探索漸進式物業(yè)自治管理

1、本文格式為word版，下載可任意編輯探索漸進式物業(yè)自治管理 規(guī)范業(yè)主委員會運作保障小區(qū)和諧建設(shè) -三湘*花城探索漸進式物業(yè)自治管理 隨著中國經(jīng)濟改革市場化的深入，政府正逐漸從全能政府向服務(wù)政府轉(zhuǎn)移，近期中央高度重視加強與創(chuàng)新社會管理問題，不僅為此專門召開政治局會議和省部級主要領(lǐng)導(dǎo)專題研討班，而且還在各大權(quán)威媒體上展開討論小區(qū)如何治理和社區(qū)建設(shè)問題，如何在小區(qū)內(nèi)培育社會的自我管理能力以及與政府和物管企業(yè)開展良性合作。當(dāng)一個個社區(qū)都和諧了，和諧社會還會離我們遠嗎! 上海市楊浦區(qū)五角場街道是全國文明單位(二連冠)，所以我們?nèi)?花城小區(qū)業(yè)主委員會在沃土中成長，為建設(shè)和諧小區(qū)盡責(zé)盡能，為構(gòu)建和諧社會拋

2、磚引玉。 一、小區(qū)概況 我們楊浦區(qū)三湘*花城一二期在小區(qū)規(guī)化地籍圖上稱：五角場300街坊。它占地76，303平方米，總建筑面積：163,944.05平方米，其中，住宅115，072.07平方米，商鋪1，651.54平方，其它21，309.38平方米，商務(wù)樓25,911.06平方米(俗稱三湘大廈和半島會所)，三之三幼稚園3，563平方米(289弄49號)。是一個由住宅、辦公樓、商鋪的近千戶業(yè)主組成的綜合性社區(qū)。 二、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)學(xué)會生存定律：自律無瑕再維權(quán) 1，業(yè)委會籌備階段須嚴(yán)謹起步：2021年在房地辦及街道辦事處的支持與指導(dǎo)下組建了業(yè)主大會籌備組，籌備組歷時半年通過宣傳漠視將葬送大家庭的權(quán)

3、益 發(fā)動廣大業(yè)主自薦、在2次座談會上演講入圍，再由業(yè)主代表們推薦產(chǎn)生各自區(qū)域的業(yè)委會侯選人。2021年5月28日首屆業(yè)主大會在區(qū)房地局及五房辦的主持指導(dǎo)下順利召開，大會產(chǎn)生了由15名委員組閣的業(yè)委會，當(dāng)年平均年齡不足47歲，黨員有9名，14名委員全是在職的各行各業(yè)之精英，且均是一群熱心公益的倡導(dǎo)者，也是放棄報酬的社區(qū)志愿者。 2，業(yè)委會倡導(dǎo)會務(wù)民主、創(chuàng)新自律機制：業(yè)委會首次全會通過了本小區(qū)業(yè)主委員會章程，勾劃協(xié)商、協(xié)助、協(xié)調(diào)六字工作方針，定位了業(yè)委會在與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主間日常工作中所擔(dān)負的角色，無私才能奉獻是本屆業(yè)委會座右銘。而且規(guī)定業(yè)委會中有三分之二委員動議表決可罷免主任(改選)。 3

4、，業(yè)委會保持每月例會、信息公開制度：業(yè)委會加強自身建設(shè)首先無私才能奉獻，必須做到公開所有信息才能杜絕腐敗，6年來本會依據(jù)本小區(qū)業(yè)委會章程每月27日晚上的月例會制度執(zhí)行至今，例會上的每個議項均以表決形式來實施并詳細紀(jì)錄在案。在決議中均如實反映與會人數(shù)、表決全公開(公示)，并且在遇重大決議時，表決通過后還必須在正式?jīng)Q議文稿上簽字確認(有二頁以上文稿的必須由多數(shù)委員簽騎縫名后生效并留檔)。 六年來在與二任物業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)約定：小區(qū)公共收益逐月分項公示(公共收益全年報表發(fā)到每戶業(yè)主家并報送五房辦)，業(yè)委會辦公經(jīng)費(議事規(guī)則內(nèi)約定：辦公經(jīng)費僅限辦公、通訊、交通費)每半年公示詳細。 4，業(yè)委會堅持定期

5、接待制度：6年來規(guī)定每逢星期日業(yè)委會接待日由正、付主任親臨、委員輪流值班至今重未間斷，當(dāng)小區(qū)發(fā)生群體矛盾或突發(fā)事情時本會約定各委員應(yīng)當(dāng)在第一時間到業(yè)委會集體接待或調(diào)解(包括晚上)。 5，業(yè)委會嚴(yán)格執(zhí)行印章使用制度、確保維修資金安全：本會在本小區(qū)規(guī)約業(yè)委會章程內(nèi)制定印章管理內(nèi)容，業(yè)委會辦好公章后笫一張蓋印公示就是啟用公章公告 ，業(yè)主大會財務(wù)章從刻好那天起一直由1名委員獨立保管，在維修資金需使用與納入時由4人按流程獨立用印(3名主任銀行留印鑒，各自保管)。 6，我們組了上海市人數(shù)最多的業(yè)委會，有言人多運作難!本會正是由于人多而紀(jì)律先行，正因為人多6年來在面對一個個利益集團的維權(quán)中能徹底防止內(nèi)部銳變

6、，正因為人多遇困難阻力時相互鼓勵不退縮，從而保證了今天在換屆延期之下我們的業(yè)委會還全員運作正常(除1名搬遷辭職外)，6月27日我們14名委員剛剛簽著了一項關(guān)系到小區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要決議。 三、社區(qū)治理需要三位一體 保駕護航，方能正常運作理性維權(quán) 社區(qū)/小區(qū)自治機制(物業(yè)服務(wù))的基本內(nèi)容是對社區(qū)內(nèi)公共利益(公共事務(wù))的民主管理，然而公共利益概念本身具有抽象性、不確定性和動態(tài)性的特征。公共利益與國家政策和社會發(fā)展階段密切相關(guān)，公共利益的界定與界定主體密切相關(guān)。于是，什么是公共利益的問題就轉(zhuǎn)換成了誰來界定的問題。從這一立場出發(fā)，公共利益就不再是實體性的，而是程序性的，存在于不同群體利益的協(xié)調(diào)過程之

7、中。沒有任何一方有權(quán)壟斷對公共利益的界定。公共利益不僅需要由法律和 行政來界定，它更需要社會的界定。社會界定的題中之意就要以信息透明公開、各方充分討論和民主協(xié)商來落實公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 1，居民委員會在社區(qū)是三位一體 自治自理框架之首，雖定義為群眾自治組織，但在現(xiàn)實中是政府行為的未端貫徹與執(zhí)行者，所以在社區(qū)內(nèi)三位一體 框架中其應(yīng)當(dāng)積極擔(dān)當(dāng)政府角色做好主題引導(dǎo)，應(yīng)該主動參與社區(qū)內(nèi)不同群體利益間的協(xié)調(diào)并保持公正性，并擔(dān)負起對社區(qū)/小區(qū)內(nèi)國有資產(chǎn)的監(jiān)護與管理權(quán)。 2，物企應(yīng)在市場化運作下規(guī)范服務(wù)，而得到業(yè)主善待的物業(yè)才能更規(guī)范，社區(qū)的公共事務(wù)(公共利益、公共物品)的治理是在多中心治理 狀

8、態(tài)下的社會情境中自治組織的集體行動，因此，社區(qū)事務(wù)必須由三位一體 來執(zhí)其兩端而用中!讓私有化和國有化的兩極之間觀念相互轉(zhuǎn)化。在市場化機制下物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)正是對小區(qū)公共物品的信托產(chǎn)品，而物企在服務(wù)期內(nèi)它能否對小區(qū)公共利益的正確界定，直接關(guān)系到群體利益與社區(qū)和諧! 幾年來隨著政府對最低工資線的逐年指導(dǎo)性上調(diào)，而物企是勞動密集性行業(yè)，每逢調(diào)正都有近80%的員工要全調(diào)或半調(diào)，物業(yè)費漲否是近期困擾社會、市場、政府的難題。所以說一個稱職的業(yè)委會要在小區(qū)當(dāng)今大環(huán)境下主動善待物企的生存與發(fā)展，要及時宣傳并教育業(yè)主，只有先購買了多少服務(wù)才能得到多少服務(wù)(當(dāng)然業(yè)委會要監(jiān)督真正的服務(wù)內(nèi)容)。 3，業(yè)委會在

9、三位一體 框架下權(quán)限于對小區(qū)公共利益的界定與管理等，所以業(yè)委會首先必須掌握國家在各社會發(fā)展階段的政策，有區(qū)別的論證本小區(qū)公共利益的權(quán)力與權(quán)屬，從而理性的、程序性的尋求社會與政府或法律途徑來界定，以維護小區(qū)穩(wěn)定與和諧為硬道理。 數(shù)年來通過區(qū)長在線 及區(qū)房地局與相關(guān)部門和五角場街道辦事處的協(xié)調(diào)，隨著物業(yè)管理區(qū)域的劃分、業(yè)委會辦公用房的回歸、北廣場的收回、住宅配套設(shè)施用房的確認與恢復(fù)、垃圾房集壓站的共用，當(dāng)糾結(jié)于我們與商務(wù)樓業(yè)主間的物業(yè)費結(jié)算，在2021年底市高院的協(xié)調(diào)下，商務(wù)樓業(yè)主同意每年向業(yè)主大會交納32萬元物業(yè)費而終結(jié)。日前小區(qū)敏感問題均塵埃落定，小區(qū)民主自治有了可持續(xù)性建設(shè)之物質(zhì)基礎(chǔ)，三湘的

10、明天將會更美滿和諧。 4，社區(qū)/小區(qū)自治方面矛盾的化解關(guān)鍵靠政府各個職能部門及時大聯(lián)動，業(yè)委會雖代表業(yè)主但還是業(yè)余維權(quán)者，而往往面對的是專業(yè)侵權(quán)或違規(guī)的利益集團，三湘小區(qū)諸多復(fù)雜問題獲得市區(qū)級各相關(guān)職能部門(尤其房地系統(tǒng))大力協(xié)調(diào)而解決，三湘的幸運不代表其它小區(qū)!社區(qū)/小區(qū)事務(wù)都說有十七八個上級主管部門，本會業(yè)務(wù)流程熟悉尚能直接面對主管部門，幾年實踐中感到遠不止這些，其它小區(qū)遇問題就找房地局!隔靴搔癢造成國家資源的浪費，房地局本來是應(yīng)該對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會的規(guī)范運作、行業(yè)培訓(xùn)、指導(dǎo)監(jiān)督更有作為的。所以說為了更有效化解社區(qū)方面的矛盾，迅速轉(zhuǎn)化各相關(guān)部門在協(xié)調(diào)社區(qū)問題上的私有化和國有化觀念并及時聯(lián)動

11、。 四、三湘業(yè)委會在自我管理、自我監(jiān)督 實踐中成長 小區(qū)物業(yè)管理矛盾是普遍的社會問題，化解與處理物企與業(yè)主間的矛盾是每一屆業(yè)委會永遠的課題。三湘小區(qū)五年三物業(yè)從包干制-半酬金制-定核酬金制走出成功之路，關(guān)鍵原因在于業(yè)委會成員團結(jié)一致，能循法創(chuàng)新、公開化操作，自我管理、自我監(jiān)督 是把有效針對自治的雙刃劍缺一不可。 業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時必須嚴(yán)謹并掌握主動權(quán)，因為商品房發(fā)展之快使得物業(yè)管理企業(yè)魚龍混雜，才能在日后運作中實施對物企的監(jiān)管責(zé)任; 在日常監(jiān)管上依據(jù)合同內(nèi)要約重點防止物企在人員配置上吃空晌、正常維修費用的流失、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低等問題，敦促物企恪守承諾; 在財務(wù)監(jiān)管上推行賬務(wù)公開是保持小區(qū)自治

12、的關(guān)鍵，可以讓業(yè)主們都能感受到自己正參與其中，不實行信息公開，極容易滋生腐敗; 在與物企進行小區(qū)公共利益分配上(指物企管理成本)，必須恪守業(yè)委會決議或業(yè)主大會的決議，嚴(yán)禁暗箱操作。 2021年1月1日起三湘小區(qū)在業(yè)主大會授權(quán)下徹底終結(jié)物業(yè)服務(wù)包干制，采用物業(yè)服務(wù)模式為定額酬金制，全年向每戶業(yè)主只收11月物業(yè)費，物企不減員反增加員工福利與工資，己正常運作半年。 五、三湘業(yè)委會在自我服務(wù)、自我教育 中不斷學(xué)習(xí)提升決策水平 自我服務(wù)是面對物管區(qū)域內(nèi)公共財產(chǎn)(公共物品)的管理與服務(wù)由業(yè)主大會授權(quán)決策。所謂公共物品，大體是說使用的時候不具備排他性，也就是我用不影響你用，簡單的例子是路燈并不會因為照亮了我的路就不照亮你的路。一