淺談房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃研究

1、淺談房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃研究 摘要：房地產(chǎn)業(yè)是當今社會土地產(chǎn)業(yè)的一種巨大投資產(chǎn)業(yè)，建設(shè)力度較為大，周期長。規(guī)劃設(shè)計到采取巨大施工在到銷售的這一過程，設(shè)計到多種稅點，主要稅點分為：營業(yè)稅土地增值稅房產(chǎn)稅和所得稅。 這些稅的費用金額度大 ，如果能正確的運用這些稅收，使得這些稅點在投資項目中恰當?shù)姆峙洌?改進房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)效率。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可能存在的涉稅風(fēng)險和涉稅誤區(qū)，討論了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的稅收籌劃方法，歸納出房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的手段。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)正確運用 21世紀房地產(chǎn)業(yè)在我國土地產(chǎn)業(yè)和商場產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定

2、的風(fēng)險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。 一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析 房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當中的一些遇到的問題進行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過程上，來完善稅收。 我們將進一步的對稅務(wù)進行解刨及探析： （一）合法性稅

3、法是處理征納關(guān)系的共同準繩 稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務(wù)機關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。 （二）籌劃性經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性 稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。 （三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的目標

4、不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標 直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。 （四）多維性 籌劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的

5、注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。 房地產(chǎn)業(yè)在我國國有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系?，F(xiàn)在好居民在購買房屋的同時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時包含了稅點進去。 二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃 （一）營業(yè)稅籌劃 營業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時無形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動產(chǎn)，稅率皆為5%。有些

6、企業(yè)將售樓稅點降低在最低限度。 （二）增值稅籌劃 增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業(yè)稅起征點有較大幅度上調(diào)。 （三）房產(chǎn)稅籌劃 房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來權(quán)證中小型企業(yè)中存在的

7、一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進行核算及分析。 （四）企業(yè)所得稅籌劃 中小型企業(yè)在社會中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進行稅務(wù)查收。 三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題 （一）考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性 現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取

8、降低一些成本措施。 對稅務(wù)這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對房間稅務(wù)有基本認識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機關(guān)單位對企業(yè)也有一定的影響。 （二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益 根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的

9、稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。 （三）稅法和會計制度的分離 由于會計核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經(jīng)濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負債等的確認時間和范圍有時也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異 時間性差異和

10、永久性差異。 四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會計，有會計規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識和精通稅務(wù)知識，這樣在企業(yè)中也突出了會計稅務(wù)的這一要點。稅務(wù)會計的本職工作：一是要根據(jù)會計稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務(wù)進行比較和計量，計算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機關(guān)對稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤進行預(yù)算和籌備，對稅務(wù)利潤進行運營和合理計劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運