jīng)基本形成了“鐵路、公路、航空、水運”相互銜接、相互補充、縱橫交錯的立體交通網(wǎng)絡(luò)。資源：阜陽資源十分豐富，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。這里地處黃淮海平原，在我國南北氣候分界線秦嶺、淮河一線的交界處，地勢平坦，四季分明，雨量適中，光照充足，適宜各類農(nóng)作物和動植物的生長繁育，盛產(chǎn)小麥、水稻、紅薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中藥材等，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地，全國秸桿養(yǎng)牛示范基地和山羊板皮重

40、點產(chǎn)地。農(nóng)業(yè)科技含量逐年提高，現(xiàn)已初步形成食品、中藥材、蔬菜、傳統(tǒng)工藝品、水產(chǎn)品、林產(chǎn)品、水果、名特優(yōu)新稀農(nóng)副產(chǎn)品系列的產(chǎn)供銷一條龍體系。太和縣薄荷產(chǎn)量占全國三分之一以上，貢椿遠銷海內(nèi)外。潁上縣水產(chǎn)養(yǎng)殖、立體種植等生態(tài)農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展。阜南縣會龍鎮(zhèn)的辣椒行銷全國。阜陽作為全國名列前茅的秸桿養(yǎng)牛大市，正逐步形成良種繁育、黃牛養(yǎng)殖、飼草飼料、疫病防治、肉類加工、皮制品加工等下多個鏈條組成的黃牛系列開發(fā)體系。境內(nèi)煤炭、石油等礦產(chǎn)資源蘊藏也十分豐富。阜陽農(nóng)剩余勞動力200萬人，還是全國重要的勞務(wù)輸出基地之一。產(chǎn)業(yè)：阜陽工業(yè)門類齊全，開發(fā)區(qū)企業(yè)呈現(xiàn)勃勃生機。經(jīng)過多年發(fā)展，阜陽已形成食品、紡織、機械、化工、醫(yī)

41、藥、能源等門類齊全的支柱產(chǎn)業(yè)，孕育了金種子集團、安徽昊源化工有限責任公司、文王釀酒有限公司、華源紡織有限公司等一批骨干企業(yè)。阜陽高貿(mào)市場繁榮，是中原商品集散地。目前，阜陽商貿(mào)市場呈南出經(jīng)營主體多元化、經(jīng)營方式多樣化的新局面，消費市場繁榮活躍，商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，擁有阜陽商廈、國貿(mào)商城、百貨大樓、千百意購物中心等多家大型零售商場，以及皖西北商貿(mào)城、瑤海大市場、元豐大市場、順昌商城等一批綜合性市場各類專業(yè)市場80多家，集貿(mào)市場500多個。臨泉縣廟岔皮毛市場、太和縣皮條孫繩網(wǎng)市場、潁上縣南照阜陽成為輻射面積十萬平方公里、人口約五千萬，對豫、魯、蘇、皖邊緣地帶有較強影響力的中原地區(qū)商品集散地。歷史文化：

42、阜陽歷史文化悠久，生態(tài)旅游環(huán)境獨特。阜陽古稱汝陰、潁州、順昌。是春秋時期政治家管仲的故里，詩人嵇康的桑梓，還誕生了鮑叔牙、甘羅、呂蒙、劉福通等歷史名人。中國文學(xué)史上“唐宋八大家”中歐陽修、蘇軾曾在這里為官多年。潁州西湖為唐、宋、明、清歷代名勝。經(jīng)過重新修建，如今的潁州西湖綠柳盈岸、芒菲夾道、花木扶疏、水面清澈，灰鶴、野鴨等飛禽在此棲息。南湖公園是全國最大的農(nóng)民公園，集水產(chǎn)養(yǎng)殖、立體種植和觀光旅游為一體。南湖公園和以生態(tài)農(nóng)業(yè)聞名的小張莊都被聯(lián)合國授予生態(tài)環(huán)境“全球500佳”稱號。投資環(huán)境：阜陽投資環(huán)境優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。阜陽經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨完善。在不斷強化自身，改造“硬”環(huán)境的同時，也十分

43、注重建設(shè)寬松的“軟”環(huán)境，廣攬合作伙伴，誠招天下賢士。阜陽市大膽借鑒和采用沿海、沿邊、特區(qū)出臺的優(yōu)惠政策，被譽為“內(nèi)陸特區(qū)”，先后制定了關(guān)于鼓勵外來投資的若干規(guī)定、關(guān)于進一步擴大對外開放招商引資的實施意見等一系列引進資金、技術(shù)、項目、人才和信息的文件。市委、市政府下大力氣治理經(jīng)濟環(huán)境，設(shè)立行政服務(wù)中心，實行敞開式辦公、陽光式操作、一站式服務(wù)，大大提高了辦事效率，樹立了政府行政服務(wù)新形象。近幾年來，阜陽加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，相繼建成了一批水、電、氣、路、橋為重點的基礎(chǔ)工程，城市功能不斷完善。郵政電信業(yè)飛速發(fā)展，電話、多媒體通訊、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等業(yè)務(wù)覆蓋城鄉(xiāng)，程控電話、移動通信位居全省膠列。金融保險業(yè)

44、日漸活躍，機構(gòu)遍布全市。賓館酒店布局合理，富麗堂皇，為海內(nèi)外客商提供了良好的休閑娛樂場所。海關(guān)、商檢、口岸的建成，為阜陽融入世界構(gòu)筑了新的平臺。阜陽潛力巨大，前景美好。豐富的資源，獨特的區(qū)位，便利的交通，優(yōu)越的環(huán)境，使阜陽得天時、占地利，有著發(fā)展的大好機遇。阜陽市委、市政府審時度勢，開拓進取，提出了“加快發(fā)展、富民強市、建設(shè)皖西北中心城市”的戰(zhàn)略目標和“優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)”的經(jīng)濟工作思路，進一步加大對外開放力度，制定了一系列招商資優(yōu)惠政策，治理經(jīng)濟環(huán)境，為海內(nèi)外客商來阜投資創(chuàng)造廣闊空間和良好條件。如今阜陽正以新的姿態(tài)，積極營造皖西北乃至豫魯蘇皖邊緣地區(qū)的交通營運中心、商貿(mào)中心、加工業(yè)

45、中心、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)中心、物資儲備中心，使阜陽成為人流、物流、信息流、資金流的光匯點，輻射周邊地區(qū)的皖西北中心城市。二、經(jīng)濟情況：2007年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值462.4億元，比上年增長13，阜陽市經(jīng)濟已連續(xù)四年實現(xiàn)平穩(wěn)快速發(fā)展。 連續(xù)四年兩位數(shù)增長2007年是“十一五”規(guī)劃實施的第二年，全市經(jīng)濟總量突破450億元，增速連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，整體經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步上升。與此同時，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2007年，全市第二產(chǎn)業(yè)增加值首次超過第一產(chǎn)業(yè)，改變了多年來“三一二”的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。第二產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為33.5，超過第一產(chǎn)業(yè)3個百分點。2007年全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭受了自1954年以來的最大洪澇災(zāi)害襲擊，在

46、市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，糧食播種面積繼續(xù)擴大，糧食總產(chǎn)繼續(xù)保持增長。其中，夏糧總產(chǎn)287.5萬噸，增長15.1，夏糧播種面積、單產(chǎn)、總產(chǎn)三項指標均創(chuàng)歷史新高。畜牧業(yè)呈恢復(fù)性平穩(wěn)增長?！肮I(yè)突破”初見成效，總量增幅連創(chuàng)新高。全年規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值95億元，比上年增長30.2，總量增幅均創(chuàng)新高。其中，股份制、“三資”企業(yè)分別增長50.2和33.5；重工業(yè)增長33.7，重工業(yè)對規(guī)模工業(yè)增加值增長的貢獻率達71.4；有色金屬冶煉、煤炭、電力、煙草四大行業(yè)增加值超過10億元，累計對全市工業(yè)增長貢獻率達66.8?！叭{馬車”并駕齊驅(qū)消費市場持續(xù)活躍。2007年以來，全市消費市場保持

47、高速增長，并呈逐月加快態(tài)勢，為多年所未有。全年實現(xiàn)消費品零售額192.7億元，增長17.8。市場表現(xiàn)為城鄉(xiāng)同步活躍，批發(fā)、零售、餐飲住宿均旺銷的良好發(fā)展態(tài)勢。市、縣、農(nóng)村三級市場分別增長19.3、18.9和15.1，批發(fā)、零售、餐飲住宿分別增長19.7、16.6、22.2。固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。2007年全市固定資產(chǎn)投資在高速公路、鐵路、城建、水利、煤礦、化工等項目帶動下，投資規(guī)模不斷擴大。全年完成固定資產(chǎn)投資（不含城鄉(xiāng)個體160.7億元）增長42.7。對外貿(mào)易快速增長。全年實現(xiàn)進出口總額1.6億美元，增長40.2，其中出口總額1.2億美元，增長46.2。民生繼續(xù)改善企業(yè)效益高位攀升。2007年工業(yè)企業(yè)效益指數(shù)始終保持在200點以上。全年規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)220.2，較上年提高30.2個百分點。規(guī)