集體土地評估

1、集體土地評估集體土地評估技術(shù)路線和方法信息來源：沈陽市房地產(chǎn)研究所 編輯：孫曉濤 瀏覽次數(shù)：419 加入時間：2013-04-15 10:35:03 評論(0) 我們平常的土地評估業(yè)務(wù)大部分為國有土地使用權(quán)評估，主要有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估、出讓國有土地使用權(quán)抵押貸款評估，企業(yè)改制所涉及的國 有土地使用權(quán)價格評估等。而集體土地評估業(yè)務(wù)很少，一是因為集體土地流轉(zhuǎn)的限制；二是因為當前評估行業(yè)內(nèi)沒有形成對集體土地評估統(tǒng)一的、權(quán)威的技術(shù)路線和評估方法等。但是近幾年因為城市化進程需要征用集體土地和集體土地流轉(zhuǎn)限制的放寬等，涉及到很多關(guān)于集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等的評估工作。不管是集

2、體土地，還是國有土地，都有其客觀價值的存在。當前我國的土地所有制，分為兩類，一是城市土地，歸國家所有；二是農(nóng)村土地，歸農(nóng)民集體所有。國家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)；而集體所有的土地，其土地使用權(quán)享有占有、使用、收益和受限制的處分權(quán)。具體表現(xiàn)為，國有土地使用權(quán)可自由公開交易，但集體土地卻只能限于耕種用地或集體經(jīng)濟組織內(nèi)建設(shè)用地等。集體土地通過征用變成國有土地重新規(guī)劃后，以招拍掛的方式出讓，其土地使用權(quán)的權(quán)利價值就會變得很高。中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定（以下簡稱決定）中保留土地分別由國家和農(nóng)民集體所有的制度框架，與此同時，改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的

3、建設(shè)用地市場。決定打破了現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國有土地同等的地位。雖然決定中非農(nóng)建設(shè)用地只允在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但確實也充分肯定了集體建設(shè)用地該有的價值。藉此，僅從估價的角度來談?wù)劶w建設(shè)用地使用權(quán)評估時的技術(shù)路線和采用的估價方法： 一、集體土地價格構(gòu)成 中華人民共和國土地管理法第二條規(guī)定“國家為公共利益的需要，可以對集體所有的土地實行征用。中華人民共和國土地管理法實施條例第二十六條規(guī)定：“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)當按照下列規(guī)定支付征用費用：(一)向被征地的村民委員會或

4、者村民小組支付土地補償費；(二)向被征地上的房屋、青苗等附著物的所有人支付有關(guān)的補償費；(三)向被征地的農(nóng)村村民支付安置補助費。那么集體土地價格構(gòu)成如下：土地取得費(包括土地補償費、地上附著物和青苗等補償費、安置補助費以及各項稅費和管理費用等)、土地開發(fā)費，相應(yīng)利息與利潤和土地增值收益等。土地增值收益為按區(qū)域土地因改變用途和進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的條件利用條件而發(fā)生的價值增加額。土地增值額的實質(zhì)是土地性能改變而帶來增值地租，這種增值是因為農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途土地的土地收益遠高于原用途土地。 二、集體土地評估技術(shù)路線和方法 (一)集體建設(shè)用地在集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一特定的市場環(huán)

5、境下，其流轉(zhuǎn)和出租案例較為豐富，并且在前分析了使用集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)價格構(gòu)成，因此宜采取市場比較法、成本逼近法、剩余法、收益法進行評估，還可以采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。 1.宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。我們來分析其定義要點：權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；權(quán)利取得條件，即經(jīng)過依法審批；權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟組織分配；用途限定，即建住宅；權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒有使用期期限；其他限制：用地規(guī)模限制。透過要點分析，宅基地使用權(quán)跟國有劃撥住宅用地使用權(quán)類似，都是以無償或是

6、以很低的成本取得土地使用權(quán)，沒有使用期限。若如決定中所說的將打破現(xiàn)有“非農(nóng)建設(shè)用地必須征為國有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國有土地同等的地位；并改革現(xiàn)有征地制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。那樣就會產(chǎn)生宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要評估的情形，評估的理論及方法可參考國有劃撥住宅用地使用權(quán)的評估方法，體現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地“同權(quán)同價”。集體建設(shè)土地使用權(quán)評估，考慮到集體土地流轉(zhuǎn)有較多限制，通過市場競價方式體現(xiàn)價值不明顯，因此，在價值方面重點從成本構(gòu)成方面分析，評估方法主要有以下幾種： 市場比較法。其評估思路為，由于農(nóng)村宅基地可以在村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員中流轉(zhuǎn)，我們可以通過流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的交易實

7、例，采用市場比較法進行評估，通過相關(guān)因素修正等最終得出宗地使用權(quán)價值。估價規(guī)范規(guī)定必須有三個和三個以上成交案例才可以用市場比較法進行，但是我們對宅基地使用權(quán)的特殊性，成交案例少等的特殊情況，可以采用一個或二個成交案例進行評估，前提是這一個或二個成交案例必須真實、成交價格必須客觀、區(qū)位相近等等，然后通過對這一個或二個成交案例進行相關(guān)因素修正等最終得出宗地使用權(quán)價值。當然有三個或三個以上成交案例更好。 收益還原法。其評估思路為，有的住宅確實存在出租使用情況，租金收益可觀，存在客觀收益，因此可采用收益還原法進行評估。測算過程中重點考慮的技術(shù)要點是，由于此類用地交易受限，不能在市場上流轉(zhuǎn)，或僅能在集體

8、組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，市場競價體現(xiàn)價值不充分，其價值權(quán)益也表現(xiàn)有缺陷，價值相對也會比較低。另外，此類用地的使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風(fēng)險與時間價值風(fēng)險。因此，與同類用途的國有用地相比，其風(fēng)險大，其還原利率就會相對較高?；鶞实貎r系數(shù)修正法。其評估思路為，在制定了基準地價的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準地價，采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。即先按宗地的區(qū)域因素條件、個別因素條件，采用基準地價系數(shù)修正法評估正常的宗地市場價格后，根據(jù)國有用地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同程度進行修正，最終得出宗地作為集體建設(shè)用地的宗地價值。 剩余法。對已經(jīng)在宅基地上建成住宅的宗地

9、可以采用剩余法進行評估宗地價值。其評估思路為，先通過市場比較法等測算住宅房地產(chǎn)的市場價值，然后通過剔除相關(guān)費用，剝離得到宗地的價值。即扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后以價格余額來確定宗地土地價值。當然與建筑物建造相關(guān)稅收等肯定要和國有土地使用權(quán)上住宅房地產(chǎn)有區(qū)別的，評估時需要注意。運用上述幾種評估理論與方法，還需考慮集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與國有土流轉(zhuǎn)的根本區(qū)別，這點對使用權(quán)價值的影響較大。這是因為國有土地流轉(zhuǎn)范圍大，企業(yè)、法人、自然人都可以是土地流轉(zhuǎn)的主體，市場因素充分，通過市場競爭較能充分體現(xiàn)其土地使用權(quán)價值，因而其價值表現(xiàn)就高；而集體建設(shè)用地使作權(quán)，只

10、能在所在集體范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，市場小，無法體現(xiàn)由于市場競爭所能充分體現(xiàn)的價值，其價值表現(xiàn)就低。流轉(zhuǎn)范圍受限制這是集體建設(shè)使用權(quán)價值內(nèi)涵的一個重要內(nèi)容，因此，我們在對宅基地使用權(quán)評估時，須對市場交易充不充分進行比較分析，制定合理的修正系數(shù)修正，才能準確的評估集體建設(shè)用地使用權(quán)價值。 2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資或其他方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體建設(shè)土地使用權(quán)。其定義要點為：權(quán)利取得基本程度，即經(jīng)過依法審批；權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)作為投資；權(quán)利主體，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，包括集體經(jīng)濟組織獨家設(shè)立的企業(yè)和集體經(jīng)濟組織與其他組織、

11、個人以各種形式合資設(shè)立的企業(yè)；土地用途，即從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，占用。透過要點分析，對比國有工業(yè)用地劃撥土地使用權(quán)的特性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，這兩種用地性質(zhì)的內(nèi)涵較為相似，其評估理論與方法可以采用成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。實際的工作中要注意比較分析國有工業(yè)用地使用權(quán)和集體工業(yè)用地使用權(quán)在土地增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施等的不同之處，注意區(qū)分兩種土地的價值內(nèi)涵，準確評估出集體工業(yè)用地使用權(quán)宗地價值。有如下兩種方法：成本逼近法。其評估思路為，我們把這塊地還原，假定用地為生地(農(nóng)用地或是未利用地)，通過層層開發(fā)建設(shè)資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的各項費用，包括農(nóng)用地取得費(征地費、

12、補償費、青苗費)，對集體建設(shè)用地，此部分價值的測算可理解為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關(guān)稅費、土地增值收益等等，根據(jù)用途特性，通過相關(guān)因素修正最終得出宗地使用權(quán)價值。當然各地在實際發(fā)生的時候?qū)嶋H情況會有所不同，采用的具體標準，可以通過調(diào)查后進行具體分析和比較后得到，也可以通過各省制定的征地區(qū)片價標準來確定。如：遼寧省國土資源廳二一年一月七日發(fā)布的遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于實施征地區(qū)片綜合地價標準的通知中，明確了遼寧省各地征用一般農(nóng)用地的土地補償費與安置補助費具體標準。 基準地價系數(shù)修正法。其評估思路為，在制定了基準地價的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準地價，采用基準地價系數(shù)修正

13、法進行評估，即先按宗地的區(qū)域因素條件、個別因素條件，采用基準地價系數(shù)修正法評估宗地正常的市場價格后，根據(jù)國有用地與集體土地在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同進行修正，最終得出宗地作為集體建設(shè)用地的宗地價值。 3.其它建設(shè)用地使用權(quán) 其它建設(shè)用地使用權(quán)通常指除宅基地和工業(yè)用地以外的其他各業(yè)建設(shè)用地，具體如農(nóng)貿(mào)市場用地、辦公房用地等。其用地特性有：權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；權(quán)利取得方式，即政府征用農(nóng)民集體土地后的安置用地；用途限定，其它建設(shè)用地(一般禁止流轉(zhuǎn))；權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，即沒有使用期期限。透過要點分析，此類用地條件限制得更加嚴格，此類宗地一般不能轉(zhuǎn)讓，只能用于

14、開發(fā)建設(shè)后出租使用等。若此類用地不考慮權(quán)屬性質(zhì)的因素，土地的開發(fā)利用經(jīng)濟效益也相當明顯（例如作為農(nóng)貿(mào)市場出租，租金收益可觀，存在客觀收益，因此可采用收益還原法進行評估。其評估思路為，在測算過程中重點考慮的技術(shù)要點是，此類用地交易受限，不能在市場上流轉(zhuǎn)，或僅能在集體組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，市場競價體現(xiàn)價值不充分，其價值權(quán)益也表現(xiàn)有缺陷，價值相對也會比較低。另外，此類用地的使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風(fēng)險與時間價值風(fēng)險。因此，與同類用途的國有用地相比，其風(fēng)險大，其還原利率就會相對較高。 (二)集體農(nóng)用地農(nóng)用地是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面用地等。根據(jù)農(nóng)用地的自然因素、

15、社會經(jīng)濟因素和特殊因素等能夠?qū)崿F(xiàn)的價格即為農(nóng)用地價格。 農(nóng)用地使用權(quán)是根據(jù)集體經(jīng)濟組織人口數(shù)量，經(jīng)依法審批平均分給給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員來使用的。我們來分析其定義要點：權(quán)利屬性，即集體土地使用權(quán)；2.權(quán)利主體，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；3.權(quán)利取得條件，即經(jīng)過依法審批；4.權(quán)利取得方式，即集體經(jīng)濟組織分配；5.用途限定，農(nóng)用地；6.權(quán)利存續(xù)狀態(tài)，有使用期期限。透過要點分析，農(nóng)用地不同于集體建設(shè)用地，農(nóng)用地是靠種植農(nóng)業(yè)作物而產(chǎn)生價值的，因此，在土地價值方面評估方法主要有以下幾種： 收益還原法。采用收益還原法的評估思路，是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益，通過適當?shù)耐恋剡€原利率，從而估算出待估農(nóng)用地

16、價值。年總收益要按照法定用途，合理有效利用土地，取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀收益。年總費用是土地使用者合理有效利用土地，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的各項費用。如農(nóng)用地維護費用、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營過程中所支付的直接費用、肥料費、人工費、機械費、材料費、水電費等以及有關(guān)稅費、利息等。進而求取土地純收益，通過適當?shù)耐恋剡€原利率，估算出待估農(nóng)用地價值。 2.區(qū)片價格修正法。農(nóng)用地征用區(qū)片價格是指為宏觀調(diào)控農(nóng)用地征用價格水平，在市(縣)行政區(qū)范圍內(nèi)對不同征用區(qū)片，按照不同用途，分別評估確定的某一估價基準日的農(nóng)用地平均價格。采用區(qū)片價格修正法的評估思路，是在已經(jīng)制定農(nóng)用地征地區(qū)片價格的地區(qū)，根據(jù)已經(jīng)制定的農(nóng)用地征地區(qū)片價格，

17、先按宗地的區(qū)域因素條件、個別因素條件等，通過修正后估算出宗地價格。根據(jù)各項修正因素所占比重的大小，來確定修正系數(shù)。 3.農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法。農(nóng)用地基準地價是指市(縣)政府根據(jù)需要，針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價基準日的平均價格。 采用農(nóng)用地基準地價系數(shù)修正法的評估思路，是在已經(jīng)制定農(nóng)用地基準地價的地區(qū)，根據(jù)已經(jīng)制定的農(nóng)用地基準地價，先按宗地的區(qū)域因素條件、個別因素條件等，通過修正后估算出宗地價格。但先要確定制定的農(nóng)用地基準地價的國有農(nóng)用地基準地價還是集體農(nóng)用地基準地價。若是集體農(nóng)用地基準地價按宗地的區(qū)域因素條件、個別因素條件等，通過修正后就可估算出宗地價格；若是國有農(nóng)用地基準地價還要根據(jù)國有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同程度進行修正，最終得出宗地作