深圳別墅戶型決勝價(jià)值

1、深圳別墅，戶型決勝價(jià)值別墅物業(yè)是來西方國家的產(chǎn)物，是人類生活居住的最高境界。別墅物業(yè)在開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇地址、建筑風(fēng)格、做工用料等各個(gè)方面都十分講究。別墅必須由良好的景觀作為基礎(chǔ)，其建筑設(shè)計(jì)和物業(yè)規(guī)劃應(yīng)與自然資源、自然景觀相融合，交通及供水、供電等配套亦須完善，別墅物業(yè)便成為人們身份、地位的象征。一、產(chǎn)品形式的界定近些年來，隨著全國各地的房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，高端產(chǎn)品也層出不窮，別墅的建筑形式也在不斷地豐富。下面首先對(duì)深圳的別墅建筑形式作簡(jiǎn)單的劃分，便于比較，從而說明問題。注：本次分析對(duì)象為多層建筑中的別墅，不包括空中別墅（頂層復(fù)式）等其它建筑形式。二、別墅產(chǎn)品本身質(zhì)素對(duì)價(jià)格的影響（戶型分析

2、）針對(duì)深圳2003年市場(chǎng)上主要供應(yīng)別墅的樓盤進(jìn)行產(chǎn)品分析：注：1、分析樣本為中旅國際公館、香蜜湖熙園、純水岸三個(gè)樓盤的別墅產(chǎn)品。供應(yīng)產(chǎn)品分為聯(lián)排別墅、花園洋房?jī)煞N。2、在分析過程中，以戶型自身?xiàng)l件為主，不過多考慮區(qū)域、景觀、配套、服務(wù)、發(fā)展商等外在因素。1、聯(lián)排別墅（townhouse）中旅國際公館聯(lián)排別墅主力戶型（建筑面積：240平方米）優(yōu)點(diǎn)：1、附送多功能半地下室車庫（雙車位）、工具間（面積：2460平方米）。2、半錯(cuò)層式布局，空間層次豐富，形成隱性空間區(qū)隔（直接以樓層來劃分空間使用功能）。3、6米高客廳，豪華空間尺度。4、頂層為主人專用層，配衛(wèi)生間、更衣室、50平方米大露臺(tái)。5、室內(nèi)坡屋

3、頂空間，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境。6、附送室外前后花園（20-60平方米），營(yíng)造自然生活環(huán)境。7、每層設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，滿足日常生活需求。缺點(diǎn)：1、半地下室需前后有較大高差時(shí)才能滿足通風(fēng)、采光需求（從而使房間多功能化）。2、半錯(cuò)層布局易使空間過于零碎，缺少較為完整的大平面集中活動(dòng)空間。3、結(jié)合坡屋頂，應(yīng)設(shè)老虎窗或玻璃天窗使空間形式更加完善。熙園聯(lián)排別墅主力戶型（建筑面積：280平方米）優(yōu)點(diǎn)：1、內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，豐富內(nèi)部空間，增加綠化景觀，有效地增加通風(fēng)、采光。2、6米*6米的主臥，突出滿足了主人闊綽的居住需求。3、主臥對(duì)外采用較小的凸窗形式，保證了居住空間的隱私性，配合獨(dú)特的內(nèi)庭院設(shè)計(jì)，同時(shí)保證了采光通風(fēng)的

4、使用需求。缺點(diǎn)：1、戶型過于狹長(zhǎng)，降低空間的使用率。2、單車位設(shè)計(jì)，很難滿足豪宅高端客戶的使用需求。純水岸聯(lián)排別墅主力戶型-1（建筑面積：278平方米）優(yōu)點(diǎn)：1、獨(dú)有的玄關(guān)設(shè)計(jì)，結(jié)合半錯(cuò)層的空間設(shè)計(jì)，突出了空間的私有性和尊貴感。2、半錯(cuò)層式布局，空間層次豐富，形成隱性空間區(qū)隔（直接以樓層來劃分空間使用功能）。3、頂層的活動(dòng)空間，特有性較強(qiáng)，適于多功能的延展。缺點(diǎn)：1、戶型過于狹長(zhǎng)，降低空間的使用率。2、單車位設(shè)計(jì)，很難滿足豪宅高端客戶的使用需求。3、頂層的坡屋頂空間高度偏低，影響到空間的使用。戶型分析結(jié)論1：th主要價(jià)值提升點(diǎn)排序：1、附送建筑實(shí)體面積（地下室、半地下室/20-60平、露臺(tái)10

5、-60平、閣樓20-40平）2、附送室外面積（前后花園20-120平）3、建筑形式創(chuàng)新（半錯(cuò)層、內(nèi)庭院）th次要價(jià)值提升點(diǎn)排序：1、主要房間尺度（客廳開間/6米以上），房均使用面積（50-70平）2、車位數(shù)（2個(gè)車位基本可以滿足現(xiàn)有高端客戶需求）3、層高（標(biāo)準(zhǔn)層高在3米左右，客廳為兩層通高）th價(jià)值提升其它參考因素：1、使用空間劃分形式（立體劃分、平面劃分）2、空間的完整性3、面積區(qū)間（實(shí)際使用面積在300平方米以上）2、花園洋房中旅國際公館花園洋房主力戶型（建筑面積：190、210平方米）優(yōu)點(diǎn)：1、樓下單位送20-30平方米前后花園2、面積偏小（在200平方米左右），總價(jià)低3、樓梯直通地下室

6、車庫4、樓上單位送大露臺(tái)缺點(diǎn)：1、樓上單位外挑，影響樓下采光2、無獨(dú)立車位熙園花園洋房主力戶型（建筑面積：270平方米）優(yōu)點(diǎn)：1、送100平方米超大私家庭院。2、6米開間豪華客廳，雙層層高，營(yíng)造闊綽起居空間。3、送40平方米多功能儲(chǔ)藏室。4、設(shè)有2層通高餐廳。5、送30平方米半地下儲(chǔ)物室6、局部錯(cuò)層，形成下沉空間客廳缺點(diǎn)：1、無獨(dú)立私家車位。2、局部走道過長(zhǎng)。3、進(jìn)深較大，影響通風(fēng)。戶型分析結(jié)論2：花園洋房作為新產(chǎn)品，在市場(chǎng)中具有稀缺性。價(jià)格比普通產(chǎn)品明顯偏高。除去推廣時(shí)期市場(chǎng)變化因素，各樓盤推出該產(chǎn)品價(jià)格較為接近。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)列舉：1、錯(cuò)層形式采用較多，利于豐富空間形式，成為該類產(chǎn)品普遍具有的賣點(diǎn)。2、地面單位，送花園、半地下室。可有效提升產(chǎn)品價(jià)值（參考熙園）。3、頂層單位，送露臺(tái)?？捎行嵘a(chǎn)品價(jià)值（參考中旅）。4、頂層單位，巧妙利用閣樓空間，附送面積?？捎行嵘a(chǎn)品價(jià)值（參考熙園）。5、由于空間較零碎，可有效利用該點(diǎn)，進(jìn)行功能區(qū)域劃分。可有效提升產(chǎn)品價(jià)值（參考熙園）。應(yīng)規(guī)避的方面：1、戶型過于狹長(zhǎng)，降低使用功能。影響通風(fēng)、采光。2、附送面積較少，難于提升價(jià)格。3、室內(nèi)外樓梯布置形式較為呆板，降低使用性能（應(yīng)使其成為景觀、亮點(diǎn)）。別墅作