房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的運作管理模式

1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的運作管理模式第一部分指導準則一、指導準則第二部分部門職責一、說明二、職能部門工作職責三、項目公司（部）工作職責第三部分項目開發(fā)工作流程一、工作流程示意圖(一)項目拓展工作流程及各相關部門工作職責(二)項目策劃工作流程及各相關部門工作職責(三)設計管理工作流程及各相關部門工作職責(四)工程管理工作流程及各相關部門工作職責(五)營銷管理工作流程及各相關部門工作職責(六)客戶服務工作流程及各相關部門工作職責二、項目開發(fā)關鍵節(jié)點控制表第四部分項目管理辦法及審批權限一、項目管理辦法二、重大業(yè)務評審規(guī)定三、本地項目管理審批權限表四、異地項目管理審批權限表第一部分指導準則一、 深圳市中航地產(chǎn)

2、發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負責原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務及南光地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營管理工作。二、公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調(diào)高效率、高質(zhì)量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設過程中設計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風險。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)

3、營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。第二部分部門職責一、說明（一）術語解釋：1負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合；2主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任；3組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調(diào)責任；4配合：不承擔主要責任，但必須在負責者領導下參與此項

4、工作并承擔相關責任；5參與：參加相關工作過程，本部門不承擔責任。（二）公司委員會定義：1投資咨詢委員會：u 負責公司項目投資方面的評審和決策。2策劃、方案評審委員會：u 負責對項目的定位進行專業(yè)評審；u 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審；u 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。3招標委員會：u 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性；u 負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作；4定價咨詢委員會：u 負責對項目銷售定價及其他相關指標進行專業(yè)評審。二、職能部門職責（一）運營管理部：部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)

5、。部門職責：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關系管理、統(tǒng)計信息管理綜合計劃管理u 負責落實董事會下發(fā)的綜合計劃；u 負責制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門；u 主持編制公司與各項目公司（部） 、職能部門的目標責任書，并組織簽訂；u 負責跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃；u 負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。2部門績效考核u 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案；u 負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組織對職能部門進行績效考核；u 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（

6、部）的績效考核。3流程管理u 負責建立、實施、完善公司流程管理體系；u 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。4公共關系管理u 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料；u 配合報批報建工作；u 配合辦理項目開發(fā)相關政府批文及許可證；u 負責公司對外公共關系的日常維護；u 負責公司與政府機關之間的危機公關處理。5知識管理u 負責督促各相關部門進行基礎研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關知識庫；u 負責建立知識管理的配套管理措施，設立知識貢獻獎勵制度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新；u 負責公司統(tǒng)計報表的編制和報送。（二）投資拓展部部門使命：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源-土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準備和前

7、期工作。部門職能：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究土地信息收集及評估u 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫；u 負責建立土地信息選擇標準體系；u 負責評估并初步確定拓展目標。2可行性研究分析u 主持制訂可行性研究計劃；u 組織進行項目可行性分析；u 主持編制項目可行性研究報告 ；u 組織可行性研究報告評審。3項目土地獲取u 負責確定商務條件，提出商務談判方案；u 負責與相關各方的商務談判工作；u 負責簽訂土地使用合同；u 負責辦理土地證等相關手續(xù)。4戰(zhàn)略管理u 負責研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議；u 負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)

8、劃。5政策研究及市場研究u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗；u 負責研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關政策，并分析由此產(chǎn)生的影響；u 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動態(tài)管理、項目預結算、采購管理、工程合同管理、成本分析及效益評價成本管理體系u 負責建立和完善公司成本控制體系；u 負責編制咨詢合同標準化體系；u 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施；u 負責落實項目總體目標成本；u 配合項目公司（部）進行責任

9、成本的分解與考核；u 負責建立成本監(jiān)控預警機制。2成本規(guī)劃u 配合編制項目可行性研究報告 ；u配合進行產(chǎn)品方案比選，提交不同設計方案的方案甄選成本測算報告；u 配合編制項目開發(fā)綱要；u 主持編制項目目標成本；u 主持編制項目限額設計標準。3成本動態(tài)管理u 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作；u 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警；u 負責收集、整理各項目公司（部）的有關成本信息，并對成本信息進行匯總及甄別。4項目預結算u 負責造價咨詢公司評標選定工作；u 負責編制各項目的項目結算計劃 ；u 負責各項目結算工作；u

10、 負責對各項目預算實行備案抽查；u 負責編制工程結算分析報告。5采購管理u 負責管理戰(zhàn)略供應商信息庫，主持供應商的資質(zhì)預審及評價；u 負責維護和完善造價咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫；u負責審核項目公司（部）提供的項目設備及材料采購總體計劃；u根據(jù)項目公司（部）提供的材料設備采購配合計劃，主持公司權限范圍內(nèi)的招標工作；u 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫；u 負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價；u 主持公司招標項目合同洽談。6工程合同管理u 負責建立和完善標準化工程合同體系。7成本分析及效益評估u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗；u負責

11、收集、整理各項目的效益評價報告，編制項目效益評價報告。（四）工程技術部：部門使命：跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新工程技術管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。部門職能：采購管理配合、工程過程管理配合、設計管理配合、工程技術支持、技術資料管理、工程管理指引制訂及維護采購管理配合u 配合進行公司權限范圍內(nèi)的招標。2工程過程管理配合u 負責定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改；u 配合項目各階段的工程驗收；u 負責收集總結工程信息，建立和完善工程案例信息庫。3設計管理配合u 配合對建筑方案進行結構選型；u 配合編制項目限額設計標準；u

12、配合對設計單位的結構方案、設備選型等進行優(yōu)化；u 配合對設計各階段的階段性成果進行審核；u 配合完成圖紙內(nèi)部審查；u 配合完成施工圖的圖紙會審和技術交底。5工程技術支持u 配合編制項目可行性研究報告 ；u 配合編制項目開發(fā)綱要；u 參與完成大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作；u 配合進行施工組織設計評審；u 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作；u 負責在工程全過程中對工程重大技術問題提供專業(yè)支持；u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗；u 負責新技術、新工藝在實際工程中的推廣和應用；u 配合處理重大投訴，提供工程技術解決方案。u 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)

13、；u 負責提出新材料、新技術、新工藝、新設備選用的建議。6技術資料管理u 負責對項目工程技術、施工資料管理的督促、檢查；u 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。7工程管理指引制訂及維護u 負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護；u 負責工程管理指引的制訂及維護。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。部門職能：項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管理項目規(guī)劃u 配合編制項目可行性研究報告 ；u 配合編制項目開發(fā)綱要；u 配合編制項目限額設計標準。2設計配合u 配合對設計各階段的階

14、段性成果進行審核。3設計研究u 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關內(nèi)容的制訂；u 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫；u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗；u 負責建立設計案例信息庫，并進行分析整理；u 負責跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。4標準化設計合同體系及供應商管理u 負責建立和完善標準化設計合同體系；u 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。（六）營銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領市場潮流，極大地滿足客戶需求。部門職能：項目策劃、項目營銷、市場研究、品牌策劃及建設、標準化營銷合同體系管理

15、項目策劃u 配合編制項目可行性研究報告 ；u 配合編制項目開發(fā)綱要；2項目營銷u 配合完成營銷推廣策劃方案的制定及評審工作；u 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作；u 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作；u 配合完成營銷費用預算的制定及評審工作。3市場研究u 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫；u 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫；u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗；u 負責市場調(diào)研及政策研究，定期形成市場分析報告 ；u 負責各項目相關營銷負責人交流總結，提高營銷專業(yè)水平；u 負責制訂科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新。4品牌策劃及建設u

16、 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施；u 負責公司品牌宣傳標準件體系的建立和落實；u 組織各項目參加大型房地產(chǎn)展會。5標準化營銷合同體系管理u 負責建立和完善標準化營銷合同體系。（七）財務部：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法，構建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。部門職能：財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、財務分析與公司決策支持、稅務管理、權益性投資管理和審計、財務檔案與內(nèi)部管理財務管理制度管理u 負責根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結合公司管理需要，建立和完善公司各種財務管理制度。2會計核算u 負責辦理日常核算業(yè)務；u 負責辦理日常出納業(yè)務；u 負責財

17、務會計報告的編制和報送；u 負責公司年度財務報告社會審計工作。3融資管理u 負責制定并平衡公司資金計劃；u 負責公司日常資金調(diào)度，確保公司營運資金需求；u 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務；u 負責金融機構關系維護；u 負責資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理；u 負責項目按揭銀行的選擇與業(yè)務合作。4全面預算管理u 負責公司全面預算的編制與控制；u 配合確定公司經(jīng)營目標；u 配合編制經(jīng)營計劃；u 負責動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計劃。5財務分析與公司決策支持u 負責公司財務狀況分析，提供管理報表；u 負責審核各類經(jīng)濟合同，提供戰(zhàn)術性決策支持，對經(jīng)濟合同的財務條款提出建議，把控財務風險；u 配合編制項目可行性研究報告 ；

18、u 配合編制項目開發(fā)綱要。6稅務管理u 負責辦理公司日常納稅業(yè)務以及其他稅務事項；u 負責公司稅務籌劃；u 負責開發(fā)項目稅務籌劃；u 負責項目公司稅務工作。7權益性投資管理和審計u 負責收集整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息；u 負責為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料；u 負責指導及檢查投資企業(yè)的財務工作；u 配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查；u 負責監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實施。8財務檔案與內(nèi)部管理u 負責公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全；u 負責維護財務軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全；u 負責公司財務印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟合同的管理。（八）客戶服務部部門使命：以前瞻性視野構建以

19、客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市場中的信譽度和美譽度。部門職能：項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關系管理、中航會管理、客戶服務體系、客服信息分析、法務管理、客戶危機管理項目策劃配合u 配合編制項目開發(fā)綱要；u 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。2銷售事務管理u 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作；u 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估；u 負責有關銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入；u 配合進行按揭銀行的選擇；u 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作；u 配合進行營銷推廣客戶活動；u 配合完成簽訂相關認購協(xié)議工作；u 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款；u 配合完

20、成客戶資料移交工作；u 負責客戶資料及銷售合同管理；u 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析；u 負責銷售后的相關產(chǎn)權辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理房產(chǎn)證；u 負責組織項目入伙策劃并組織落實；u 負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。3投訴處理u 負責與項目公司（部）進行對接，參與工程竣工驗收；u 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作；u 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作；u 負責受理客戶投訴；u 負責與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關專業(yè)部門進行處理；u 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理；u 組織各部門使用客戶服務軟件；u 負責對客戶投訴處理的結果進行回訪；

21、u 負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案；u 負責定期對客戶投訴進行分析。4客戶關系管理u 負責進行客戶滿意度調(diào)查；u 負責對客戶滿意度調(diào)查結果進行分析，并形成報告。5中航會管理u 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作；u 負責中航會的推廣工作；u 負責中航會會刊的策劃及出版工作；u 負責中航會會員活動的策劃及實施；u 負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。u 負責公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護；u 負責收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。6客戶服務體系u 負責編制銷售合同補充條款；u 負責制定客戶滿意度調(diào)查標準；u 負責制定售后管理制度及客戶服務

22、標準。7客服信息分析u 負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。8法務管理u 負責為公司提供各類法律支持服務；u 負責對公司業(yè)務合同的法律審核；u 負責編制和修改企業(yè)的格式化合同；u 負責法律知識培訓工作；u 負責提供商務談判中的法律咨詢服務；u 負責對項目公司（部）權限外的合同進行審核；u 負責對項目公司（部）權限內(nèi)的合同進行定期檢查，法律指導；u 負責處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理；u 負責外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務評價。9客戶危機管理u 負責建立客戶危機管理風險防范制度；u 負責策劃有關客戶危機處理方案。（九）行政人事部：部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資

23、源、后勤服務等方面的有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效和諧的職場氛圍。部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓、員工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設、行政事務管理、資產(chǎn)管理、 IT 信息管理、檔案管理人力資源規(guī)劃u 負責制定人力資源規(guī)劃，并組織實施；u 負責完善人力資源管理體系，研究、設計人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設） ，制定和完善人力資源管理制度；u 負責向公司高層決策者提供有關人力資源戰(zhàn)略、組織建設等方面的建議；u 負責審批項目公司（部）的管理架構和人員配置計劃；u 負責進行項目公司（部）關鍵崗位聘任的審核。2員工招聘和選派u 負

24、責制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供給人才；u 配合完成項目公司（部）高層管理人員的聘任工作。3員工培訓u 負責公司員工的培訓管理工作；u 負責擬定并執(zhí)行培訓計劃；u 負責評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內(nèi)部培訓工作。4員工薪酬和績效考核u 負責職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結果；u 負責管理公司員工薪酬事務，負責審核項目公司（部）薪酬制度；u 負責辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)；u 負責建立公司員工福利制度。5企業(yè)文化建設u 負責公司企業(yè)文化建設。6行政事務管理u負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng)(CIS) ；u 負責擬寫

25、公司年度工作總結；u 負責公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制；u 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整理與發(fā)放；u 負責管理公司印章；u 負責公司辦公設備、用品管理；u 負責公司公務車輛調(diào)配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員管理；u 負責公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理；u 負責公司有關對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等；u 負責管理公司書刊、報紙訂購；u 負責其他后勤服務。7資產(chǎn)管理u 負責辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作；u 負責辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)；u 主持盤點固定資產(chǎn)工作；u 負責固定資產(chǎn)日常維護和臺帳管理；u 配合完成

26、項目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。8 IT 信息管理u 負責制訂并實施公司信息化建設戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進方案；u 負責企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護、更新、使用管理以及網(wǎng)絡安全維護；u 負責計算機及相關設備的購置、調(diào)配、維修、維護保養(yǎng)；u 負責公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護更新；u負責處理公司日常電腦和網(wǎng)絡故障，提供IT 服務。9檔案管理u 負責檔案管理、檔案信息化管理及維護；u 負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理；u 負責指導項目公司（部）檔案工作；u 負責接收項目公司（部）工程竣工后的檔案資料。三、項目公司（部）職責使命：項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。職能：