淺議商品房“偷面積”現(xiàn)象

1、淺議商品房“偷面積”現(xiàn)象 摘要：少數(shù)開發(fā)商利用政策的漏洞，采取各種各樣的手段達到實際使用面積比原先申報的規(guī)劃面積大很多的目的，而這種“偷面積”的現(xiàn)象將會帶來一系列的問題。本文列舉了幾種典型的“偷面積”現(xiàn)象，而政府有關部門也正在對“偷面積”現(xiàn)象和行為逐步進行限制和規(guī)范，盡量予以杜絕。 abstract: a few developers use loopholes in the policy, adopt various means to achieve the actual use of the area than the original declaration of the plannin

2、g area a lot of purpose, and this steal area phenomenon will bring a series of problems. this paper enumerates several typical steal area phenomenon, and the relevant government departments are also to steal area phenomenon and behavior gradually constraints and norms, as far as possible to avoid. 關

3、鍵詞：商品房 “偷面積” keywords: commercial housing steal area 中圖分類號：tu-0文獻標識碼：a 文章編號：2095-2104（2013） 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及城市建設規(guī)模不斷加大,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟中所占比重也越來越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售建筑面積均逐年增長。在商品房交易中，業(yè)主與開發(fā)商之間因為面積測算產(chǎn)生了不少矛盾。為了加強房地產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，保護廣大業(yè)主的合法權益，我國相繼出臺了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)測繪管理辦法及國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范等一系列關于商品房測繪的標準和規(guī)

4、范，同時國家與之相關的部委及各省市也出臺了商品房測繪實施細則或暫行規(guī)定。通過采取以上措施解決許多商品房測繪上的問題，化解了開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，使雙方根據(jù)法律法規(guī)來保障自己的權益。 但在最近的商品房市場又出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象，就是開發(fā)企業(yè)利用相關政策的漏洞，采取“偷面積”的手段來使房子有更高的賣價，獲取更多的利益。 那么，什么叫“偷面積”？是偷了誰的面積？ 偷面積大概就是開發(fā)商在向政府規(guī)劃部門上報建筑規(guī)方案后，利用規(guī)劃政策的漏洞，通過各種方式達到最終實際使用面積比原先申報的規(guī)劃面積大很多的情況。例如一個普通的戶型，在住戶入住后，可以通過搭蓋樓板加建更多的使用面積，這個加建可以在住戶做家裝時完成，通

5、行的做法是由住戶自己承擔加建的安全風險。這個可以加建的面積，就是在方案設計階段就構思好了的，是預設的、是“偷”來的。偷來的面積因為屬于裝修得來的，不在需要繳交地價和交易稅的建筑面積之列，所以，購房者是歡迎的。對于開發(fā)商來說，偷來的面積可以因其實用性而大大促進銷售，在土地值錢、鋼筋水泥不那么值錢的現(xiàn)階段，偷面積就對提高每戶的售價很有利。 從理論上說，因為偷面積的手段的存在，幾乎可以讓房價上漲插上自由的翅膀。比如，一套100平米的房子、每平米賣10000元，如果偷來30平米，那么對購房者宣布實際價格時，就成了10000除以1.3，為7692元每平米，大大提高了購房者的接受能力，刺激成交。 由于開發(fā)

6、企業(yè)采用偷面積的手段的各式各樣，在這里筆者總結一下工作中遇到的情況和開發(fā)企業(yè)采取怎樣的方式來利用政策的漏洞的。 1陽臺 把陽臺面積變成房間是時下一種非常常見的戶型設計。這一戶型的出現(xiàn)是由于“70/90”政策，為了滿足規(guī)劃的要求，很多樓盤必須開發(fā)設計出建筑面積在90平方米以下的套型，如果想設計套型建筑面積90平方米的3房單位，必須通過“偷”面積來實現(xiàn)。 實例1：某精裝修樓盤，在前期實地測繪時還是陽臺，等通過改造裝修后交付時已經(jīng)變?yōu)樘變?nèi)，根本看不出陽臺影子。 實例2：某樓盤全部陽臺設計時沒有頂蓋，交付時另外加裝頂蓋。 根據(jù)南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則實例1中的陽臺只能計算為一半面積，實例2中的陽臺因為無

7、頂蓋而不計算面積。 2、入戶花園由于入戶花園只計一半建筑面積，通過做大入戶花園面積可以偷到很大面積，甚至能“偷”出一個房間！還有一種室內(nèi)花園的設計是可以變成房間的。如河西某樓盤的“n+1”戶型，其中一個房間就是由入戶花園改成的，該入戶花園與一個房間沒有太大區(qū)別，只是房間的窗戶位置變成一個玻璃推拉門。 3 、平臺花園 不少樓盤都有樓下裙樓商業(yè)樓上住宅的設計，第一層住宅外往往有一個大平臺，不少開發(fā)商都會把平臺送給該層住戶使用，有時候一套80平方米的戶型，可以送出上百平方米的大平臺，這種戶型極受買家歡迎。根據(jù)現(xiàn)在的規(guī)定這種大平臺是不計算面積。 4、 架空層、連廊 本市某樓盤聲稱建筑面積119平方米的

8、戶型能設計出130平方米以上的使用空間，一套建筑面積230平方米的戶型能送90多平方米的使用空間。 該樓盤119平方米的單位是四房三衛(wèi)設計，每個房間面積都超過10平方米，主人房不僅有衛(wèi)生間更有衣帽間，這是建筑面積119平方米的單位絕不可能做到的。根據(jù)規(guī)劃核準圖，發(fā)現(xiàn)該戶型整個主人房連衛(wèi)生間和衣帽間近30平方米的面積都是“偷”回來的。原來主人房的空間屬于兩棟樓宇之間的架空層，開發(fā)商將之封閉起來，做成主人套房，供業(yè)主使用。 5 、花池、空調擋板 本市某樓盤，除了把一個內(nèi)陽臺改成房間的“n+1”設計，客廳外的內(nèi)陽臺面積也是“偷”來的。從內(nèi)陽臺一米高的實墻護欄往外看，陽臺外還有一塊沒有任何護欄的水泥板

9、。售樓人員說：“這里算是花池，不算面積的，交樓后你把現(xiàn)在的陽臺護欄打掉，在花池外裝個窗戶，就能變成一間小房了?！绷硪粋€也可以變成房間的陽臺外面也有類似的花池設計，打掉擋板就能變成一間面積較大的房間。這樣不到100平方米的戶型就變成四房設計了。 6 、飄窗臺 目前大部分飄窗臺只要高度不超過2.2米都不算面積。開發(fā)商也喜歡利用飄窗臺來“偷”面積。本市某樓盤每個房間的飄窗臺都是從地面搭出一個向外延伸的窗臺，窗臺不加高，與地面水平，窗戶高度控制在2.2米以下，以上部分用墻體封住，這樣飄窗臺面積可以直接成為房間面積使用，完全不算面積。 7、小復式 小復式單位也是很常見的“偷”面積做法，樓盤設計出層高5米

10、左右的套型，可以改裝成小戶型，買一層送一層。有的樓盤設計出高層高的單位，讓買家自行搭建閣樓，有的更直接搭好閣樓連裝修一起送，只要第二層的層高低于2.2米，就不算面積。 8、上空 在規(guī)劃圖紙上設計為上空的地方，開發(fā)商利用后期裝修的名義重新鋪上樓板，開發(fā)商利用這種手段又多出一間，而且還不計算面積。本市某樓盤每套房屋設計都有上空，在實地測繪時此處樓板還沒有鋪上，但鋼筋已經(jīng)預留，很明顯是為偷面積而準備的。根椐現(xiàn)有的測繪辦法只能根據(jù)規(guī)劃圖紙按上空認定，不計算面積。 設備平臺 在規(guī)劃圖紙上設計為設備平臺的地方，按目前測算規(guī)則是不計算面積的。同樣是本市的樓盤測繪人員在現(xiàn)場實測時發(fā)現(xiàn)在圖紙上為設備平臺的地方已

11、經(jīng)變成了房間，可笑的是開發(fā)商為了混淆概念，居然不惜工本用磚把這間房封住，由于沒有門能進入這間房間，而現(xiàn)行的測量規(guī)范對此類情況又沒有具體規(guī)定，最后還是按設備平臺處理。 除了以上方式開發(fā)商還采用贈送半地下室、地下室，共享梯廳等名義增加有效使用面積，一些建筑戶型的策劃設計的重點是從偷面積上下功夫,偷面積(贈送面積)已經(jīng)是公開的事實，偷面積已經(jīng)是一種有效的競爭手段。 表面上看，這是一個多贏局面：開發(fā)商受益、購房者受益。那么，是誰受損？又會產(chǎn)生怎樣的問題？ 首先開發(fā)商獲取土地是通過競拍的方式，開發(fā)商在競拍時往往根椐政府規(guī)定的容積率等指標來測算地價，如果采用“偷面積”的方式可以在規(guī)定的容積率下“偷”出更多

12、的可使用面積，就使的開發(fā)商敢于喊高價抬高地價，而這些又反映到房價中最終由購房者買單。 其次開發(fā)商通過“偷面積”的方式增加了可使用面積，根據(jù)現(xiàn)有的測算規(guī)則這些面積不能計入產(chǎn)權面積，而現(xiàn)在是以建筑面積計算單價，這使得有“偷面積”的樓盤單價上高于周邊樓盤，知情者清楚的是贈送的“面積”可以攤低房價，而不知情的人可能就以為房價已經(jīng)上升。從政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，房價也確實是上升了，實際上這虛增的房價是個誤導信息，而房價的虛增會對樓市產(chǎn)生又要漲價的預期，使購房者盲目跟進。 然后開發(fā)商這一部分偷出來的建筑面積，沒有土地成本、沒有報規(guī)、報建、前期等費用，不會產(chǎn)生相應的稅費，這就會使地方政府損失了一部分稅費收入，當然免了地價和稅費最終損害的還是公眾利益。 另外開發(fā)商用此方法偷出來建筑面積是未獲得規(guī)劃局的批準，屬于違章建筑。由于此規(guī)劃項目的實際建筑使用面積超過規(guī)劃批準面積，導致整個項目的實際容積率大大提高，原本開闊的公共空間受到擠壓，購房者本身的權益受到的侵害。目前已經(jīng)有購房者意識到此類問題并把開發(fā)商告上法院來維護自己的權益。 最后在房屋測繪、發(fā)證上帶來麻煩，由于現(xiàn)場已經(jīng)裝修與規(guī)劃圖紙已經(jīng)不一樣，在認定上容易產(chǎn)生錯誤。當房屋轉移時購房者會認為是房屋測量有誤，對測繪發(fā)證部門產(chǎn)生誤會。 目前政府有關部門已認識到開發(fā)商