土地增值稅清算中舊房重置成本計算

1、七地堆們稅汗il?中開發(fā)何摟費申核的點體會土地增值稅清算中的舊房重置成本一、一宗帶舊房的土地轉(zhuǎn)讓實例日前，中山城區(qū)某國有企業(yè)與A房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié) 議，將自有的一處空置舊糧倉作價4500萬元（含稅價）轉(zhuǎn) 讓給A房地產(chǎn)公司。該國有企業(yè)于2004年通過購買方式取 得，取得時無取得發(fā)票；后于2008年辦理轉(zhuǎn)功能，由工業(yè) 用地轉(zhuǎn)為商住用地，支付土地補出讓金1000萬元。轉(zhuǎn)讓過 程中，雙方聘請了評估公司對該舊房產(chǎn)進(jìn)行評估，房產(chǎn)評估 價格為4500萬元，其中土地評估價格為4200萬元，建筑物 評估價格為300萬元（舊建筑物按重置成本法評估，重置成 本為500萬元，成新度為60%）,評估費10萬元由該國有企

2、業(yè)承擔(dān)。該國有企業(yè)財務(wù)認(rèn)為，土地增值稅的扣除項目包括土 地出讓金、轉(zhuǎn)讓壞節(jié)繳納的稅金、評估費用、房產(chǎn)評估價格 *成新度，因此計算轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)共需繳納增值稅214. 29萬元, 其他轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計27. 97萬元，進(jìn)而計得土地增 值稅扣除項目=1000+27. 97+10+4500 X60%=3737. 97 萬元，應(yīng) 繳納土地增值稅164. 32萬元。筆者經(jīng)審核后認(rèn)為，該國有企業(yè)對土地增值稅扣除政 策適用錯誤，應(yīng)重新計算。二、現(xiàn)行土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定帶舊房轉(zhuǎn)讓的土地交易業(yè)務(wù)主要涉及兩個稅收要點, 一是對房產(chǎn)性質(zhì)的稅務(wù)界定，二是如何準(zhǔn)確界定土地增值稅 適用政策規(guī)定。筆者歸納如下：（一）有關(guān)

3、房產(chǎn)性質(zhì)的稅務(wù)認(rèn)定根據(jù)土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財 稅字（1995） 48號）第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用 的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均 屬舊房。該國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已使用多年，明顯屬于舊房, 應(yīng)按照舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅政策處理。（二）有關(guān)土地增值稅扣除項目的政策規(guī)定目前，土地增值稅扣除項目主要涉及五份稅收文件：1. 土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計算增值額的 扣除項目包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二） 開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、 費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他

4、扣除項目。2. 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，條例 第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得 土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所 支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（四）舊 房及建筑物的評估價格，指在轉(zhuǎn)讓已使用房屋及建筑物時, 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確 認(rèn)。3. 土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)（1995） 110號） 第五條第一項規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納 稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定 交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，

5、為支付的土地出讓金；以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的岀讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得 土地使用權(quán)時，為支付的地價款。4. 土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字 （1995） 48號）第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑作為扣物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地 價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土 地使用權(quán)所支付的金額。5.土地增值稅若干問題的通知（財稅（2006） 21號） 第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價 格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例 第六條第（一

6、）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā) 票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn) 予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加 計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格， 又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管 法第35條的規(guī)定，實行核定征收。三、稅務(wù)處理意見經(jīng)對上述政策進(jìn)行梳理，結(jié)合該業(yè)務(wù)實際，筆者提出以 下稅務(wù)處理意見：（一）若該公司不能提供評估報告但能提供購房發(fā)票的, 其成本扣除項目，可按購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至 轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。因該公司提供了由中介評估 機(jī)構(gòu)岀具的該處

7、房產(chǎn)評估價格，而無法提供購房發(fā)票，故按 照建筑物評估價格計算扣除項目。（二）該公司提供的房產(chǎn)評估價格4500萬元，折算單 位建筑面積4000元。根據(jù)中山市建筑安裝房地產(chǎn)造價標(biāo)準(zhǔn)， 單位建筑而積成本在一千至二千元之間，舊糧倉的建筑面積 成本應(yīng)該更低，這4000元的單價顯然包含了土地成本，經(jīng) 筆者查證也核實了這_點，（三）取得土地使用權(quán)所支付的金額不能按照房產(chǎn)評估 的土地價值虛增扣除，只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實 際價款扣除，如果其不能提供已支付地價款憑據(jù)，則該土地 扣除成本為零，但以下第4點所列的特殊情形除外。（四）以評估價作為土地成本的特殊情形。根據(jù)關(guān)于 企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通

8、知（財稅（2015） 5號）第六條規(guī)定，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使 用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作 為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重 組改制過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)，國 家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地 使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時 省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)的評估價格，作為該 企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。但也并非現(xiàn)在 的評估價格，仍然是改制前資本金投入時所確定價格。（五）該公司并未提供支付地價款憑據(jù)，且不屬于

9、上述 第4點的特殊情況，但其提供了土地轉(zhuǎn)功能時支付土地補岀 讓金1000萬元的財政收據(jù)。因此，土地成本項目僅可以扣 除土地補岀讓金1000萬元。因此，該公司應(yīng)繳增值稅為：4500 1.05X5%二214.29 萬，與此前該國有企業(yè)計算結(jié)果一致；應(yīng)繳土地增值稅實際為1300. 35萬元，與此前國有企業(yè) 自行計算的164. 32萬元相差1100多萬元，差異巨大。筆者認(rèn)為對于大宗地塊附帶建筑物的交易，亟須引起全 系統(tǒng)干部職工注意：一要正確界定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的性質(zhì)；二要正 確分析土地增值稅適用政策，尤其是采取重置成新成本據(jù)實 征收土地增值稅中，其扣除項目的適用政策，需正確理解政 策涵義，并結(jié)合實際分析，以防適用政策錯誤，導(dǎo)致錯征少 收稅款。如案例中企業(yè)將房屋重置成本按照房產(chǎn)評估價格 4500萬元計