房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識優(yōu)秀

1、房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識-云南昆明適用一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識n 房地產(chǎn)：是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地及土地上的建筑物、附著物。n 房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱散盤交易）組成的。以上三個(gè)級別的市場統(tǒng)稱為房地產(chǎn)市場。n 一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有

2、權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。n 房地產(chǎn)的特性：不可移動性, 易受限制；唯一性；壽命長久，用途多樣，相互影響；供給有限，價(jià)值量大，流動性差；保值增值n 建造商：建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。n 發(fā)展商：發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請資質(zhì)等級。n 代理商：代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。n 土地類型：土地按其性質(zhì)劃分為（昆明供應(yīng)的土地類型）： 70年產(chǎn)權(quán)一類居住用地、二類居住用地、居住用地、城鎮(zhèn)住宅用地、城鎮(zhèn)住宅用地（公共租賃住房）、住宅、住宅用地 40年產(chǎn)權(quán)

3、商業(yè)用地、行政辦公用地、商業(yè)金融用地、服務(wù)業(yè)用地、金融保險(xiǎn)業(yè)用地、旅館業(yè)用地、旅游業(yè)、批發(fā)零售（加油站 ）、商服用地、商務(wù)辦公用地、商務(wù)金融用地、商務(wù)零售、商業(yè)（倉儲）、商業(yè)金融業(yè)、商業(yè)零售、商業(yè)用地（賓館飯店）、文化藝術(shù)、影劇院用地、住宿餐飲及商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地 50年產(chǎn)權(quán)工業(yè)用地、倉儲用地、文化娛樂用、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地、外事用地、供應(yīng)設(shè)施用地、交通設(shè)施用地、消防設(shè)施用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、公共建筑用地、綠地、輕軌用地、體育用地、圖書展覽用地、小學(xué)用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、幼兒園用地、中學(xué)用地 40、70年產(chǎn)權(quán)城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售/其他商服用地、城鎮(zhèn)住宅及其他商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地

4、/商業(yè)金融業(yè)、二類居住兼容商業(yè)金融、居住及商業(yè)用地、居住用地（兼容商業(yè)）、商服、住宅用地、商業(yè)金融業(yè)居住、商住混合用地、商住混合用地用地n 國家使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)方式、拍賣方式、協(xié)議方式、掛牌方式n 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。n 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。n 容積率：指在一定范圍內(nèi)，建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。n 建筑密度：指在一定范圍內(nèi)，建筑物底層占地面積總和與建筑基地面積的比率（用百分比表示）n 綠地率：指在一定范圍內(nèi)，各類綠地總面積占該地區(qū)總面積的比例（用百分比表示）n 架

5、空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。n 避難層：建筑高度超過100m的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。n 緊急避震場所：城市居住住宅附近的小公園、小廣場、專業(yè)綠地以及抗震能力強(qiáng)的公共設(shè)施，供附近的居民臨時(shí)避震疏散，也是居民在住宅附近集合并轉(zhuǎn)移到大型避震場所的過渡性場所。包括住家附近的小綠地、廣場、學(xué)校等n 地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室。n 建筑層高：建筑物各層之間以樓、地面面層（完成面）計(jì)算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層（完成面）

6、至平屋面的結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外墻外皮延長線的交點(diǎn)計(jì)算的垂直距離。n 建筑高度：建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。n 建筑面寬：指建筑物立面軸向的投影長度。n 日照面：建筑為達(dá)到規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)而需設(shè)主要居室窗戶的立面，包括東、南與西三面；不需為滿足日照要求而設(shè)窗戶的立面則為無日照面。n 道路紅線：規(guī)劃的城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的邊界線。n 建筑控制線：有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。n 建筑間距：兩幢建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的最小水平距離。n 低層建筑：指高度小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。n 多層建筑:指高度10m且24m的建筑

7、；多層居住建筑為四層至七層建筑。n 高層建筑:指高度大于24m的建筑；高層居住建筑為十三層及十二層以上建筑（其中層數(shù)為八至十二層的居住建筑為小高層建筑）。n 超高層建筑:建筑高度大于100m的民用建筑。n 裙房:指與高層建筑緊密連接，組成一個(gè)整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過24米，超過24米的，按高層建筑處理。n 快速路：是為城市長距離快速機(jī)動車交通服務(wù)的道路，中間設(shè)有中央分隔帶，布置有四條以上的車道，全部采用立體交叉控制車輛出入，并對兩側(cè)建筑物的出口加以控制。n 主干路：又稱全市性干道，負(fù)擔(dān)城市各區(qū)、組團(tuán)以及對外交通樞紐之間的主要交通聯(lián)系，在城市道路網(wǎng)中起主要交通運(yùn)輸作用。n 次干路

8、：是與主干路結(jié)合組成道路網(wǎng)，起集散交通的作用，兼有服務(wù)功能的道路。n 支路：是與街坊路的連接線，解決局部地區(qū)交通，以服務(wù)功能為主的道路。n 居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。n 居住小區(qū)：是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000-15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。n 居住組團(tuán)：是指被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000-

9、3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。n 公共綠地:指向公眾開放，有一定游憩設(shè)施或裝飾作用的綠化用地，包括各類公園和街頭綠地。n 生產(chǎn)防護(hù)綠地:指用于園林生產(chǎn)、隔離、衛(wèi)生和安全防護(hù)等的綠化用地。n 建筑面寬:指建筑物一側(cè)的外墻到另一側(cè)外墻之間的距離。n 日照標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)建筑物所處的氣候區(qū)、城市大小和建筑物的使用性質(zhì)確定的，在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日(冬至日或大寒日)的有效日照時(shí)間范圍內(nèi)，以底層窗臺面為計(jì)算起點(diǎn)的建筑外窗獲得的日照時(shí)間。n 建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋

10、居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 n 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 n 公攤系數(shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為公攤系數(shù)。 n 實(shí)用率：實(shí)用率是實(shí)用面積和建筑面積之比。即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e n 套內(nèi)面積：俗稱地磚面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后

11、的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 n 開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。n 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。 n 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。n 標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 n 商業(yè)市調(diào)有兩個(gè)前提： 一是實(shí)地考察前應(yīng)對區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還

12、是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解； 二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。 購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過“點(diǎn)”觀察。n 五證兩書五證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范

13、圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 國有土地使用證 ：經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 建筑工程施工許可證：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 商品房銷售(預(yù)售)許可證 ：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 “兩書” 商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書n 一般流程二、 昆明市建筑規(guī)范n 建設(shè)項(xiàng)目地塊的容積率指標(biāo)按照

14、下列原則進(jìn)行計(jì)算：1. 居住建筑、公寓式辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高宜為2.8-3.0米，最高不得超過5.4米。標(biāo)準(zhǔn)層層高超過3.6米且小于等于4.8米的，按該層建筑面積的1.5倍計(jì)算容積率；標(biāo)準(zhǔn)層層高超過4.8米且小于等于5.4米的，按該層建筑面積的2倍計(jì)算容積率。但躍層式住宅、低層住宅起居室(廳)層高在戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。2. 辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不宜超過4.2米，最高不得超過6.6米。標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.2米且小于等于5.4米的，按該層建筑面積的1.5倍計(jì)算容積率；超過5.4米且小于等于6.6米的，按該層建筑面積的2倍計(jì)算容積率。但門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大會議室等公共空間除外。3

15、. 普通商業(yè)建筑層高不宜超過4.8米，最高不得超過7.8米。層高大于4.8米且小于等于6.0米的，按該層建筑面積的1.5倍計(jì)算容積率；超過6.0米且小于等于7.8米的，按該層建筑面積的2倍計(jì)算容積率。但門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共空間除外。單層建筑面積達(dá)到2000平方米以上且空間連續(xù)的大型商業(yè)用房(如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房)建筑高度可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。n 沿穿越繞城高速外環(huán)范圍內(nèi)主要公路兩側(cè)的新建、改建建筑，按以下要求退距：1. 無高架橋的地面路段，建筑退道路紅線50米；2. 高架橋的路段，建筑退線按50米加建設(shè)項(xiàng)目地塊對應(yīng)的高架橋段最高點(diǎn)的

16、高度控制；3. 昆曲、昆嵩、新機(jī)場高速、昆石、昆玉、高海、昆楚、昆武等高速公路建筑退讓在繞城高速內(nèi)環(huán)以內(nèi)的路段按上述要求控制；在繞城高速內(nèi)環(huán)以外穿越城區(qū)段按50米控制，其他路段按100米控制；繞城高速內(nèi)環(huán)、外環(huán)建筑退讓按100米控制；4. 該范圍內(nèi)的主要公路路段紅線寬度現(xiàn)狀未達(dá)到雙向六車道的規(guī)劃均按雙向六車道進(jìn)行控制，其起訖點(diǎn)由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃確定；5. 立交橋區(qū)域，建筑原則上須布置在由匝道起點(diǎn)相連形成的多邊形控制線(各立交橋區(qū)域的具體退讓按批準(zhǔn)的控制線執(zhí)行)以外。n 沿鐵路兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑工程，應(yīng)符合以下規(guī)定：1. 建筑退讓最近一側(cè)的鐵路邊軌的距離應(yīng)滿足如下要求： 2.

17、高速鐵路50米；準(zhǔn)軌干線40米；準(zhǔn)軌支線、專用線、米軌30米；3. 鐵路兩側(cè)圍墻與鐵路最近一側(cè)邊軌距離10米，圍墻的高度不得大于2.5米；4. 退讓距離內(nèi)以綠化為主，形成防護(hù)隔離帶；5. 鐵路兩側(cè)沿線200米范圍內(nèi)的危險(xiǎn)品廠房及倉庫與軌道中心線的距離須經(jīng)鐵路主管部門審核后確定。n 建筑后退湖泊、水庫與山體的距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合以下規(guī)定：1. 滇池沿岸建筑沿地表向外退讓其水體保護(hù)界樁的距離不少于100米；2. 陽宗海沿岸建筑沿地表向外退讓其最高運(yùn)行水位線（海防高程1770.75米）的距離不少于100米；3. 飲用水源水庫與可提供休閑娛樂場所的非飲用水源水庫沿岸建筑沿地表向外退讓其正

18、常水位線的距離不少于200米；其它水庫沿岸沿地表向外退讓其正常水位線的距離不少于150米；4. 建筑后退山體保護(hù)綠線的距離不少于50米。n 沿36條出入滇池河道主河道兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物，其后退同側(cè)河堤的距離，除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合以下規(guī)定： 退距不得小于50米。若在河道后退控制線內(nèi)還有城市道路（含規(guī)劃）的，沿河道兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物還需考慮該城市道路的退讓，其中道路退距在河道的法定后退控制線以內(nèi)的，仍按該河道的法定后退距離進(jìn)行退讓；道路退距在河道的法定后退控制線以外的，按城市道路的法定后退距離進(jìn)行退讓；城市道路跨越該河道的法定后退控制線兩側(cè)的，按城市道路的法定后退距離進(jìn)行退讓。n 沿

19、36條出入滇池河道主河道外的一般河道兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物，其后退同側(cè)河堤的距離除有關(guān)規(guī)劃另有規(guī)定外，還應(yīng)符合以下規(guī)定： 退距不得小于20米；溝渠則不得小于10米。若在一般河道或溝渠后退控制線內(nèi)還有城市道路（含規(guī)劃）的，沿河道兩側(cè)新建、擴(kuò)建建筑物還需考慮該城市道路的退讓，其中:道路退距在河道的法定后退控制線以內(nèi)的，按該河道的法定后退距離進(jìn)行退讓；道路退距在河道的法定后退控制線以外的，按城市道路的法定后退距離進(jìn)行退讓；有城市道路跨越該河道的法定后退控制線兩側(cè)的，按城市道路的法定后退距離進(jìn)行退讓。n 建筑最大連續(xù)展開面寬的投影一般不宜大于60米；臨城市道路、城市廣場等公共開放空間的高層居住建筑的最大

20、連續(xù)展開面寬的投影不宜大于35米；有特殊功能要求的公共建筑建筑與超高層建筑的最大連續(xù)展開面寬應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范通過設(shè)計(jì)合理確定。n 昆明城市項(xiàng)目規(guī)劃審批“二十不”調(diào)整執(zhí)行重要條例1. 主城三環(huán)路以內(nèi)及三個(gè)開發(fā)（度假）區(qū)、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)各單位不得在原已劃撥用地內(nèi)新建經(jīng)濟(jì)適用房；2. 商品住宅項(xiàng)目地下車位配置每戶不得少于1個(gè)車位；（審批稿件中該要求有所調(diào)整，以面積進(jìn)行配置）3. 主體建筑不得設(shè)置裙房（功能有特殊要求的建筑除外）；4. 沒有利用地下空間的新建項(xiàng)目不得開發(fā)建設(shè)，所開發(fā)地下空間的地面種植植物覆土不少于2米；5. 二環(huán)路以內(nèi)，沒有按比例配置經(jīng)營性設(shè)施的住宅項(xiàng)目不得開發(fā)建設(shè)；6.

21、 25米以上道路旁的住宅底層不得設(shè)置零星小商鋪，商業(yè)設(shè)施應(yīng)相對集中設(shè)置；7. 住宅用地綠地率不得低于45%；8. 不得在滇池景觀控制范圍內(nèi)、河道兩岸及控詳規(guī)控制的水域保護(hù)區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)；9. 不得在保護(hù)滇池、西山等景觀區(qū)域內(nèi)突破建筑控高要求進(jìn)行建設(shè)；附錄： 計(jì)算規(guī)則.建筑面積計(jì)算按國家建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GBT 50353-2005的計(jì)算規(guī)則計(jì)算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，可不計(jì)建筑面積；對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當(dāng)放寬。.容積率計(jì)算（1）地下室的建筑面積不計(jì)入容積率；坡屋頂層空間凈高1.2m2.1m的以1/2面積計(jì)入容積率，超過2.1m全部計(jì)入容積率；躍層面積計(jì)入容

22、積率；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過米的不計(jì)。（2）半地下室按下式計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率：式中：-折算的建筑面積，-半地下室地面以上的高度與其層高之比，-半地下室建筑面積。3.建筑基地面積計(jì)算建筑基地面積以城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)。4.建筑間距計(jì)算（1）除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小的垂直距離。（2）建筑物凸出外墻主體（如樓梯間）開間不超過3米長，凸出距離不超過1米，且其累計(jì)總長度不超過同一面建筑外墻總長度的1/4的，其間距計(jì)算可不計(jì)凸出部分。居住建筑陽臺累計(jì)總長度（突出于山墻面之外或轉(zhuǎn)彎到山墻面上的陽臺長度可不計(jì)）不超過同一面建筑外墻總長度

23、1/2的（含1/2），其間距按建筑外墻計(jì)算；超過1/2的，按陽臺外緣計(jì)算建筑間距。（3）坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑間距是指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。（4）居住建筑底部有非居住用房的，建筑間距計(jì)算不得扣除底部非居住用房的高度。（5）位于同一裙房之上的建筑間距計(jì)算可扣除裙房的高度；與同一裙房之外相鄰建筑間距的計(jì)算，應(yīng)包括裙房高度。非單一功能的建筑與其他建筑之間的間距，應(yīng)按照前述條款的要求，對不同性質(zhì)的建筑部分分別計(jì)算建筑間距后，采用能同時(shí)滿足各間距要求的其中最大值。（以上第（4）點(diǎn)規(guī)定的情況除外。）建筑間距應(yīng)考慮地形高差所產(chǎn)生的影響。在地形高差有利

24、于縮小建筑間距的情況下，其最小建筑間距不得小于原規(guī)定建筑間距的0.9倍，并按城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要求執(zhí)行。若建筑與非建筑實(shí)體（如擋墻、護(hù)坡等）相鄰，應(yīng)視非建筑實(shí)體為非居住建筑，按照前述條款計(jì)算建筑間距，并按城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要求執(zhí)行。5.建筑高度計(jì)算（1）本規(guī)則僅適用于確定建筑間距、退界距離和后退道路時(shí)的建筑高度計(jì)算。其他規(guī)定對建筑高度有限制的（如機(jī)場、氣象臺、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等），按建筑物的最高點(diǎn)計(jì)算。（2）在計(jì)算建筑間距時(shí)，建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：平屋面建筑： 挑檐屋面自室外地面算至檐口頂；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的

25、，自室外地面算至檐口頂；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊頂。水箱、樓梯間、電梯間、機(jī)械房等突出屋面的附屬設(shè)施，其高度在米以內(nèi)，且水平面積之和不超過屋面建筑面積/的，不計(jì)入建筑高度。坡地建筑物的建筑高度以露出原始地面最高的一側(cè)為準(zhǔn)。6.陽臺建筑面積計(jì)算（1）陽臺按結(jié)構(gòu)形態(tài)分為凸陽臺、凹陽臺。具有兩個(gè)（含兩個(gè)）以上連續(xù)對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個(gè)對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；陽臺由凸凹兩部分構(gòu)成時(shí)視為凸凹復(fù)合型陽臺（以下簡稱“復(fù)合型陽臺”）。（2）對進(jìn)深不大于1.8米的凸陽臺，按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）規(guī)定，按其水平投影面積的1/2計(jì)算。對進(jìn)深大于1.8

26、米的凸陽臺，按其水平投影面積的全面積計(jì)算。（3）對進(jìn)深不大于1.8米的凹陽臺，按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）規(guī)定，按其水平投影面積的1/2計(jì)算。對進(jìn)深大于1.8米的凹陽臺，按其水平投影面積的全面積計(jì)算。（4）對進(jìn)深不大于1.8米，的復(fù)合型陽臺，按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）規(guī)定，按其水平投影面積的1/2計(jì)算。對進(jìn)深大于1.8米的復(fù)合型陽臺，進(jìn)深1.8米以外部分按其水平投影面積的全面積計(jì)算。（5）凹陽臺和復(fù)合型陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺開敞面不一致時(shí)，該延伸部分計(jì)算全部建筑面積。（圖1-1） 圖1-1（6）當(dāng)陽臺開敞寬度小于其寬度的1

27、/3時(shí)，計(jì)算全部建筑面積。（7）由欄桿分隔但陽臺板相連的兩個(gè)相鄰陽臺視為一個(gè)陽臺計(jì)算陽臺指標(biāo)并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。（8）住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計(jì)算建筑面積。（9）單套住宅的陽臺建筑面積之和不得超過該套住宅建筑面積的10%。7.凸窗建筑面積計(jì)算細(xì)則（1）凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺臺面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。凸窗的窗臺臺面應(yīng)為窗體的支撐面。（圖2-1）（2）凸窗以其窗臺高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺高度大于等于0.6米時(shí)，為普通凸窗；窗臺高度小于0.6米時(shí)，為落地凸窗。（圖2-1）圖2-1（3）對普通凸窗，當(dāng)凸窗高度小于2.20米或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積。（4）對落地凸窗，當(dāng)凸窗高度等于或大于2.2米時(shí)，無論其進(jìn)深如何，凸窗部分均計(jì)算全部建筑面積。（5）窗體未凸出于外墻的窗（圖