★★物業(yè)經(jīng)營管理考試內(nèi)容匯編

1、2010年物業(yè)管理師經(jīng)營管理復(fù)習(xí)綱要總結(jié)第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述考試大綱：掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。知識(shí)要點(diǎn)：1. 物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對(duì)象2. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別4. 物業(yè)經(jīng)營管理的類別5. 物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容概念物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收

2、益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。職能物業(yè)資產(chǎn)管理：物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化。物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施管理：設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。資產(chǎn)管理：資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。房地產(chǎn)組合投資管理：房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。物業(yè)

3、經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。對(duì)象物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。核心物業(yè)經(jīng)營管理的核心是：提供價(jià)值管理服務(wù)，在全經(jīng)濟(jì)壽命周期，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值4. 物業(yè)經(jīng)

4、營管理企業(yè)大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容（掌握）1.物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次物

5、業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。2. 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系從開發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開始，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營管理的上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值最大化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。物業(yè)管理的核心工作，是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀

6、況。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理（cpm）。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理（cfm）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，

7、檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)估資產(chǎn)管理公司的績(jī)效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購

8、買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。3. 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容：根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理，對(duì)最復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括：制定管理計(jì)劃；（確立目標(biāo)、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預(yù)算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。）加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金；制定租金標(biāo)準(zhǔn)及租金收取辦法；物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；安全保衛(wèi)；協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；組織與控制。物業(yè)所有者（即業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常

9、包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面，還要針對(duì)租戶經(jīng)常提出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果，確定實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時(shí)間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。人事考試教育網(wǎng)第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考試大綱：掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求。知識(shí)要點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)技資的目的與內(nèi)容2. 房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容4. 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式5. 房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊6.

10、 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別7. 狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別復(fù)習(xí)綱要：一、房地產(chǎn)投資（掌握）1. 投資（1）投資是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。（2）投資的分類：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。（3）投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；投資具有時(shí)間性；投資的目的在于

11、得到報(bào)酬（即收益）；投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性。（4） 投資的作用：、投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力；、投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)；、投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高；、投資有利于國內(nèi)社會(huì)穩(wěn)定和國際交往2. 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、

12、倉庫、飯店、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。3. 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)直接投資包括：房地產(chǎn)開發(fā)投

13、資和房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出

14、租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。 房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資

15、企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。房地產(chǎn)投資信托基金（reits），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。reits的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，reits將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。4. 房地產(chǎn)投資的特性（l）位置固定性或不可移動(dòng)性。位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。（2）壽命周期長。房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)

16、分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直人事考試教育網(wǎng)至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。（3）適應(yīng)性。適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程

17、中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。（4）各異性。各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。（5）政策影響性。政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。政府的土地供給、住房、金融、

18、財(cái)政稅收等政策的變更，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。（6）專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。（7）相互影響性。相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。5.房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利：、相對(duì)較高的收益水平；、能夠得到稅收方面的好處；、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；、能抵消通貨膨脹的影響；、提高投資者的資信等級(jí)。房地產(chǎn)投資之弊：、變現(xiàn)性差（或稱流動(dòng)性差）；、投資數(shù)額巨大；、投資回收周期較長；、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）1. 風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得

19、預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于去期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。2. 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。3. 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題：預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收

20、益的變動(dòng)性和離散性如何？4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。5. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分為：系統(tǒng)（市場(chǎng)）風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是指與整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹、市場(chǎng)供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風(fēng)險(xiǎn)等。（2）非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流、未來運(yùn)營費(fèi)用、資本價(jià)值、比較、時(shí)間、持有風(fēng)險(xiǎn)。6. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響：令投資者根據(jù)不同類

21、型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向，使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)。三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）1. 區(qū)位的含義狹義的區(qū)位，是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置、微觀位置。廣義的區(qū)位，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景，包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2. 不同類型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求居住：為人們工作勞動(dòng)之余提供安靜舒適的生活休息空間。考慮的因素有：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境、居民人口與收入

22、寫字樓區(qū)位選擇過程中要考慮的因素有：位置、周圍土地利用情況好環(huán)境、易接近性。具體包括：位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏好及購買能力。工業(yè)物業(yè)：原材料提供的可能性，交通便利、勞動(dòng)力資源、能源供應(yīng)、環(huán)境污染的控制。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)要求：掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系

23、，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法?？荚囍R(shí)要點(diǎn)：1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖2. 資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)4. 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別5. 盈利能力指標(biāo)的分類復(fù)習(xí)綱要：一、投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念（掌握）1.現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。

24、現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入?，F(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。2.現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示

25、出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈運(yùn)營收益、抵押貸款還本付息、準(zhǔn)備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流4. 稅金我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：（1）經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售（出租）收入姿奧剩殼壩鄧暗乃奧飾?%.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%.（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)

26、投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級(jí)、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。（3）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額應(yīng)納稅所得額姿奧省?/p應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)利潤允許扣除項(xiàng)目的金額。現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的中華人民共和國企業(yè)所得稅法第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%.”二、資金的時(shí)間價(jià)

27、值與利息、利率（掌握）1. 資金的時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值：同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險(xiǎn)因素。2. 利息與利率利息：是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。計(jì)息周期：是指計(jì)算利息的時(shí)間單位。利率：是指在單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。利率具有以下特點(diǎn)：隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢(shì)。平均利潤率雖有下降趨勢(shì)，但卻是一個(gè)非常緩慢的過程。

28、由于利率高低取決于兩類資本家對(duì)利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。3. 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息利息的計(jì)算有單利和復(fù)利兩種。單利計(jì)息計(jì)算公式：fn=p（1 in）復(fù)利計(jì)息計(jì)算公式：fn=p（1 i）n4. 名義利率與實(shí)際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)算周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m =1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；當(dāng)每年計(jì)

29、算周期數(shù)m 時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：資金等值，是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。實(shí)際利率i與名義利率r關(guān)系： i=（1 rm）m-1復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表 表3-1系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式一次支付 現(xiàn)值系數(shù) （pf，i，n） p f p=f（pf，i，n）終值系數(shù) （fp，i，n） f p f=p（fp，i，n）等額序列支付 現(xiàn)值系數(shù) （pa，i，n） p a p=a（pa，i，n）資金回收系數(shù) （ap，i，n） a p a=p（ap，i，n）儲(chǔ)存基金系數(shù) （af，i，n） a f a=f（af，i，n）終值

30、系數(shù) （fa，i，n） f a f=a（fa，i，n）等差序列 現(xiàn)值系數(shù) （pg，i，n） p g p=g（pg，i，n）年費(fèi)用系數(shù) （ag，i，n） a g a=g（ag，i，n）等比序列 現(xiàn)值系數(shù) （ps，i，n） p s，a1 p=s（ps，i，n）年費(fèi)用系數(shù) （as，i，n） a s，a1 a=s（as，i，n）抵押貸款常用計(jì)算種類 表3-2計(jì)算種類 給出指標(biāo)月還款額 住房面積、價(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限某期按等額本金還款的利息 住房面積、價(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例（或貸款成數(shù)）、年利率、用

31、于還款金額占收入的比例最大購房面積 住房?jī)r(jià)格、首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例組合貸款最低月還款利息 住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率組合貸款最低商業(yè)貸款金額 住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率等比還款月還款額 住房面積、價(jià)格、人事考試教育網(wǎng)首付款比例（或貸款成數(shù)）、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)實(shí)際利率 名義年利率、計(jì)息周期剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間月還款額的變化 貸款額、期限

32、、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析（掌握）1. 設(shè)備有形磨損設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。2. 設(shè)備無形磨損設(shè)備無形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命；設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；只比較設(shè)備的費(fèi)用；設(shè)備更新分析以費(fèi)

33、用年值法為主。5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法與動(dòng)態(tài)計(jì)算方法6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新；能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（熟悉）1、投資與成本對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。投資，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。成本包括：開發(fā)項(xiàng)目總投資；開發(fā)產(chǎn)品成本；經(jīng)營成本；期間費(fèi)用。2、房地產(chǎn)投資

34、經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動(dòng)態(tài)指針。清償能力指標(biāo)是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 表3-2項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)靜

35、態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資 成本利潤率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr 借款償還期投資利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv 利息備付率資本金利潤率 動(dòng)態(tài)投資回收期pb 償債備付率資本金凈利潤率 資產(chǎn)負(fù)債率靜態(tài)投資回收期pb房地產(chǎn)置業(yè)投資 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率firr 借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值fnpv 償債備付率靜態(tài)投資回收期pb 動(dòng)態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率、速動(dòng)比率盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用；動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則

36、考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。5、盈利指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

37、。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。資本金利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)

38、投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金凈利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)

39、金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。6、清償能力指標(biāo)計(jì)算利息計(jì)算方法：按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。利息備付率是指項(xiàng)目在借款

40、償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估本章要求：掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、人事考試教育網(wǎng)成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的

41、基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用。本章考試知識(shí)要點(diǎn)：1. 物業(yè)價(jià)格的特征2. 收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類3. 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素4. 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟本章復(fù)習(xí)綱要：一、收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：未來凈收益的大小未來凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，

42、反之就越低；獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低。二、收益性物業(yè)價(jià)格的概念及特征（熟悉）1、物業(yè)價(jià)格物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。2、物業(yè)價(jià)格的形成條件物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值。稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買

43、。3、物業(yè)價(jià)格的特征物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是：都是價(jià)格，用貨幣來表示；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格；物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長；物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。三、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類（熟悉）1、使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值

44、，指的是交換價(jià)值。2、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人們?cè)跒槟硞€(gè)物業(yè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值；二是指從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度所衡量的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估價(jià)值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。3、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的

45、貨幣額、商品或其他有價(jià)物。賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系：賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限（最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價(jià)格越高越好。買價(jià)是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者總想少付一些錢，買者購買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格總有一個(gè)最高界限（最高買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高界限他才愿意購買，其心態(tài)是在此最高界限之下，價(jià)格越低越好。賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格

46、高于或等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。4、總價(jià)格和單位價(jià)格總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。物業(yè)的總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。單位

47、價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。6、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。7、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)起價(jià)是指所銷售的商品

48、房的最低價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對(duì)所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)。成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。8、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍

49、賣標(biāo)人事考試教育網(wǎng)的可售的最低價(jià)格。起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。應(yīng)價(jià)是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購買價(jià)格。成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。9、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格買賣價(jià)格簡(jiǎn)稱買賣價(jià)，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。租賃價(jià)格通常稱為租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。商品租金

50、又稱全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成；成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；準(zhǔn)成本租金是指接近但還不到成本租金水平的租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：地租；房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折目費(fèi)；維修費(fèi)；管理費(fèi)；投資利息；保險(xiǎn)費(fèi)；物業(yè)稅（目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅）；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；利潤。10、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由

51、經(jīng)營者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤控制在3%以下。11、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。賬面價(jià)值又稱

52、賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。四、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素（了解）1、人口因素人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響。人口密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對(duì)物業(yè)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能剌激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物

53、業(yè)價(jià)格；另一方面，人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價(jià)格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。2、居民收入因素3、物價(jià)因素4、利率因素物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。5、匯率因素6、物業(yè)稅收因素7、城市規(guī)劃因素8、交通管制因素9、心理因素五、收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法（熟悉）一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，通?？梢詮娜缦?個(gè)途徑來求取：近期市場(chǎng)上類似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價(jià)格，即基于類似物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格來衡量其價(jià)值；如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價(jià)，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值；如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價(jià)值。由此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。1、市場(chǎng)法市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4