[工作總結(jié)]物業(yè)管理政協(xié)匯報(bào)1017

1、通化縣物業(yè)管理工作情況匯報(bào)各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、大家好： 近年來(lái)，我縣物業(yè)管理工作在縣委、縣政府和住建局黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，克服了逐多困難，采取多種措施抓管理、抓服務(wù)，積極開展各項(xiàng)工作，取得了一定的成績(jī)。我縣物業(yè)管理是從2002年開始的，雖然起步較晚，歷史遺留問題較多，但僅用了八年多的時(shí)間，物業(yè)管理普及率就達(dá)到了90%以上，為縣城廣大居民創(chuàng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境。隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展，人民群眾生活環(huán)境和生活質(zhì)量的不斷提高，給我縣物業(yè)管理工作和文明小區(qū)建設(shè)提出了更高的要求，也帶來(lái)了突出矛盾和問題，亟待我們?nèi)ソ鉀Q和完善。下面就將我縣物業(yè)管理情況向各位領(lǐng)導(dǎo)做以簡(jiǎn)要匯報(bào)。一、物業(yè)管理基本情況我縣住宅市場(chǎng)目

2、前已交付使用的樓房有392棟，建筑面積155.2萬(wàn)，住戶17343戶。實(shí)施物業(yè)管理的樓房有368棟，建筑面積149樓房接管率達(dá)90%以上，位居通化地區(qū)前列。通過引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)資質(zhì)考核，我縣目前有房產(chǎn)物業(yè)管理所、市政物業(yè)管理所、宏原物業(yè)公司和山水華城4家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)，共有從業(yè)人員 230人，收費(fèi)率達(dá)70 %以上。其中住建局下屬的房產(chǎn)物業(yè)有從業(yè)人員121人（專業(yè)技術(shù)人員35人），收費(fèi)面積75萬(wàn)平方米；市政物業(yè)有從業(yè)人員68人（專業(yè)技術(shù)人員18人），收費(fèi)面積45萬(wàn)平方米。開發(fā)商自行管理的宏原物業(yè)和山水華城物業(yè)共有從業(yè)人員41人（專業(yè)技術(shù)人員 17 人），收費(fèi)面積

3、29萬(wàn)平方米。二、物業(yè)管理的具體做法1、健全制度，抓好物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。貫徹物業(yè)管理相關(guān)政策和規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理行為，建立健全通化縣物業(yè)管理實(shí)施辦法、通化縣物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核辦法、通化縣物業(yè)管理服務(wù)考核評(píng)分細(xì)則、通化縣太陽(yáng)能熱水器安裝規(guī)定和住宅小區(qū)車輛管理規(guī)定等政策規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，做到有法可依、有章可循。2、加大力度，宣傳物業(yè)法規(guī)及相關(guān)政策。通過新聞媒體，由局物業(yè)管理科和物業(yè)公司參與，制作了專題片進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)，讓廣大業(yè)主能夠正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性，讓全社會(huì)都能支持、理解和參與物業(yè)管理，提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)可率和支持率。3、加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)和

4、管理能力。今年上半年由物業(yè)管理科組織四家物業(yè)公司經(jīng)理參加建設(shè)部舉辦的物業(yè)崗位經(jīng)理培訓(xùn)和技術(shù)職務(wù)培訓(xùn)；分兩批對(duì)一線從業(yè)人員進(jìn)行技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)能力，以適應(yīng)專業(yè)化物業(yè)管理的要求，為全面提升我縣物業(yè)管理水平打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)結(jié)合行業(yè)推出的注冊(cè)物業(yè)管理師制度，要求物業(yè)公司經(jīng)理通過進(jìn)修提升自己的學(xué)歷，和專業(yè)水準(zhǔn)，力爭(zhēng)三至五年內(nèi)成為注冊(cè)物業(yè)管理師。 4、積極運(yùn)作，創(chuàng)新物業(yè)管理模式。我縣物業(yè)管理按照行政監(jiān)管、自收自支的企業(yè)化管理運(yùn)做模式，現(xiàn)有4家有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理全縣 149 萬(wàn)平方米住宅樓。對(duì)沒有納入物業(yè)管理的住宅樓由5個(gè)社區(qū)負(fù)責(zé)組織業(yè)主自治管理。兩家比較大的房產(chǎn)物業(yè)和市政物業(yè)

5、是住建局下屬基層單位，經(jīng)理由局黨委任命，全面負(fù)責(zé)本區(qū)域物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)工作。和老舊樓的物業(yè)服務(wù)，宏源物業(yè)和山水華城物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理模式。5、綜合改造，提高物業(yè)管理覆蓋率。我縣城區(qū)一些老舊住宅區(qū)，由于建設(shè)年代早、基礎(chǔ)建設(shè)不完備、管理體制不健全等原因，造成老舊小區(qū)違章建筑多，環(huán)境臟、亂、差，小區(qū)道路、綠地?fù)p毀嚴(yán)重，停水、停電、下水道堵塞現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，安全隱患大等問題普遍存在。結(jié)合09年實(shí)施的既有居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造工程，縣委、縣政府又將小區(qū)“四化”改造工程納入我縣2010年九項(xiàng)民生重點(diǎn)工程之一，投資3000萬(wàn)元，歷時(shí)6個(gè)月，完成了世紀(jì)花園、國(guó)土花園、山水人家、河畔家園等72個(gè)老舊小區(qū)的公共設(shè)

6、施維修、更新和改造，小區(qū)的綠化、美化、硬化和亮化。共改、擴(kuò)建自行車棚70個(gè)，重鋪院面4萬(wàn)多平，新建綠地4000多平，更換步道磚2.4萬(wàn)平，屋面防水、硬性防水、保溫處理23萬(wàn)平，改造地下排水、排污管道1550延長(zhǎng)米、地溝清淤改造35棟樓。改造后，以往小區(qū)臟、亂、差等問題得到有效解決，居民的居住環(huán)境得到極大改善。路面平坦，停車有序，路燈敞亮，環(huán)境優(yōu)美。物業(yè)公司現(xiàn)已全部接管這些達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的居民樓，為居民開展更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。三、物業(yè)管理存在問題我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過幾年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，物業(yè)管理逐漸形成了一項(xiàng)社會(huì)公益服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，為縣城廣大居民排憂解難，為政府承擔(dān)減負(fù)，為縣城的建設(shè)和發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。但

7、是我縣物業(yè)管理工作還處在低水平上，服務(wù)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，年負(fù)債率36%以上，嚴(yán)重影響到企業(yè)自身發(fā)展和管理水平的提高。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要存在以下問題：第一，是部分單體樓沒有門衛(wèi)用房，或是有門衛(wèi)用房被原開發(fā)建設(shè)單位出售給個(gè)人了，還有的就是業(yè)主集資夠建的，不能正常提供給物業(yè)正常使用的，使物業(yè)服務(wù)無(wú)法正常開展。第二，收費(fèi)難，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，物業(yè)管理資金匱乏。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模式，部分居民認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，對(duì)物業(yè)的消費(fèi)觀念還沒有從根本上樹立起來(lái)，有的認(rèn)為交物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司全都管，有的認(rèn)為有事找物業(yè)，沒有事要物業(yè)沒有用，特別是中間層住戶認(rèn)為物業(yè)管理對(duì)自己關(guān)系不大，不交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)又沒有好的措施和法律保障、導(dǎo)

8、致物業(yè)收費(fèi)困難，還有一部分住戶不參加物業(yè)，樓房出現(xiàn)問題不能直接找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就到政府網(wǎng)站投訴和上訪，政府從服務(wù)民眾大局出發(fā)，就責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)給予解決。導(dǎo)致了住戶不交費(fèi)也能得到物業(yè)服務(wù)，有的住戶吃到了甜頭，就會(huì)經(jīng)常采取這種方式，久而久之形成了惡性循環(huán)。截至2010年，累計(jì)拖欠物業(yè)費(fèi)238.1萬(wàn)元，其中：機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員拖欠率為46%，企業(yè)單位人員拖欠率為18.9%，個(gè)體工商戶拖欠率為16.8%，無(wú)業(yè)人員拖欠率為18.3%。幾年來(lái)、隨著物價(jià)整體水平的上漲，人工費(fèi)、材料費(fèi)、人員工資年年大幅度上漲，支出年年增長(zhǎng)，企業(yè)難以生存。從整個(gè)行業(yè)看平均收費(fèi)率不足70%。另外收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，目前按照吉林省物業(yè)五級(jí)

9、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，我縣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是最下線的，物業(yè)服務(wù)只能在低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，低水平管理中運(yùn)行。例如：一個(gè)單體樓房4000平方米，月每平方米收費(fèi)0.20元、按70%收費(fèi)率，月收費(fèi)560元，年收費(fèi)6720元，按我縣最低工資標(biāo)準(zhǔn)門衛(wèi)月工作830元，工作時(shí)間還得一天24小時(shí)，全年工資9960元，年虧損3240元，用于維修，購(gòu)買原材料、人員工資、冬季清運(yùn)冰雪等費(fèi)用怎么解決。試想企業(yè)怎么能生存，怎樣才能滿足人民群眾過高的要求和期望，我縣處于城鄉(xiāng)接合部，人民生活水平低，就目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)率都不足70%，如果上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)，可想而知老百姓更不愿承擔(dān)，甚至原來(lái)的費(fèi)源都會(huì)損失。第三，老舊樓區(qū)占縣城樓

10、房的比重大，物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施差，配套設(shè)施不完善，居民服務(wù)要求高，雙方矛盾意見多?？h城因歷史的原因，各小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，庭院式樓區(qū)比例大，配套設(shè)施不全，上下水管道陳舊殘破，又沒有住宅專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致管理難度大，而與此同時(shí)，居民對(duì)居住環(huán)境要求卻越來(lái)越高，造成居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，導(dǎo)致居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾重重，更加不愿意繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而形是成物業(yè)管理資金鏈的惡性循環(huán)。第四， 是通化縣實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度是2005年開始的，2005年以前建設(shè)的樓房統(tǒng)稱老舊樓、共計(jì)194棟，面積74.9萬(wàn)平方米，占縣城住宅總面積的48%，這部分樓房都沒有住宅專項(xiàng)維修資金，所以樓房需要大修和更新改造

11、時(shí)資金無(wú)來(lái)源，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難應(yīng)付年年增長(zhǎng)的維修費(fèi)用，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)已走到了瓶頸。第五，是新建小區(qū)在保質(zhì)期范圍內(nèi)開發(fā)商對(duì)樓房出現(xiàn)的質(zhì)量問題不能及時(shí)維修，推諉拖延到保修期后不負(fù)責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)接手后老百姓意見大，拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)無(wú)法運(yùn)行，造成新的棄管樓產(chǎn)生。第六，舊樓區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施差，配套設(shè)施不完善，居民服務(wù)要求高，雙方矛盾意見多?？h城因歷史的原因，各小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，庭院式樓區(qū)比例大，配套設(shè)施不全，一部分樓房的防水，上下水管道，陳舊殘破，導(dǎo)致管理難度大，而與此同時(shí)，居民對(duì)居住環(huán)境要求卻越來(lái)越高，造成居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，導(dǎo)致居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾重重，更加不愿意繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而

12、形成物業(yè)管理資金鏈的惡性循環(huán)。第七住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)部門責(zé)任關(guān)系不清，出現(xiàn)問題互相推萎。在住宅小區(qū)內(nèi)很多問題涉及很多相關(guān)部門，如社區(qū)、民政、工商、環(huán)衛(wèi)、供熱、供水、供電、電信、公安、城管、環(huán)保等，當(dāng)各部門所管的責(zé)任出現(xiàn)問題住戶都找物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)權(quán)利指使相關(guān)部門給予解決，這個(gè)黑鍋都?jí)涸谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)身上、老百姓也以此不交物業(yè)費(fèi)。第七，是業(yè)主投訴、網(wǎng)上投訴和政府熱線投訴的業(yè)戶基本是沒有納入物業(yè)的樓房和沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，這些業(yè)主由于不交物業(yè)費(fèi)，所以樓房出現(xiàn)問題不能直接找物業(yè)企業(yè)，通過網(wǎng)上投訴和政府熱線投訴的方式來(lái)解決，導(dǎo)致了不交費(fèi)就能得到解決，有的業(yè)主吃到了甜頭，就會(huì)經(jīng)常采取

13、這種方式，久而久之形成了惡性循環(huán)。第八，物業(yè)公司接收舊樓難度大。由于部分舊樓因基礎(chǔ)設(shè)施差、常年失修、殘破嚴(yán)重又沒有專項(xiàng)維修資金，需要資金投入，物業(yè)進(jìn)入前期需投入大量資金整修，物業(yè)服務(wù)公司無(wú)能解決，具統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在縣城還有20多棟樓房未開展物業(yè)管理，需資金整修、已納入物業(yè)管理的舊樓維修資金不足、需要政府補(bǔ)貼。還有一些原建單位破產(chǎn)或倒閉，其開發(fā)的住宅樓找不到原承建單位。再就是由于住戶不繳費(fèi)，不同意開展物業(yè)管理。第九，老舊樓無(wú)專項(xiàng)維修資金、負(fù)擔(dān)重。我縣是從2005年開始實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度管理，縣城區(qū)很大一部分舊樓沒有專項(xiàng)維修資金，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難應(yīng)付年年增長(zhǎng)的維修費(fèi)用，嚴(yán)重制約了企業(yè)發(fā)展。四、解

14、決問題辦法一是政府要依據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，協(xié)調(diào)落實(shí)社區(qū)在住宅小區(qū)內(nèi)依法成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)主任適當(dāng)給予工作補(bǔ)貼、資金由物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼中列支。社區(qū)加強(qiáng)小區(qū)自治管理，要成立物業(yè)服務(wù)站，配備專職人員，抓好物業(yè)服務(wù)，對(duì)沒有納入物業(yè)的棄管樓，自管樓和改造后業(yè)主不同意接受物業(yè)管理的樓房，社區(qū)開展自治管理，真正把樓房小區(qū)管理起，同時(shí)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，物業(yè)企業(yè)重新與業(yè)主委員會(huì)簽訂合法有效的物業(yè)管理委托合同，正常履行合同雙方的權(quán)利和義務(wù)。二是出臺(tái)文件，明確社區(qū)、供水、供電、供氣、供熱等公用事業(yè)單位，公安、規(guī)劃、城管、環(huán)保等執(zhí)法部門，有線電視、電信等專業(yè)部門在物業(yè)小區(qū)所承擔(dān)的職責(zé)、保證“涉

15、物”工作有人管。三是政府重視，對(duì)管理舊樓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定的扶持政策。按照舊樓的實(shí)際情況對(duì)接管舊樓的物業(yè)企業(yè)實(shí)行政府物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。縣城2005年前建設(shè)住宅樓稱屬舊樓，包括委托物業(yè)管理和尚未開展物業(yè)管理的樓房，共計(jì)194棟，面積79.4萬(wàn)平方米，按每平方米補(bǔ)貼0.15元，全年共計(jì)142.9萬(wàn)元。四是減免服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際接管的舊樓總數(shù)減免5%的營(yíng)業(yè)稅。五是配備公益性崗位人員，對(duì)單體樓和零散樓區(qū)開展衛(wèi)生保潔。目前縣城194棟老舊樓房，面積79.4萬(wàn)平方米，按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，小區(qū)面積0.5萬(wàn)平方米配備一名保潔員，應(yīng)配備158人，才能滿足服務(wù)需求。六是加大服務(wù)費(fèi)收費(fèi)力度，保證物業(yè)

16、服務(wù)正常運(yùn)行。1、政府下發(fā)文件，對(duì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)由單位一把手負(fù)總責(zé)，實(shí)行政府督察。2、爭(zhēng)取得到人民法院的支持，啟動(dòng)簡(jiǎn)易程序，對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的單位和個(gè)人依法征收，采取雙驅(qū)動(dòng)、雙促進(jìn)的辦法。以服務(wù)驅(qū)動(dòng)收費(fèi)，以收費(fèi)促進(jìn)服務(wù)，全面提高服務(wù)水平和物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。七是新建樓房要全部納入物業(yè)管理。需要主管部門給以支持和協(xié)助，避免新樓搶著管，舊樓時(shí)放棄管理，產(chǎn)生新的棄管樓，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。八是冬季清雪，住宅小區(qū)占地面積占城區(qū)面積近三分之二，小區(qū)清雪任務(wù)十分艱巨，目前的設(shè)備和人員不能滿足小區(qū)冬季清雪的基本條件，應(yīng)適當(dāng)投入設(shè)備配置人員解決多年小區(qū)清雪運(yùn)雪難的問題。九是機(jī)構(gòu)

17、設(shè)置，根據(jù)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的要求，各縣、市、區(qū)要成立物業(yè)管理辦公室，目前通化地區(qū)只有我縣沒有成立物業(yè)管理辦公室，組建通化縣物業(yè)管理辦公室，配備人員編制，管理經(jīng)費(fèi)按同類事業(yè)單位由財(cái)政解決，配備物業(yè)監(jiān)察車一臺(tái)，我縣住宅小區(qū)覆蓋整個(gè)縣城，東西南北貫穿，跨度大，距離長(zhǎng)，建立小區(qū)巡查機(jī)制，對(duì)物業(yè)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，有利于提高物業(yè)監(jiān)管水平，提高工作效率，發(fā)現(xiàn)問題能得到及時(shí)解決，物業(yè)管理辦公室依據(jù)物業(yè)相關(guān)法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)施全行業(yè)監(jiān)管。四、強(qiáng)化管理，全面做好物業(yè)管理工作一是從源頭抓起，對(duì)新建小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)初期，物業(yè)要提前介入，對(duì)隱蔽工程全面管理，參與小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、確定物業(yè)設(shè)施的數(shù)量、面積

18、、位置，工程竣工后按要求參與工程驗(yàn)收，為后續(xù)物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)；二是認(rèn)真貫徹物業(yè)法規(guī)，實(shí)行建管分離，開發(fā)建設(shè)單位不得自行組織開展物業(yè)管理，杜絕新樓搶著管，舊樓時(shí)放棄管理，避免產(chǎn)生新的棄管樓，維護(hù)廣大業(yè)主利益；三是嚴(yán)把資質(zhì)審批關(guān)，對(duì)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令退出物業(yè)管理，凈化物業(yè)管理市場(chǎng)；四是貫徹物業(yè)管理相關(guān)政策和規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理行為，今年相繼出臺(tái)了通化縣物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)考核辦法，通化縣物業(yè)管理服務(wù)考核評(píng)分細(xì)則和住宅小區(qū)車輛管理規(guī)定等政策規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)管理、做到有法可依、有章可循；五是建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，分管領(lǐng)導(dǎo)年初與各物業(yè)企業(yè)簽訂了物業(yè)管理責(zé)任書，確定了小區(qū)管理的目標(biāo)、任務(wù)及