上半年深圳關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(doc 18)

1、2008年上半年深圳關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2008年上半年深圳關(guān)外一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng) 2008年上半年，全市成交土地面積84.22萬(wàn)平米，以關(guān)內(nèi)成交最多，為55.97萬(wàn)平米，占全市的66.5%；而關(guān)外僅占33.5%,其中寶安成交3塊，總面積為16.78萬(wàn)平米；龍崗成交2塊，總面積為11.47萬(wàn)平米。 上半年，土地總成交價(jià)為86.05億元，總建筑面積為299.03萬(wàn)平米，全市平均樓面地價(jià)為2877.63元/平米；其中寶安土地成交總價(jià)為9億，總建筑面積為47.97萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)為1876.3元/平米；龍崗?fù)恋爻山豢們r(jià)為7.36億，總建筑面積為28.33萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)為2598.1元/平米。

2、2008年上半年，寶安土地成交16.78萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)2倍多，環(huán)比增23.1%；樓面地價(jià)1876.3元/平米，同比降67.8%，環(huán)比降59%。 2008年上半年，龍崗?fù)恋爻山?1.47萬(wàn)平米，環(huán)比降47.7%（2007年上半年龍崗無(wú)土地成交）；樓面地價(jià)2598.1元/平米，環(huán)比增24.9%。 二、2008年上半年深圳關(guān)外二級(jí)市場(chǎng)供需情況 2008年上半年，全市一手房批售面積294.54萬(wàn)平米，以關(guān)外批售面積最多，占全市的73.7%。其中寶安以140.13萬(wàn)平米位居第一，占全市批售面積的47.6%；龍崗批售面積77萬(wàn)平米，占全市的26.1%。 除福田外，其他區(qū)域批售面積均大于銷售面積，一定程度

3、上反映目前市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；其中寶安和龍崗的供銷比分別為2.48：1和1.2：1。 2008年上半年，全市一手房銷售面積155.47萬(wàn)平米，銷售均價(jià)12801.2元/平米。其中龍崗和寶安成交量大幅領(lǐng)先于關(guān)內(nèi)四區(qū)，占全市的77.3%；以龍崗最多，為63.69萬(wàn)平米，寶安為56.46萬(wàn)平米，分別占全市份額的41%和36%；而二者的成交均價(jià)均低于關(guān)內(nèi)四區(qū)，龍崗均價(jià)最低，為9387元/平米，寶安均價(jià)為11834元/平米。 據(jù)深圳國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局公開信息顯示，在銷售面積方面，上半年排在前十名的樓盤全部位于關(guān)外，兩區(qū)平分秋色，這雖然與近幾年關(guān)內(nèi)新盤減少與開發(fā)體量有關(guān)，但同時(shí)也反映深圳人居

4、住觀念發(fā)生了巨大變化。 上半年，寶安一手房銷售面積56.46萬(wàn)平方米，同比減少48.9%；一手房銷售均價(jià)為11834. 4元/平方米，同比微降1.3%。 從上半年各月住宅銷售情況來(lái)看，3月份達(dá)到上半年高點(diǎn)，4月大幅滑落，5月份有所回升，6月份又出現(xiàn)回落；銷售均價(jià)與去年高峰時(shí)相比調(diào)整幅度較大，6月份寶安房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了27.4%，基本回落到去年年初水平。 上半年，龍崗一手房銷售面積63.69萬(wàn)平方米，同比減少31.8%；一手房銷售均價(jià)為9386.72元/平方米，基本與去年上半年持平。 從上半年各月住宅銷售情況來(lái)看，3月份銷售量大幅攀升，5月份銷售量達(dá)到上半年高點(diǎn)，6月份又出現(xiàn)回落；銷售均價(jià)

5、與去年高峰時(shí)相比調(diào)整幅度較大，6月份龍崗房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了41%。 三、2008年上半年深圳關(guān)外三級(jí)市場(chǎng)需求情況 2008年上半年，全市二手房銷售面積205.67萬(wàn)平米，銷售均價(jià)12643.9元/平米。關(guān)內(nèi)四區(qū)成交量多于關(guān)外，總面積為132.11萬(wàn)平米，占全市的64.3%；關(guān)外成交總面積為73.38萬(wàn)平米，其中寶安39.3萬(wàn)平米。龍崗34.08萬(wàn)平米；關(guān)外成交均價(jià)低于關(guān)內(nèi)四區(qū)，以龍崗最低，為7944.2元/平米，寶安為8982.4元/平米。 上半年，寶安二手房銷售面積39.30萬(wàn)平方米，同比減少62.1%；二手房銷售均價(jià)為8982.4元/平方米，同比增5.6%。 從上半年各月住宅銷售情況來(lái)

6、看，3月出現(xiàn)回升，5月達(dá)到上半年的高點(diǎn)，6月又出現(xiàn)回落；銷售均價(jià)與去年高峰時(shí)相比調(diào)整幅度較大，6月份寶安房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了20.1%。 上半年，龍崗二手房銷售面積34.08萬(wàn)平方米，同比減少69.5%；二手房銷售均價(jià)為7944.2元/平方米，同比增9%。 從上半年各月住宅銷售情況來(lái)看，3月份銷售量出現(xiàn)回升，5月份銷售量達(dá)到上半年高點(diǎn)，6月份微降；銷售均價(jià)與去年高峰時(shí)相比調(diào)整幅度較大，6月份龍崗房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)下降了24.7%。 四、2008年上半年深圳關(guān)外市場(chǎng)成交特征 影響市場(chǎng)成交的關(guān)鍵因素包括：價(jià)格、區(qū)域、產(chǎn)品（戶型、面積），其他還有樓層、朝向、供應(yīng)量、開發(fā)商品牌、營(yíng)銷手段等，這里重點(diǎn)分

7、析三個(gè)關(guān)鍵因素。 價(jià)格：上半年以關(guān)外成交為主，從世聯(lián)監(jiān)測(cè)的開盤項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目銷售速度較快 降價(jià)對(duì)成交量的影響： 2008年上半年，全市商品住宅成交量與價(jià)格呈反向變動(dòng)，其中1-5月，商品住宅均價(jià)呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)，成交量也逐漸回升；6月，成交均價(jià)略有抬高，而成交量出現(xiàn)回落。 價(jià)格的下降對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品類型的成交量提升作用不同。 從區(qū)域來(lái)看，價(jià)格下降對(duì)關(guān)外（寶安區(qū)和龍崗區(qū)）成交量提升作用較關(guān)內(nèi)（羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)）顯著。 從產(chǎn)品類型來(lái)看，價(jià)格下降對(duì)90平米以下產(chǎn)品成交量的提升作用最顯著。 2008年6月，深圳關(guān)內(nèi)、關(guān)外面積在90平米以下及90-144平米的產(chǎn)品

8、成交量隨價(jià)格的下降而上升，但面積在144平米以上的產(chǎn)品價(jià)格下降對(duì)成交量幾乎沒(méi)有影響。 區(qū)域：上半年成交集中在寶安和龍崗，這與推盤主要集中在關(guān)外有關(guān) 上半年，成交主要集中在寶安和龍崗，以龍崗最多，達(dá)6690套；其次是寶安，為5268套。 戶型：二房和三房產(chǎn)品最暢銷，一房產(chǎn)品緊隨其后 各戶型產(chǎn)品中，月均成交量以二房、三房為首，分別達(dá)895套和681套，其次是一房產(chǎn)品，成交達(dá)507套。 1-2月是成交淡季，從3月成交量開始大幅攀升，但在6月出現(xiàn)回落。其中二房一直穩(wěn)居各月成交的榜首；三房除在4月有所回落外，其他各月都位居銷售量第二位；一房產(chǎn)品除在4月趕超三房外，其他各月都排在其后。 戶型+區(qū)域：寶安和

9、龍崗是二房、三房和一房產(chǎn)品成交的主要區(qū)域；除寶安外，其他四區(qū)域二房成交均多于三房 上半年，二房、三房和一房成交主要集中在寶安和龍崗，其中寶安二房、三房成交分別為1571套、1828套，龍崗二房、三房成交分別為2212套、1667套。 寶安二房成交略低于三房，其他四區(qū)域二房成交均多于三房。 面積：90平米以下產(chǎn)品最暢銷，144平米以上產(chǎn)品成交低迷 各面積產(chǎn)品中，月均成交量以90平米以下產(chǎn)品最多，達(dá)1741套，其次是91-144平米產(chǎn)品，成交達(dá)679套，144平米以上成交最少，僅167套。 1-2月是成交淡季，從3月成交量開始回暖，6月出現(xiàn)明顯回落。其中90平米以下產(chǎn)品一直穩(wěn)居各月成交的榜首；91

10、-144平米產(chǎn)品居次；144平米以上產(chǎn)品成交低迷。 面積+區(qū)域：寶安和龍崗是各面積產(chǎn)品成交的主要區(qū)域，各區(qū)域均以90平米以下產(chǎn)品成交量最大 上半年，各面積產(chǎn)品成交主要集中在寶安和龍崗，其中寶安各面積產(chǎn)品成交分別為2927套、1541套和700套；龍崗各面積產(chǎn)品成交分別為4719套、1541套和430套。 各區(qū)域均以90平米以下產(chǎn)品成交最多。 五、下半年關(guān)外市場(chǎng)展望 粗略統(tǒng)計(jì)，今年下半年寶安至少有17個(gè)新盤面市，總推貨量約1萬(wàn)套、150萬(wàn)平方米。后市新盤仍多在寶安中心區(qū)，其中新中心區(qū)以在售樓盤為主。新推產(chǎn)品多以中小戶型為主。此外，寶安區(qū)今年下半年也有幾個(gè)別墅項(xiàng)目值得關(guān)注，一是中糧地產(chǎn)的中糧瀾山花園，二是萬(wàn)科在寶安中心區(qū)的蘭喬圣菲，三是在龍華的水榭山。不過(guò)，這三個(gè)項(xiàng)目今年預(yù)期的總貨量不過(guò)300套左右，中小戶型將是寶安區(qū)新盤絕對(duì)的主流產(chǎn)品。 今年7-12月，包括龍崗中心城、布吉、坂田、坪山、坪地、平湖等