房地產(chǎn)估價師案例與分析自測試題

1、房地產(chǎn)估價師案例與分析自測試題房地產(chǎn)估價師案例與分析自測試題一、問答題（一）某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造 成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年 12月23日取得XX市建筑工程施工驗收證書。2008年9月30 日取得國有土地使用證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，以該房地產(chǎn)向銀 行抵押貸款。1. 簡述評估該酒店的技術(shù)路線。2. 確定評估價值時還應(yīng)考慮的因素有哪些？（二）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓 地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包 括位置、四至、用途、而積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況 （包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和

2、公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境 和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？（三）某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地 而積為10000m2,且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住；允許建 筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%： 土地使用權(quán)年限為50 年；出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9 月1 H的售價。如果選用假設(shè)開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技 術(shù)路線是什么？二、單項選擇丿（一）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方 式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代己經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓 金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲

3、廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為 嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門己通知工廠停止使用。該工廠為 了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資 金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時 對兩廠區(qū)進行估價。1. 針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)。A. 將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告B. 將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估 價報告C. 兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告D. 視委托人要求進行估價并出具估價報告2. 委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū) 的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為()。A. 可以按委托人要求

4、對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價B. 只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價C. 可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價D. 可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價3. 對乙廠區(qū)土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是()。A. 按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值B. 按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地 使用權(quán)出讓金C. 用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán) 出讓金D. 用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā) 成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投 資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負擔(dān)的稅費(二) 某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房

5、地 產(chǎn)進行估價。4. 若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按()評估。A. 商業(yè)用途B. 工業(yè)用途C. 估價師確定的用途D. 商業(yè)與工業(yè)混合用途5. 若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚 未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按()評估。A. 商業(yè)用途B. 工業(yè)用途C. 估價師確定的用途D. 委托方確定的用途6. 若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯?業(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象 用途為()。A. 工業(yè)用途B. 商業(yè)用途C. 工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響D. 商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響7. 若以改變用途的假設(shè)為前提進行

6、評估，需在估價的假設(shè)和限制 條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是()。A. 本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響B(tài). 木次評估己考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并了以扣減C. 若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果不能成立，需另行 評估D. 若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整(三) 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2,年凈收益為200元 /m2,報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站, 該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn) 有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn) 的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火

7、車站建成投入使用后，新火車 站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/m2。8. 獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為()元/m2。A. 2983. 72B. 3203. 78C. 3693. 42D. 5000 元/m29. 收益法的木質(zhì)是()。A. 以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值B. 以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值C. 將房地產(chǎn)收益直接資木化D. 將房地產(chǎn)收益報酬資木化10. 以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來 凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于()因素。A. 未來凈收益的報酬率B. 未來凈收益的大小C. 獲得凈收益期限的長短D. 獲得凈收益的

8、可靠性參考答案：一、問答題（一）1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根 據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇， 酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他 各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值己并非各 項要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開 市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項 評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合 理性的一而，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用 成木法作為木次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加 權(quán)平均得出估價對象的公開市場價值

9、，再扣除法定優(yōu)先受償款，即 得出木次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場 交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限 較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是 應(yīng)考慮的因素。（二）解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估 價，還需要進一步了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)（土地）狀況， 了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地 產(chǎn)狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及 該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（岀售或?qū)缱猓?，運用市場法和收 益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查

10、了解類似房地產(chǎn)的 開發(fā)成木費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、 投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購 買待開發(fā)房地產(chǎn)（土地）應(yīng)負擔(dān)的稅費，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。 再選取若干可比實例進行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀 況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確 定最終的估價價格，再根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，撰寫并出具該宗 土地的規(guī)范估價報告。解法二:1. 選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價。2. 了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地 產(chǎn)狀況。3. 了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售 成木 4. 分析確定土

11、地的最佳開發(fā)方案。5. 開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運用市場法收益法等預(yù)測 建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成木費用等;前期費 用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。6. 選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。7. 綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。8. 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，撰寫并出具估價報告。（三）選用假設(shè)開發(fā)法進行估價時地價的.計算公式為地價二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管 理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費。選用假設(shè)開發(fā)法進行估價的技術(shù)路線為預(yù)計估價對象開發(fā)完成后 的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和

12、利潤等，以此估算估價 對象的客觀合理價格或價值的方法。二、單項選擇題（一）1.B2. C3.D（二）4.B5. B6. D7. A（三）8. C9. A10. A二、問答題（一）某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該 大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框 架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計為商場;塔樓A座為28層，設(shè) 計為大戶型公寓。大廈總而積為83594. 27m2o大廈自1994年6月 15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修己 完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法?為什么？2

13、、寫岀估價技術(shù)路線。（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè), 估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后, 委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財 務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場 建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成木法所采用的成本也與委托人提供 的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。（三）某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當(dāng)時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元, 銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。20

14、01年10月1日，因該業(yè)主無 力償還貸款，銀行中請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣 除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主己償還給銀行的部分木金及利 息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100 萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責(zé)任。請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？二、單項選擇題（一）某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土 地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該 兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢 房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。1. 應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價，

15、以下說法正確的為()。A. 根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價B. 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價C. 根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價D. 根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價2. 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑中的 OoA. 自行改變B. 經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C. 經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D. 經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)3. 該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押 目的評估的價值應(yīng)為()。A. 該兩幢建筑物的抵押評估價格之和B. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土

16、地改為 出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金C. 該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D. 該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后 的價格4. 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值 應(yīng)為()。A. 該兩幢房屋的正常市場價值B. 該兩幢建筑物的重新建造成本C. 該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值D. 該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地 的價值(二) 某公司擁有一棟舊寫字樓，房屋所有權(quán)證記載的建筑面 積為460m2o因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總 公司批準(zhǔn)改建，建筑而積可增至600m2,該公司認為建60

17、0ni2經(jīng)濟 上不合算，擅自建成建筑而積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新 建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進 行估價。5. 能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級總公司6. 評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個面積都不行7. 該公司委托評估應(yīng)選擇()。A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)D. 驗資機構(gòu)(三) 為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比 實例：成交價格3000元/m2,成交Fl期200

18、4年10月末。另調(diào)查獲 知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上 月上漲1. 5%, 2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲 2%。8. 交易日期調(diào)整的主要方法是（）。A. 百分率法B價格指數(shù)法C. 價格變動率法D. 價格指數(shù)變動率法9. 對該可比實例的價格進行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為（）元/m2。A. 3415B. 3484C. 3586D. 3658參考答案：一、問答題（一）1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn) 是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途 （為公寓）來實施的。2、市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比 基礎(chǔ)進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正;進行 個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料, 估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用；估算凈收益;選用 適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。（二）1.題中所給出的己停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾 樓”，購置者欲向銀行中請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、 4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價 對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、 原建設(shè)單位