房地產(chǎn)會計核算有技巧的論文

1、房地產(chǎn)會計核算有技巧的論文 稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%至%30后的余值按1.2%的稅率計算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此,對于自用房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的籌劃因當緊密圍繞房產(chǎn)原值的會計核算進行。 一、房屋范圍有章法,既不擴大也不縮小 稅法規(guī)定,獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時,應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當劃分。 所謂房屋,就是上面有頂,四面有墻(或柱),能夠遮

2、風避雨,可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據(jù)這個定義,我們可以區(qū)別于其他的獨立于房屋之外的建筑物,如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等,以上建筑物均不屬于房產(chǎn),不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施,是指暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備,各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線,電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù),稅法同時規(guī)定了具體界限:“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三

3、通管算起,電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起?！?關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計入房產(chǎn)原值的問題,財稅地字198728號文件規(guī)定,新建房屋交付使用時,如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中,則房產(chǎn)原值應包括中央空調(diào)設(shè)備;如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入帳,單獨核算并提取折舊,則房產(chǎn)原值不應包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備,一般都作單項固定資產(chǎn)入帳,不應計入房產(chǎn)原值。 二、核算地價有技巧,圍繞“相關(guān)”找歸屬 無形資產(chǎn)準則第21條規(guī)定,“企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時,應將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時,將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房,對非房地產(chǎn)企業(yè)自行

4、建造自用的房屋同樣適用。 根據(jù)企業(yè)會計制度第47條規(guī)定,企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時,應將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時,將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應當注意,一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價值只是指與在建工程相關(guān)的土地。 這里的“相關(guān)”應當理解為“對應”或“配比”。企業(yè)應當以對應房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn),對于非房產(chǎn)占用土地(如場地),應當予以攤銷。 例如,某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝(66666.66平方米

5、)土地,支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份,動用5000平方米(長100米,寬50米) 興建一號廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為: 1.取得土地使用權(quán)時: 借:無形資產(chǎn)土地使用權(quán)5000000 貸:銀行存款5000000 2.2002年3月、4月、5月,每月應攤銷:5000000/50/12=8333.33(元) 借:管理費用無形資產(chǎn)攤銷8333.33 貸:無形資產(chǎn)土地使用權(quán)8333.33 3.2002年6月初,“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”賬面余額為:5000000-8333.333=4975000(元) 應結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為:4975000/66666.665000=373125.04(元) 借:在建工程一號廠房373125.03 貸:無形資產(chǎn)土地使用權(quán)373125.03 4.本月應攤銷額=(4975000-373125.03)/597月=4601874.96/597=7708.33(元) 借:管理費用無形資產(chǎn)攤銷7708.33 貸:無形資產(chǎn)土地使用權(quán)7708.33 以后仍按上述方法進行賬務(wù)處理。 上述方法的可行性,在于會計核算時遵循了“配比”原則,避免了場地占用的土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本,從而減少了房產(chǎn)稅稅負。需要注意的是,有人提倡推遲項目建設(shè)時間,以便在“管理費用”中多攤銷土地價款,從而減