財富廣場顧問考察報告

1、 徐州財富廣場顧問考察報告 （第一次） 深圳市中海物業(yè)管理有限公司顧 問 團(tuán)2005年7月20日時 間：2005年7月17日至20日考 察 組：楊揚(yáng)海、景駁、周宏、鄭學(xué)華、朱保安、簡強(qiáng)、廖軍亞考察項目：徐州財富廣場被顧問方主要出席人員：徐總、劉總、李經(jīng)理、劉經(jīng)理、張工等 第一部分 考察目的根據(jù)合同及雙方約定，深圳市中海物業(yè)管理公司顧問團(tuán)一行5人以及2位駐場顧問，于2005年7月17至20日對徐州財富廣場顧問項目進(jìn)行了首次顧問考察。通過實地考察，解讀徐州財富廣場發(fā)展商的設(shè)計理念和開發(fā)思想，結(jié)合中海物業(yè)公司長期從事物業(yè)管理實踐中積累的豐富經(jīng)驗，從有利于日后物業(yè)管理的成本控制、管理質(zhì)量的提升、人材儲

2、備以及業(yè)主安全實用的角度，對本項目的管理運(yùn)作、會所經(jīng)營、智能化系統(tǒng)、安全保安、空調(diào)給排水等方面提出建議。使徐州財富廣場各項物業(yè)管理工作能做得更完善、更全面，確保本大廈為物業(yè)公司今后建立優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量打下堅實的基礎(chǔ)。本次考察，得到了地產(chǎn)公司和物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，在貴司的安排下，對本項目情況作了詳盡的介紹，并帶領(lǐng)我顧問團(tuán)人員到項目現(xiàn)場，仔細(xì)察看了項目的具體情況同時，雙方就一些共同關(guān)心的問題進(jìn)行了多次認(rèn)真的交流?？疾炱陂g，我們還參觀了徐州市幾個知名樓盤和寫字樓，了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及狀況，現(xiàn)就結(jié)合徐州市物業(yè)管理狀況，就徐州財富廣場顧問項目實地考察的情況及建議作出書面報告，呈交各位領(lǐng)導(dǎo)審閱。第

3、二部分 管理運(yùn)作方面一、管理運(yùn)作建議（一）管理運(yùn)作設(shè)想的建議 財苑房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司開發(fā)的財富廣場，不論在設(shè)計理念，規(guī)劃建設(shè)、內(nèi)外裝飾及配套功能上，在全徐州是最超前的高檔商務(wù)寫字樓，且要求旗下的物業(yè)管理公司打破徐州商務(wù)寫字樓物業(yè)管理的傳統(tǒng)方式，以超前的管理理念，規(guī)范的管理動作、科學(xué)的管理手段，高起步的介入物業(yè)管理，短時間內(nèi)在本區(qū)域或周邊地區(qū)產(chǎn)生一種商務(wù)寫字樓新管理模式的追風(fēng)浪潮，成為本轄區(qū)及周邊區(qū)域高檔商務(wù)寫字樓物業(yè)管理的領(lǐng)軍企業(yè)，為物業(yè)管理對外擴(kuò)張，接管其他高檔商務(wù)寫字樓項目做準(zhǔn)備。1、全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量管理體系財富廣場不論在設(shè)計、布局、配套設(shè)施諸方面都具有較高水準(zhǔn)的硬件優(yōu)勢

4、，為日后高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理創(chuàng)造了很好的基礎(chǔ)條件，因此，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)也可以以高標(biāo)準(zhǔn)的要求起步，建議物業(yè)管理一介入就應(yīng)全面引入iso9000：2000國際質(zhì)量管理體系，以嚴(yán)格苛求、精細(xì)管理、規(guī)范運(yùn)作 、誠信服務(wù)、不斷大膽創(chuàng)新的管理理念，在短期內(nèi)樹立良好的社會口碑。2、導(dǎo)入酒店式特色物業(yè)管理的服務(wù)意識與觀念星級酒店等級的評定，主要有設(shè)備設(shè)施評定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)評定標(biāo)準(zhǔn)、清潔衛(wèi)生的評定標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量的評定標(biāo)準(zhǔn)、賓客意見評定標(biāo)準(zhǔn)五個方面。 而“微笑服務(wù)”、“個性化服務(wù)”、根據(jù)業(yè)主服務(wù)需求的不斷變化，更新服務(wù)手段，增加服務(wù)“產(chǎn)品”，提供更加全面細(xì)致的服務(wù)等措施是最大的特點(diǎn)。建議財富廣場項目推出門童服務(wù)禮

5、儀崗，取代傳統(tǒng)的保安崗，給顧客以親切、高貴的感受；推出樓面形象大使服務(wù)崗，讓服務(wù)者專注服務(wù)，讓被服務(wù)者感到方便；推出半年一次業(yè)主/住戶意見征詢調(diào)查制度，讓客戶感受物業(yè)管理的真誠。 3、引入“商務(wù)全程”式寫字樓物業(yè)管理模式“商務(wù)全程式”寫字樓物業(yè)管理模式是根據(jù)物業(yè)使用人新的商務(wù)需求，不斷更新服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)形式，是開放式的服務(wù)延伸體系，其宗旨是通過整合內(nèi)部優(yōu)勢和一切可以利用的外部資源，最大限度的滿足物業(yè)使用人各方面（特別是商務(wù)活動方面）的需要。以達(dá)到既體現(xiàn)完美服務(wù)客戶又成為物業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增點(diǎn)的雙贏局面。建議在設(shè)立商務(wù)中心的服務(wù)項目定位前，充分利用現(xiàn)有的客戶資源，在八月中下旬以發(fā)放征求意見表的方式，搞

6、一次客戶調(diào)查，真誠的聽取客戶心聲與需求，以一種超前的服務(wù)方式與業(yè)主見面，以期達(dá)到宣傳企業(yè)形象、傳播企業(yè)“口碑”的效果。（二）人員編制及管理架構(gòu)具體人員配置：共計 66 人，其中：管理層人員 6人其中：經(jīng)理1人服務(wù)中心主任1 人工程主管理1 人護(hù)衛(wèi)主管1人財務(wù)1人文員1 人操作層人員其中：樓面管理服務(wù)員兼前臺接待 3人 護(hù)衛(wèi)員（三班制） 29人 其中：領(lǐng)班 3人 大堂 6人中控室 3人 巡邏崗 6人 車庫崗 2人（早中班） 地下車庫道口崗 5人（其中早中班各2人，分別負(fù)責(zé)車輛和人員控制）地面停車場 4人（只負(fù)責(zé)早中班，夜間由大堂崗負(fù)責(zé)）維修人員 12人 其中：電工 6 人 水工 1 人弱電工 2

7、人空調(diào)工 3 人清潔綠化工 19人領(lǐng)班 1人大堂 2人門前廣場及地下車庫 2人樓層 3人公共衛(wèi)生間 5人機(jī)動人員 5人綠化工 1人以上配置可根據(jù)入伙后小區(qū)實際情況進(jìn)行調(diào)整。（三）人員招聘條件及素質(zhì)要求管理處主任：大專以上或中級以上專業(yè)技術(shù)職稱，30-45歲左右，身體健康，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有較強(qiáng)的組織管理和協(xié)調(diào)能力，持有物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書。主管：大專以上文化程度，45歲以下，身體健康，一年以上相應(yīng)物業(yè)管理崗位經(jīng)驗，有較強(qiáng)的組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力，持有物業(yè)管理上崗證書者優(yōu)先。文員：大專以上學(xué)歷，30歲以下，形象氣質(zhì)較好，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識，親和力、溝通力強(qiáng)，熟悉辦公自動化和一般公文

8、寫作。接待員：中專以上學(xué)歷，28周歲以下，形象氣質(zhì)較好，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識，親和力、溝通力強(qiáng)，具有從事酒店或其它服務(wù)業(yè)經(jīng)歷者優(yōu)先。維修工：中專以上文化程度，男性，45歲以下，身體健康，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，特種工要持有上崗證。護(hù)衛(wèi)員：高中文化程度，18-25歲，身高1米75以上，身體健康，形象良好，復(fù)員軍人優(yōu)先。保潔員：45歲以下，身體健康，能吃苦耐勞。綠化工：男性，身體健康，能吃苦耐勞，有一定的花木養(yǎng)護(hù)的專業(yè)知識和技能（四）財富廣場組織架構(gòu)圖前臺接待服務(wù)中心主任文員樓面管理服務(wù)員財務(wù)人員領(lǐng)班工 程 主 管強(qiáng)弱電工水工管 理 處 經(jīng) 理空調(diào)工護(hù) 衛(wèi) 主 管護(hù)衛(wèi)一班護(hù)衛(wèi)二班護(hù)衛(wèi)三班領(lǐng)班清 潔 綠

9、 化 主 管清潔工綠化工二、員工培訓(xùn)員工培訓(xùn)不僅是企業(yè)文化沉積的過程，也是不斷提升全體員工綜合素質(zhì)、提高全員人文素養(yǎng)的重要過程，更是培養(yǎng)和建立一支精干、高效的員工隊伍的重要方式。財富大廈整個培訓(xùn)體系將在管理方案詳細(xì)體現(xiàn)，針對當(dāng)前時間緊、任務(wù)重的特點(diǎn)，建議啟動入職前的上崗培訓(xùn)工作。初步培訓(xùn)計劃如下：入伙前上崗培訓(xùn)計劃 類別序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式授課人備注公共部分1培訓(xùn)前領(lǐng)導(dǎo)致辭及動員15分鐘演講公司領(lǐng)導(dǎo)2立信物業(yè)公司基本情況30分鐘講授公司領(lǐng)導(dǎo)3物業(yè)基本概況及管理處架構(gòu)30分鐘講授公司領(lǐng)導(dǎo)4公司制度介紹包括員工薪金、考勤等制度30分鐘講授公司領(lǐng)導(dǎo)5員工手冊半天講授公司領(lǐng)導(dǎo)6企業(yè)文化半天講授

10、中海顧問7職業(yè)道德和物業(yè)管理法規(guī)半天講授中海顧問8服務(wù)意識及禮儀規(guī)范半天講授中海顧問9物業(yè)管理基礎(chǔ)知識一天講授中海顧問10消防知識半天講授中海顧問入伙前上崗培訓(xùn)計劃（1） 類別序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式授課人備注管理層及服務(wù)中心1物業(yè)管理條例一天講授中海顧問2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法半天講授中海顧問4徐州物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)半天講授中海顧問5室內(nèi)裝飾裝修管理辦法半天講授中海顧問6業(yè)主臨時公約、前期服務(wù)協(xié)議半天講授中海顧問7用戶手冊半天講授中海顧問8物業(yè)管理知識一天講授中海顧問9培訓(xùn)內(nèi)容復(fù)習(xí)考核半天閉卷中海顧問入伙前上崗培訓(xùn)計劃（2） 類別序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式授課人管理層及服務(wù)中心1崗位職責(zé)、

11、工作流程全天講授中海顧問2樓宇接管驗收半天講授中海顧問3入伙方案半天講授中海顧問4入伙模擬演練半天實操中海顧問5裝修管理半天講授中海顧問6服務(wù)中心禮儀規(guī)范半天講授中海顧問7與顧客溝通和投訴處理技巧半天講授中海顧問8業(yè)主投訴處理、相關(guān)表格填寫半天講授中海顧問9日常管理服務(wù)一天講授中海顧問10培訓(xùn)內(nèi)容復(fù)習(xí)考核半天閉卷中海顧問入伙前上崗培訓(xùn)計劃 類別序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式授課人備注維修班1崗位職責(zé)和服務(wù)禮儀半天講授中海顧問2接管驗收知識半天講授中海顧問3入伙流程及交房相關(guān)工作半天講授中海顧問4接管入伙模擬演練半天實操中海顧問5裝修管理半天講授中海顧問6設(shè)備建檔2小時講授中海顧問7設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌及

12、整改標(biāo)準(zhǔn)半天講授中海顧問8培訓(xùn)考核全天講授中海顧問注：維修班培訓(xùn)計劃未考慮其中的接管驗收時間，并根據(jù)實際接管驗收時間作出相應(yīng)調(diào)整。入伙前上崗培訓(xùn)計劃 類別序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式授課人備注護(hù)衛(wèi)班1護(hù)衛(wèi)員職責(zé)、權(quán)限、紀(jì)律、職業(yè)道德3小時講授中海顧問2護(hù)衛(wèi)員儀容儀表和禮貌用語規(guī)范3小時講授中海顧問3崗位職責(zé)、工作規(guī)程一天講授中海顧問4護(hù)衛(wèi)員獎懲制度、交接班制度和對講機(jī)管理規(guī)定3小時講授中海顧問5護(hù)衛(wèi)員處理問題的原則和方法3小時講授中海顧問6裝修監(jiān)管3小時講授中海顧問7隊列、拳術(shù)、車輛指揮手勢每天3小時實操中海顧問8消防基礎(chǔ)知識及滅火規(guī)程一天講授中海顧問9消防實操二天筆試實操中海顧問10培訓(xùn)考核

13、半天筆試實操中海顧問入伙前上崗培訓(xùn)計劃類別序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式授課人備注清潔班1清潔員職責(zé)、紀(jì)律2小時講授保潔主管2清潔員儀容儀表和禮貌用語規(guī)范半天講授保潔主管3清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和清潔應(yīng)急計劃一天講授保潔主管4地面、標(biāo)準(zhǔn)層、后樓梯清潔作業(yè)程序和標(biāo)準(zhǔn)一天講授、實操保潔主管5清潔“開荒”半天講授保潔主管6培訓(xùn)考核講授保潔主管注：清潔班培訓(xùn)計劃按接管驗收時間前三天到位培訓(xùn)。三、幾點(diǎn)建議：（一）管理人員到位時間。護(hù)衛(wèi)員必須在八月十日前全部到位前進(jìn)行；管理層人員必須在八月中旬到位；工程管理人員必須在九月初全部到位，開始對大套設(shè)備進(jìn)行熟悉及培訓(xùn)。其他人員可以在九月中旬左右到位。（二）辦公室與辦公器

14、材應(yīng)當(dāng)在九月初前全部完畢。（三）管理費(fèi)用缺口的解決。經(jīng)劉總介紹目前發(fā)展商擬定管理費(fèi)定位在6.8元/平方米,經(jīng)測算,此費(fèi)用僅能解決大廈的通風(fēng)、供暖及公共水、電的費(fèi)用，其稅收、人工成本，辦公費(fèi)用、維修費(fèi)用等都靠發(fā)展公司補(bǔ)貼，因此，費(fèi)用缺口能否及時補(bǔ)貼到位，關(guān)系到管理處的正常運(yùn)作。建議發(fā)展公司每月底撥付下月缺品資金。（四）由于大廈石材較多，保潔技術(shù)要求較高，建議采用專業(yè)保潔公司對大廈進(jìn)行保潔工作。第三部分 給排水、空調(diào)及節(jié)能方面1、ab座寫字樓地下層的生活水池檢查孔應(yīng)加裝防蟲網(wǎng)與水池口蓋板，溢水管出水口加裝不銹鋼絲網(wǎng)防蚊蟲，屋頂水箱和生活水池的溢水管處，應(yīng)設(shè)計安裝溢水報警器，防止自動補(bǔ)水控制器失控，

15、造成跑水和淹水損失。2、小區(qū)的給排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)噴淋系統(tǒng)的閥門，應(yīng)每個月手動開關(guān)一次，防止閥芯結(jié)水垢，絲桿腐蝕關(guān)閉不嚴(yán)。3、小區(qū)的變頻供水裝置與熱水裝置同機(jī)房、變頻柜環(huán)境溫度超標(biāo)，夏季時期應(yīng)配置落地風(fēng)扇對變頻柜降溫。4、ab座寫字樓地下層生活泵房結(jié)露嚴(yán)重，應(yīng)對啟動柜加裝隔離裝置，如塑鋼窗，防止?jié)窨諝馊肭止耋w結(jié)露，變頻器受潮，對水泵電機(jī)端加鍍鋅板擋水，防止露水入電機(jī)，每天輪換工作兩臺泵。5、a座27樓層屋頂水箱的出水管產(chǎn)生的露水積在封閉段的地面上，穿墻的消防水管受淹水腐蝕，應(yīng)盡快用水泥包住地面段水管形成水泥鋼管防腐。6、電梯底坑的抽水泵應(yīng)定期巡檢，防止抽水裝置失控淹緩沖器和轎箱。7、abc座的

16、各層水管井內(nèi)沒有設(shè)計安裝排水管設(shè)施，當(dāng)管井發(fā)生跑水時溢水流入通道進(jìn)入房間和電梯轎箱，應(yīng)在各層水管井內(nèi)安裝2寸pvc排水管和地漏。8、中央空調(diào)的冷凍水和冷卻水管路已經(jīng)注水，水質(zhì)未做水處理，管路浸水后生銹，應(yīng)盡快對空調(diào)水系統(tǒng)做水處理或濕保，防止管內(nèi)生銹堵塞風(fēng)機(jī)盤管的熱交換器。9、為確保滾動軸承設(shè)備可靠運(yùn)轉(zhuǎn)，對重要設(shè)備應(yīng)提高潤滑油脂等級，對生活水泵，空調(diào)冷凍冷卻泵，空調(diào)柜機(jī)，冷卻塔的軸承加注二流化鉬高溫油脂，防止軸承失油磨損。10、對溴化鋰蒸汽空調(diào)機(jī)安全管理規(guī)范和真空管理規(guī)程應(yīng)上墻做公示，空調(diào)運(yùn)行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范規(guī)程操作，空調(diào)運(yùn)行人員需培訓(xùn)結(jié)業(yè)持證上崗。11、對空調(diào)新風(fēng)機(jī)、空調(diào)柜機(jī)的過濾網(wǎng)應(yīng)定期

17、清洗，風(fēng)機(jī)的傳動帶定期調(diào)整張力和檢查振動，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)，立即調(diào)整維修。12、冷卻塔安裝在四樓屋頂，a、b座高樓拋異物會掉入冷卻塔布水槽流水孔，影響冷卻塔降溫效果，應(yīng)在布水槽上加裝防護(hù)網(wǎng)，防止異物掉入后堵塞布水孔流水。13、對寫字樓衛(wèi)生間風(fēng)機(jī)，電梯機(jī)房空調(diào)機(jī)，公共通道燈具，應(yīng)加裝微電腦時控開關(guān)，按季節(jié)調(diào)整設(shè)備自動起停時間節(jié)能增效，延長設(shè)備壽命。14、中央空調(diào)制冷制熱能耗大，應(yīng)因地制宜，科學(xué)管理，就能節(jié)能，當(dāng)空調(diào)制冷制熱滿負(fù)荷運(yùn)行兩小時后，室溫達(dá)標(biāo)，可降低制冷制熱負(fù)荷，當(dāng)回水溫度增大一至二度時，增大工況負(fù)荷，讓室溫緩慢變化，動態(tài)循環(huán)操作，不斷持續(xù)創(chuàng)新節(jié)能降耗運(yùn)行。第四部分 安全保安方面財富廣場安全護(hù)衛(wèi)

18、工作主要以人防與技防結(jié)合為主，人員控制上采用封閉式與開放式管理相結(jié)合和內(nèi)緊外松制度、大件物品出入放行制度（節(jié)假日和下班時間嚴(yán)格封閉管理，人員進(jìn)出登記；工作時間可不做登記，只對衣冠不整、形跡可疑者、推銷人員和攜帶危險品者進(jìn)行阻擋），員工實行準(zhǔn)軍事化管理，大堂崗實行站立式服務(wù)和侍應(yīng)服務(wù)，建立員工備勤和外出請銷假制度?，F(xiàn)結(jié)合大廈本身和周邊物業(yè)的實際情況，就財富大廈安全保衛(wèi)方面提出如下建議：一、護(hù)衛(wèi)人員素質(zhì)要求以男性為主（中控室可由女性值班），18-25周歲，具有高中以上文化程度，身高1.75米以上，形象好，思維敏捷，身體健康，無犯罪記錄，復(fù)退軍人優(yōu)先，人員以徐州附近周邊地區(qū)和外地為主，比例搭配要適當(dāng)

19、。二、護(hù)衛(wèi)員作業(yè)時間的建議1、建議上班時間為三班運(yùn)轉(zhuǎn)：即早班：7：0015：00中班：15：0023：00晚班：23：007：00。好處是保證了護(hù)衛(wèi)員的培訓(xùn)和訓(xùn)練時間，能保持護(hù)衛(wèi)員形象和精神面貌持久提高。 3、建議倒班時間為每月的1日、11日、31日，例：早班原上班時間為1日10日，到了11日這天應(yīng)轉(zhuǎn)晚班，而中班應(yīng)轉(zhuǎn)早班，晚班應(yīng)轉(zhuǎn)中班，以此類推。4、建議護(hù)衛(wèi)員舉行交接班儀式：即接班時提前15分鐘集合，由班長帶隊上崗，在上崗前班長須對全班護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行整理著裝、交待工作中應(yīng)注意的事項及要求等，然后帶隊每個崗位逐個交接，各崗位要將未完成的事項和應(yīng)該注意的問題移交清楚，交接完畢后下班護(hù)衛(wèi)員應(yīng)回到接班護(hù)衛(wèi)

20、員隊伍中，最后是雙方班長交接，下班護(hù)衛(wèi)員由本班班長對本班執(zhí)勤情況進(jìn)行講評后帶回，此舉易在工作中形成亮點(diǎn)，能充分展示護(hù)衛(wèi)員的形象。5、具體護(hù)衛(wèi)員的作業(yè)時間根據(jù)實際情況可作變動。三、護(hù)衛(wèi)員所需裝備配置的建議1、因護(hù)衛(wèi)員是實行準(zhǔn)軍事化管理，需統(tǒng)一安排住宿，建議安排住宿時最好是每班的護(hù)衛(wèi)員分布在一個或兩個宿舍（根據(jù)人數(shù)、宿舍大小定），這樣上下班護(hù)衛(wèi)員相互不干擾，不會影響別的護(hù)衛(wèi)員休息，也利于管理。2、建議保安員宿舍配置統(tǒng)一的床、被褥、床單、洗臉盆、牙缸、毛巾、衣柜、床頭柜等。（被褥、床單、洗臉盆、牙缸、毛巾由管理處統(tǒng)一規(guī)格，保安自費(fèi)購買）3、建議大堂崗護(hù)衛(wèi)員穿服務(wù)生服裝或西裝，其他崗的護(hù)衛(wèi)員著護(hù)衛(wèi)制服

21、，具體可參考中海護(hù)衛(wèi)員服裝特點(diǎn)結(jié)合本大廈實際情況制作。4、建議每個崗位、護(hù)衛(wèi)主管配帶對講機(jī)，共需12部，耳機(jī)12幅，對講機(jī)建議采用摩托羅拉gp88s或好易通類別中較好的對講機(jī)。5、建議在護(hù)衛(wèi)宿舍區(qū)安裝一塊軍容風(fēng)紀(jì)鏡。四、護(hù)衛(wèi)員進(jìn)場培訓(xùn)的建議1、護(hù)衛(wèi)員進(jìn)場時間宜在業(yè)主入住前二月根據(jù)需要定崗定人并陸續(xù)進(jìn)駐，先進(jìn)行為期天的全方面培訓(xùn)后經(jīng)考核方可上崗。2、在具體運(yùn)作后，假如出現(xiàn)護(hù)衛(wèi)員不適應(yīng)或離職時，建議新招護(hù)衛(wèi)員須進(jìn)行一周的培訓(xùn)后才上崗。 3、建議建立詳細(xì)的護(hù)衛(wèi)員檔案。里面包括有身份證、畢業(yè)證、當(dāng)?shù)嘏沙鏊臒o犯罪證明、本人最近的1寸免冠照片、家庭聯(lián)系電話等。五、護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)管理從安全護(hù)衛(wèi)工作實際出發(fā)，實

22、行軍事化訓(xùn)練，理性化教育，親情化管理。強(qiáng)化護(hù)衛(wèi)心理行為訓(xùn)練與危險分析、危機(jī)處理、安全評估能力的培訓(xùn)。建立“護(hù)衛(wèi)一日規(guī)范”，以及對“安全工作缺陷的問責(zé)制度”。1、護(hù)衛(wèi)員實行準(zhǔn)軍事化管理。建議每周星期一、三、五為軍事訓(xùn)練時間，星期二、四為理論培訓(xùn)時間，星期六召開班務(wù)會。2、培訓(xùn)內(nèi)容有：a、理論知識：安全護(hù)衛(wèi)工作性質(zhì)、公司的基本情況、部門的基本運(yùn)作程序、安全教育及帶領(lǐng)新員工熟悉大廈環(huán)境、講解各崗位職責(zé)。b、軍事技能：隊列、軍體拳、常用車輛指揮手勢、拳術(shù)基本功、體能、緊急結(jié)合等。c、消防訓(xùn)練和消防知識：消防法規(guī)的學(xué)習(xí)、消防理論知識、滅火器材的操作使用、每年不少于一次消防演習(xí)等。d、法律知識：中華人民共

23、和國治安管理處罰條例、中華人民共和國刑法、中華人民共和國刑事訴訟法相關(guān)內(nèi)容、其他地方性法規(guī)等。e、服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容：文明用語、儀容儀表、禮貌禮節(jié)、服務(wù)意識、服務(wù)培訓(xùn)、服務(wù)技能、服務(wù)要求等。f、安全培訓(xùn)內(nèi)容：工作安全、日常生活安全等。g、思想教育內(nèi)容：思想品德、政治思想、行為準(zhǔn)則等。h、物業(yè)管理知識：由公司統(tǒng)一安排專項的物業(yè)管理知識培訓(xùn)及物業(yè)管理iso9000質(zhì)量管理體系知識培訓(xùn)等。i、工作技能培訓(xùn)內(nèi)容：物品/人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、護(hù)衛(wèi)員交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、護(hù)衛(wèi)員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程等其它相關(guān)作業(yè)規(guī)程。六、其它方

24、面的建議1、將裝修作業(yè)人員、送餐人員和物品進(jìn)出指定由停車場進(jìn)出口出入，由進(jìn)出口副崗和車庫崗負(fù)責(zé)管理和引導(dǎo)。2、在地下室設(shè)置一處單車停放點(diǎn)，供寫字樓辦公人員用，可按標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。3、 、座五樓與座的通道處安裝門禁封閉。、 員工沒有休息可在工資上給予適當(dāng)補(bǔ)貼。、 每晚實行定時清場，客戶加班人員需報管理處備案。、 業(yè)戶進(jìn)場需指定防火責(zé)任人與管理處簽署防火責(zé)任書并配備必要的滅火器具。、 員工宿舍安裝警鈴，報警按鈕設(shè)置在消防中心和停車場進(jìn)出口。第五部分 弱電智能化方面一、智能化系統(tǒng)：1、室外停車場建議加設(shè)監(jiān)控探頭，防止車輛?？堪l(fā)生擦碰時責(zé)任不清，給物業(yè)增加不必要的麻煩。2、建議啟用電子巡更系統(tǒng)。由于近來

25、不法分子盜竊手段高明，建議在各樓層天臺加裝巡更點(diǎn)，可有效防止盜竊情況的發(fā)生。在車庫及每層樓道也要安裝相應(yīng)的巡更點(diǎn)，督促巡邏員做好巡樓工作。3、目前小區(qū)車輛管理未建立發(fā)卡驗證制度，停車場智能化系統(tǒng)未安裝啟用。車輛出入不發(fā)卡，將不利于護(hù)衛(wèi)員對車輛的識別與確認(rèn)。建議盡快對智能道閘進(jìn)行安裝調(diào)試，并盡快投入使用，嚴(yán)格執(zhí)行車輛入場發(fā)卡，出場驗卡放行的制度，確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗?fù)の恢冒惭b不合理,不利于車管員收取停車費(fèi)用, 請盡快更改)4、8號樓地下停車場及一樓后門可直接進(jìn)入小區(qū),建議增加門禁系統(tǒng)，刷卡進(jìn)出小區(qū),可有效防止閑雜人員進(jìn)出,減少不安全因素。使用可擴(kuò)展門禁卡，集停車?yán)U費(fèi)、會所消費(fèi)、門

26、禁開鎖于一體，實現(xiàn)一卡通功能，做到以人為本，方便業(yè)主。（門禁開鎖功能要設(shè)置權(quán)限，做到本棟業(yè)主卡，只能刷開本棟單元門。）另外每層后樓梯防火門應(yīng)安裝特殊閉門器，做到只出不進(jìn)。5、根據(jù)現(xiàn)行國家安全法，錄像應(yīng)保存一周以上，現(xiàn)貴小區(qū)設(shè)計硬盤錄像機(jī)硬盤容量為120g，有些不能實現(xiàn)保存一周的要求。建議將人員流動量較大的監(jiān)控點(diǎn)設(shè)置于一臺硬盤錄像機(jī)上，將硬盤容量擴(kuò)展至200g。將錄像規(guī)格設(shè)置為動態(tài)錄像，以減小硬盤使用空間。6、紅外系統(tǒng)應(yīng)具有聲、光、電報警功能，增大小區(qū)安全系數(shù)。紅外報警要和攝像監(jiān)控聯(lián)動，當(dāng)發(fā)生紅外報警時，監(jiān)控探頭要能迅速自動定位到報警區(qū)域，鎖定目標(biāo)，并發(fā)出聲音和射燈信號。（現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未安裝聲光功能

27、，可由維修人員自行設(shè)計安裝，減少費(fèi)用支出）7、紅外探頭位置分區(qū)情況，應(yīng)繪圖掛出，當(dāng)發(fā)生紅外報警時，方便迅速確定位置，巡邏到位，降低危險系數(shù)。8、電梯對講要連通到監(jiān)控中心，當(dāng)電梯發(fā)生困人事故，可及時與被困人員對話，了解電梯故障，安撫被困人員情緒。二、消防系統(tǒng)：1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高，現(xiàn)已無法更改，建議當(dāng)業(yè)主裝修需要接管降低噴頭位置時（需要排空當(dāng)層噴淋水，造成一定浪費(fèi)），需經(jīng)管理處專業(yè)人員驗收，測試耐壓及滲漏情況，防止出現(xiàn)消防水噴射現(xiàn)象。2、地庫內(nèi)排風(fēng)閥接線工藝粗糙，線頭裸露，建議盡快整改，為小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)做準(zhǔn)備。3、消防中心的值班制度、火災(zāi)處理流程及制度應(yīng)盡快上墻，建議制定火災(zāi)報警主機(jī)操作流

28、程圖并張貼（方便值班人員使用），建議制定火災(zāi)時的報警標(biāo)準(zhǔn)用語（包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災(zāi)類型、現(xiàn)場情況、消防中心聯(lián)系電話、聯(lián)系人等），消防中心墻上應(yīng)有“火災(zāi)電話119”的標(biāo)識牌，管理處應(yīng)配備足夠的消防器材，如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批，建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中（工具上應(yīng)標(biāo)明用途及名稱）、并將工具柜陳列在室外可供業(yè)主參觀。4、防火卷簾門保養(yǎng)前應(yīng)在各主要進(jìn)出口及試驗的防火卷簾門前放好“保養(yǎng)中”的警示標(biāo)識牌，并有專人看守。對其它卷簾門，為了防止出現(xiàn)意外，必須關(guān)掉電源。保養(yǎng)時應(yīng)通知停車場管理人員予以配合。三、注意事項：1、各種設(shè)備管

29、理制度齊全并上墻，設(shè)備房內(nèi)應(yīng)標(biāo)明設(shè)備責(zé)任人和消防責(zé)任人。2、控制柜內(nèi)應(yīng)清潔無塵，附有控制線路圖，柜內(nèi)線路整潔規(guī)范，柜內(nèi)電源開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途。3、水泵房要求在其門坎處設(shè)防鼠板，以防止小動物進(jìn)入設(shè)備房，危及設(shè)備安全。同時加強(qiáng)水泵控制柜房內(nèi)的通風(fēng)降溫，防止溫升過高，損壞變頻器。4、設(shè)備管理應(yīng)該制定完善的文件系統(tǒng)，例如：機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計表、設(shè)備保養(yǎng)計劃表、設(shè)備日常/一級/二級保養(yǎng)記錄、設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄、設(shè)備維修記錄，設(shè)備功能線路更改記錄，計量器具檢定記錄、設(shè)備（器具）購置申請表及相關(guān)的驗證記錄、設(shè)備完好率統(tǒng)計表、公共設(shè)施周巡視記錄、消防設(shè)備月檢查表等等。5、停車場月卡發(fā)放軟件要安裝于財務(wù)電腦室，由財務(wù)人員統(tǒng)

30、一授權(quán)發(fā)卡。防止出現(xiàn)財務(wù)管理混亂、貪污現(xiàn)象的發(fā)生。（小區(qū)進(jìn)出口管理電腦及月卡發(fā)放電腦要聯(lián)網(wǎng)，方便停車卡的掛失。）6、所有智能化系統(tǒng)要有說明書，消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份，方便以后維保工作進(jìn)行。要充分保障施工工藝，各智能施工線路要有明顯標(biāo)示。（如該線路功能、終端設(shè)備要在線路上詳細(xì)標(biāo)示）7、弱電工應(yīng)配備二名以上，防止休假或辭職，使智能化系統(tǒng)無人維修。8、若有可能建議加裝信息發(fā)布系統(tǒng)，在電梯口安裝信息發(fā)布屏，由服務(wù)中心針對不同情況發(fā)布如天氣、收費(fèi)、溫馨提示等信息，于無形中提高小區(qū)檔次。9、誤操作、誤刪除是智能化產(chǎn)品損壞、功能失靈的重要原因。操作人員只有在培訓(xùn)授權(quán)的情況下，方可操作系統(tǒng)。

31、 10、弱電智能化系統(tǒng)的防雷措施尤為重要，監(jiān)控消防中心控制柜要有專門的弱電保護(hù)接地。外圍弱電設(shè)備要裝設(shè)電涌保護(hù)裝置，防止直擊雷或感應(yīng)雷損壞設(shè)備。第六部分 會所經(jīng)營方面目前開發(fā)商普遍將社區(qū)會所視為房地產(chǎn)的賣點(diǎn)之一，社區(qū)會所已被賦予越來越多的功能和使命，而按照發(fā)展商的設(shè)計思路，一是如何兌現(xiàn)對小區(qū)業(yè)主的售樓承諾，二是如何在會所有限的空間內(nèi)，盡可能的填充服務(wù)項目，以吸引潛在購房者，并沒有考慮到物業(yè)管理公司今后的實際經(jīng)營和管理等一系列問題。所以必須對社區(qū)會所從前期規(guī)劃和今后的管理、經(jīng)營方面通盤考慮，便于物業(yè)管理公司接管后的實際操作。一、社區(qū)會所的概念及目前發(fā)展?fàn)顩r1、 社區(qū)會所的概念：社區(qū)會所概念包括兩

32、個方面：會所與泛會所。泛會所：特指免費(fèi)的公共健身娛樂設(shè)施設(shè)備，即泛會所，如室外健身器械組合（單雙杠、搖擺機(jī)、繩網(wǎng)、走路機(jī)等）、室外球場（籃球、羽毛球等）、室外緩跑小徑、按摩走道、兒童娛樂場、休閑長廊（休憩桌椅，可進(jìn)行棋牌娛樂）等，一般散布于小區(qū)的各公共區(qū)域。免費(fèi)的泛會所項目設(shè)計要考慮合理性，盡量避免給鄰近或樓上居住的小業(yè)主的生活帶來不良影響，在分布上要盡量面面俱到，不要過于集中，并有意識的引導(dǎo)人流分向。例如晨練舞蹈廣場、休憩桌椅、兒童娛樂場不能過于靠近住宅樓，以免噪聲擾民。在小區(qū)總平面圖上就注明該區(qū)域的活動項目，并在該區(qū)域顯著位置立標(biāo)識牌予以限制。會所：以經(jīng)營為主的擬招商、招租、招合作或自己經(jīng)

33、營的商業(yè)收費(fèi)項目，一般都設(shè)在一個建筑物內(nèi)，例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、網(wǎng)吧、西餐廳、美容美發(fā)室、乒乓球室、游泳池等。2、社區(qū)會所目前發(fā)展?fàn)顩r及出現(xiàn)虧損問題的分析隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展成熟，一些相關(guān)的物業(yè)配套項目設(shè)施也逐漸完善。社區(qū)會所作為其中主要配套項目之一，在企業(yè)品牌文化和社區(qū)文化建設(shè)中起著舉足輕重的作用。但非常遺憾的是，目前國內(nèi)的社區(qū)會所普遍面臨虧損經(jīng)營的尷尬局面，多數(shù)會所處于荒廢閑置狀態(tài)或靠發(fā)展商補(bǔ)貼虧損勉強(qiáng)維持經(jīng)營，已淪為一塊“食之無味，棄之可惜”的雞肋，成為發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)難以割舍的沉重包袱。（1）開發(fā)商重建設(shè)不重經(jīng)營 a、 會所設(shè)計與經(jīng)營管理不專業(yè)開發(fā)商斥巨資興建豪華

34、會所，目的只有一個促進(jìn)樓宇銷售。而對社區(qū)會所后續(xù)經(jīng)營和管理考慮甚少，大部分社區(qū)會所在最重要的設(shè)計階段就沒有請設(shè)計與經(jīng)營專家參與，發(fā)展商盲目追求“大而全”、“小而全”，為日后經(jīng)營和管理埋下深深的隱患。 社區(qū)會所的日常管理一般都由開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，會所則成為安置企業(yè)富余人員的理想場所，由于社區(qū)會所缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理人才，無論從外部經(jīng)營和內(nèi)部管理上都存在很大的漏洞，既達(dá)不到發(fā)展商的理想狀態(tài)，又不能滿足社區(qū)居民的生活需求。b、 運(yùn)行成本過高，入不敷出大多數(shù)社區(qū)會所的規(guī)劃只是為了迎合購樓者一味追求時尚、追求高檔的心理，很少顧及到會所后續(xù)的經(jīng)營管理問題，發(fā)展商缺乏投資可行性分析，動輒數(shù)千萬之巨投資

35、豪華會所，尤其是一些遠(yuǎn)期樓花，為吸引市場關(guān)注，更是投入重金建造會所，陷入了盲目投資的誤區(qū)。一般來說，開發(fā)商不在乎會所的建造成本，但絕對在乎會所的運(yùn)行成本。因為建造會所的成本對整個項目來說，是微乎其微的，但會所每年僅水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、人工費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、物料消耗費(fèi)等一應(yīng)維持費(fèi)用，將成為開發(fā)商的巨大累贅。 c、 藝術(shù)性與功能性失衡注重美觀，實用性不高大多數(shù)會所在當(dāng)初設(shè)計時將重心傾向于美觀，做表面文章，往往使會所超出了一般的配套服務(wù)功能，轉(zhuǎn)而成為開發(fā)商修飾整個項目形象的工具，重外觀輕實用，導(dǎo)致實際使用率不高，有的甚至成了擺設(shè)，因而入住后會所功能與業(yè)主需求發(fā)生錯位。（2） 業(yè)主的滿意程度不高a、 開

36、發(fā)商沒有兌現(xiàn)業(yè)主買房時對會所的承諾，出現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與使用權(quán)糾紛。一直以來，會所的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)都沒有得到相應(yīng)的明晰，開發(fā)商在向購房者銷售樓盤時，為吸引購房者，在會所所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)與使用權(quán)方面做出了很多的承諾。但業(yè)主入住后，開發(fā)商卻沒有兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，擅自出租、占用會所面積，改變原設(shè)計功能，侵犯了業(yè)主的利益，造成業(yè)主不滿。b、 價格高，優(yōu)惠不夠，業(yè)主只愿意使用免費(fèi)設(shè)施會所收費(fèi)項目價格高昂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了業(yè)主的承受能力，讓業(yè)主望而卻步，造成業(yè)主不滿。業(yè)主認(rèn)為不管會所的產(chǎn)權(quán)屬于誰，會所是樓盤品質(zhì)的一部分，業(yè)主花錢買到的就不僅是一間住房，還包括整個樓盤所提供的居住品質(zhì)，這其中就包含了會所，自然

37、有權(quán)利優(yōu)惠地享受會所服務(wù)。會所的服務(wù)即使是有償?shù)?，但是一定要界定有償服?wù)的“度”，也即收費(fèi)方面首先要合理，其次還應(yīng)低于市場常規(guī)收費(fèi)水平，會所價位應(yīng)該公道而低廉，最大的保證住宅區(qū)內(nèi)住戶的利益。（3） 受地理位置局限，消費(fèi)人群基數(shù)不足導(dǎo)致目前社區(qū)會所經(jīng)營難的部分原因，在于社區(qū)會所營業(yè)究竟對內(nèi)還是對外這一矛盾上。因為一個社區(qū)，無論怎么大，業(yè)主數(shù)量都是一定的，會所所能提供的設(shè)施量往往大于業(yè)主的消費(fèi)量。如果社區(qū)會所對社會開放，隨之產(chǎn)生的安全隱患便大大增多，因此社區(qū)業(yè)主并不希望會所過多地面向社會；從開發(fā)商的角度來看，不吸納社會消費(fèi)者參與，會所就很難有大的盈利空間。歸根結(jié)底，還是因為社區(qū)整體規(guī)劃時，多數(shù)開發(fā)

38、商往往并沒意識到，會所應(yīng)設(shè)置在一個既可對內(nèi)又可對外的位置上，以便于日后的內(nèi)外雙向經(jīng)營管理。二、社區(qū)會所的功能規(guī)劃：1、 社區(qū)會所的基本功能劃分：社區(qū)會所按功能一般劃分為文化休閑、體育運(yùn)動、餐飲娛樂、教育培訓(xùn)四大部分；（1） 文化休閑部分：主要面對有文化底蘊(yùn)、喜歡輕松、休閑、寧靜的消費(fèi)群體，包括圖書音像專營店、網(wǎng)吧（兼音像視聽鑒賞）、書報閱讀、影視廳（兼會議廳）。（2） 體育運(yùn)動部分：以現(xiàn)代健身、運(yùn)動為設(shè)計主題，主要面對追求時尚、喜歡快節(jié)奏、熱鬧、有氧運(yùn)動的消費(fèi)群體，包括球類室（乒乓球、桌球）、全民健身知識宣傳長廊、兼棋類活動區(qū)、健身房（含跳操室）、游泳池（含露天和室內(nèi)溫泉）。（3） 餐飲娛樂部

39、分：包括中西餐廳、音樂酒吧、麻將娛樂、桑拿足浴、美容美發(fā)等休閑項目。（4） 教育培訓(xùn)部分：包括幼兒園、親子教育、兒童游樂、少兒培訓(xùn)（課外輔導(dǎo)、興趣技能培養(yǎng)）、文化活動室（兼課外作業(yè)室）、老年文體活動中心等。2、 社區(qū)會所項目設(shè)定原則：總居民數(shù)、家庭成員的構(gòu)成；小區(qū)業(yè)主（長住居民）的年齡、文化程度、職業(yè)、收入水平、休閑時間；當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、民俗民情、時行潮流；是否代表了絕大多數(shù)長住居民的需求； 對外招租、招包、招合作的可能性和可操作性；服務(wù)項目的安全性，是否會涉及社會公共治安管理所限 制的違法犯紀(jì)和其他國家行政管理部門嚴(yán)格管理的項目；是否利于物業(yè)管理公司的日常管理；投入和產(chǎn)出的比值。3、 社

40、區(qū)會所經(jīng)營要與社區(qū)文化建設(shè)緊密結(jié)合社區(qū)會所是社區(qū)文化開展的舞臺，會所內(nèi)開展的所有活動都可以視為社區(qū)文化建設(shè)的一部分，只有把會所經(jīng)營與社區(qū)文化建設(shè)緊密相連，會所才有可能真正發(fā)揮設(shè)計功能并取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。例如：組建小區(qū)老年/兒童合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)，參加社會上公益活動，樹立良好的社區(qū)形象和社區(qū)精神；組建兒童課外興趣小組，如航模小組、繪畫小組等；舉辦各類兒童訓(xùn)練班，如兒童游泳訓(xùn)練班、跆拳道班等；挖掘業(yè)主潛力，在酒吧定期舉辦業(yè)主收藏品講座與觀賞、酒類品賞等專題活動、各類球類、棋類等運(yùn)動比賽；邀請知名作家、文學(xué)家、音樂家到會所內(nèi)與小業(yè)主舉辦專題交流，如簽名售書、電影觀賞、音樂講習(xí)等。三、錦繡嘉園

41、會所規(guī)劃建議1、基本情況：錦繡嘉園會所，發(fā)展商已明確定位為“體育俱樂部”，也就是運(yùn)動型會所，尚未投入使用，目前狀況如下：一層：接待大廳、室內(nèi)游泳館二層：為接待大廳、游泳館的中空和邊空三層：室外網(wǎng)球場、活動室（已隔斷，未裝修）四層：活動室（尚未隔斷）2、工作建議：（1）由于錦繡嘉園是大型居住小區(qū)，我們建議會所的規(guī)劃要緊緊圍繞滿足業(yè)主的正當(dāng)需求、提高社區(qū)的等級和形象、增加經(jīng)濟(jì)收入三個目標(biāo)遞級進(jìn)行。（2）建議向社會開放，加大消費(fèi)基數(shù)。按我們以往經(jīng)驗：一個社區(qū)一般僅有40左右的業(yè)主可能光顧參觀會所；其中只有40%左右的可能有消費(fèi)行為；而能成為長期穩(wěn)定客戶的僅有10-15左右。照此計算錦繡嘉園會所的最大

42、潛在消費(fèi)人數(shù)在每天40-60人左右，根本無法支撐會所的正常運(yùn)行成本開支。（3）在經(jīng)營上要充分利用社會公共資源，將會所經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給社會，建議按中海物業(yè)的“三三制”成功模式運(yùn)行。會所項目1/3招租（租賃經(jīng)營）。除經(jīng)營場地外，其他一切都由承包者個人承擔(dān)，包括裝修、設(shè)備、人員、資金、執(zhí)照、稅收等。所收租金要能維持或部分分擔(dān)會所開展正常經(jīng)營活動所需費(fèi)用，包括會所員工工資、部分水電費(fèi)等開支。會所項目1/3合作經(jīng)營（承包經(jīng)營）。找專業(yè)公司或?qū)I(yè)人士合作經(jīng)營，由發(fā)包方出場地、裝修、設(shè)備、執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)，交對方經(jīng)營。此1/3項目持平或略虧損都可接受，目的是充實小區(qū)會所經(jīng)營項目的專業(yè)水平，吸引業(yè)主經(jīng)常性光顧，從

43、而提高小區(qū)的知名度。會所項目1/3自營。投入小、管理簡單、收效大、專業(yè)要求不高的項目，由自己直接經(jīng)營管理。3、功能規(guī)劃建議：建議錦繡嘉園會所經(jīng)營定位以“運(yùn)動、休閑”為主題，圍繞“室內(nèi)恒溫游泳池”為中心，成立會員制“財苑游泳俱樂部和乒乓球俱樂部”，以廣大財苑地產(chǎn)業(yè)主為基礎(chǔ)，吸收社會上“有品位、事業(yè)成功、有錢休閑”人士加入，走中高端路線，將錦繡嘉園會所打造成一個供業(yè)主聯(lián)誼、健身、休閑，吸收潛在商業(yè)消費(fèi)客戶，發(fā)展商品牌塑造的社交平臺。（1）一層：a 接待處（接待咨詢、售票計時、安排陪練、策劃賽事等）b 乒乓球練習(xí)場（自營、合作或招租）c 游泳池（自營）d 池畔設(shè)立“池畔休閑酒吧”，購置休閑躺椅（自營

44、或招租）（2）二層：a 將游泳館的邊空（池畔休閑酒吧上面）半身封閉隔斷，設(shè)“器械健身中心”（招租或合作）b 將游泳館與大廳連廊部分，設(shè)體育用品專營店（招租）（3）三層/四層：a 室外網(wǎng)球場（自營）b 康體休閑中心（招租），設(shè)置棋牌娛樂、美容、保健按摩等運(yùn)動后恢復(fù)性理療項目。 蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞

45、艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕

46、膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇

47、肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄

48、肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂

49、羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿

50、羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀蚇罿肀葿蚆蠆袃蒞蚅螁肈芁蚄羃袁芇蚄蚃膇膃蚃螅罿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃螀蝕膃腿蝿螂羆蒈螈襖膁莄螈肆羄莀螇螆芀芆莃袈肅膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)蒀裊聿膈葿羇袂薇蒈螇肇蒃蕆衿羀荿蒆羂膆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿薄袆羇蒞薃羈膂芁薂蚈羅膇薁袀膁膃薀羂肅蒂薀螞艿莈蕿螄肂芄薈袇

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52、葿螞羆芄節(jié)薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀薀腿蒆蚈蠆袈艿薄蠆羈蒄蒀蚈肅芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄膀莄蒃蚃衿膆荿螃羂莂蚇螂肄膅薃螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈葿莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螇羂芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒅袂袁蒞莁袁羃膇蠆袀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇羇羀膄螆羆膂葿螞羆芄節(jié)薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀薀腿蒆蚈蠆袈艿薄蠆羈蒄蒀蚈肅芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄膀莄蒃蚃衿膆荿螃羂莂蚇螂肄膅薃螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈葿莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螇羂芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒅袂袁蒞莁袁羃膇蠆袀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇羇羀膄螆羆膂葿螞羆芄節(jié)薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀薀腿蒆蚈蠆袈艿薄蠆羈蒄蒀蚈肅芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄膀莄蒃蚃衿膆荿螃羂莂蚇螂肄膅薃螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈葿莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螇羂芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒅袂袁蒞莁袁羃膇蠆袀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇羇羀膄螆羆膂葿螞羆芄節(jié)薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀薀腿蒆蚈蠆袈艿薄蠆羈蒄蒀蚈肅芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄膀莄蒃蚃衿膆荿螃羂莂蚇螂肄膅薃螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈葿莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螇羂芀蒂袆肅蒅莈裊膇羋蚇襖袇肁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒅袂袁蒞莁袁羃膇蠆袀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇羇羀膄螆羆膂葿螞羆芄節(jié)薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀薀腿蒆蚈蠆袈艿薄蠆羈蒄蒀蚈肅芇