新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新（上）

1、新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新（上）王元京國家發(fā)展和改革委員會(huì)投資戰(zhàn)略研究室副主任關(guān)于城鎮(zhèn)化的金融創(chuàng)新，這樣一個(gè)命題，而我也很有興趣在這個(gè)問題上和大家交流探討。我想上午主要講兩個(gè)問題。一個(gè)是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)必須理解的幾個(gè)重要前提，這個(gè)是非常不成熟的我一個(gè)創(chuàng)新性的總結(jié)，這個(gè)有助于大家理解新型城鎮(zhèn)化，甚至于理解更廣泛的這個(gè)金融問題。我覺得這個(gè)也是一個(gè)非常不成熟的想法。但是我覺得大家對(duì)這幾個(gè)前提，可以展開進(jìn)一步深化的研究和討論。第二，新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新的幾個(gè)重要工具。我想上午主要圍繞這兩個(gè)方面來探討。一、新型城鎮(zhèn)化投融資概論（一）新型城鎮(zhèn)發(fā)展三階段下面我們講第一個(gè)方面，就是說新型城鎮(zhèn)化投融資概論，也就是說我們叫金

2、融創(chuàng)新，它有幾個(gè)前提需要大家來理解，所謂創(chuàng)新，那么你要明白新型城鎮(zhèn)化投融資總體上是怎么回事，所以說我覺得這個(gè)呢，必須有幾個(gè)前提要交代一下，這樣你才談得上有進(jìn)一步創(chuàng)新的可能，那么什么是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)？那么這個(gè)既是一個(gè)大的理論問題、戰(zhàn)略問題，也是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的操作問題。所以說呢，我們覺得還是從這個(gè)常識(shí)入手，把新型城鎮(zhèn)化建設(shè)這個(gè)本身概念搞清楚，我想城鎮(zhèn)化建設(shè)從無到有，它要經(jīng)歷一個(gè)過程。這個(gè)過程一般分為三個(gè)階段，一個(gè)是規(guī)劃設(shè)計(jì)，一個(gè)是資金統(tǒng)籌和建設(shè)，俗稱開發(fā)，第三個(gè)階段運(yùn)營管理。那么這三個(gè)階段，我在未來的一本新書里可以提出來，也就是說形象地說可以叫做畫城，城市的開發(fā)叫造城，第三個(gè)應(yīng)該叫養(yǎng)城，規(guī)劃就跟我們

3、夫妻雙方共同要規(guī)劃生一個(gè)孩子，然后要把他養(yǎng)育，我們最后要使他成長，使他成為人才，所以我們覺得，叫劃城、造城、養(yǎng)城。這個(gè)就構(gòu)成我們新型城鎮(zhèn)化的三個(gè)階段。那么，用一個(gè)模型框圖來看，我們所有的工作第一步就是進(jìn)行各種的國土規(guī)劃，然后有土地規(guī)劃，有各種規(guī)劃，部門的參加，進(jìn)行一些規(guī)劃，規(guī)劃之后新型城鎮(zhèn)化的紅線藍(lán)圖劃清楚之后，那我們就輸入各種開發(fā)的變量，包括政府、包括一級(jí)開發(fā)商、二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行新城的開發(fā)，或者是舊城的改造，這個(gè)時(shí)候開發(fā)就涉及到政府和投資人以及一二級(jí)的各種開發(fā)，開發(fā)完了形成的項(xiàng)目，新城鎮(zhèn)化的住宅、商業(yè)、文化、娛樂、道路、水系、行政、教育、供水等等這樣一個(gè)系列的項(xiàng)目包，那么規(guī)劃建設(shè)形成的項(xiàng)目那么

4、要把它進(jìn)行運(yùn)營，那么從這張圖上一目了然了。那么我們就提出來了，這個(gè)里面從價(jià)值角度比一個(gè)城鎮(zhèn)從它的開發(fā)角度、運(yùn)營角度，城鎮(zhèn)是一個(gè)綜合的生命體，它應(yīng)該有一個(gè)開發(fā)中的主體包，也就是誰來開發(fā)？一級(jí)開發(fā)商、二級(jí)開發(fā)商、城市綜合運(yùn)營商。再一個(gè)，開發(fā)什么？就該有一個(gè)項(xiàng)目包，公益性的、準(zhǔn)公益的、經(jīng)營的。剛才我們看這么多項(xiàng)目就包含著公益、準(zhǔn)公益、經(jīng)營。那么誰來開發(fā)、開發(fā)什么、怎么開發(fā)？這里面就應(yīng)該有一個(gè)資本包，沒了本蓋什么都不行，買房子還有首付呢，對(duì)不對(duì)？首先開發(fā)主體作為一個(gè)主體，他首先應(yīng)該有一個(gè)資本，資本包。有了本還必須有融資包，因?yàn)椴豢赡荛_發(fā)一個(gè)項(xiàng)目百分之百地用政府的也好，企業(yè)的也好，一分錢不借就把這項(xiàng)目開

5、發(fā)了，百分之百地用本來開發(fā)，這全世界是沒有的，所以說應(yīng)該有一個(gè)融資包，不管是直接融資，間接融資，主要還是債務(wù)融資，就是說融資包長債短債各種債務(wù)。第三非常重要的，應(yīng)該有一個(gè)信用包，就是你要借錢你得用各種方式建立你的信用體系。第四個(gè)就是一種合作包，怎么理解呢？就是當(dāng)你的資本、融資、信用形成的投融資無法滿足你的項(xiàng)目巨大的資金需求的時(shí)候，也就是說這些資本、融資加信用形成的資金的供給要小于項(xiàng)目資金的需求的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目的資金缺口是硬缺口，是沒有辦法填補(bǔ)的，這個(gè)時(shí)候就需要有合作包，也就是說需要有政府和國有企業(yè)以外的國內(nèi)外的各種資本來介入，包括社會(huì)的力量，包括資本的力量，這就產(chǎn)生了一種合作。否則項(xiàng)目大、

6、主體單一、資金的投融資的供給有限，而雄心勃勃的項(xiàng)目還非常大，這個(gè)時(shí)候就很難使我們的投融資能夠持續(xù)平穩(wěn)地進(jìn)行，缺了錢干什么都不行，沒有錢是萬萬不能的。有了錢不一定辦所有的事情，但是硬缺口是沒法填補(bǔ)，所以需要合作，那么開發(fā)由誰來開發(fā)，怎么開發(fā)。開發(fā)完了之后應(yīng)該有個(gè)經(jīng)營包，也就是運(yùn)營收費(fèi)包，也就是說，我這個(gè)城市的項(xiàng)目之所以能夠不斷地可持續(xù)地良性地開發(fā)下去，關(guān)鍵在于運(yùn)營好，就是說能使我城市的產(chǎn)出形成的收費(fèi)要大于等于它的開發(fā)投入，也就是說產(chǎn)出要大于投入，這樣，形成了剩余價(jià)值。營運(yùn)這樣的話城市才能良性循環(huán)，才能有更剩余的財(cái)力、物力進(jìn)一步開發(fā)新的項(xiàng)目，開發(fā)主體才能不斷地膨脹，實(shí)力才能不斷地增強(qiáng)。從這個(gè)意義上

7、說，城市的綜合生命力就會(huì)蓬勃發(fā)展，就會(huì)良性循環(huán)，小城市就會(huì)逐漸膨脹到中等城市，中等城市就會(huì)逐漸地膨脹到大城市，這樣，安居樂業(yè)，我們的城市化、產(chǎn)業(yè)化互動(dòng)的目標(biāo)也都能逐步實(shí)現(xiàn)。（二）新城開發(fā)項(xiàng)目包那么我們首先講城市開發(fā)的項(xiàng)目包，我們上面講了，所謂項(xiàng)目從最終的項(xiàng)目是住宅、商業(yè)、文化、娛樂等等，當(dāng)然也要經(jīng)過一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)形成的這么多，這是最終項(xiàng)目，這是土地的各種開發(fā)，然后，這個(gè)項(xiàng)目那我們說從城市基礎(chǔ)設(shè)施角度講，那么可以分為通、供、保、防、用這五大類，通，道路公路軌道交通公共交通，靜態(tài)交通，電信設(shè)施，郵政設(shè)施，現(xiàn)在講，要致富先修路，那么路通了，產(chǎn)業(yè)才能聚集，人才、物流、人流、資金流才能聚集，路不通什

8、么都談不上，城市也談不上發(fā)展，所以說首先要打通。其二是供，供水設(shè)施，供電設(shè)施，供氣設(shè)施。第三是保，環(huán)保、綠化、環(huán)衛(wèi)。第四是防，防震、防洪。第五是用，文教、體育、住房等等等等。整個(gè)就是城鎮(zhèn)化安居樂業(yè)的各種需求，這種項(xiàng)目就是五個(gè)字就可以體現(xiàn)了。通常意義上說，人們又把它分為三類，一類是市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)，環(huán)境保護(hù)?？偠灾?，項(xiàng)目包就包含著這么五大類。當(dāng)然了大家一定要認(rèn)識(shí)到，要從兩個(gè)層面來理解，這個(gè)是從物理層面，它是通供保防用，價(jià)值方面就是我要估值了，就是我要投入多少錢，產(chǎn)出多少了，這是價(jià)值有價(jià)值的衡量，物理性質(zhì)有物理性質(zhì)的衡量，像我們西部的項(xiàng)目包要比平原同樣修一條路，造價(jià)要高，成本要高，投入要大

9、，也許他的產(chǎn)出效益比平原要低，這是我們特殊的項(xiàng)目包的特點(diǎn)。所以說我們規(guī)劃一個(gè)項(xiàng)目要從價(jià)值和使用價(jià)值兩者來考慮，這樣從物理角度剛才我們說了。從價(jià)值角度，大家看城建的資金，就會(huì)分為固定資產(chǎn)的支出，維護(hù)支出，償還國內(nèi)貸款，繳納稅費(fèi)其他支出，這是我們剛才講的物理性質(zhì)的，這是價(jià)值性質(zhì)的，這個(gè)整個(gè)就構(gòu)成可以用價(jià)值來衡量的，這可以用實(shí)用功能來衡量的，這兩者之間就形成了我們新城建設(shè)的項(xiàng)目包。（三）新城開發(fā)主體包新城建設(shè)的主體包，城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目由誰來干呢？這是我們常常面臨的非?，F(xiàn)實(shí)的問題。人民常常說投資主體要單一、要多元，什么吸收民間經(jīng)濟(jì)參與等等等等，實(shí)際上都是對(duì)新城開發(fā)主體的一種定位，這取決于你的項(xiàng)目如果是非常

10、小，那么主體就可以比較單一，小項(xiàng)目小開發(fā)小主體，項(xiàng)目要很大又很系統(tǒng)，所以說對(duì)這個(gè)主體的要求就提出了更高的要求。所以說我們可以看，現(xiàn)在的主體有項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)、成片開發(fā)，這個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施的。一級(jí)開發(fā)熟稱說把生地做成熟地，八通一平、七通一平都主要指的是住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各種專業(yè)的開發(fā)，其中還有舊城改造，也是各種項(xiàng)目的改造主體，各種專業(yè)的開發(fā)商，這個(gè)一級(jí)開發(fā)商主開發(fā)商，還是項(xiàng)目改造的專業(yè)開發(fā)商都是屬于多級(jí)開發(fā)，專業(yè)開發(fā)，那么現(xiàn)在新的運(yùn)營方式新的開發(fā)主體是城市的運(yùn)營商，城市運(yùn)營商說來很復(fù)雜，說簡單也簡單，他就是城市的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營一體化，也就是說他是交鑰匙工程，由我們的畫城開始、造

11、城開始、養(yǎng)城開始，它都給你包了。這種系統(tǒng)的城市的運(yùn)營商非常適合西部很多地區(qū)，城市化成長還是比較初期的階段，資金又非常短缺，資源很豐富但是資金很缺，管理經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)模式不太成熟。那么好山好水怎么變成金山銀山？有的是由于沒有城市運(yùn)營商的綜合和統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)，反而開發(fā)的結(jié)果造成很多鬼城、睡城、死城、空城或者是很多衰敗的城市。這都是和我們的綜合開發(fā)主體有關(guān)系，可能缺在規(guī)劃上，缺在經(jīng)驗(yàn)上，所以說我不是否定很多西部城市開發(fā)的很好的經(jīng)驗(yàn)和模式，但是更需要與時(shí)俱進(jìn)地在開發(fā)主體上有所創(chuàng)新。（四）新城開發(fā)資本包第四，新城開發(fā)的資本包，本從哪里來？干所有的事之前立足之本、開發(fā)之本必須有資本金，大家知道開發(fā)一個(gè)

12、項(xiàng)目銀行也好，金融機(jī)構(gòu)也好，首先問你的是項(xiàng)目資本金足不足，起碼達(dá)到25%到30%左右，這是你首先談金融創(chuàng)新之前，首先拿本才放心，沒有本，就無水之源，無本之木，什么都談不上。當(dāng)然人先說了，很多先說民營，先讓民營來干吧，但是你國有你政府一點(diǎn)本也沒有，你讓誰來干呢？是不是，所以本從哪里來，這是融資的前提。通常資本金從新型城鎮(zhèn)化角度講，資本融資的主要形式有財(cái)政、國有資產(chǎn)注入、私募股權(quán)、上市招股、土地融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是我們指的本主要還不是像私募股權(quán)應(yīng)該不算我們這里主要講的，因?yàn)槟闶紫仁钦耐度谫Y平臺(tái)，就是剛才講我們的主體，你的本從哪來，一般來講主要的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地上市、財(cái)政，至于沒有辦法或者急需需

13、要了，才用合作的方式找股權(quán)融資就是私募股權(quán)，所以主要就是財(cái)政、上市、土地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，比如說我們地方有個(gè)水廠，他要增資擴(kuò)股，當(dāng)然了他可以稀釋股權(quán)，向全社會(huì)招股，吸收民間資本，但是他依然是控股的，所以我覺得股權(quán)轉(zhuǎn)讓也是資本金融資的主要形式。那么我們總結(jié)一下重慶幾年，重慶在西部創(chuàng)造了八大投，重慶開發(fā)很有示范效應(yīng)，黃奇帆市長不說嗎，有很多人說重慶國家最大的貢獻(xiàn)就是送去了黃奇帆，而黃奇帆把上海的融資平臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)到了重慶，因此他也首創(chuàng)了把新城開發(fā)、城市建設(shè)建立了八大投的這個(gè)開發(fā)主體，然后解決了資本來源的問題。也就是說資本來源比較成熟的他劃分成了五大類，就是固定資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，比如說多年累積的存量資產(chǎn)注入各種投

14、融資平臺(tái)的公司，成為公司資本金。財(cái)政資金劃撥，比如說國債集中注入，成為公司的資本金，成為聚集效用。土地資產(chǎn)中這樣把主城未來五年到十年開發(fā)的土地儲(chǔ)備都打到平臺(tái)公司去，稅費(fèi)減免，把公司施工的營業(yè)稅所得稅等相關(guān)的費(fèi)用返還給相應(yīng)的平臺(tái)公司，成為公司集團(tuán)資本金，各類規(guī)費(fèi)收入，主要是各種收費(fèi)也打入，這個(gè)可能大家都比較熟知了，都比較了解了，這種湊本支出，但我覺得它統(tǒng)一一個(gè)最大的特點(diǎn)，就是說我們常講的應(yīng)該有一個(gè)內(nèi)本，也就是說你做實(shí)做大國有融資平臺(tái)，那么采取內(nèi)本，而不是對(duì)外就首先通過五個(gè)途徑來湊本來積本，它的特點(diǎn)就是資本來源的多元化，注入的集中化，有很多地區(qū)也很想通過平臺(tái)來進(jìn)行城市建設(shè)的融資，但是它平臺(tái)搞得太多

15、了，一個(gè)城市就好多家，資本必然要分散，因此這種平臺(tái)公司是很難地承擔(dān)起新城建設(shè)的主體功能，因?yàn)樗稚⒘耍Y本分散了，因此你很難得到類似于開發(fā)銀行等內(nèi)的批量貸款、批量融資，因?yàn)槟愕馁Y本不足，過于分散，所以他最終的經(jīng)驗(yàn)就是注入集中，挖掘各種潛力，集中地注入到一個(gè)獨(dú)一的平臺(tái)之上，這樣可以集中力量辦大事，包括存量資產(chǎn)注入，我們就不多說。這樣的“五大注入”總體上給重慶“八大投”帶來了700多億元的資本金，試想如果不這么集中注入，那么他的資本金有可能極其分散，干不了什么大事。（五）新城開發(fā)債務(wù)包第五，大家很關(guān)心的就是融資問題，就是既然本湊齊了，項(xiàng)目包又很大，需要的資金很大，資本只能解決部分資金的來源，資金

16、缺口依然大啊，怎么辦呢？只有借債填補(bǔ)資金缺口。債應(yīng)該怎樣借呢？這就是一個(gè)問題。所謂金融創(chuàng)新，這個(gè)里面就開始體現(xiàn)了。通常有幾種借法，一種就是間接借債和直接借債，所謂創(chuàng)新，你先要知道路徑由哪里，包含著金融產(chǎn)品的工具是什么，然后才能承擔(dān)創(chuàng)新，如果地球上都沒有的金融工具，你上哪兒創(chuàng)新去？你跑月球創(chuàng)新？那不可能，所以創(chuàng)新還是有框框的，框框就是如果你搞一個(gè)項(xiàng)目。那么直接融資就是通過企業(yè)債券、政府債券，特別現(xiàn)在的城投債，這就是很符合到市場(chǎng)上直接融資，那么呢？債民直接就購買，你的城市建設(shè)的項(xiàng)目債券，而用不著通過中介機(jī)構(gòu)，通過像銀行似的，這樣就是直接的發(fā)債直接融資，包括投資基金，包括特許經(jīng)營，包括bot，都是直

17、接融資。還有一個(gè)是間接融資，就是國內(nèi)外貸款、政府貸款等等等等，就是兩種直接和間接，那么你可以融到債，這是一種融資的辦法。再一個(gè)是階段借債法，就是說呢，比如說鄭州承包公司，它創(chuàng)造的階段借債法，也就是在你新城建設(shè)還在起步階段，或者承包公司實(shí)力還有限的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候政府注入一定的資本金，財(cái)政專項(xiàng)注入，各種打包的注入有一定本了，這時(shí)候可以考慮開發(fā)銀行貸款等等等等?，F(xiàn)在開發(fā)銀行業(yè)對(duì)中西部給予很大的支持和關(guān)注，包括新城鎮(zhèn)建設(shè)和小城建設(shè)，都有很多開發(fā)貸款，包括現(xiàn)在的保障房建設(shè)，所以說我覺得起步還是應(yīng)該用這樣一種融資方式。第二階段實(shí)力不斷擴(kuò)大的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就可以公司以項(xiàng)目招股引進(jìn)戰(zhàn)略投資基金，民營也好國有也

18、好，戰(zhàn)略投資，跟你成為股權(quán)關(guān)系，招股，多種股權(quán)，然后你可以搞更多的商業(yè)銀行貸款，信托貸款，城市金融機(jī)構(gòu)貸款。第三階段就是城市成為規(guī)模比較大的城市了，而且新區(qū)的開發(fā)的規(guī)模也非常龐大了，實(shí)力很強(qiáng)了，這個(gè)也跟很多中心城市、二線城市，很多實(shí)力非常強(qiáng)的省會(huì)城市，往往可以發(fā)行股票，可以逐漸地發(fā)行公司債張，但是這個(gè)是鄭州自己的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，這是一個(gè)階段的融資論。第三，按照項(xiàng)目生命周期去借錢，這個(gè)更為現(xiàn)實(shí)。大家都知道融資，但融資有一個(gè)基本的紅線，大家應(yīng)該搞清楚，就是說在沒有現(xiàn)金流的時(shí)候，你的項(xiàng)目五年運(yùn)營包還沒收費(fèi)，沒有回流，這時(shí)候應(yīng)該采取比如說城投債，長期債務(wù)融資，基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，這種辦法來融資。如果一旦產(chǎn)生了

19、現(xiàn)金流，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入到運(yùn)營階段了，造城造完了，很多項(xiàng)目直接投入使用，開始收費(fèi)了，這時(shí)候開始采取證券化的融資、短期商務(wù)融資，比如說我們講的股票等等，這個(gè)本身包括我們說的股票，這個(gè)里面適合項(xiàng)目運(yùn)營階段這個(gè)時(shí)候才能采取的各種融資辦法。當(dāng)然也可以采取各種短期的銀行貸款的辦法。也就是說是不是運(yùn)營決定你采取融資方式的非常重要的選擇。我曾經(jīng)聽過一個(gè)地區(qū)跟我講，哎呀，王老師，我們發(fā)了城投債，我們是應(yīng)該把它用在一級(jí)開發(fā)上，還是用在二級(jí)發(fā)開，一級(jí)開發(fā)我覺得用起來有點(diǎn)浪費(fèi)，我覺得把債還是用在二級(jí)開發(fā)，好像這樣效益快，這個(gè)恰恰是本末倒置。事實(shí)上在項(xiàng)目沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流的長期的發(fā)展中，應(yīng)該發(fā)行城投債，如果沒有發(fā)不了，你現(xiàn)借

20、銀行貸款，然后再用債來替換掉這種短期的融資工具，用長來替短，發(fā)債還貸，當(dāng)然了種種的組合是非常多的金融創(chuàng)新。（六）新城開發(fā)信用包第六，就是我們要講新城開發(fā)的信用包，資金應(yīng)該如何融？打個(gè)比方，如果你打一個(gè)出租車，出租車司機(jī)在你沒到地點(diǎn)前是不會(huì)跟你收費(fèi)的，上車前就跟你收費(fèi)是沒有的，因?yàn)槭裁茨?？這主要就是因?yàn)槟阌行庞?，因?yàn)樗嘈拍隳茏銐虻刂Ц哆@幾十塊錢的出租費(fèi)，因?yàn)槟阌羞@個(gè)支出能力。有信用，所以先上車后付費(fèi)。那么城市開發(fā)的信用也是這樣，就是我之所以要借你錢，讓你發(fā)債讓你貸款讓你各種債務(wù)融資，歸根到底，你要讓我信，你是能把這筆錢還回來的，做人要講信用，做事也要講信用，你的信用是你融資的前提，所以就有個(gè)信

21、用。那么要融資必須有信用，這里我們以城投債為例，城投債的信用等級(jí)等于城投公司的主體信用等級(jí)加上增信效果，也就是什么叫信用呢？簡單地說，就是城投公司的主體信用自身信用狀況，政府增信支持力度，也就是說可能有抵押、質(zhì)押，有第三方擔(dān)保，有政府的償債基金，也就是說城投公司自身信用是能還起錢的，未來的營運(yùn)包造成之后，形成的一定這個(gè)費(fèi)用收回的費(fèi)用大于等于它的投資和融資，這時(shí)候是信用，能還，當(dāng)然了萬一還不起，有政府各方面的支持，有各方面社會(huì)上第三方的擔(dān)保，償債基金抵押，這樣增信效果加起來，就是能評(píng)定你的信用等級(jí)。比如說你是3a，還是3a+，還是2a，還是1a，還是信用為負(fù)。就比如現(xiàn)在歐洲，就跟現(xiàn)在很多歐債，這

22、不就是把它的信用等級(jí)、國家信用等級(jí)就降低為負(fù)了，這不就是說明你的信用狀況和抵押擔(dān)保的還債狀況都出現(xiàn)了很低，所以借債首先講信用。另外，它這個(gè)信用它就是說等于這么一個(gè)基本公式，你要抓住這個(gè)公式，那么等于整個(gè)金融學(xué)也就等于這一句話，金融創(chuàng)新也就等于這一句話，也就是說你的經(jīng)營的現(xiàn)金流要大于等于你的投資的現(xiàn)金流加上融資的現(xiàn)金流。也就是說城市經(jīng)營現(xiàn)金流，比如說你的稅收、土地其他資產(chǎn)的經(jīng)營管理，運(yùn)營包經(jīng)營包要大于等于你的投資的基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)化產(chǎn)品、房地產(chǎn)等等。融資的現(xiàn)金流，你每年償還的利息貸款，這樣才能維持你的現(xiàn)金鏈不斷，而且良性循環(huán)。那么我們現(xiàn)在不就是找這三個(gè)流，來保持你新城鎮(zhèn)化的建設(shè)的良性，包括你的項(xiàng)目

23、包的可持續(xù)進(jìn)行，如果你經(jīng)營的現(xiàn)金流要小于投資現(xiàn)金流加上融資現(xiàn)金流，沒有平衡了打破平衡，結(jié)果肯定是資金鏈要斷，項(xiàng)目沒法進(jìn)行，債務(wù)高起，所以這就是我們現(xiàn)在必須要了解，金融創(chuàng)新必須在穩(wěn)定的信用包基礎(chǔ)上才能進(jìn)行，不但反映在新城鎮(zhèn)建設(shè)上，還反映在各個(gè)方面建設(shè)上，都存在這個(gè)基本公式，誰顛覆了它就是違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就必受懲罰，那無數(shù)的例子可以證明。怎么保持平衡？所以說如果你野心勃勃，搞得項(xiàng)目太大，經(jīng)營現(xiàn)金流非常不足，投資線就是融資線極大，那么這個(gè)情況就非常危險(xiǎn)，否則甭管什么叫負(fù)債高負(fù)債低，如果這個(gè)項(xiàng)目即使負(fù)債高一些，但是經(jīng)營現(xiàn)金流大，就可以應(yīng)付負(fù)債，所以有一個(gè)邊界。那么這個(gè)時(shí)候就考慮到了，你經(jīng)營現(xiàn)金流是講的

24、期貨就是期權(quán)，未來五年十年你跟銀行說，你拍胸脯說你看我這么多項(xiàng)目，資金回來肯定有保障要回來的，對(duì)不對(duì)？什么時(shí)候回來，八條渠道回來，都能給我償還你的本息，償還你的債。這是你說的，這是銀行一看上你未來的前景好，前景未來能不能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這誰也說不準(zhǔn)，所以銀行你必須要有抵押、質(zhì)押，那么就銀行的標(biāo)準(zhǔn)公式來看，你拿什么抵押呢？你拿什么質(zhì)押呢？那么它質(zhì)押力、抵押力究竟是多少呢？如果這時(shí)候反過來提出問題了，你的抵押質(zhì)押擔(dān)保包實(shí)際上要大于不能等于，起碼要大于你的債務(wù)包，一定要大于你的債務(wù)包，所以說銀行一般怎么批的呢？你是居民居住用地本來值100塊錢，到銀行給你抵71塊錢，居民用房是59塊錢，商業(yè)用地55塊錢，工

25、業(yè)工地48塊錢，商業(yè)用房47，辦公用房47等等。也就是說它都給你抵個(gè)折扣，特別現(xiàn)在這個(gè)情況，房地產(chǎn)又不太景氣，所以你要拿地抵給銀行的話，作為抵押，也許它就給你變成60塊錢了。那么作為融資信用的壓力實(shí)際上是提高了，對(duì)不對(duì)？所以說，這個(gè)你的項(xiàng)目包實(shí)際上有所萎縮的，因?yàn)槟愕男庞媚芰?qiáng)化了，所以說銀行是這樣來算你的抵押的，但也有人說了，我是知識(shí)產(chǎn)權(quán)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)在城市建設(shè)中沒有什么抵押的可能性，而如果你搞一個(gè)電影還行，你搞新城鎮(zhèn)建設(shè)拿知識(shí)產(chǎn)權(quán)基本上是沒大可能，真金白銀還是以土地和房子可以變現(xiàn)，所以說我們上面講了這個(gè)時(shí)候資源有限，那我們說信用不足。那么政府平臺(tái)公司信用不足，那怎么增信呢？政府可以采取八種辦法

26、：政府授權(quán)、政府注資、政府給予財(cái)政補(bǔ)貼、政府貼息、政府提供經(jīng)營權(quán)作為質(zhì)押與抵押、政府回購、政府擔(dān)保、建立償債基金、政府引導(dǎo)基金等等等等，這些都是你要跟銀行貸款，你要發(fā)城投債，另外現(xiàn)在你的現(xiàn)金流未來是未來的，主要是期貨期權(quán)和現(xiàn)實(shí)，人家所有人都很現(xiàn)實(shí)，你現(xiàn)實(shí)的東西不足，我公司的資產(chǎn)不足，那怎么辦呢？政府從八個(gè)方面幫著你填補(bǔ)這個(gè)抵押質(zhì)押，這個(gè)就是若干手段，增信，所謂增信就是你信用能力不足，采取這八種辦法，這也是各種通行的辦法。最后如果你還是還不上，最終資不抵債怎么辦呢？最終比如說增收稅收，銀行壞賬沖銷，土地出讓，出售國有資產(chǎn)，地方國有資產(chǎn)，中央財(cái)政買單，當(dāng)然這個(gè)一廂情愿了。沒到一定逼到時(shí)候，其他方面

27、還是能夠緩解的，也就是說只要資金鏈不斷，只要我將來的經(jīng)營包產(chǎn)出可以大于你的投資包，那么這個(gè)債就可以繼續(xù)下去，城市建設(shè)就可以發(fā)展下去，否則就斷了，所以說我們覺得債可以這樣來借，建立在經(jīng)營的現(xiàn)金流大于投資流和融資流基礎(chǔ)之上。怎么建立？需要有這個(gè)未來的很好的收費(fèi)能力和強(qiáng)大的抵押質(zhì)押能力。簡單地說，就是未來的營收能力、盈利能力和在強(qiáng)大的抵押品、質(zhì)押品，所以這兩個(gè)就決定了你的信用能力。一個(gè)能收費(fèi)，二有資產(chǎn)抵押，說來說去，就可以玩信用，那我們說的不行，就政府來兜底。（七）新城開發(fā)經(jīng)營包第七，我們講的這個(gè)新城建設(shè)的經(jīng)營包，錢從哪里回？是吧，這是最重要的，你融資你說你有信用，輕易地人民是不愿意把賣地或者用這個(gè)

28、抵押品的土地去還債，那是實(shí)在沒有辦法，通常意義上說，都是建設(shè)完了正常的情況下，收費(fèi)還債這是最理想的，所以說，你還要有一個(gè)經(jīng)營包的概念，多種渠道來經(jīng)營，這就叫城市的全方位經(jīng)營之道。以前人說是城市經(jīng)營，當(dāng)然有些貶義，但從正面意義上，城市經(jīng)營還是很需要的，就是我理解為全方位的經(jīng)營之道就由經(jīng)營的現(xiàn)金流來解決投資流和融資流不斷膨脹的問題，那么，有土地經(jīng)營、資源經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、環(huán)境經(jīng)營，多種經(jīng)營之道，可以使政府的國有的平臺(tái)公司也好，民營平臺(tái)公司也好，投進(jìn)去的錢產(chǎn)出大于投入。收回的錢怎么弄？土地經(jīng)營就不用說了，那么資源經(jīng)營、資產(chǎn)經(jīng)營、環(huán)境經(jīng)營，好的環(huán)境也是可以升值的。這里面比如說城市維護(hù)稅、公用設(shè)施附加費(fèi)、

29、各種財(cái)政稅收、完了各種收費(fèi)配套增路費(fèi)、水資源費(fèi)、臨時(shí)占道費(fèi)，當(dāng)然了這是收費(fèi)經(jīng)營。還有土地經(jīng)營嗎，各種專營權(quán)，存量資產(chǎn)都可以經(jīng)營。那我們說只要能產(chǎn)生現(xiàn)金流的有符合國家法律又不是亂收費(fèi)的，都可以納入經(jīng)營之道。你像北京有多少經(jīng)營沒有變成有多少城市的這個(gè)資產(chǎn)，沒有變成經(jīng)營包的。比如說停車場(chǎng)，好多地方亂停亂占，沒有政府的平臺(tái)統(tǒng)一來收費(fèi)運(yùn)營，白花花的錢流走了，很多的公共資源沒有必要的很好的經(jīng)營之道，那么流失掉了。所以說資源包括我們的土地，包括我們的水，包括我們的甚至是空氣，包括我們的礦產(chǎn)，很多的這個(gè)經(jīng)營資源都可以經(jīng)營起來，包括最近提倡的資源稅等等都有提倡經(jīng)營，特別有些資產(chǎn)盤不活，長期的不收費(fèi)，可以盤活可以

30、收費(fèi)的浪費(fèi)掉了，包括一些地下管道等等等等浪費(fèi)掉了，那么我們認(rèn)為這不屬于亂收費(fèi)，而是非常把城市的各種資產(chǎn)很好地運(yùn)營起來，那么發(fā)揮更大的效力，你不能雄心勃勃地老想怎么擴(kuò)大投資融資，完了在經(jīng)營之道上，就不理不管，或者就不去挖掘，這是非常錯(cuò)誤的。包括很好的環(huán)境你創(chuàng)造好了，也會(huì)使城市經(jīng)營起到很好的效果。（八）新城開發(fā)合作包第八是新城開發(fā)的合作包，叫公私伙伴關(guān)系，下面我講如果所有的包都是你的產(chǎn)出要小于投入，就是你的新城建設(shè)的資金需求仍然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)的或者明顯地要大于你的平臺(tái)公司的投融資能力，這個(gè)時(shí)候就需要考慮合作了。過去咱們之所以沒搞過合作，就是一股獨(dú)大，平臺(tái)公司覺得城市系統(tǒng)就是他就能造，把這個(gè)城整個(gè)一級(jí)開發(fā)二

31、級(jí)開發(fā)都給玩起來，都造起來，不想吸收社會(huì)資本、民營資本，排斥他們，所以三中全會(huì)改革各個(gè)方面呢，這個(gè)民營經(jīng)濟(jì)三十六條也好，城市改造也好，最新的新城鎮(zhèn)化規(guī)劃也好，不厭其煩，大張旗鼓，反復(fù)要說：信守民營，信守民營，信守民營，就是參與城鎮(zhèn)開發(fā)，形成伙伴關(guān)系，就是這個(gè)意思嗎。因?yàn)槟阒黧w單一搞不了，所以才公私合作。比如說公私合作伙伴關(guān)系，比如說民營資本可以補(bǔ)充到你的平臺(tái)上去，政府當(dāng)然也可以有所注入，然后進(jìn)行這個(gè)土地的開發(fā)，收益大家共同來收益，完了進(jìn)行共同來融資，這個(gè)投入產(chǎn)出，民營可以補(bǔ)充平臺(tái)的資本金，很多用處。在本不夠，民營共同來湊，這樣的話共同來擴(kuò)大平臺(tái)的功能，共同融資，否則你沒有民營的本，你融資也融不到，那你開發(fā)平臺(tái)的項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)也進(jìn)行不了，收益也產(chǎn)生不了，這是很重要的一個(gè)關(guān)系。那么公私合作的投資模式主要有ppp、bot、pfi、abs、tot、pfl，就很多了，其實(shí)上耳熟能詳大家常常說的是什么bot呀等等等等，那么都很多。實(shí)際上，歸根到底就是一個(gè)b