房地產(chǎn)項目委托開發(fā)管理系統(tǒng)規(guī)定合同

1、實用文案房地產(chǎn)項目委托開發(fā)管理合同書標(biāo)準(zhǔn)文檔二一【】年【】月目錄第一部分協(xié)議書5第二部分合同條件14第一章甲方組織架構(gòu)和管理原則14第二章項目委托開發(fā)管理工作內(nèi)容和開展方式21第三章品牌使用管理和維護32第四章項目報告36第五章保險和法律服務(wù)37第六章合作陳述和保證37第七章合同的變更、解除和終止391第八章違約責(zé)任42第九章其他事項44第三部分合同附件472委托方：公司住所：法定代表人：受托方：公司住所：法定代表人：鑒于：1、甲方已取得位于編號為地塊的國有土地使用權(quán)， 同時后續(xù)擬取得位于該地塊側(cè)相鄰的約畝地塊（下簡稱“擬取得地塊”），依法進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。2 、乙方為集團下屬專業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)

2、項目受托開發(fā)管理的法人公司，依托集團多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗， 逐步建立起完善的品牌管理與維護體系、質(zhì)量控制體系以及房地產(chǎn)延伸價值服務(wù)體系等，并儲備了大量的優(yōu)秀管理人才，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各階段、各環(huán)節(jié)均具有較強的專業(yè)技術(shù)支持力量。乙方有意通過輸出專業(yè)的管理及技術(shù)，為委托方創(chuàng)造更高的效益， 為社會建設(shè)更多高品質(zhì)的房產(chǎn)品。33 、甲方充分認(rèn)可乙方在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的管理能力和經(jīng)驗，同意委托乙方全面負(fù)責(zé)上述兩地塊項目開發(fā)建設(shè)的管理工作，乙方也同意接受該項委托。為此，甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國合同法等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著誠實信用、平等、自愿、互利等原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同，以資共同遵守。4第一部

3、分協(xié)議書第一條項目（編號地塊）基本情況1 、項目地點和土地四至：宗地位于【】，四至為【東至河道、南至空地、西至廣場路、北至余云公路】 ，界址點坐標(biāo)見國有土地使用權(quán)出讓合同附件出讓宗地界址圖 。2 、項目名稱和用地性質(zhì)：項目名稱為【】（暫定），用地性質(zhì)為【住宅、商業(yè)】。3 、土地使用權(quán)獲取方式： 【拍賣】。4 、土地使用年限：其中，住宅用地使用權(quán)年限為【70 】年；商業(yè)用地使用權(quán)年限為【 40 】年；【/ 】性質(zhì)用地使用權(quán)年限為【/ 】年。5 、地塊面積：宗地面積【】平方米，其中建設(shè)用地面積【】平方米，最終以國有土地使用證上登載的面積為準(zhǔn)。6、土地現(xiàn)狀與交付：【凈地】【場地已平整】【已交付】。7

4、 、主要規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)：容積率為【】，建筑密度為【】，綠地率為【】(詳見地塊規(guī)劃設(shè)計條件書 )。項目預(yù)計規(guī)劃住宅【】平方米，商業(yè)【】平方米，辦公物業(yè)【 / 】平方米，公共配套【】平方米；規(guī)劃總建筑面積為【】平方米，其中：地上建筑面5積為【】平方米，地下建筑面積為【】平方米（最終以規(guī)劃部門核準(zhǔn)的指標(biāo)為準(zhǔn)）。8 、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：項目建設(shè)內(nèi)容包括【住宅、商業(yè)、公共配套、其他】 ；項目建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)為：住宅為【精裝修 / 毛坯 】，商業(yè)為【毛坯 】，辦公物業(yè)為【精裝修 / 毛坯 】，【其他物業(yè)】為【精裝修 / 毛坯 】。9 、與項目有關(guān)的合同文件及審批文件：（ 1）國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書 ，編號為

5、 / 號；（ 2）國有土地使用權(quán)出讓合同 ，編號為 號；（ 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建字第號；建筑工程施工許可證：號10、項目進展情況：【】。11、其他：【重大不利因素 / 規(guī)劃設(shè)計的特別限制條件 / 政府對開發(fā)建設(shè)期限的特別要求等情況】。12 、擬取得地塊待公司摘地后另行補充項目基本資料。第二條 委托管理范圍甲方委托乙方進行項目開發(fā)管理的范圍包括如下第【】項：1 、前期管理工作：對項目的整體定位和運營思路和方案進行統(tǒng)籌規(guī)劃，并在甲方的配合下負(fù)責(zé)辦理項目開發(fā)建設(shè)所需的具體審批和許可手續(xù)。62 、規(guī)劃設(shè)計管理： 根據(jù)項目類型和實際情況選擇并委托各階段各類規(guī)劃設(shè)計單位，把控設(shè)計進度及設(shè)計成果質(zhì)量。

6、3 、成本管理：制訂合理的項目成本管理目標(biāo)，并在項目開發(fā)建設(shè)全過程中實行有效的成本管理。4 、工程管理：通過市場化方式選擇各類施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位和監(jiān)理單位并進行統(tǒng)籌管理，對項目工程建設(shè)階段的質(zhì)量、工期、安全生產(chǎn)、文明施工等進行全面管理。5 、營銷管理：對項目房產(chǎn)市場定位進行規(guī)劃并制訂銷售目標(biāo)和計劃，選擇各類營銷專業(yè)工作單位并進行統(tǒng)籌管理， 對項目的策劃、 推廣、銷售過程進行全面管理，實現(xiàn)項目銷售目標(biāo)。6 、竣工驗收和交付管理：組織各類中間驗收、竣工驗收，完成竣工驗收備案工作，組織實施項目房產(chǎn)的集中交付工作。7 、客戶服務(wù)及房產(chǎn)保修管理：協(xié)助甲方設(shè)置或延聘客戶服務(wù)組織，有效處理客戶投訴，

7、提升客戶滿意度； 負(fù)責(zé)項目房產(chǎn)在合同約定期限內(nèi)質(zhì)量保修的管理工作。8 、前期物業(yè)服務(wù)督導(dǎo)：選擇前期物業(yè)管理單位，協(xié)調(diào)制定物業(yè)服務(wù)方案，對前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進行督導(dǎo)。9 、檔案管理：對項目開發(fā)建設(shè)全過程的重要檔案資料進行歸檔保存，并根據(jù)相關(guān)檔案管理的要求及時移交。10 、人力資源管理：根據(jù)乙方的管理經(jīng)驗，建立委托管理項目的人力資源7相關(guān)管理制度，并進行人力資源日常管理。11 、行政管理：根據(jù)乙方的管理經(jīng)驗，協(xié)助甲方建立行政相關(guān)管理制度，進行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。第三條 委托管理基本原則1 、甲方作為項目的開發(fā)建設(shè)單位， 負(fù)責(zé)籌措項目開發(fā)建設(shè)所需的全部資金，擁有項目開發(fā)中的投資和合同

8、約定的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)。 甲方依法享有項目的投資收益，承擔(dān)項目投資風(fēng)險。2 、乙方根據(jù)本合同的約定履行受托管理職責(zé)和義務(wù)，組建項目管理團隊，對甲方負(fù)責(zé)，在本合同的約定或甲方的特別授權(quán)許可范圍內(nèi)代表甲方行使項目日常經(jīng)營管理權(quán)，努力實現(xiàn)項目管理各項目標(biāo)，獲得合同約定的收益。3 、項目建設(shè)活動實行合同制管理， 項目開發(fā)建設(shè)過程中的各類合同以甲方名義簽訂，由乙方進行合同履行的全過程管理。第四條委托管理目標(biāo)1 、開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)本項目總體開發(fā)建設(shè)周期暫定為【】月（以首批施工許可證領(lǐng)取之日起開始計算），預(yù)計于【】年【】月前完成合同約定的建設(shè)內(nèi)容的建設(shè)并完成竣工驗收備案 ,具備物業(yè)交付條件。以

9、上時間目標(biāo)暫為估算，乙方在本合同簽訂后【】個工作日內(nèi)將項目框架性開發(fā)計劃提交甲方確認(rèn)；在項目總體規(guī)劃方案審批通過后 【】個工作日內(nèi)將項目總體開發(fā)計劃提交甲方確認(rèn)，項目總體開發(fā)計劃作為雙方正式確定的項目開發(fā)時間目標(biāo)。8項目框架性開發(fā)計劃模板詳見附件八，項目總體開發(fā)計劃模板詳見附件九。2 、銷售目標(biāo)本項目【整體 / 分期】開發(fā)、銷售，預(yù)計項目【整體/ 各期】在取得施工許可證后【】月內(nèi)（預(yù)計于【】年【】月前）具備領(lǐng)取預(yù)售許可證的前置條件，具體開盤時間以雙方正式確認(rèn)的開盤方案為準(zhǔn)。項目整體和各分期的銷售周期目標(biāo)以雙方正式確定的銷售計劃為準(zhǔn)。乙方在項目總體規(guī)劃方案審批通過后【】個工作日內(nèi)將項目整體銷售計

10、劃提交甲方確認(rèn)，并根據(jù)項目分期情況在每一期取得施工許可證后【】個工作日內(nèi)將當(dāng)期銷售計劃提交甲方確認(rèn)。項目整體銷售計劃及分期銷售計劃模板詳見附件十。項目已銷售面積達到地上可銷售面積的【】%（甲方保留物業(yè)計入已銷售面積），視為乙方完成項目銷售管理工作。3 、工程成本管理目標(biāo)工程成本管理目標(biāo)按項目【整體/ 分期】確定。在項目總體規(guī)劃方案審批通過后個工作日內(nèi)，由乙方編制方案階段工程成本管理目標(biāo)，提交甲方審批確認(rèn)。在項目【整體 / 各期】建安施工圖設(shè)計完成后個工作日內(nèi)，由乙方組織第三方編制【整體 / 各期】建安施工圖預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算調(diào)整【整體/ 各期】工程成本管理目標(biāo)金額后報甲方審批確認(rèn)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后作

11、為項目【整體/ 該期】工程成本管理目標(biāo)。4 、質(zhì)量目標(biāo)（ 1）符合設(shè)計要求， 符合國家和項目所在地現(xiàn)行相關(guān)施工質(zhì)量驗收規(guī)范的9合格標(biāo)準(zhǔn)；第五條委托管理服務(wù)相關(guān)費用1、就本合同項下的委托事項， 甲方應(yīng)按時承擔(dān)或向乙方按時支付如下費用：（1）委派人員薪酬福利：乙方委派人員的薪酬福利（包括人員的工資、社會保險費、住房公積金、 工會經(jīng)費、 職工教育經(jīng)費和其他現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降母＠龋┯杉追匠袚?dān)，標(biāo)準(zhǔn)及支付方式詳見附件三；（2）委托管理服務(wù)費用：甲方應(yīng)按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和收取方式向乙方支付委托管理服務(wù)費用， 具體標(biāo)準(zhǔn)及收取方式詳見附件四。項目委托管理服務(wù)費由甲方支付給乙方，乙方向甲方開具合法有效的服務(wù)業(yè)發(fā)

12、票。2 、在項目開發(fā)建設(shè)過程中，乙方發(fā)生額外工作的，根據(jù)乙方的實際增加工作量，以及本合同約定或由甲方、 乙方另行協(xié)商費用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式， 由甲方支付給乙方。3 、乙方按本條約定收取的服務(wù)費用， 不包含項目開發(fā)建設(shè)過程中實際發(fā)生的應(yīng)由甲方承擔(dān)并支付給相關(guān)第三方的費用， 以上第三方費用包括但不限于土地使用權(quán)出讓金、契稅、前期工程費、報建費、市政配套費和其他政府規(guī)費及行政收費、各類規(guī)劃設(shè)計費、 各類工程價款、 材料設(shè)備款、 材料測試費、招標(biāo)代理費、監(jiān)理費、財務(wù)費用、工程保險費用、各類營銷費用、各類評獎費用和工程造價、財務(wù)審計、法律服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等各類中介咨詢費等。第六條其他事項1、甲方在簽署本合同前

13、，已就本合同的簽訂和履行取得其股東會充分、有效的授權(quán)和許可，詳見本合同附件一股東會決議（外商投資企業(yè)為董事會10決議）。2 、本合同 第一部分協(xié)議書 、第二部分合同條件及第三部分合同附件中的有關(guān)詞語含義與本合同附件二名詞定義及解釋 中賦予它們的定義相同。本合同中的 第一部分協(xié)議書 、第二部分合同條件、第三部分合同附件為本合同的有機組成部分，不可分割，具有同等法律效力。3、本合同一式【】份，甲方執(zhí)【】份，乙方執(zhí)【】 份，各文本具有同等法律效力。（以下為合同簽署頁）11甲方：（公章） _住所：法定代表人或授權(quán)代表：_電話： _傳真：開戶銀行： _賬號：郵政編碼： _乙方：（公章） _住所：法定代表

14、人或授權(quán)代表：電話：傳真：開戶銀行：賬號：郵政編碼：12本合同于201年月日簽訂于。13第二部分合同條件第一章甲方組織架構(gòu)和管理原則第一條甲方董事會1 、甲方董事會的成員人數(shù)由股東會決定，人選由股東會選舉產(chǎn)生。2 、甲方董事會除依據(jù)相關(guān)法律及甲方公司章程的規(guī)定行使相應(yīng)職權(quán)外，對于乙方在項目開發(fā)建設(shè)管理過程中提交審議的重大事項，屬董事會職權(quán)范圍內(nèi)的，由甲方董事會作出決議； 超過董事會職權(quán)范圍的， 由甲方董事會提交股東會作出決議。3 、甲方未設(shè)置董事會的，董事會職權(quán)由甲方執(zhí)行董事依照上述條款行使。第二條 項目管理團隊1 、甲乙雙方共同委派人員（含社會招聘人員）組成項目管理團隊，對甲方董事會負(fù)責(zé)。乙

15、方應(yīng)在本合同簽訂時對項目管理團隊的人員編制、 人員薪酬進行估算。公司組織架構(gòu)及項目管理團隊人員編制估算詳見附件五。2 、乙方委派人員（ 1）乙方應(yīng)按照雙方共同確定的人選委派相關(guān)人員參與項目管理團隊， 未經(jīng)甲方同意不得隨意更換。 但在本合同履行過程中， 乙方委派人員離職的， 乙方可另行委派適當(dāng)?shù)娜藛T接替相應(yīng)工作；14（ 2）乙方委派團隊履行甲方經(jīng)營管理班子的相關(guān)職責(zé)， 并在甲方委托范圍內(nèi)以甲方名義對外開展工作。 乙方委派的項目負(fù)責(zé)人在該項目管理過程中， 履行本合同約定的甲方總經(jīng)理的職權(quán) （以下稱：“項目總經(jīng)理”，項目總經(jīng)理管理權(quán)限參見附件六項目管理審批權(quán)限表） ，對項目管理團隊進行統(tǒng)一管理（包括

16、甲方派駐人員），乙方委派的其他項目核心管理人員分別負(fù)責(zé)本合同協(xié)議書第二條委托管理范圍內(nèi)的具體管理工作；（ 3）乙方委派人員應(yīng)具備符合相應(yīng)崗位要求的工作經(jīng)驗和專業(yè)技能， 保證能夠勝任本項目的管理工作；（ 4）項目總經(jīng)理在本合同簽訂后【 】個工作日內(nèi)到崗。為節(jié)約人員費用，乙方其他委派人員根據(jù)項目開發(fā)進度情況逐步到位， 具體到崗日期以乙方簽發(fā)的人員委派函為準(zhǔn)。 在保證項目開發(fā)需要的情況下， 乙方可統(tǒng)籌安排委派到甲方的人員。如項目總經(jīng)理需參加其他項目管理，需得到甲方的認(rèn)可。3 、甲方委派人員（ 1）甲方委派【 】名財務(wù)管理人員，負(fù)責(zé)項目開發(fā)建設(shè)過程中的財務(wù)管理工作及各類款項的收支；委派【 】名行政管理

17、人員，負(fù)責(zé)在項目開發(fā)建設(shè)過程中保管并按規(guī)定程序使用甲方公章和檔案管理。 委派人員的具體名單及到崗日期由雙方通過工作聯(lián)系單確認(rèn)；（ 2）如甲方委派規(guī)劃設(shè)計管理、工程管理、成本管理、營銷管理專業(yè)技術(shù)人員，其專業(yè)能力應(yīng)得到乙方的認(rèn)可。4 、社會招聘人員15除甲乙雙方委派人員外，項目管理所需的其他管理人員以社會招聘形式，社會招聘人員的用工單位為甲方，并由甲方與其簽訂勞動合同， 具體招聘錄用程序由乙方按照項目人員編制計劃及崗位能力要求執(zhí)行；社會招聘人員負(fù)責(zé)協(xié)助乙方在委托管理范圍內(nèi)開展各項管理工作。第三條項目管理制度1 、甲乙雙方同意以各項管理制度作為項目開發(fā)建設(shè)管理的基礎(chǔ)依據(jù)。2 、財務(wù)管理制度、合同印

18、章管理制度，按照甲方既有制度執(zhí)行，或由乙方提供建議方案后報甲方審批確定。3 、為充分發(fā)揮乙方的專業(yè)管理優(yōu)勢和經(jīng)驗， 甲乙雙方同意項目規(guī)劃設(shè)計管理、工程營造管理、工程成本管理、營銷管理、客戶服務(wù)、人力資源管理、檔案管理等參照乙方現(xiàn)有管理制度執(zhí)行。第四條甲乙雙方代表1 、甲乙雙方均需指定專人為本合同履行過程中雙方的代表，甲方代表的人選由甲方通過工作聯(lián)系單與乙方確認(rèn)，乙方代表即為其委派的項目負(fù)責(zé)人。2 、甲乙雙方之間有關(guān)文件的傳遞、接收以及指令的發(fā)布等均由各自代表簽字確認(rèn)，除在文件簽收中予以確認(rèn)外， 雙方代表對文件的簽收并不表明對簽收文件內(nèi)容的確認(rèn)。 任何涉及到本合同條款變更的文件，均須由甲乙雙方法

19、定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章后生效。3 、甲乙雙方均必須以書面方式對各自代表進行授權(quán)，代表雙方履行各自的權(quán)利和義務(wù)。 為提高工作效率， 確保本合同的順利履行， 甲方授權(quán)甲方代表行使16下列職權(quán)：（1）代表甲方審核、接受乙方提出的項目開發(fā)計劃；（2）對乙方管理中的相關(guān)行為進行簽證；（3）代表甲方簽收乙方的管理工作報告；（4）代表甲方批準(zhǔn)重大設(shè)計變更；（5）參與項目設(shè)計、招投標(biāo)、營銷策劃等業(yè)務(wù)會議；（6）代表甲方進行現(xiàn)場檢查，提出監(jiān)督和整改意見；（7）代表甲方檢查財務(wù)帳薄和憑證；（8）代表甲方審批應(yīng)當(dāng)由甲方批準(zhǔn)的費用；（9）代表甲方簽署設(shè)計、監(jiān)理、施工總包、重要分包、主要設(shè)備采購（如電梯、變電

20、等設(shè)備）、項目借款、土地抵押、擔(dān)保等重要合同；（10 ）甲方董事會授權(quán)行使的其他權(quán)利。4、甲乙雙方任何一方更換代表人選的，必須提前日以書面形式加蓋公司印章告知另一方。第五條人力資源管理1 、項目管理團隊的人員編制由乙方提出方案，報甲方備案后執(zhí)行。人員編制實施動態(tài)管理，在本合同履行過程中可根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的實際需要進行調(diào)整，原則上由乙方于當(dāng)年 1 月底前提報當(dāng)年人員編制計劃或調(diào)整方案。2 、勞動人事關(guān)系（ 1）甲方委派人員（包括社會招聘人員） ：由甲方（或甲方所屬控股母公司）與其簽訂勞動合同 ；17（ 2）乙方委派人員： 由乙方與其簽訂勞動合同，與甲方簽訂委派人員工作合同。3 、薪酬福利（1）甲

21、方委派人員：其薪酬福利可參照乙方公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)確定；（2）乙方委派人員：參照乙方公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項目所在地有關(guān)社會保險費繳納標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策規(guī)定擬定，在乙方簽發(fā)的人員委派函中予以明確（包括職級和定薪級別） ，報甲方備案后執(zhí)行。（3）社會招聘人員：參照乙方公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項目所在地有關(guān)社會保險費繳納標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策規(guī)定擬定，報甲方備案后執(zhí)行。4 、考核評估：參照乙方公司績效管理考核辦法對項目管理團隊實施考核，其中乙方委派的經(jīng)營班子人員由乙方考核， 并征詢甲方意見； 其他人員由項目總經(jīng)理考核，報甲方備案?？己私Y(jié)果作為人員激勵、退出的重要依據(jù)。5 、激勵與退出：項目總經(jīng)理有權(quán)依據(jù)績效考核結(jié)

22、果提出人員晉升、調(diào)薪或退出的建議。其中，乙方委派的經(jīng)營班子人員需經(jīng)乙方審批，報甲方備案；其他人員由項目總經(jīng)理審批， 報甲方備案。 根據(jù)績效考核結(jié)果， 乙方委派人員不能勝任相應(yīng)管理工作的， 甲方可要求乙方另行委派， 乙方須在兩個月內(nèi)完成人員的調(diào)整；甲方委派人員不能勝任相應(yīng)管理工作的，乙方可要求甲方予以更換或相應(yīng)增加項目管理團隊人員編制。6 、人員培養(yǎng)：為保證項目開發(fā)品質(zhì)，提升員工工作能力，乙方應(yīng)積極創(chuàng)造條件為項目管理團隊成員提供進修學(xué)習(xí)的機會， 甲方應(yīng)予以支持和認(rèn)可。 若甲方18委派人員參加乙方組織的培訓(xùn)會議，則相關(guān)費用由甲方承擔(dān)。7 、除非甲乙雙方協(xié)商一致，雙方均承諾不得聘用另一方工作人員。第

23、六條合同和印章管理1 、項目開發(fā)建設(shè)過程中所涉及的各類合同由乙方負(fù)責(zé)擬訂，根據(jù)附件六項目管理權(quán)限審批表規(guī)定的權(quán)限完成審批后，甲方作為合同主體進行簽訂。2 、合同簽訂后，由乙方負(fù)責(zé)合同履行過程中的管理，確保甲方權(quán)利得到保障，并避免產(chǎn)生各類合同風(fēng)險。3 、甲方公章由甲方指定專人進行保管， 財務(wù)印鑒章由甲方委派的財務(wù)人員保管。為便于商品房銷售和按揭辦理， 甲方同意刻制銷售合同專用章以專門使用。各類印章具體的使用辦法，按照相應(yīng)的管理制度執(zhí)行。4 、為保證項目正常開發(fā)建設(shè)的順利進行，提高工作效率，本合同約定或相關(guān)規(guī)章制度明確項目總經(jīng)理有審批權(quán)限的各類合同、 文件等，經(jīng)項目總經(jīng)理簽字后，甲方指定的公章保管

24、人應(yīng)予以簽蓋公章。第七條財務(wù)和資金管理1 、項目財務(wù)負(fù)責(zé)人由甲方委派，項目財務(wù)和資金管理由甲方負(fù)責(zé)。2 、項目開發(fā)建設(shè)資金全部由甲方負(fù)責(zé)解決。在項目具備融資條件后，由甲方負(fù)責(zé)向金融機構(gòu)融資， 乙方給予必要的協(xié)助。 項目融資由金融機構(gòu)發(fā)放到項目專項賬戶后，必須優(yōu)先滿足項目開發(fā)建設(shè)資金需求。 如甲方將融資資金用于與本項目開發(fā)建設(shè)無關(guān)的用途，而對項目運營造成任何不利影響，責(zé)任由甲方承擔(dān)。193 、項目開發(fā)過程中， 由甲方財務(wù)人員根據(jù)項目建設(shè)需要編制項目年度資金使用計劃（模板見附件十一） ，乙方提供相應(yīng)的協(xié)助。項目年度資金使用計劃根據(jù)甲方財務(wù)管理制度的要求報送甲方董事會或股東會審批。4 、項目開發(fā)建設(shè)

25、過程中的各類應(yīng)付合同款項，由甲方直接根據(jù)相關(guān)約定、管理制度及乙方的簽證文件， 支付給各專業(yè)工作單位。 每次付款前， 各專業(yè)工作單位應(yīng)提出付款申請， 并附上相應(yīng)金額的發(fā)票及其他所需的付款證明文件， 經(jīng)乙方簽證確認(rèn)后，報甲方審核付款。5 、項目實現(xiàn)銷售收入后，除用于項目本身建設(shè)資金需要、管理費用、稅金繳納及支付乙方各項服務(wù)費用外， 應(yīng)優(yōu)先保證歸還應(yīng)付的金融機構(gòu)貸款本息及其他第三方借款本息。6 、人員薪酬福利費用項目管理團隊人員的薪酬福利費用按人均【】萬元 / 年暫估，根據(jù)附件三 -1 乙方委派人員薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)在項目開發(fā)建設(shè)過程中由甲方按實承擔(dān)。人員薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)， 根據(jù)物價上漲水平適當(dāng)調(diào)整， 但每年

26、增幅控制在%以內(nèi)。7、其他管理費用（1）除人員薪酬福利費用外的其他各項項目管理費用（包括但不限于業(yè)務(wù)招待費、辦公裝修費用、 辦公用品費用、 公司公務(wù)用車購置費及使用費、維修費、差旅費、會務(wù)費、租賃費、通訊費、食堂管理費、勞保費、攤銷費、折舊費、水電費、保險費、法律咨詢費、審計咨詢費等），由甲方按實承擔(dān)，按年度預(yù)算控20制；（2）項目管理團隊中乙方委派的經(jīng)營班子成員的個人公務(wù)用車，由甲方購置，車輛使用費用補貼參照乙方員工福利標(biāo)準(zhǔn)進入項目年度管理費用預(yù)算。項目公務(wù)用車，包括公司接待公務(wù)用車、工程現(xiàn)場和營銷現(xiàn)場用車，由甲方購置，車輛使用費和車輛購置款（以資產(chǎn)折舊費形式）進入年度管理費用；（3）項目年

27、度管理費用預(yù)算由乙方制定（預(yù)算模版參見附件十二） ，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。 日常管理費用的發(fā)生， 在經(jīng)甲方批準(zhǔn)的年度預(yù)算額度內(nèi)，由項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批， 報甲方代表備案； 超過預(yù)算額度的費用， 必須經(jīng)甲方委派的財務(wù)人員審核并報甲方批準(zhǔn)。8、由于非乙方管理原因（如市場環(huán)境發(fā)生重大變化等）造成開發(fā)周期延長的，甲方同意增加薪酬福利費用和其他項目管理費用預(yù)算。9、各類非合同款項的支付，以及各類費用報銷，按照甲方相關(guān)財務(wù)管理制度執(zhí)行。10 、在本合同履行期間，甲方有權(quán)定期或不定期委托第三方財務(wù)咨詢機構(gòu)對項目財務(wù)進行審計， 如發(fā)現(xiàn)財務(wù)審批、 資金支付等各方面存在問題的， 有權(quán)向乙方提出整改意見。第二章項目委托開

28、發(fā)管理工作內(nèi)容和開展方式第八條項目前期管理1 、在合同簽訂后，甲方應(yīng)將項目各項工作開展的情況制作一份書面材料，21連同與該項目有關(guān)的所有書面材料一并移交給乙方指定人員，由乙方建立項目檔案，書面材料所包含內(nèi)容詳見附件七項目資料移交清單。2 、乙方應(yīng)在對項目情況與項目所在地市場情況進行充分調(diào)查了解后，提出項目框架性開發(fā)計劃， 經(jīng)與甲方充分溝通后， 共同予以書面確認(rèn)。 雙方認(rèn)可的框架性開發(fā)計劃，作為確定項目開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)的參考依據(jù)。3 、在項目開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)雙方確認(rèn)的框架性開發(fā)計劃，結(jié)合項目的具體規(guī)劃設(shè)計方案和開發(fā)思路，乙方制訂項目總體開發(fā)計劃，并報甲方審批后，作為雙方正式確認(rèn)的項目開發(fā)建設(shè)

29、周期目標(biāo)。4 、對于本合同簽訂前，甲方就項目已簽署的相關(guān)合同、協(xié)議，雙方同意由乙方在接受委托后，對上述合同、協(xié)議提出整體的處理意見并報甲方審批后實施。涉及到影響項目產(chǎn)品品質(zhì)等方面的規(guī)劃設(shè)計等合同文件， 原則上應(yīng)予以解除， 在解除合同關(guān)系過程中， 因解除合同所產(chǎn)生的費用由甲方承擔(dān)， 乙方應(yīng)盡量將相應(yīng)的損失控制在最小范圍內(nèi)。5 、乙方負(fù)責(zé)以甲方名義辦理項目前期審批各項手續(xù)，包括但不限于立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案、初步設(shè)計、施工圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可，以及防雷、交評、環(huán)評、節(jié)能等專項審批。甲方應(yīng)積極參與協(xié)調(diào)乙方與項目有關(guān)的各政府行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助乙方辦理項目前期相關(guān)審批手續(xù)。6

30、、涉及到與土地使用權(quán)確權(quán)、土地交付、用地性質(zhì)與用途調(diào)整以及規(guī)劃設(shè)計條件調(diào)整相關(guān)的前期審批事項，由甲方負(fù)責(zé)， 乙方予以配合。 因政府政策或者非乙方原因引起政府審批遲延，甲方應(yīng)積極參與解決， 項目開發(fā)建設(shè)周期相應(yīng)順延。227 、辦理項目前期審批手續(xù)過程中產(chǎn)生的各項費用，由甲方承擔(dān)，并按照規(guī)定及時繳納。8 、若本合同簽訂時已經(jīng)存在延期動工情況， 乙方負(fù)責(zé)按本合同約定的開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)完成開發(fā)建設(shè)， 如因項目延期開發(fā)引起的風(fēng)險和責(zé)任， 與乙方無關(guān)。9 、若本合同簽訂時項目土地尚未交付，甲方負(fù)責(zé)辦理土地交付手續(xù)，并保證后續(xù)動工建設(shè)不存在任何障礙， 否則項目開發(fā)建設(shè)周期相應(yīng)順延， 且由此造成的相應(yīng)損失由甲

31、方承擔(dān)。第九條規(guī)劃設(shè)計管理1 、乙方應(yīng)在對項目情況與項目所在地市場情況進行充分調(diào)查了解基礎(chǔ)上，向甲方提出產(chǎn)品定位報告， 經(jīng)與甲方充分溝通后， 共同書面予以確認(rèn)， 作為項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的輸入條件。2 、乙方負(fù)責(zé)以招標(biāo)或其他甲方認(rèn)可的方式選擇規(guī)劃設(shè)計各階段 （包括但不限于規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修裝飾設(shè)計等）的設(shè)計單位，選定的設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)條件和專業(yè)技術(shù)能力。為保證規(guī)劃設(shè)計的品質(zhì)，雙方同意優(yōu)先選擇和乙方長期合作的優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計單位。3 、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書，并確定各類設(shè)計的范圍、深度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等具體要求。4 、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)系各規(guī)劃設(shè)計單位，

32、督促各設(shè)計單位按規(guī)定期限及要求完成設(shè)計任務(wù)， 設(shè)計中應(yīng)當(dāng)充分利用各項規(guī)劃指標(biāo)， 以利于實現(xiàn)項目的最佳整23體效益。5 、對于各設(shè)計單位提交的設(shè)計成果，甲乙雙方共同參與評審，乙方在保證設(shè)計質(zhì)量并滿足規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的前提下，充分聽取并尊重甲方意見。為保證項目房產(chǎn)品質(zhì)符合“”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，以下設(shè)計相關(guān)工作成果在與甲方充分溝通并聽取意見后，由乙方負(fù)責(zé)選定：（ 1）規(guī)劃設(shè)計方案和建筑設(shè)計方案；（ 2）主要外立面設(shè)計方案及材料選樣定板， 如主要石材、面磚、外墻涂料、玻璃幕墻、外立面門窗、外立面欄桿等；（ 3）景觀設(shè)計方案和主要材料的選定；（ 4）室內(nèi)硬裝設(shè)計和軟裝飾設(shè)計方案 （含樣板房、精裝修產(chǎn)品、公共空間）；

33、（ 5）其他乙方認(rèn)為對產(chǎn)品品質(zhì)和外立面效果有重大影響的設(shè)計環(huán)節(jié)。6 、乙方應(yīng)根據(jù)成本管理的需要，要求設(shè)計單位按成本概算進行合理的限額設(shè)計。在項目建設(shè)過程中， 重大工程變更在確定實施前，乙方應(yīng)取得甲方的書面認(rèn)可。7 、如果甲方在沒有取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計管理部門調(diào)整本項目規(guī)劃設(shè)計條件的書面許可文件情況下， 要求乙方和設(shè)計單位不按照本項目規(guī)劃設(shè)計條件、 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范和規(guī)定或當(dāng)?shù)匾?guī)劃和建筑設(shè)計管理規(guī)范要求進行設(shè)計的， 由此引起的責(zé)任，以及設(shè)計和報批報建進度延誤、施工延誤等損失由甲方承擔(dān)。第十條工程成本管理241 、在項目總體規(guī)劃方案審批通過后個工作日內(nèi)， 由乙方編制方案階段工程成本管理目標(biāo)，報甲方審批

34、確認(rèn)。在項目【整體/ 各期】建安工程施工圖設(shè)計完成后個工作日內(nèi)，由乙方組織第三方編制 【整體 / 分期】建安施工圖預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算調(diào)整【整體 / 分期】工程成本管理目標(biāo)金額后報甲方審批確認(rèn)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后作為項目【整體/ 分期】工程成本管理目標(biāo)。乙方應(yīng)及時做好動態(tài)成本跟蹤管理，如發(fā)生引起工程成本調(diào)整的重大因素，及時書面向甲方報告。2 、在項目開發(fā)建設(shè)過程中，如發(fā)生下列情形并引起工程成本發(fā)生變化的，乙方應(yīng)及時以書面形式向甲方報告，并經(jīng)甲方同意后相應(yīng)調(diào)整工程成本管理目標(biāo)：（1）不可抗力；（2）國家技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，導(dǎo)致項目建設(shè)過程中的工藝、標(biāo)準(zhǔn)變化；（3）施工或材料設(shè)備采購合同約定可調(diào)整合同價款的

35、因素發(fā)生變化；（4）根據(jù)項目開發(fā)實際需要或甲方要求，對項目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進行重大調(diào)整；（5）單項工程變更超過20 萬元；（6）因受地質(zhì)等事前不可完全預(yù)料的自然條件制約，在具體施工過程中有重大技術(shù)調(diào)整；（7）其他經(jīng)甲方同意的變更情形。3、項目開發(fā)建設(shè)過程中按規(guī)定必須招標(biāo)的內(nèi)容，由乙方擬訂招標(biāo)方案，報甲方審批后實施。 招投標(biāo)工作由乙方負(fù)責(zé)組織實施，乙方應(yīng)在招標(biāo)工作開始前準(zhǔn)25備招投標(biāo)整個的工作流程、 評標(biāo)辦法，以及招標(biāo)文件等材料。 甲方可委派人員參加招投標(biāo)小組，參與招標(biāo)、評標(biāo)、談判，招投標(biāo)小組提出中標(biāo)意見后，書面報甲方確認(rèn)后由甲方發(fā)出中標(biāo)通知書。4、通過招投標(biāo)或其他方式選擇專業(yè)工作單位時，專

36、業(yè)工作單位的資質(zhì)條件及具體要求由乙方根據(jù)項目實際情況制定。為確保本項目房產(chǎn)品質(zhì)量并節(jié)省成本、提高效率，乙方應(yīng)充分利用其合格供應(yīng)商的資源，推薦合適的單位參與投標(biāo)或競爭，甲乙雙方同意在施工單位及材料設(shè)備采購招標(biāo)時，在品質(zhì)因素同等情況下，優(yōu)先考慮乙方的合格供應(yīng)商。5、如果專業(yè)工作單位在通過公開競爭確定前已由甲方指定的，為確保項目工程品質(zhì)與施工進度，甲方與該專業(yè)單位簽署的合同除商務(wù)條件由甲方確定外，其余條款必須經(jīng)乙方同意。 甲方指定的專業(yè)工作單位如果工作進度和品質(zhì)達不到乙方要求的，甲方必須配合乙方要求該專業(yè)工作單位進行整改，由此引起的工期延誤或工程成本增加， 乙方不承擔(dān)責(zé)任。 如由于甲方指定的專業(yè)工作

37、單位對項目開發(fā)造成嚴(yán)重影響， 不配合進行整改， 且甲方拒不更換的， 乙方有權(quán)解除本合同，并視為甲方違約。6、材料供應(yīng)管理（1）乙方應(yīng)根據(jù)工程所在地條件、項目定位，確定各類工程材料采購方式。采購方式劃分為三類：甲方采購；甲方指定品牌或同時確定價格、供應(yīng)商，施工單位采購；施工單位采購；（2）直接影響產(chǎn)品質(zhì)量的材料和設(shè)備，主要包括外立面材料（石材、面磚、涂料、門窗、構(gòu)架、幕墻材料） 、主要設(shè)備（電梯、空調(diào)系統(tǒng)、鍋爐、生活給水26系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、排污、消防） 、裝修主材等，在相應(yīng)的設(shè)計方案確定后，由乙方根據(jù)綠城集團同類或可參考類似產(chǎn)品，并結(jié)合本項目的實際情況， 擬訂具體采購標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)與甲方溝通確定后

38、執(zhí)行；7、工程變更（1）對于非重大工程變更，乙方有權(quán)根據(jù)項目實際情況，在充分征求監(jiān)理方和設(shè)計方意見的基礎(chǔ)上安排組織實施，將與有關(guān)承包商協(xié)商及實施的結(jié)果報甲方備案；（2）對于重大工程變更，乙方應(yīng)向甲方提供一份書面的工程變更報告，闡明需進行變更的理由， 文件中還應(yīng)附上監(jiān)理方和設(shè)計方對此問題的書面意見及該變更涉及的造價調(diào)整預(yù)估。 甲方應(yīng)在收到該文件后5 日內(nèi)予以回復(fù)， 經(jīng)甲方確認(rèn)后的變更由乙方組織實施；（3）如重大工程變更涉及前期政府審批手續(xù)變更的，乙方負(fù)責(zé)按規(guī)定程序報有關(guān)政府職能部門審批，甲方予以協(xié)助；（4）如重大工程變更涉及到調(diào)整項目工程成本管理目標(biāo)，在甲方對重大工程變更確認(rèn)后，工程成本管理目標(biāo)

39、相應(yīng)調(diào)整。8 、乙方應(yīng)建立完善的工程變更及現(xiàn)場簽證管理流程，在施工過程中，由作為發(fā)包人代表的管理人員嚴(yán)格按照流程做好施工現(xiàn)場的工程變更及簽證管理工作。簽證涉及工程造價調(diào)整的，應(yīng)由成本管理專業(yè)人員出具意見。9 、乙方為甲方利益出發(fā)，委托第三方造價咨詢機構(gòu)提供協(xié)助預(yù)算編制、招投標(biāo)、結(jié)算價款審核等服務(wù)， 咨詢服務(wù)費用由甲方承擔(dān)。 第三方造價咨詢機構(gòu)的27選擇，需經(jīng)甲方確認(rèn)， 在同等情況下， 甲方同意優(yōu)先考慮乙方的造價咨詢合格供方。10 、項目竣工驗收通過后，乙方應(yīng)要求施工單位及時提交竣工結(jié)算報告，由乙方成本管理專業(yè)人員提出初審意見， 并委托第三方造價咨詢機構(gòu)出具審核意見，與竣工結(jié)算報告一并報甲方審定

40、。 在竣工結(jié)算過程中， 乙方應(yīng)全力配合甲方完成審核、對賬等工作，協(xié)助甲方控制工程結(jié)算造價。第十一條工程管理1、在項目整體或分期施工總承包合同簽訂后，乙方應(yīng)要求施工單位及時編制工程總體施工計劃及施工組織方案，并根據(jù)招投標(biāo)情況及甲乙雙方確認(rèn)的時間目標(biāo)，提出專業(yè)的審核意見，經(jīng)各方確認(rèn)后，乙方應(yīng)責(zé)成施工單位按月、季、年編制階段進度計劃， 認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范和設(shè)計圖紙的要求督促施工單位按計劃進行施工，并隨時接受甲方的檢查檢驗，同時為檢查檢驗提供便利條件。2、如遇下列情況，由乙方提供聯(lián)系單經(jīng)甲方簽證確認(rèn)后，工程工期應(yīng)相應(yīng)順延，且甲乙雙方確認(rèn)的項目開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)可作相應(yīng)調(diào)整：（ 1）重大工程變更，項目建

41、設(shè)內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化；（ 2）因施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)情況與詳勘資料有較大出入而導(dǎo)致重大技術(shù)方案調(diào)整；（ 3）因需對接的區(qū)域市政工程、 拆遷等前期工作不能及時跟進而導(dǎo)致延期；（ 4）甲方未及時撥付建設(shè)資金造成工程延誤；（ 5）施工合同中規(guī)定的施工單位可以順延工期的其他情形；（ 6）不可抗力因素及政府行為、國家重大政策調(diào)整；（ 7）其他因甲方原因?qū)е鹿て陧樠印?83 、乙方應(yīng)對承包商完成進度計劃的情況進行監(jiān)督和檢查，掌握項目實際進度狀況。當(dāng)某一進度計劃將無法按時完成并預(yù)計將影響到總體竣工期限時，應(yīng)及時告知甲方，并提出相應(yīng)的整改措施，確保按期完工。4 、乙方應(yīng)督促施工單位提報施工組織設(shè)計及專項方案

42、，完善質(zhì)量、成本、進度、安全等控制措施。5 、乙方應(yīng)充分加強對監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)和管理， 充分發(fā)揮監(jiān)理單位在施工監(jiān)理中的作用。6 、項目工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達到國家或行業(yè)現(xiàn)行的施工質(zhì)量驗收規(guī)范的合格標(biāo)準(zhǔn)，如雙方關(guān)于工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有其他更高約定的， 工程質(zhì)量應(yīng)同時符合該約定標(biāo)準(zhǔn)。乙方應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的實際需要， 參加工程各關(guān)鍵節(jié)點的隱蔽工程驗收、 中間驗收等，一旦發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的， 乙方應(yīng)立即責(zé)成施工單位負(fù)責(zé)修復(fù)、整改或者返工，直至符合質(zhì)量要求。7 、乙方應(yīng)做好本項目安全文明施工的相關(guān)管理工作，督促、教育相關(guān)施工單位嚴(yán)格按照安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工， 采取相應(yīng)安全防護措施， 并檢查落實到位。 乙方應(yīng)對施工現(xiàn)場進行至少每月一次安全檢查。 如發(fā)生傷亡及其他安全事故， 乙方應(yīng)立即通知甲方，并按有關(guān)規(guī)定上報有關(guān)部門，同時按政府有關(guān)部門要求處理。8 、甲乙雙方在項目管理團隊中指定適當(dāng)?shù)娜诉x作為業(yè)主單位派駐現(xiàn)場的工程師，嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度進行現(xiàn)場簽證及其他現(xiàn)場管理工作。9 、乙方負(fù)責(zé)對各施工單位提交的已完工程量報表及工程款支付申請進行認(rèn)真審核，并簽署意見。2910 、項目建設(shè)過程中，如甲方超出標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和政府行政主管部門已審批的設(shè)計圖紙范圍，違規(guī)