成都郫縣集群式高層項(xiàng)目市場(chǎng)深度調(diào)研和產(chǎn)品定位策劃案（121頁(yè)）

1、前 言不明于數(shù)，欲舉大事，猶舟之無(wú)楫而欲經(jīng)于水險(xiǎn)也。管仲我們認(rèn)為：策劃商不能扮演“醫(yī)生”角色，更不應(yīng)該僅僅是“點(diǎn)子大王”。全程策劃的宗旨是：協(xié)助房地產(chǎn)商尋找并建立一套規(guī)范、科學(xué)、周密的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策“防范失誤體系”。市場(chǎng)策劃是全程策劃的首要環(huán)節(jié)之一，對(duì)項(xiàng)目的成敗具有戰(zhàn)略意義，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策起主要依據(jù)導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)界流行的傳統(tǒng)經(jīng)典理論是“地段、地段、還是地段”。但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10余年的市場(chǎng)化發(fā)展，特別是在e時(shí)代的今天，世界已經(jīng)變小，同一化的趨勢(shì)使任何房地產(chǎn)商均可進(jìn)一步跨越地域界限，獲取最先進(jìn)的資訊，并利用先進(jìn)的手段來(lái)爭(zhēng)取有限的客戶(hù)資源，從而在殘酷的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶占一席之地。因此傳統(tǒng)的地

2、段理論在信息時(shí)代的今天已經(jīng)不能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的成功。有一個(gè)好的地段（塊），僅僅代表房地產(chǎn)有了一個(gè)好的開(kāi)端，要使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功，還有許多的環(huán)節(jié)和細(xì)部需要控制和策劃。因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的全程策劃過(guò)程。我們總結(jié)房地產(chǎn)商品有如下幾個(gè)基本屬性：資源稀缺性房地產(chǎn)商品的基礎(chǔ)生產(chǎn)條件是土地，而從靜態(tài)角度而言土地是不可再生的資源。這個(gè)特性告訴我們樓盤(pán)的個(gè)性化應(yīng)該是其主要的特征，任何一個(gè)房地產(chǎn)商存在克隆某成功樓盤(pán)的幻想是不現(xiàn)實(shí)的，也是危險(xiǎn)的。區(qū)域消費(fèi)性房地產(chǎn)商品消費(fèi)的地域特性十分明顯，而房地產(chǎn)商品的輻射面極其有限。這個(gè)特性告訴我們，房地產(chǎn)商品有效消費(fèi)者的鎖定應(yīng)該是不同地域產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的

3、定位選擇和區(qū)域客戶(hù)的鎖定（目標(biāo)客戶(hù)群）。資金密集性房地產(chǎn)業(yè)是高資金投入（包含房地產(chǎn)商、消費(fèi)者兩方）和資金密集性產(chǎn)業(yè)。因此精明的房地產(chǎn)商追求的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是回報(bào)率而非利潤(rùn)率。同時(shí)對(duì)大多數(shù)購(gòu)房消費(fèi)者而言，購(gòu)買(mǎi)房屋所需資金的積累往往需要數(shù)年乃至數(shù)十年漫長(zhǎng)的資金沉淀或負(fù)債過(guò)程。因此，房地產(chǎn)對(duì)資金的需求的屬性決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是投資開(kāi)發(fā)，還是置業(yè)投資均需要大量的資金作支撐，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)。高度專(zhuān)業(yè)及綜合性（綜合技術(shù)性、思維的系統(tǒng)性）由于房地產(chǎn)企業(yè)是由許多具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)和豐富實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的人才構(gòu)成的，這一行業(yè)具有政策性強(qiáng)、涉及因素眾多的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的綜合性。該行業(yè)所需知識(shí)橫跨自然科學(xué)和社

4、會(huì)科學(xué)，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，需要眾多專(zhuān)業(yè)人士的緊密協(xié)作和合理分工。周期漫長(zhǎng)及環(huán)節(jié)眾多性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、選址、購(gòu)地、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收、核算、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理、權(quán)證等環(huán)節(jié)十分繁雜，周期較長(zhǎng)?！八嚩嗖火B(yǎng)人”，專(zhuān)業(yè)化分工是社會(huì)化大生產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。也就是通常房地產(chǎn)業(yè)界人士談?wù)摰摹皩?zhuān)業(yè)問(wèn)題專(zhuān)業(yè)解決”。高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)并存性眾所周知，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)對(duì)立統(tǒng)一體，高回報(bào)必然隱藏著高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)主要源自其高投入與慢產(chǎn)出的特性，一個(gè)規(guī)模并不是很大的項(xiàng)目有可能是一個(gè)企業(yè)畢生之功，一著不慎，滿(mǎn)盤(pán)皆輸?shù)氖吕缺冉允?。使這個(gè)對(duì)政策、宏觀環(huán)境等極為敏感的產(chǎn)業(yè)存在著諸

5、多意想不到的變數(shù)。因此，我們認(rèn)為：在眾多的行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是最需要策劃的產(chǎn)業(yè)之一。本章結(jié)論：“房地產(chǎn)全程策劃”就是將項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做到精細(xì)、全面的策劃，所以全程策劃是一個(gè)科學(xué)而系統(tǒng)的工程。其重要作用不是給房地產(chǎn)商什么鐵定的承諾或“靈丹妙藥”，而是幫助房地產(chǎn)商建立一套科學(xué)、系統(tǒng)、合理、可操作性的項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)決策“防范失誤體系”。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)有如其它產(chǎn)品生產(chǎn)一樣，沒(méi)有哪家企業(yè)可以號(hào)稱(chēng)其產(chǎn)品就是絕對(duì)可以成功，房地產(chǎn)商也不應(yīng)該僅僅依賴(lài)策劃商、代理商有什么萬(wàn)能的“點(diǎn)子”。而是通過(guò)雙方或多方的密切合作，找到對(duì)項(xiàng)目而言最有效的“防范失誤體系”，這才是房地產(chǎn)全程策劃真正的核心精要所在。第一

6、章：市場(chǎng)調(diào)研及策劃的依據(jù)原則一、什么是市場(chǎng)調(diào)查二、市場(chǎng)調(diào)查及研究(market survry)的方法與原則三、本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)策劃數(shù)據(jù)群資料獲取來(lái)源第二章：郫縣投資環(huán)境一、郫縣核心信息二、郫縣基礎(chǔ)信息三、郫縣總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊第三章、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的沿革及現(xiàn)狀二、近期國(guó)家及成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)三、成都土地市場(chǎng)分析四、近年郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況五、郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分布分析六、郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境結(jié)論綜述及其對(duì)本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)啟示第四章、項(xiàng)目概況與所在街區(qū)功能分析一、區(qū)位、所屬地、街道調(diào)查二、臨界狀況分析三、周邊市政配套調(diào)查四、道路交通及生態(tài)環(huán)境狀況分析五、

7、地塊現(xiàn)狀簡(jiǎn)況及規(guī)劃條件描述六、地塊及區(qū)域原生價(jià)值發(fā)現(xiàn)與分析七、本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)成都類(lèi)比樓盤(pán)調(diào)研八、本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)區(qū)域類(lèi)比樓盤(pán)深度調(diào)研 第一部分：郫縣城區(qū)在售樓盤(pán)調(diào)研 第二部分 羊西線(xiàn)至高新西區(qū)在售樓盤(pán)概況第五章、項(xiàng)目前期市場(chǎng)策劃結(jié)論與綜合定位建議一、項(xiàng)目綜合定位依據(jù)及說(shuō)明二、項(xiàng)目市場(chǎng)swot分析三、項(xiàng)目總體概論定位四、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)（購(gòu)房消費(fèi)者）定位分析五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析六、項(xiàng)目各物業(yè)形態(tài)價(jià)格定位建議七、項(xiàng)目戶(hù)型總價(jià)對(duì)應(yīng)分布八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益初步估算十、結(jié)論綜述第一章：市場(chǎng)調(diào)研及策劃的依據(jù)原則一切科學(xué)和正確的結(jié)論及建議，在“信息爆炸”和市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天，都依賴(lài)于系統(tǒng)的決策思維方法和必

8、要的科學(xué)手段為前提。方法的正確科學(xué)與否，很大程度上決定了我們所需決策支撐（結(jié)論或建議）的正確與否。xxxx精要提示：市場(chǎng)調(diào)研及策劃原則、專(zhuān)題問(wèn)卷設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)群的提取來(lái)源、數(shù)據(jù)群的誤差修正。一、什么是市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查（market investigation）：系以科學(xué)方法（例如抽樣設(shè)計(jì)）搜集市場(chǎng)資料，并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，產(chǎn)生市場(chǎng)資訊的一系列過(guò)程。二、市場(chǎng)調(diào)查及研究(market survry)的方法與原則市場(chǎng)調(diào)研的方法1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)采用的一般方法詢(xún)問(wèn)法；專(zhuān)家訪(fǎng)談法；觀察法；試驗(yàn)法；抽樣調(diào)查法。在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研中，一般是對(duì)上述方法的綜合應(yīng)用。市場(chǎng)策劃的具體方法頭腦風(fēng)暴法；德?tīng)栰撤?；線(xiàn)性

9、規(guī)劃法；策劃樹(shù)法；系統(tǒng)分析法；綜合分析法；邏輯分析法；排除法；逆向思維法。2、市場(chǎng)調(diào)研的原則客觀性；系統(tǒng)性；相關(guān)性；時(shí)效性；準(zhǔn)確性。3、抽樣調(diào)查及問(wèn)卷設(shè)計(jì)a、抽樣調(diào)查（sampling investigation）；b、有效抽樣調(diào)查三原則：客觀、有效、可測(cè)量；c、抽樣調(diào)查可分為二種：隨機(jī)抽樣調(diào)查+非隨機(jī)抽樣調(diào)查；d、常用的非隨機(jī)抽樣主要有：任意抽樣（便利抽樣）；判斷抽樣；配額抽樣。針對(duì)本項(xiàng)目的特性，我們擬采用非隨機(jī)抽樣方法中的“判斷抽樣+配額抽樣”，同時(shí)結(jié)合“個(gè)體樣本抽樣+群體樣本抽樣”的關(guān)聯(lián)調(diào)查及交互式分析方法，其目的就是以較短的時(shí)間，獲取針對(duì)性極強(qiáng)的所需資訊。三、本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)策劃數(shù)

10、據(jù)群資料獲取來(lái)源、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市調(diào)專(zhuān)員對(duì)及類(lèi)比區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查：30%；、2007年4月6日2007年4月10日，我公司市調(diào)專(zhuān)員對(duì)類(lèi)比區(qū)域在售樓盤(pán)消費(fèi)群體樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)采集；對(duì)類(lèi)比樓盤(pán)售樓部外及重點(diǎn)區(qū)域潛在典型消費(fèi)者進(jìn)行針對(duì)性需求問(wèn)卷調(diào)查：30%；、2007年4月10日2007年4月15日，類(lèi)比區(qū)域高品質(zhì)樓盤(pán)調(diào)研：20；、其它途徑調(diào)查數(shù)據(jù)：約10%；、采用了成都市、高新西區(qū)、郫縣、犀浦、郫筒鎮(zhèn)等政府部門(mén)以及統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、國(guó)土局等相關(guān)政府職能部門(mén)的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料：10%。第二章：郫縣投資環(huán)境房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的地域?qū)傩?，決定了我們對(duì)每個(gè)調(diào)研的房地

11、產(chǎn)項(xiàng)目所處的城市投資環(huán)境均要站在全景式和歷史感的高度，對(duì)其城市區(qū)位、城市現(xiàn)狀、人文歷史、發(fā)展規(guī)劃、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等資訊進(jìn)行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研。其目的只有一個(gè)：只有對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域相關(guān)歷史文化及城市信息充分把握，方能在未來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策中得到全景式的感性及理性支撐以及時(shí)空上的有機(jī)聯(lián)系。xxxx精要提示：郫縣城市地位、城市結(jié)構(gòu)、城市功能、城市發(fā)展方向、城市特色、城市規(guī)模、城市交通、城市發(fā)展目標(biāo)、城市文脈、城市建設(shè)及近期發(fā)展規(guī)劃、城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)等。一、 郫縣核心信息1、 城市區(qū)位及地位：郫縣地處川西平原腹心，位成都市西北近郊，與彭州、新都、金牛、溫江、都江堰等個(gè)縣（市、區(qū)）的個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）接壤。

12、屬成都上游地區(qū)，距市區(qū)中心18公里，歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，素以“銀郫縣”享譽(yù)中外。2、 城市性質(zhì)：郫縣-成都西部新中心，郫縣-成都市衛(wèi)星城。3、 城市結(jié)構(gòu)：郫縣正在突破“單中心圈層式”的城市布局，城市結(jié)構(gòu)將由“圈層式”向“扇葉式”、單一中心向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)變。目前郫縣下設(shè)14個(gè)鎮(zhèn)：郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、唐昌鎮(zhèn)、三道堰、新民場(chǎng)、花園鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)、唐元鎮(zhèn)、德源鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、友愛(ài)鎮(zhèn)。4、 城市功能定位：近年來(lái)，郫縣始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為主線(xiàn)，先后被列入全國(guó)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)、國(guó)家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家生態(tài)示范

13、區(qū)、全國(guó)蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范區(qū)、中國(guó)盆景之鄉(xiāng)等。5、 城市發(fā)展方向：近幾年，郫縣大力發(fā)展旅游業(yè)，推出“古蜀新區(qū)、都市水鄉(xiāng)”主題，圍繞打造成都都江堰九寨溝黃金旅游線(xiàn)節(jié)點(diǎn)，制定縣域旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃和望叢祠保護(hù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃；培育沙西線(xiàn)生態(tài)休閑餐飲產(chǎn)業(yè)帶和沿河田園水鄉(xiāng)休閑度假產(chǎn)業(yè)帶，提升鄉(xiāng)村特色旅游檔次，打造古蜀文化旅游品牌；大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，突出生態(tài)化、人性化特色，與周邊區(qū)縣形成差別競(jìng)爭(zhēng)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，加快拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，高起點(diǎn)成片區(qū)開(kāi)發(fā)生態(tài)住宅社區(qū)，努力營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢(shì)。6、 城市特色：郫縣是全國(guó)“農(nóng)家樂(lè)”和“鄉(xiāng)村酒店”休閑旅游發(fā)源地、全國(guó)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、中國(guó)盆景之鄉(xiāng)、國(guó)家生態(tài)示

14、范區(qū)、全國(guó)交通現(xiàn)代化試點(diǎn)縣、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)7年進(jìn)入四川省“十強(qiáng)縣”。7、 城市規(guī)模：全縣幅員面積437.5平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民和流動(dòng)人口近24萬(wàn)。非農(nóng)業(yè)人口10萬(wàn)人。近年,郫縣人口由于外來(lái)人口的增多,還在不停地增加。8、 城市交通：成灌高速、國(guó)道317線(xiàn)、沙西線(xiàn)等高等級(jí)快速通道橫貫全境，縣域內(nèi)各鎮(zhèn)均二級(jí)公路相通相聯(lián)。公路密度210公里/百平方公里，達(dá)世界發(fā)達(dá)地區(qū)水平；規(guī)劃中的成都地鐵東西線(xiàn)穿越境內(nèi)，屆時(shí)乘地鐵10分鐘可到達(dá)成都。9、 城市發(fā)展目標(biāo)：圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)，主動(dòng)承接中心城區(qū)輻射，全面配套高新西區(qū)建設(shè)，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)工業(yè)發(fā)展新跨越，培育第三產(chǎn)業(yè)新優(yōu)勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)

15、代農(nóng)業(yè)新局面，增強(qiáng)縣域綜合競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿(mǎn)創(chuàng)新活力的成都西部新中心。預(yù)期奮斗目標(biāo)是：到2007年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破120億元，人均gdp達(dá)到3000美元，財(cái)政收入達(dá)到12億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到5000元，城市化率達(dá)到42%。10、 城市文脈：郫縣歷史文化遺跡眾多，望叢祠、杜鵑城遺址、古城遺址、揚(yáng)雄墓、子云亭等，被列入國(guó)家重點(diǎn)文物管理局主編的中國(guó)名勝辭典。此外還有何武墓、何公祠、郫筒井、嚴(yán)君平墓、梅花御井、藍(lán)家坡山漢墓等。郫縣境內(nèi)聚集了西南交大、西華大學(xué)等15所大學(xué)，科教資源富集，人力素質(zhì)較高。(十一)、城市自然條件：處成都好

16、風(fēng)好水之地，為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，位于都江堰郫縣浣花溪錦江這條從古至今最優(yōu)良的人居線(xiàn)上。境內(nèi)“七河并流”，花木久負(fù)盛名，現(xiàn)在有近10萬(wàn)畝花卉苗木，是成都市鮮花基地、中國(guó)盆景之鄉(xiāng)，境內(nèi)滿(mǎn)目清綠，四季花開(kāi)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。二、郫縣基礎(chǔ)信息說(shuō)明：在本章第一部分梳理郫縣核心信息的同時(shí)也對(duì)郫縣基礎(chǔ)信息進(jìn)行了較多的涉及，因此在本部分著重對(duì)郫縣近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息進(jìn)行整理。郫縣是成都西部的經(jīng)濟(jì)高地，在四川的經(jīng)濟(jì)地位也是舉足輕重。經(jīng)濟(jì)社會(huì)主要發(fā)展目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值165億元第一產(chǎn)業(yè)增加值13億元第二產(chǎn)業(yè)增加值95億元工業(yè)增加值80億元第三產(chǎn)業(yè)增加值57億元人均地區(qū)生產(chǎn)總值4200美元地區(qū)生產(chǎn)總值年均增幅14.5%第一

17、產(chǎn)業(yè)年均增幅5%第二產(chǎn)業(yè)年均增幅16%工業(yè)增加值年均增幅18%第三產(chǎn)業(yè)年均增幅13%一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值比重8:57:35單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低25%城市化率70%固定資產(chǎn)投資增速25%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速14%地方財(cái)政收入10億元地方財(cái)政收入年均增幅18%城市居民人均可支配收入增幅9%農(nóng)民人均純收入增幅9.5%人口自然增長(zhǎng)率3以?xún)?nèi)人均期望壽命77歲年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4%以?xún)?nèi)基本社會(huì)保障覆蓋率90%應(yīng)用技術(shù)研究與開(kāi)發(fā)資金占縣級(jí)財(cái)政支出的比例1.8%恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值35%新增勞動(dòng)力平均受教育年限13年城市居民人均住房建筑面積30平方米農(nóng)村居民人均磚混結(jié)構(gòu)住房面積35平

18、方米工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率99%工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率95%工業(yè)固體廢物綜合利用率99%城市生活污水集中處理率90%城區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率100%全縣綠化覆蓋率24%全縣森林覆蓋率20%農(nóng)村飲用水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率80%城區(qū)空氣質(zhì)量1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)良好，發(fā)展后勁不斷增強(qiáng)全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值51.3億元，同比（下同）增長(zhǎng)15.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4.8億元，增長(zhǎng)5.8%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值30.6億元，增長(zhǎng)19.5%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.9億元，增長(zhǎng)10.1%；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)2.5億元，增長(zhǎng)20.9%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資22.2億元，增長(zhǎng)92.5%。 招商引資成效明顯。全縣共引進(jìn)項(xiàng)目175

19、個(gè)，協(xié)議投資63.6億元，縣外到位資金17.4億元，市外到位資金4.6億元；市外工業(yè)到位資金1.33億元；合同利用外資1521萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資1051萬(wàn)美元，出口創(chuàng)匯3500萬(wàn)美元。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)全口徑工業(yè)增加值26.1億元，增長(zhǎng)19.5%，工業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)53.5%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值12.05億元，增長(zhǎng)38.0%。 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達(dá)到21個(gè)，農(nóng)業(yè)專(zhuān)合經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展到149個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)4.1萬(wàn)戶(hù)。農(nóng)民人均純收入達(dá)2296元，增加231元。 第三產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。積極推進(jìn)商貿(mào)、信息一體化工作，基本建成覆蓋全縣的信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，農(nóng)村放心商店建設(shè)工作

20、得到紅林市長(zhǎng)的充分肯定。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.3億元，增長(zhǎng)14.5%。房地產(chǎn)業(yè)完成投資3.8億元，增長(zhǎng)1.4倍；啟動(dòng)了“鄉(xiāng)村生態(tài)旅游酒店”評(píng)定工作，實(shí)現(xiàn)旅游收入1.5億元，增長(zhǎng)7.0%。2、統(tǒng)籌推進(jìn)“三個(gè)集中”，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快 推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中。完成征地2100畝，調(diào)整1017畝存量用地指標(biāo)集中用于工業(yè)港項(xiàng)目建設(shè)。制定并落實(shí)“三分一轉(zhuǎn)移”政策，工業(yè)港共引進(jìn)投資上千萬(wàn)項(xiàng)目42個(gè)，其中投資上億元項(xiàng)目7個(gè)。目前已簽約引進(jìn)項(xiàng)目9個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目5個(gè)，在建項(xiàng)目9個(gè)，實(shí)際到位資金1.02億元。 推進(jìn)土地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。加快蜀都花卉產(chǎn)業(yè)園、紅東路鮮盆花基地、郫縣珍稀食用菌基地、唐元鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化無(wú)公害韭黃

21、基地建設(shè)，新引進(jìn)1000萬(wàn)元以上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目6個(gè)，協(xié)議投資額達(dá)7.5億元，其中1億元以上的項(xiàng)目2個(gè)；全縣土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)6.5萬(wàn)畝，占全縣耕地總面積18%，新增8500余畝，涉及農(nóng)戶(hù)2.29萬(wàn)余戶(hù)，人口6.58萬(wàn)人。土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶(hù)實(shí)現(xiàn)畝平收益1191元。 推進(jìn)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中。規(guī)劃新居工程（農(nóng)村新型社區(qū)）點(diǎn)位24個(gè)，規(guī)劃面積315萬(wàn)平方米，可安置7.8萬(wàn)農(nóng)民集中居住。其中，已建成集中安置點(diǎn)2個(gè)，面積13.9萬(wàn)平方米，安置農(nóng)民3840人；在建集中安置點(diǎn)6個(gè)，面積56萬(wàn)平方米。3、全力抓好城市建設(shè)和管理，城市化進(jìn)程不斷加快 統(tǒng)籌做好城鄉(xiāng)規(guī)劃管理。郫縣土地利用總體規(guī)劃詳規(guī)方案已報(bào)國(guó)土資源部審批。完成

22、了新城區(qū)、高新西區(qū)行政商務(wù)配套區(qū)控制性詳規(guī)及望叢古蜀文化園發(fā)展規(guī)劃、沱江河城市段景觀規(guī)劃、城市片區(qū)道路豎向和給排水規(guī)劃等編制工作。 加快舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。加快舊城拆遷工作，拆遷企業(yè)21家，公私房屋191戶(hù)，面積6.9萬(wàn)平方米。完成了東順街道路建設(shè)，沙西線(xiàn)全線(xiàn)貫通，國(guó)道317線(xiàn)郫縣段環(huán)境綜合整治和輔道建設(shè)加快推進(jìn)，啟動(dòng)了高新西區(qū)行政商務(wù)配套中心和成都望叢古蜀文化園建設(shè)，有序推進(jìn)東南部新城區(qū)10公里骨架道路及市政管網(wǎng)建設(shè)。 城市管理水平明顯提高。切實(shí)抓好省級(jí)衛(wèi)生縣城復(fù)查迎檢工作，強(qiáng)化城區(qū)環(huán)境綜合整治，全面推行縣城區(qū)環(huán)衛(wèi)清掃作業(yè)市場(chǎng)化。三、郫縣總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃資訊根據(jù)郫縣的發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)展趨勢(shì)

23、，結(jié)合在成都市的定位，逐步形成“一城一區(qū)一園三帶”的空間發(fā)展格局，促進(jìn)資源的有效整合和合理配置，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。、郫縣總體規(guī)劃資訊城市發(fā)展片區(qū)的發(fā)展要以居住休閑、行政商務(wù)辦公、文化、科研教育和商貿(mào)等功能為主導(dǎo)，不斷完善公共配套設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，改善城市風(fēng)貌，提升城市文明程度。舊城區(qū)要加大改造整治力度，完善人居、商貿(mào)功能，新城區(qū)建設(shè)要著力配套服務(wù)于成都市高新西區(qū)的發(fā)展。、特色旅游產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃特色旅游產(chǎn)業(yè)帶由古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶組成。古蜀文化旅游產(chǎn)業(yè)帶沿郫彭公路和郫花路分布，由以望叢古蜀文化產(chǎn)業(yè)園為核心，涵蓋古城遺址、鵑城遺址、楊雄墓、平樂(lè)寺等古蜀文化遺址和景觀。古蜀

24、文化旅游產(chǎn)業(yè)帶依托我縣深厚的古蜀文化，承擔(dān)文化旅游發(fā)展功能；濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶沿沙西線(xiàn)和橫山布局，包含三道堰、古城、唐元、唐昌各鎮(zhèn)。濱河休閑旅游產(chǎn)業(yè)帶要依托濱河優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和沙西線(xiàn)便捷的交通條件，積極發(fā)展濱河生態(tài)休閑旅游，打造川西水鄉(xiāng)生活樣板，促進(jìn)我縣北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶規(guī)劃工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶以317國(guó)道為軸線(xiàn)和依托，以犀浦、紅光、安德等工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集鎮(zhèn)為主要組成部分。317國(guó)道沿線(xiàn)的存量工業(yè)要在不擴(kuò)大現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，充分利用高新技術(shù)使產(chǎn)業(yè)發(fā)展提檔升級(jí)。、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃工業(yè)集中發(fā)展區(qū)即“成都現(xiàn)代工業(yè)港”和“成都現(xiàn)代工業(yè)港中小企業(yè)園”。工業(yè)集中發(fā)展區(qū)是全縣工業(yè)發(fā)展的主要載體和成都

25、國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地。、最新規(guī)劃熱點(diǎn)地鐵2號(hào)線(xiàn)建設(shè)即將啟動(dòng) 呈西北至東南走向、穿越cbd的成都地鐵線(xiàn)網(wǎng)骨干線(xiàn)-2號(hào)線(xiàn)建前準(zhǔn)備工作已經(jīng)啟動(dòng)。為了與1號(hào)線(xiàn)一期工程錯(cuò)峰施工，地鐵2號(hào)線(xiàn)將在今年只啟動(dòng)一個(gè)站點(diǎn)的建設(shè)；待1號(hào)線(xiàn)一期工程所有站點(diǎn)主體基本完工后，2號(hào)線(xiàn)建設(shè)才全面鋪開(kāi)。目前已經(jīng)確定的地鐵2號(hào)線(xiàn)一期工程西起成灌客運(yùn)站，向東延伸，止于經(jīng)干學(xué)院站，到繞城高速公路內(nèi)側(cè)，設(shè)大面洪柳車(chē)輛段，線(xiàn)路全長(zhǎng)約23公里，擬設(shè)20個(gè)車(chē)站，1個(gè)車(chē)輛段，2座主變電站?！暗罔F2號(hào)線(xiàn)擬在中心城區(qū)內(nèi)采用地下方式，中心城區(qū)外，主要是指三環(huán)路以外區(qū)段，將采用高架方式?！痹摱螌⒊蔀槭讞l被架在“空中”跑的地鐵線(xiàn)。 郫筒

26、鎮(zhèn)主要承擔(dān)郫縣的行政、居住、商貿(mào)、古蜀文化產(chǎn)業(yè)及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)教育和高新西區(qū)行政商務(wù)配套功能。紅光鎮(zhèn)主要承擔(dān)傳統(tǒng)存量工貿(mào)產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)和職業(yè)教育發(fā)展功能。犀浦鎮(zhèn)主要承擔(dān)高等教育以及與高新西區(qū)和高校配套的居住、商貿(mào)流通等功能。第三章、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研精要提示：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的沿革和現(xiàn)狀、最新房地產(chǎn)業(yè)政策、成都土地市場(chǎng)分析、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的沿革及現(xiàn)狀、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)沿革成都房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于20世紀(jì)90年代初期，基本與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展，同樣經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代的泡沫與低谷時(shí)期，直到1998年伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇后，

27、由1999年起得到穩(wěn)步快速發(fā)展。目前，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)約15年的發(fā)展，達(dá)到了第二輪發(fā)展的頂峰時(shí)期，市場(chǎng)已經(jīng)基本成熟，法規(guī)較為規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)異常激烈，處于“資本為大”的階段。、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、主要房地產(chǎn)指標(biāo)2006年6月2007年2月成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)指同比2005年6月2006年2月商品房竣工面積（萬(wàn)平米）36298472%住宅31002681%商品房施工面積（萬(wàn)平米）360058317%住宅291577389%商品房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)平米）5334264%住宅41429172%商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）5206623%住宅4395311%商品房銷(xiāo)售額（億元）26582362%住

28、宅20319513商品房均價(jià)（元/平方米）487585%住宅4534154%2、2006年成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析（1）、2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2006年1月11月，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資533.56億元，同比增長(zhǎng)36.4%；其中住宅完成投資366.07億元，同比增長(zhǎng)45.2%。（2）、2006年全市商品房供求總量情況2006年，全市供應(yīng)商品房2351.45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.0%；全市成交商品房2004.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.8%。2006年五城區(qū)供應(yīng)商品房1197.82萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.6%，成交商品房1008.80萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.0%，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。分區(qū)域供求

29、情況 2006年，城西商品住宅供需量均為最大，全年供應(yīng)住宅304.09萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)37.7%，成交住宅271.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%。分環(huán)域住宅供銷(xiāo)情況2006年二環(huán)路以?xún)?nèi)住宅供應(yīng)大幅萎縮，市場(chǎng)供需明顯向二環(huán)以外延伸。從各環(huán)域住宅市場(chǎng)所占市場(chǎng)份額來(lái)看，一環(huán)路以?xún)?nèi)區(qū)域住宅供應(yīng)僅占總量的3.6%，成交量?jī)H占7.6%；一環(huán)至二環(huán)路區(qū)域住宅供應(yīng)占總量的9.0%，成交量占12.3%；二環(huán)至三環(huán)路區(qū)域住宅供應(yīng)占總量的58.9%，成交量占56.2%，三環(huán)路以外區(qū)域住宅供應(yīng)和成交占比已分別快速躍升至28.5%、24.0%。二環(huán)以外成為住宅市場(chǎng)主力供求區(qū)域，區(qū)域住宅供應(yīng)和成交量分別占總體市場(chǎng)

30、的87.4%、80.1%。分套型供銷(xiāo)情況2006年，成都市五城區(qū)90平方米以下中小套型住宅供應(yīng)面積為210.72萬(wàn)平方米，占全年五城區(qū)新增供應(yīng)住宅面積的23.2%；全年90平方米以下住宅成交面積為217.28萬(wàn)平方米，占比25.1%；90120平方米住宅供應(yīng)237.49萬(wàn)平方米，成交243.62萬(wàn)平方米，供應(yīng)和成交占比分別為26.1%、26.6%。120140平方米住宅供應(yīng)與需求量最為突出，全年供應(yīng)量達(dá)到349.98萬(wàn)平方米，占比26.8%，成交面積達(dá)到217.96萬(wàn)平方米，占比為25.2%。去年，五城區(qū)120平方米以下套型住宅供求關(guān)系得到了緩解，而120平方米以下套型住宅供求關(guān)系趨于合理。分

31、價(jià)位供求情況2006年，五城區(qū)40005000元/平方米價(jià)位供應(yīng)和成交面積分別達(dá)到350.28萬(wàn)平方米、315.40萬(wàn)平方米，供應(yīng)和成交占比分別為38.6%、36.5%；30004000元/平方米價(jià)位住宅供應(yīng)和成交面積分別為200.55萬(wàn)平方米、317.13萬(wàn)平方米，去年該價(jià)位住宅供應(yīng)量明顯萎縮。2006年，5000元/平方米以上的高價(jià)位住宅供應(yīng)250.46萬(wàn)平方米，成交188.35萬(wàn)平方米，相對(duì)需求供應(yīng)量比較充足。（3）、新建商品房購(gòu)買(mǎi)者地域構(gòu)成2006年，在成都五城區(qū)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房中，外地個(gè)人在五城區(qū)購(gòu)買(mǎi)的商品房總量為380.62萬(wàn)平方米，占比39.7%；市區(qū)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)440.54萬(wàn)平方米，

32、占比45.9%；市區(qū)郊個(gè)人購(gòu)買(mǎi)138.20萬(wàn)平方米，占比14.4%。成都商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者仍以本市人為主。2006年成都市五城區(qū)商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者地域構(gòu)成總體住宅辦公用房商業(yè)用房市區(qū)個(gè)人440.54388.779.4126.47市郊區(qū)個(gè)人138.20120.213.7110.73外地個(gè)人380.62344.299.0318.682006年成都市五城區(qū)住宅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者地域構(gòu)成（4）、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)情況2006年，成都商品房總體成交均價(jià)為3680元/平方米，其中住宅成交均價(jià)為3511元/平方米。全年五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4472元/平方米，同比上漲9.5%，其中住宅成交均價(jià)為4256元/平方米，同比上漲

33、12.9%，漲幅較2005年回落了3.4個(gè)百分點(diǎn)。從7月份至9月份，住宅價(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月小幅下滑，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到明顯改善。、郊區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 郊縣市場(chǎng)總概近郊三大板塊華陽(yáng)板塊、溫江板塊、龍泉板塊，形成三足鼎立之勢(shì)。隨著各郊縣交通條件日益改善人氣不斷提升，空間距離不再是阻礙置業(yè)的關(guān)鍵因素時(shí)，郊縣住宅與主城區(qū)的巨大價(jià)格落差將是促使消費(fèi)流動(dòng)的重要杠桿，而郊縣較大的地塊面積和較低的容積率也造成其產(chǎn)品形態(tài)日趨多樣化，對(duì)消費(fèi)者的置業(yè)選擇來(lái)說(shuō)是進(jìn)一步的分流，短期來(lái)說(shuō)以上的現(xiàn)象是發(fā)展的大勢(shì)所趨。從交通條件看，溫江、華陽(yáng)與主城區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力，而龍泉等地與主城區(qū)的心理距離還需要進(jìn)一步打破才能成為全市性競(jìng)爭(zhēng)區(qū)

34、域。從價(jià)格差來(lái)看，龍泉等地與主城區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力，但從利好的因素看，華陽(yáng)的升值空間更大；溫江的價(jià)格主要依靠區(qū)域內(nèi)大盤(pán)帶動(dòng)，市場(chǎng)的吸納能力還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，華陽(yáng)和溫江的產(chǎn)品形態(tài)最為豐富，可選擇余地最大，在各類(lèi)產(chǎn)品上都有機(jī)會(huì)分流五城區(qū)客戶(hù)的注意力；龍泉等地雖有一定的特色產(chǎn)品，但區(qū)域?qū)Υ说恼w包裝和推廣尚顯不足。（1） 第一圈層板塊商品房供求情況第一圈層指與成都中心城區(qū)周?chē)o密接壤的五個(gè)行政區(qū)：雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)。2006年一圈層區(qū)域累計(jì)供應(yīng)商品房844.56萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%；成交商品房653.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.9%。其中商品住宅累計(jì)供應(yīng)763.

35、03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.5%，成交659.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.6%，一圈層區(qū)域商品房供應(yīng)和成交面積占區(qū)（市）縣供應(yīng)和成交總量的73.7%、71.7%。在一圈層中，雙流商品房供應(yīng)面積和成交量最突出，供應(yīng)和成交面積分別達(dá)到280.39萬(wàn)平方米、 257.91萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供需兩旺。2006年各區(qū)（縣）商品房供求情況（2） 區(qū)（市）縣商品房?jī)r(jià)格上漲明顯2006年成都市區(qū)（縣）商品房總體成交均價(jià)為2878元/平方米，其中住宅總體成交均價(jià)為2811元/平方米，價(jià)格增長(zhǎng)較為明顯。價(jià)格漲幅比較明顯的主要是第一圈層板塊，去年商品房成交均價(jià)超過(guò)3000元/平方米，區(qū)域?yàn)殡p流、溫江和郫縣。2006年各

36、區(qū)（市）縣商品房成交均價(jià)對(duì)比、郫縣住房現(xiàn)狀和需求依據(jù)郫縣2006年住房狀況調(diào)查，至2005年底，全縣住房總建筑面積為639.31萬(wàn)平方米，實(shí)有住房套數(shù)79914套。結(jié)合2006年住房狀況及需求調(diào)查分析結(jié)論，按照2010年全縣常住人口達(dá)到27萬(wàn)，以及人均住房使用面積不低于28平方米的規(guī)劃要求，我們估算出在未來(lái)規(guī)劃期內(nèi)，郫縣住房總需求為550萬(wàn)平方米。其中，根據(jù)2005年末郫縣不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)商品住房390萬(wàn)平方米，建設(shè)拆遷安置房120萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房38.5萬(wàn)平方米，建設(shè)廉租住房1.5萬(wàn)平方米。附表：表1郫縣規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)區(qū)域分布狀況表區(qū)域位置商品住房政策性住房

37、合 計(jì)建筑面積套 數(shù)建筑面積套 數(shù)建筑面積套 數(shù)（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)套）（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)套）（萬(wàn)平方米）（萬(wàn)套）郫筒鎮(zhèn)1101.36 650.90 1752.26 犀浦鎮(zhèn)1261.52 570.78 1832.30 紅光鎮(zhèn)600.74 180.25 780.99 安德鎮(zhèn)240.29 60.08 300.37 其它鎮(zhèn)700.89 140.19 841.08 合 計(jì)3904.80 1602.20 5507.00 表2郫縣“十一五”期間住房建設(shè)年度計(jì)劃表單位：萬(wàn)平方米年 度商品住房政策性住房住房建設(shè)總量新建商品住房拆遷安置住房經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房合 計(jì)住房結(jié)構(gòu)中小套型中低價(jià)位其 它200672.024.

38、03.51.5101.072.728.3200775.024.06.0105.075.629.4200878.024.08.0110.079.230.8200980.024.010.0114.082.131.9201085.024.011.0120.086.433.6合計(jì)390.0120.038.51.5550.0396.0154.0表3郫縣“十一五”期間住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃表 單位：平方公里年 度商品住房用地政策性住房用地用地總量合 計(jì)用地方向中小套型中低價(jià)位其 它20060.470.130.600.420.1820070.480.140.620.440.1820080.500.140.64

39、0.450.1920090.510.150.660.470.1920100.540.140.680.480.20合計(jì)2.500.703.202.260.94表4郫縣“十一五”期間商品住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃表 單位：平方公里年度新增用地舊城拆遷改造供地用地總量合計(jì)用地方向中小套型中低價(jià)位其它20060.230.240.470.280.1920070.240.240.480.290.1920080.260.240.500.300.2020090.270.240.510.300.2120100.30.240.540.330.21合計(jì)1.301.202.501.501.00表5郫縣“十一五”期間政策性保

40、障住房用地年度實(shí)施計(jì)劃表 單位：平方公里年度拆遷安置房用地經(jīng)濟(jì)適用房用地廉租賃房用地20060.100.020.0120070.100.040.0120080.100.040.0120090.100.050.0120100.100.04 合計(jì)0.500.190.01表6郫縣2006年商品住房規(guī)劃建設(shè)情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型建設(shè)地址總用地面積（畝）住宅建筑面積（平方米）規(guī)劃實(shí)施時(shí)間1商品住房郫筒鎮(zhèn)2402760002006年2商品住房犀浦鎮(zhèn)2753000002006年3商品住房紅光鎮(zhèn)105850002006年4商品住房其它鎮(zhèn)85590002006年合計(jì)705720000表7郫縣近期部分政策性住房規(guī)

41、劃建設(shè)情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)地址總用地面積（畝）住宅建筑面積（平方米）規(guī)劃實(shí)施時(shí)間1解困房郫筒鎮(zhèn)東街680002006年2機(jī)械廠安置房郫筒鎮(zhèn)東街43433002007年合計(jì)4951300二、近期國(guó)家及成都房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)1、住宅土地使用權(quán)70年期滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)期70年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿(mǎn)，我們的房子怎么辦？ 安居方能樂(lè)業(yè)。物權(quán)法草案規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?為了切實(shí)加強(qiáng)土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，草案規(guī)定：嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

42、工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。 草案還明確了關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。2、物權(quán)法三大明晰政策 將影響成都樓市發(fā)展2007年3月16日，物權(quán)法終獲全國(guó)人大通過(guò)，從2007年10月1日起，這部被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為我國(guó)確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本民事法律，將正式實(shí)施。物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期

43、屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。物權(quán)法第六章對(duì)業(yè)主在建筑物區(qū)的所有權(quán)這樣規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。物權(quán)法將物管商完全擺到“乙方”位置。其中規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定。特別提出下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3、2007年成都房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行應(yīng)考慮的主要政策因素影響1

44、、 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)分三個(gè)層面來(lái)看。一是調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；二是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快廉租住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；三是調(diào)整商品住房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。2、 提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負(fù)3、 從嚴(yán)控制信貸，提高住房貸款利率4、 加強(qiáng)土地管理5、 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理點(diǎn)評(píng)分析：1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大成都市正處于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)。盡管近期國(guó)家調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，市場(chǎng)潛在變數(shù)增加，但是開(kāi)發(fā)商總體上仍看好成都未來(lái)市場(chǎng)前景，去年成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

45、額逐月增加，地購(gòu)置面積大幅增長(zhǎng)，商品房施工面積大幅增長(zhǎng)，投資增幅呈逐月走高的態(tài)勢(shì)。從去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，如果今年宏觀調(diào)控繼續(xù)穩(wěn)健偏緊的政策導(dǎo)向，2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)得以穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模會(huì)繼續(xù)有所擴(kuò)大，但增長(zhǎng)速度可能會(huì)趨向減緩。2、 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將于2007年底開(kāi)始發(fā)生明顯變化從去年6月1日起，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，成都住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果估計(jì)在今年底會(huì)開(kāi)始發(fā)生明顯變化。3、 中期房?jī)r(jià)漲幅將趨于平緩2006年成房指數(shù)值同比增幅也呈明顯的回落趨勢(shì)，表明商品房?jī)r(jià)格上漲已逐漸減緩。4、 二手房市場(chǎng)

46、仍會(huì)穩(wěn)步發(fā)展5、 租賃市場(chǎng)將進(jìn)一步走向規(guī)范2006年系列政策對(duì)住房租賃市場(chǎng)沒(méi)有造成顯著影響，成都租賃市場(chǎng)依然活躍，租金水平略有上漲但漲幅不大，房屋租售比穩(wěn)定在3%_4%之間，租金收益率還屬正常范圍，租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。三、成都土地市場(chǎng)分析1、2007年第一季度市場(chǎng)交易情況綜述一季度成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣(mài)和掛牌宗地18宗，總供地面積達(dá)466628.89平方米，合計(jì)699.9433畝；其中成交16宗，成交凈用地面積398487.53平方米，合597.7313畝；成交總金額361345.0995萬(wàn)元。一級(jí)市場(chǎng)(出讓)交易15宗、成交13宗：其中拍賣(mài)8宗，共計(jì)280.9748畝，

47、成交7宗；掛牌7宗，共計(jì)272.5646畝，成交6宗；二級(jí)市場(chǎng)(轉(zhuǎn)讓)交易3宗：其中2宗為拍賣(mài)，1宗為掛牌，均成交。 2007年一季度主城區(qū)土地市場(chǎng)交易簡(jiǎn)況（宗）2、主城區(qū)土地市場(chǎng)用地性質(zhì)城鎮(zhèn)混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供應(yīng)和成交的土地中，城鎮(zhèn)混合住宅用地占了絕對(duì)的主力，成交宗數(shù)為11宗，面積為409.8702畝；6宗商業(yè)（服）用地全部以?huà)炫品绞酵怀鐾瞥?，且全部位于城南三環(huán)外的南部高新去，地價(jià)主要在200萬(wàn)/畝左右，成交5宗。由于南部高新區(qū)是城南房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要板塊，但是周邊配套還很薄弱，因此很需要商業(yè)、商務(wù)配套。3、成交地塊分布詳情 、高新區(qū)成交宗地?cái)?shù)量最多，青羊區(qū)成交土地面

48、積最大。2007年一季度各行政區(qū)域土地交易情況2007年一季度各方位土地交易情況從成交宗地?cái)?shù)量來(lái)看，高新區(qū)數(shù)量最多，為5宗；其次是青羊區(qū)，共4宗。從土地面積來(lái)看，青羊區(qū)成交面積最大，為18.6456畝；高新區(qū)位居第二，成交171.4098畝。與去年同期相比，高新區(qū)雖然成交的宗地?cái)?shù)量相同，但面積增長(zhǎng)了113.47%；青羊區(qū)成交的土地宗數(shù)同比也增加了1宗，但面積卻也增長(zhǎng)了近六倍。高新區(qū)成交地塊全部為商業(yè)（服）用地，且地塊規(guī)模都不小，由此可見(jiàn)政府正加大對(duì)高新區(qū)基本生活配套設(shè)施的重視和投入力度。錦江區(qū)本月無(wú)土地供應(yīng)，因此也無(wú)土地成交。不管從宗地?cái)?shù)量還是從宗地面積來(lái)看，城西和城南都是名副其實(shí)的供需熱點(diǎn)區(qū)

49、域，城西的成交面積最大，達(dá)220.4898平方米，城南的成交宗地?cái)?shù)量最多，城北市場(chǎng)仍然較為平淡。其中，城南成交的6宗地全在三環(huán)外，城西成交的5宗地中也有2宗在三環(huán)外，由此可以明顯看出城南、城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然已往三環(huán)外轉(zhuǎn)移，但熱度仍然不減。2007年一季度各環(huán)域土地交易情況三環(huán)外的成交土地的數(shù)量和面積都是各環(huán)域之最，同比成交數(shù)量增加6宗、成交面積增長(zhǎng)16.48。其次是二三環(huán)，共計(jì)5宗地、226.66畝，地塊數(shù)量同比減少4宗，面積同比減少30.66%。4、主城區(qū)土地成交價(jià)格情況； 、成交總金額一季度主城區(qū)共成交土地16宗，成交總金額361345.0995萬(wàn)元，與06年同期相比，成交地塊數(shù)量減少5

50、宗，但總金額卻增長(zhǎng)了54。其中一級(jí)市場(chǎng)成交251725.328萬(wàn)元，二級(jí)市場(chǎng)成交109619.7715萬(wàn)元。2007年一季度主城區(qū)土地成交金額（萬(wàn)元）、土地成交單價(jià)2006年一季度平均地價(jià)為382.46萬(wàn)元/畝，而2007年一季度的平均土地成交價(jià)格則為604.53萬(wàn)元/畝,每畝上漲222.07萬(wàn)元，增幅達(dá)58.06%。不同交易方式成交土地平均單價(jià)(萬(wàn)元/畝)、樓面地價(jià)備注:圖上標(biāo)注的號(hào)碼為自編土地號(hào)碼代碼,具體地塊詳情見(jiàn)附表各環(huán)線(xiàn)混合住宅用地樓面地價(jià)本季度所有成交土地的平均樓面地價(jià)大約為2226元/平方米。成交的城鎮(zhèn)混合住宅用地按最高容積率計(jì)，平均每平方米的樓面地價(jià)為2415元，具體價(jià)格分布如

51、上圖。樓面地價(jià)在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地處一環(huán)內(nèi)、市中心的文化宮地塊和玉雙路5號(hào)地塊樓面地價(jià)均超過(guò)3500元/平方米。二環(huán)三環(huán)之間的地塊樓面地價(jià)也大多在2000元/以上，尤其是14號(hào)永豐鄉(xiāng)太平村地塊和18號(hào)航天廠地塊，拍賣(mài)當(dāng)時(shí)也是爭(zhēng)奪激烈，樓面地價(jià)分別為2700和2445元/平方米。由此可見(jiàn)熱點(diǎn)地塊的珍貴和開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的看好。5、小結(jié)一季度主城區(qū)土地市場(chǎng)成交土地16宗，共398487.53平方米、合597.7313畝。結(jié)合相關(guān)的控規(guī)指標(biāo)來(lái)測(cè)算，可為市場(chǎng)供應(yīng)約160平方米的商品房，其中住宅物業(yè)為約132萬(wàn)平方米，商業(yè)、服務(wù)業(yè)物業(yè)為28萬(wàn)平方米?？傮w來(lái)看，本季度土地市場(chǎng)

52、較為平淡，基本保持了穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但重點(diǎn)地塊的爭(zhēng)奪仍然激烈，土地成交價(jià)格持續(xù)走高。城西、城南仍是熱點(diǎn)區(qū)域，城東雖然只有1塊土地，但規(guī)模較大；此外，青羊區(qū)、高新區(qū)以及三環(huán)外成交的土地面積和數(shù)量均前列，其中高新區(qū)成交的土地全部為商業(yè)（服）用地。由于前幾年郫縣對(duì)各鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入較少，土地供應(yīng)量偏少，導(dǎo)致矛盾突出；2004年-2005年上半年突然投放一定量的土地，使土地價(jià)格在一段時(shí)間內(nèi)上漲；但隨著供應(yīng)量的跟進(jìn)，以及一些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)，供需矛盾得到緩解，到2005年下半年土地價(jià)格回落，在2005年-2006年期間維持在一個(gè)較為穩(wěn)定上升的水平。這意味著本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是極為激烈的。因此，找準(zhǔn)目標(biāo)

53、市場(chǎng)把握其需求特征、建設(shè)符合目標(biāo)客戶(hù)群需求的產(chǎn)品并力爭(zhēng)迅速投放市場(chǎng)，是本項(xiàng)目目前工作的核心。四、近年郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況、20002007年郫縣房地產(chǎn)投資走勢(shì)分析表1：郫縣郫筒鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖點(diǎn)評(píng)：從圖中可以看出，郫縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度從2004年起至2006年驟升達(dá)3倍多，2007年仍在高位運(yùn)行。即郫縣郫筒鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)2000年至2004年處于小幅上揚(yáng)的狀態(tài)，2005年起郫縣郫筒鎮(zhèn)開(kāi)始突破1000元/平方米的均價(jià)，2006年郫縣房?jī)r(jià)隨著成都區(qū)域房?jī)r(jià)的猛升開(kāi)始大幅拉高，突破每平米2000元大關(guān)。2007年起至今，郫縣房?jī)r(jià)的上升態(tài)勢(shì)并沒(méi)有放緩，呈現(xiàn)出小幅上揚(yáng)走勢(shì)。這預(yù)示著成都房地產(chǎn)業(yè)投資今后1-3年會(huì)處在相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展之中，但投資增長(zhǎng)的變化幅度不會(huì)很大，而投資的絕對(duì)值仍會(huì)有較大幅度的增加，即投資規(guī)模并不會(huì)減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也不會(huì)弱化，將會(huì)呈日益激烈的趨勢(shì)。、2000年2007年郫縣二手房市場(chǎng)投資走勢(shì)分析郫縣郫筒鎮(zhèn)由于沒(méi)有像紅光鎮(zhèn)的那樣的校園經(jīng)濟(jì)和犀浦鎮(zhèn)一樣的工業(yè)經(jīng)濟(jì)做支持，因此其二手房市場(chǎng)并不活躍。在對(duì)郫筒鎮(zhèn)二手房調(diào)查中