高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

1、instead of waiting for others to love you, it is better to love yourself and treat yourself better, because your life is not long, and be better to the people around you, because you may not be able to meet you in the next life.勤學樂施天天向上（頁眉可刪）高層樓宇物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 1 維修基金的建立與管理房屋本體和共用設施設備的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是_使

2、用功能不斷完善的基礎工作。cpm在多的管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內(nèi)功能不斷完善、增值保值作為重點研究項目，探索成功經(jīng)驗。cpm將參照建設部、財政部1998年11月9日頒發(fā)的建住房【1998】213號住宅共用部位共用設施設備維修基金管理法和長沙市政府的有關規(guī)定，收取物業(yè)維修基金，建立物業(yè)維修基金科目。在維修基金的管理中，cpm實行房屋本體和共用設施維修項目負責制，由cpm負責定期向_業(yè)主委員會書面匯報項目執(zhí)行情況，努力使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設施始終完好、運轉(zhuǎn)正常。2 房屋本體及共用設施維修養(yǎng)護范圍房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基

3、礎、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道。共用設施設備維修養(yǎng)護范圍：_廣場道路及停車場、地下車庫、人防通道、自行車庫、室外照明、圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、機電設備、消防設施、上下水主管道。3 房屋本體共用部位及共用設施維修養(yǎng)護運作房屋本體及共用設施維修養(yǎng)護工作將按制度（見4及5）有計劃按標準要求實施，屬日常維護的其費用由管理處日常物業(yè)管理費中支出，屬大中修、改造項目的報請_業(yè)主委員會批準從房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金中支出。按建設部、財務部及長沙市有關法規(guī)精神，結(jié)合cpm多年來在物業(yè)房屋本體共用部位及共用設

4、施設備維修基金使用管理的成功經(jīng)驗，建議_基金的使用和審批采用以下方案。3.1 管理處每年年末向_業(yè)主委員會作出本年度共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護實施情況的總結(jié)，并提出下一年度計劃。經(jīng)_業(yè)主委員會審核批準后由管理處組織實施，所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基金中支出。堅持?？顚Ｓ?，接受_業(yè)主委員會的監(jiān)督、查詢。圖1 年度維修保養(yǎng)計劃運作程序結(jié)構(gòu)程序圖3.2 特殊情況下，緊急搶修項目是為了確保_工作人員正常工人不受影響和人身安全、財產(chǎn)安全免受威脅而緊急實施的，管理處在搶修項目實施后立即報_業(yè)主委員會（有可能的盡量在實施前通報），費用從相應的維修基金中支出。每半年向_業(yè)主委員會匯總結(jié)算。圖2

5、 緊急搶修程序圖4 房屋本體共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護周期cpm根據(jù)長沙市房屋本體共用部位維修和共用設施設備維修基金有關規(guī)章制度，結(jié)合_房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限，制訂出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護周期。4.1 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護周期。（表1）4.2 共用設施設備維修養(yǎng)護周期。（表2）5 房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準5.1 房屋本體共用部位維修計劃、標準5.1.1 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表3）5.1.2 房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案（表4）5.1.3 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準及實施效果（表5）5.1.4 房屋

6、本體共用部位日常檢查表（表6）5.2 共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及標準5.2.1 共用設施設備日常維修計劃及實施方案（表7）5.2.2 共用設施設備日常維修標準及實施效果（表8）5.2.3 共用設施設備定期維修計劃及實施方案（表9）5.2.4 共用設施設備定期維修標準及實施效果（表10）5.2.5 共用設施設備日常檢查表（表11）共用設施設備日常維修計劃及實施方案 表7序號類別項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部維按項目維修規(guī)程實施。2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按作業(yè)指導書實施。柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及

7、時維修。由工程部按作業(yè)指導書規(guī)程實施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。管理部安排綠化補種、園藝維修。5機電設備變配電設備每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部組織實施。給排水設6消防設施自動煙感報警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施閥門8公用標識導視標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施警示牌9其它公用設施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關維修規(guī)程實施大門圍墻共用設施設備

8、日常維修標準及實施效果 表8序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙路面修繕質(zhì)量標準；人行道鋪設修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上2室外照明高柱燈電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；燈具施工技術標準。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口井內(nèi)無積物，井壁無脫落；化糞池出口及分隔池無堵塞；井蓋上標志清晰。井蓋完好率達100%，標志清晰；無缺損，少污積；無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標準。綠化管理設施、設備齊全完好；園藝完好率達95%以上；綠化及時補種，覆蓋率達99%以上。5機電設

9、備變配電設備變配電設備保養(yǎng)規(guī)程；給排水設備保養(yǎng)規(guī)程；空調(diào)維護保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停電， 設備正常安全運行給排水設備空調(diào)設備6消防設施自動煙感報警系統(tǒng)消防栓、噴淋系統(tǒng)給排水管道施工技術標準；消防設施施工技術標準。消防設施正常有效；靈敏準確報警。疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護規(guī)程。管道通暢，無滲漏。閥門8公用標識導視標識牌標識清楚，無污積，破損；安放牢固。標志設施完好率100%；標志無損壞。警示牌9其它公用設施垃圾轉(zhuǎn)運站無破損；無脫落；外觀良好。確保圍墻的完好；確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。圍墻大門共用設施設備定期維修計劃及實施方案 表9序號類別項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每

10、年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。路面翻新面積應控制在每年1以內(nèi)，其它控制每年5以內(nèi)，逐年遞增10%。翻新工作由工程部委托有關施工單位實施。2室外照明高柱燈燈桿每年刷漆一次；每月清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程維修。柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口化糞池每半年清理一次；井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每年全面維修完善一次。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；喬木每月修剪一次

11、；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺。由管理部按照相應作業(yè)規(guī)程實施。5機電設備變配電設備每周檢查控制設備一次；每季檢查開關靈敏度及開關緊固件件完好情況；每年保養(yǎng)水泵一次；空調(diào)主機每年保養(yǎng)一次。由工程部組織實施。給排水設備空調(diào)系統(tǒng)6消防設施自動煙感報警系統(tǒng)消防栓及水泵接合器每半年油漆一次消防栓每半年排一次水，檢修一次；消防系統(tǒng)主要設備每年聯(lián)動測試一次。由工程部按相關維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道每年刷一次管道油漆；每年檢測一次管道固定碼；每半年維護一次閥門；。由工程部負責維修。閥門8公用標識導視標識牌每月清潔標識一次，并對標識安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護一次每年對標識進

12、行維護一次；每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌9其它公用設施垃圾轉(zhuǎn)運站每年刷油漆一遍；每季度檢查排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。圍墻大門共用設施設備定期維修標準及實施效果 表10序號類別項目日常維修計劃日常維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙路面施工質(zhì)量標準；人行道鋪設技術標準。使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。2室外照明高柱燈燈具施工技術標準。實現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常有效啟用；照明設施線路完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口化糞池清理作業(yè)規(guī)程；井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程；池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時清理，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水通暢，無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標準。綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊。5機電設備變配電設備機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程。無故障空調(diào)系統(tǒng)運行正常。給排水設備空調(diào)系統(tǒng)6消防設施