有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)最新2021

1、資料來(lái)源：來(lái)自本人網(wǎng)絡(luò)整理！祝您工作順利！有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)最新2021 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不行挪動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。那么有關(guān)房地產(chǎn)的工程建議書(shū)應(yīng)當(dāng)怎么寫呢?下面是我給大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書(shū)，歡送大家借鑒與參考，盼望對(duì)大家有所關(guān)心。 有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書(shū)1 _x市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，中衛(wèi)的城市建立也步入了進(jìn)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)了寬闊的進(jìn)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報(bào)家鄉(xiāng)的關(guān)懷與厚愛(ài)，主動(dòng)投身到_x市的城市建立中，就懿鑫煤業(yè)獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開(kāi)發(fā)建議： 一、

2、屬性描繪 (一)地段屬性： 1、本宗土地為原_x市一中校址，地處_x市鼓樓東街，在_x市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長(zhǎng)度約50米，其它三面均未挺直臨街。 2、南、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無(wú)法挺直臨街，并無(wú)法拆遷;東邊有一條南北貫穿的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木構(gòu)造民房30多間和一幢二層磚混構(gòu)造的村級(jí)辦公樓，可拆遷。 3、北面留有一約6米寬的大門，通_x市步行街。 (二)周邊業(yè)態(tài)： 1、四周商業(yè)氣氛深厚，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。 2、比擬高檔的有開(kāi)盛商場(chǎng)、新華百貨中衛(wèi)店，有2個(gè)中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)

3、中型商場(chǎng)，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。 3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。 4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米;女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。 (三)圍繞鼓樓，已形成_x市傳統(tǒng)的購(gòu)物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，價(jià)值更大。 二、工程建議 (一)定位建議： 商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成照應(yīng)勢(shì)態(tài)。 1、品牌入住定位：可以邀請(qǐng)寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到_x市，帶動(dòng)本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。 2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原_x市該市場(chǎng)比擬分散，而且經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，檔次低

4、，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩(wěn)定，合適于建立在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。 3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，進(jìn)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)gun l和招商難度大。 (二)其它定位： 高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是，可開(kāi)發(fā)建立面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資本錢大，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)低。 (三)開(kāi)發(fā)建議： 1、沿鼓樓東街8套營(yíng)業(yè)房實(shí)行置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍。 2、東邊的民房和村部辦公樓必需納入總體規(guī)劃內(nèi)，必需拆遷。 3、北邊原有的大門拆高拆寬。 4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保存，實(shí)行招商或轉(zhuǎn)讓的形式，削減開(kāi)發(fā)本錢。 (四)規(guī)劃建議： 1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原

5、商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必需納入規(guī)劃內(nèi)。 2、沿原校門東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必需納入規(guī)劃內(nèi)。 3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。 4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建立面積，降低開(kāi)發(fā)本錢。 三、其它建議 就本宗土地，進(jìn)展整體轉(zhuǎn)讓，賺取肯定的土地差價(jià)，退出本宗土地的開(kāi)發(fā)，另選開(kāi)發(fā)工程，介入開(kāi)發(fā)。 有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書(shū)2 隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，居民生活程度日益進(jìn)步，訓(xùn)練、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)頭，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到本質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建立進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了美好家園，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)

6、。2021年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)安康快速進(jìn)展，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題等狀況進(jìn)展了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識(shí)與思索。 一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的現(xiàn)狀 (一)縣城根本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽(yáng)，北接安(安仁)耒(耒陽(yáng))，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬(wàn)，是郴州市人口其次大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率到達(dá)

7、36.75%。依據(jù)2021年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，我縣城區(qū)常住人口約12萬(wàn)，城區(qū)戶籍約3萬(wàn)戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米。 (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與進(jìn)展?fàn)顩r。目前，我縣三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有10家，具有四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開(kāi)發(fā)量達(dá)17.8萬(wàn)平方米。其中：2021年開(kāi)發(fā)量1.01萬(wàn)平方米，完成投資0.56億元;2021年開(kāi)發(fā)量達(dá)14.7萬(wàn)平方米，完成投資1.17億元;2021年19.69萬(wàn)平方米，完成投資2.21億元;2021年開(kāi)發(fā)量35.9萬(wàn)平方米，完成投資4.37億元。2021年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積9.87萬(wàn)

8、平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬(wàn)平方米。 (三)商品房銷售及價(jià)格狀況：2021年，我縣商品房銷售面積1.1萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米;2021年，我縣商品房銷售面積14.4萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1269元/平方米;2021年，我縣商品房銷售面積12.2萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1316元/平方米;2021年，我縣商品房銷售面積15.9萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;2021年，1-6月縣城區(qū)一般住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。 1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推動(dòng)及農(nóng)村充裕勞動(dòng)力的

9、轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累肯定資金后，購(gòu)置小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠興旺地區(qū)大局部外出打工人員的中遠(yuǎn)期目的。二是居民改善居住條件的晉級(jí)性需求。三是收入程度的進(jìn)步使居民住房消費(fèi)力量逐步進(jìn)步。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房晉級(jí)需求劇烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。 2.本錢方面分析：目前我縣多層住宅本錢價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑本錢價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)本錢上漲

10、的主要緣由：一是土地價(jià)格上漲挺直導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來(lái)，政府加強(qiáng)土地總量掌握，實(shí)行統(tǒng)一公開(kāi)拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)本錢上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了本錢。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑本錢。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，挺直增加了商品房的建筑本錢，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)緣由。四是如今的房地產(chǎn)工程都是成片開(kāi)發(fā)，品質(zhì)不斷進(jìn)步，環(huán)境改善了，售后效勞、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開(kāi)發(fā)本錢，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。 二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 (一)市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居

11、民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信念缺乏，觀望心情深厚，對(duì)高層建筑的電梯修理更換、供水供電等不行預(yù)報(bào)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購(gòu)房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積削減，局部樓盤特殊是高層建筑銷售情況低迷。 (二)總體規(guī)劃滯后。在開(kāi)發(fā)建立過(guò)程中，存在著盲目開(kāi)發(fā)覺(jué)象。占地混亂，沒(méi)有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。 (三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课輼?gòu)造其開(kāi)發(fā)本錢較小戶型來(lái)說(shuō)要

12、低，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大，開(kāi)發(fā)商不情愿建筑小戶型住宅。 (四)資金鏈緊急。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建立周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)進(jìn)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性進(jìn)展趨勢(shì);但在銷售淡季，特殊是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以進(jìn)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。 (五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年月初期的1家進(jìn)展到如今的11家，以前大的工程都是外地企業(yè)來(lái)投資的，目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有肯定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)

13、開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的?？偟膩?lái)說(shuō)，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品位不高。 (五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活潑。近年來(lái)，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是進(jìn)展緩慢，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整作用不大。主要緣由：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)效勞進(jìn)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣揚(yáng)推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目的，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。 (七)、建筑風(fēng)格單一。大局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開(kāi)發(fā)款式單一，設(shè)計(jì)千篇一律，缺少特色，造成建立檔次與新的城鎮(zhèn)進(jìn)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在

14、審批土地上多蓋樓、少建綠地的狀況嚴(yán)峻，大局部小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比擬落后。 (八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、進(jìn)展滯后的問(wèn)題。大多物業(yè)公司是從開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，處在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā)、銷售，無(wú)視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒(méi)有建立，關(guān)懷小區(qū)、自覺(jué)參加的意識(shí)和氣氛沒(méi)有形成。 (九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依舊存在?！巴懈洞?、“定向開(kāi)發(fā)等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、

15、集體土地進(jìn)展“小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)仍舊存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了肯定的的沖擊。 三、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的建議 針對(duì)存在的問(wèn)題，必需以科學(xué)進(jìn)展觀為指導(dǎo)，把進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目的，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善進(jìn)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。 (一)制定產(chǎn)業(yè)進(jìn)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展目的的總體建立布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，落實(shí)建立工程和年度方案，確保房

16、地產(chǎn)業(yè)有序推動(dòng)。健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來(lái)企業(yè)和資本投資開(kāi)發(fā)，不斷進(jìn)步房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五住房建立規(guī)劃，健全和完善住房建立片區(qū)具體規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建立品位供應(yīng)有效保障。 (二)掌握土地開(kāi)發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地方案、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，做到有方案地出讓，并承受社會(huì)監(jiān)視;出讓土地量，按每年開(kāi)發(fā)12.5萬(wàn)平方米左右(1280套)建筑面積來(lái)掌握，根據(jù)容積率1.5計(jì)算，共120畝土地。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上，對(duì)缺乏4萬(wàn)平方米的不予審批，工程掌握形式為“組團(tuán)-小

17、區(qū)式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開(kāi)發(fā)方式上鼓舞在新區(qū)，住宅構(gòu)造上鼓舞高層住宅建立，主要是為充分考慮開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升。在此根底上，政府實(shí)行有效措施，沿每年根底設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)藏土地，土地的儲(chǔ)藏量為建立用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 (三)掌握單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，建立部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部結(jié)合下發(fā)的建住房2021196號(hào)關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停頓審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房工程。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房

18、利益。因此，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)的觀念，杜絕新的住房實(shí)物安排和“托付代建、“定向開(kāi)發(fā)“結(jié)合建房等變相福利分房的現(xiàn)象。 (四)注重開(kāi)發(fā)梯次構(gòu)造。一是完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局構(gòu)造。以保障性住房建立為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建立和一般商品住房建立步伐，適時(shí)規(guī)劃建立一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善效勞功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建互相促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供給體系，滿足不同層次住房需求。二是掌握住房建立戶型構(gòu)造。掌握一般商品房開(kāi)發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供給量。三是調(diào)整房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)造。制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)優(yōu)待政策，鼓舞和引

19、導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建立和效勞業(yè)進(jìn)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展，進(jìn)步物業(yè)管理程度及效勞質(zhì)量。 (五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)建立時(shí)，本著“誰(shuí)受益，誰(shuí)效勞的原那么，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必需將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至工程紅線，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市根底設(shè)施, 加強(qiáng)訓(xùn)練、衛(wèi)生、文化等民生工程建立, 制造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來(lái)我縣投資。 (六)_產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2021年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場(chǎng)不景

20、氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊急。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平臺(tái)，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)銀企對(duì)接，盤活開(kāi)發(fā)商與銀行的資金鏈。 (七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬進(jìn)展思路，優(yōu)化管理形式，樹(shù)立品牌意識(shí)，打造精品建立，爭(zhēng)取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)工程，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我縣投資，帶動(dòng)和推動(dòng)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，把我縣建立成全市最為適合居住的縣城之一。 (八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建立資金的籌

21、集力度和啟動(dòng)公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房建立，增加有效供應(yīng)，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共效勞制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題。 (九)主動(dòng)進(jìn)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)進(jìn)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)構(gòu)造的優(yōu)化晉級(jí)，使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。 (十)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立全程監(jiān)管，加大整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度，堅(jiān)持整頓與標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的

22、治理整頓工作，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無(wú)資質(zhì)或無(wú)效資質(zhì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，為培育和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制造良好的外部環(huán)境;二是建立市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。建立多部門參加的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)進(jìn)展形勢(shì)預(yù)報(bào)，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格供應(yīng)強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的挺直溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房情況普查。(分別系縣建立局副局長(zhǎng)、房產(chǎn)局局長(zhǎng)、縣房產(chǎn)局副局長(zhǎng)) 有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書(shū)3 (1)名目 第一章、工程概述 其次章、工程名稱和選址 第三章、工程規(guī)劃建立方

23、案 第四章、工程建立條件 第五章、物料消耗與供給 第六章、環(huán)境愛(ài)護(hù) 第七章、工程建立周期與日程支配 第八章、經(jīng)營(yíng)gun l方式 第九章、投資估算 第十章、工程經(jīng)營(yíng)策劃 第十一章、效益評(píng)價(jià) 第十二章、結(jié)論 第一章工程概述 一、工程背景 為落實(shí)北京城市整體規(guī)劃，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建立，推動(dòng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)進(jìn)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立的看法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立暫行方法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建立施行看法等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠的原那么。隨著北京市“溫榆河

24、綠色生態(tài)走廊工程的啟動(dòng)，特殊是中國(guó)正式參加wto、北京2021奧運(yùn)會(huì)申辦勝利，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建立將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。 由北京_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建立低密度工程(以下簡(jiǎn)稱“該工程)。 二.工程歷史條件 1、宗地簡(jiǎn)介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 2、工程概況 宗地由后沙峪政府與北京_

25、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京_公司于1996年獲得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地用法證。2000年10月13日，_公司與北京_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由_公司對(duì)其175畝地進(jìn)展土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃看法書(shū)工作。因多方面緣由后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式 由我方出面與_公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與_公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此局部費(fèi)用為1350萬(wàn)元(含200萬(wàn)元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 三、工程建立單位 1、工程公司名稱：北京_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 2、公司經(jīng)營(yíng)范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“

26、該工程的開(kāi)發(fā)與建立、商品房銷售、物業(yè)gun l等。 3、工程建立規(guī)模和建立內(nèi)容： “該工程開(kāi)發(fā)建立總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建立內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施?！霸摴こ逃杀本┊?dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建立資金。四、可行性討論報(bào)告編制 1、編制單位： 由北京_古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪工程可行性討論報(bào)告。 2、編制根據(jù)： 2.1、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1994)7號(hào)。 2.2、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1996)55號(hào)。 2.3、北京市政府文件：京政辦發(fā)(2000)12號(hào)。 2.4、北京市政府文件：京政辦發(fā)(2000)20號(hào)。 2.5、北京市政府文件：京政辦發(fā)

27、(2021)31號(hào)。 2.6、溫榆河流域住宅工程市場(chǎng)調(diào)查資料。 其次章工程名稱和選址 一、工程名稱：北京順義后沙峪工程。 二、地理位置：“該工程位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、工程占地面積：占地面積約22公頃(22萬(wàn)平方米)。 四、工程用地現(xiàn)狀：工程用地范圍內(nèi)為瓜田。 第三章工程規(guī)劃建立方案 一、工程建立內(nèi)容： “該工程建立內(nèi)容為低密度townhouse工程及配套設(shè)施等。 二、工程初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 1、規(guī)劃建立用地面積：22萬(wàn)平方米。 2、總建筑面積：15.5萬(wàn)平方米。 3、居住建筑面積：13.5萬(wàn)平方米。 4、配套公建建筑面積：1.5萬(wàn)平方米。 6、建筑高度：高度掌握在12米以內(nèi)。 7、居住

28、總?cè)丝冢杭s1000人。 8、居住總戶數(shù)：約300戶 9、建筑層數(shù)：地上三層，地下一層。 10、綠化率：60%。 三、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)： 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參加“該工程建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸摴こ塘η蠹橙‘?dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，表達(dá)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)用法要求，同時(shí)也必需合適北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與四周環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料： “該工程建立將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。 3、綠化： “該工程力求在工程四周建立大面

29、積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住townhouse的各級(jí)客戶供應(yīng)綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氣氛。第四章工程建立條件 一、地理?xiàng)l件： “該工程位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)(馬頭村)。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件特別優(yōu)越。 二、市政條件 “該工程目前大市政條件缺乏，由于四周已經(jīng)建成一批townhouse和別墅工程，特殊隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建立，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該工程所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。 第五章物料消耗與供給 一、建筑材料 “該工程建筑內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，建筑構(gòu)造為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)

30、造。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，依據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和本工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該工程所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米 二、主要設(shè)備 “該工程的建立內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采納先進(jìn)有用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成gunl系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供給依據(jù)初步計(jì)算，“該工程水、電、氣、熱等用量為： 1、用電量：60瓦/平方米，那么預(yù)報(bào)工程用電量為12000千瓦。 2、用水量：

31、按2升/平方米日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。 3、熱力氣：按80大卡/小時(shí)平方米計(jì)算，那么預(yù)報(bào)用熱量為16百萬(wàn)大卡/小時(shí)。 第六章環(huán)境愛(ài)護(hù) 根據(jù)國(guó)家環(huán)境愛(ài)護(hù)局“建立工程環(huán)境愛(ài)護(hù)gun l方法和“北京市施行建立工程環(huán)境愛(ài)護(hù)gunl方法細(xì)那么，建立工程要實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)境愛(ài)護(hù)措施。“該工程的建立內(nèi)容為townhouse是北京市建立“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境愛(ài)護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。工程建立及建成后的用法過(guò)程中，將實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)境愛(ài)護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境愛(ài)護(hù)法規(guī)。環(huán)境愛(ài)護(hù)

32、措施如下： 1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，到達(dá)規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 2、生活垃圾：將生活垃圾分類搜集，由特地的gun l部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。 3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。 4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有肯定的容積，實(shí)行合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以到達(dá)國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物四周綠化，削減污染影響。 第七章工程建立

33、周期與日程支配 一、建立方式 “該工程建立根據(jù)北京市有關(guān)建立工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建立采納施工監(jiān)理的方式進(jìn)展，聘請(qǐng)有閱歷的建立、監(jiān)理單位進(jìn)展監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。 二、建立進(jìn)度支配 “該工程總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，估計(jì)建立周期為3年，即從2021年到2021年為建立期，工程建立施行進(jìn)度為： 1、2021年6月之前完成前期預(yù)備工作。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)七通一平、工程招投標(biāo)等。 2、2021年7月至2021年7月為施工工期，開(kāi)工驗(yàn)收。 第八章經(jīng)營(yíng)gun l方式 一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想 1、“該工程擬

34、采納目前國(guó)際流行的建立工程gun l形式，根據(jù)國(guó)際通用建立施工條款。 2、“該工程建成后將汲取國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)gun l形式和gun l閱歷，以物業(yè)gun l公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)gunl。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的效勞，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流gun l程度的企業(yè)。 第九章投資估算 一、本錢構(gòu)成 宗地占地338畝，為二類建筑用地，本錢由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費(fèi)用 宗地因歷史緣由，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬(wàn)元土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝338=1183萬(wàn)元小城鎮(zhèn)建立費(fèi)用：1萬(wàn)/畝338=338萬(wàn)元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m_338=6760萬(wàn)元其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元總計(jì)：投入土地

35、本錢10081萬(wàn)元 2、土地出讓金 3、其它投入 二、工程設(shè)計(jì) 方案a：以0.6容積率做中高檔townhouse工程估計(jì)10000.6=13.5萬(wàn)m2 銷售按6500元/m2計(jì)，13.56500=8.78億元 方案b：以0.8容積率做中低檔townhouse工程估計(jì)10000.8=18萬(wàn)m2 銷售按5500元/m2計(jì)，185500=9.9億元方案c：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)10001.3=29.3萬(wàn)m2 銷售按4000元/m2計(jì)，400029.3=11.72億元 三、本錢測(cè)算： a、以收入最低的方案a設(shè)計(jì)工程總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn) 1、土地費(fèi)用 2、土地出讓金100814507見(jiàn)上表述以200元

36、/m2計(jì) 3、建安費(fèi)用33750按建安平米造價(jià)2500元/m2 4、勘測(cè)費(fèi) 5、設(shè)計(jì)費(fèi) 6、可研方案詢問(wèn) 7、執(zhí)照費(fèi) 8、規(guī)劃方案詢問(wèn)113830763876 9、根底設(shè)施 10、臨時(shí)水電路405076300元/m2 11、監(jiān)理費(fèi) 12、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi) 13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi) 14、綠化建立費(fèi) 15、公共配套費(fèi) 16、市政公用設(shè)施費(fèi) 17、不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)378953810840513501890 合計(jì)58580 固定本錢合計(jì)58580萬(wàn)元 2、經(jīng)營(yíng)本錢 工程總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用gun l費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用175617564686銷售額2%固定本錢8%合計(jì)8198 3、毛利：銷售額-固定本錢-經(jīng)營(yíng)本錢=878

37、00-58580-8198=21022萬(wàn)元b、以方案b設(shè)計(jì) 1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為：工程總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn) 1、土地費(fèi)用 2、土地出讓金100814507 3、建安費(fèi)用45000建安單平米2500元 4、其它綜合2070建安費(fèi)4.6% 5、根底設(shè)施費(fèi) 6、公共配套 7、市政設(shè)施費(fèi)54005401800300元/m230元/m2100元/m2 8、不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)2250建安5%合計(jì)71648 2、經(jīng)營(yíng)本錢 工程總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用gun l費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用198019805732銷售額2%固定本錢8%合計(jì)9692 3、毛利：銷售額-固定本錢-經(jīng)營(yíng)本錢=9.9-7.2-1=1.6億元c

38、、以方案c計(jì)： 工程總額(萬(wàn)元)標(biāo)準(zhǔn) 3、土地費(fèi)用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計(jì) 3、建安費(fèi)用439501500元/m2計(jì) 4、其它綜合2332建安費(fèi)4.6% 5、根底設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi)879010143380300元/m230元/m2100元/m28、不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)2535建安5%小計(jì)77942 9、銷售費(fèi)用 10、gun l費(fèi)用 11、財(cái)務(wù)費(fèi)用235023506235銷售額2%2%固定本錢8%合計(jì)10935 第十章工程經(jīng)營(yíng)策劃 一、調(diào)查區(qū)域townhouse工程綜合評(píng)述 本區(qū)域內(nèi)在售townhouse工程主要分布在八達(dá)嶺高速大路、立湯路、京順路附近，分

39、布不勻稱。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步施行，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)townhouse工程將具有宏大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有townhouse工程的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度狀況看，市場(chǎng)需求還有肯定的潛力。 二、townhouse市場(chǎng)需求分析 中國(guó)正式參加wto以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為townhouse市場(chǎng)的潛在客戶群體;北京2021奧運(yùn)會(huì)申辦勝利以后，據(jù)理解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待力量尚有近50%的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)置和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅townhouse，已漸漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前t

40、ownhouse市場(chǎng)需求構(gòu)造日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次： 1、外籍購(gòu)置群體 1.1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員北京作為中國(guó)的首都，匯合了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京townhouse市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州興旺國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理緣由，他們特別鐘情于外銷townhouse。 1.2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容無(wú)視的購(gòu)置團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民

41、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和抱負(fù)的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的townhouse。 2、國(guó)內(nèi)購(gòu)置群體 2.1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及it業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)寶，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式townhouse。 2。2、大公司高級(jí)gunl人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)待和付款方式敏捷實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型townhouse。 2

42、。3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓舞進(jìn)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)待政策的施行，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的進(jìn)展。這些富有起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔townhouse的購(gòu)置者。 三、工程市場(chǎng)走向 目前影響townhouse工程的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從工程本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“townhouse工程本身因素看，影響工程市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的工程應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該工程的地理位置完全具備上述條件。 從近期北京的townhouse工程改變特點(diǎn)看，影響工程市場(chǎng)和價(jià)格的

43、因素除地理位置外，還有整表達(dá)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氣氛等。 1、周邊環(huán)境 本工程位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速大路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅工程，該區(qū)域別墅工程具有較高的市場(chǎng)知名度。 2、建筑設(shè)計(jì) 本工程力求為單體townhouse和聯(lián)體townhouse相結(jié)合，依據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的townhouse和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目的是建立成為北京市標(biāo)記性的townhouse建筑。 3、環(huán)境設(shè)計(jì) 將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精致的雕塑，引入水流，采納抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立

44、體綠化。 4、戶型設(shè)計(jì) 多種戶型適合不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型townhouse，大到500余平米豪華型townhouse。采納大客廳、大衛(wèi)生間，依據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。特地設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能清楚，用法率高。 5、室內(nèi)設(shè)施及功能 5.1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)idd電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5.2、分戶供冷(暖)，便于自主掌握溫度。5.3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。 6、配套效勞設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部 6.1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室

45、、練功房等。 6.2、咖啡廳、餐廳。 6.3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。(管理錄 .guanlilu ) 7、物業(yè)gun l 聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)展gun l，同時(shí)供應(yīng)多項(xiàng)有償效勞，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。 四、工程優(yōu)勢(shì)分析 1、地理位置 本工程位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域townhouse工程具有較高的市場(chǎng)知名度。 2、便利的交通 地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速大路2公里。 3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃為自然生態(tài)的愛(ài)護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建立示范區(qū)及生態(tài)訓(xùn)練基地。 五、工程價(jià)格優(yōu)勢(shì)

46、 “本工程四周townhouse工程市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建立示范區(qū)及生態(tài)訓(xùn)練基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)townhouse工程為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士制造便利、舒適、優(yōu)美、清靜、平安的居住環(huán)境。因此假設(shè)整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，工程價(jià)格進(jìn)步還有潛力。 六、該工程經(jīng)營(yíng)策劃 1、工程定位 1.1、工程定位根據(jù) 1.1.1、政府施行建立“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立的看法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立暫行方法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建立施行看法等相關(guān)文件，確定了

47、“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠的原那么。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建立將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1.1.2、中國(guó)正式參加wto對(duì)本地區(qū)的影響據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)參加世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推動(dòng)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州興旺國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理緣由，他們特別鐘情于外銷townhouse。因此會(huì)促進(jìn)北京townhouse市場(chǎng)的進(jìn)一步進(jìn)展。 1.1.3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士 由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政

48、策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展，以及鼓舞港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和抱負(fù)的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的townhouse。 1.1.4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、it業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)寶，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式townhouse。 1.1.5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 隨著國(guó)家鼓舞進(jìn)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)待政策的施行，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的進(jìn)展。這些富有起來(lái)的私企老板

49、出于居住或投資的需要，也將成為高檔townhouse的購(gòu)置者。1.2、定位設(shè)計(jì) 1.2.1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅，呈現(xiàn)高尚生活的家居。 1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)詳情上突顯出“名家風(fēng)范。 1.2.3、本可研所應(yīng)表達(dá)的價(jià)值 任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂杏梅ɑ蛐睦砩系奶貏e價(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所(最根本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。 2、本工程的賣點(diǎn) 賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的挺直利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)

50、： 2.1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊; 2.2、單體townhouse和聯(lián)體townhouse相結(jié)合，多種戶型適合不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型townhouse，大到500余平米豪華型townhouse。賣點(diǎn)分為本質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。本質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢源_定地是本質(zhì)內(nèi)容假如超前和富有新意，可以博得客戶認(rèn)可，那么物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必需要不斷的改良，以爭(zhēng)取做到。使客戶真正感到“物有所值才是銷售的根本動(dòng)力。好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策 對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在