區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣

1、區(qū)分宅基地房屋買賣與小產(chǎn)權(quán)房買賣【摘要】本文主要討論了小產(chǎn)權(quán)房屋買賣問題，在反對小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時，適當允許城鎮(zhèn)居民購買村民自身的宅基地住房，以此促進資源的利用?！娟P(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 房屋買賣； 宅基地住房。城鎮(zhèn)房價近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購房，可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義。所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經(jīng)營權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其

2、屋”的夢想（ 1） 。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 府、村委會或是聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對村集體以外的人銷售的房屋。二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權(quán)限。（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為

3、祖產(chǎn)，一般是不會出賣的。通常在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對外銷售，賺取利潤。（ 三） 基于第二條兩者的區(qū)別，從國家保護耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對于國家保護耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對于國家對農(nóng)村土地的管理及其不利。（ 四） 對于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔風險上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護。由此產(chǎn)生了一

4、系列的購房糾紛和各種后續(xù)問題。其中的幾個主要問題大多都集中在購房人的權(quán)益保護上，例如以下幾個可能產(chǎn)生的問題：1. 購房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國家建設(shè)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問題，都難以解決。2. 由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的產(chǎn)權(quán)，購房后，不能轉(zhuǎn)讓過戶，對房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無法得到拆遷補償。3. 購買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權(quán)益又將無法得到保障。但

5、總體來說，購買村民自身的宅基地房的風險遠遠小于小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開發(fā)，購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房時就要承擔開發(fā)時、開發(fā)后等各個階段的風險。而宅基地房在這些方面就好很多。三、區(qū)別對待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個方面嚴重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。政府反對小產(chǎn)權(quán)是無可厚非的，但是政府應(yīng)當區(qū)別對待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：第一，對于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會出現(xiàn)上訴問題。第二，隨著城市化進程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此

6、在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會想要拋棄房屋，因此村集體也無權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長期閑置，浪費房屋資源。第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對于那些想在城市生存，但對于住房實在負擔不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當?shù)恼胤课葙I賣對農(nóng)村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。待添加的隱藏文字內(nèi)容3四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點建議。（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個長期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對房屋轉(zhuǎn)租等

7、，充分賦予房屋購買人對房屋行使的各項權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉(zhuǎn)正”，由宅基地使用權(quán)人到有關(guān)部門補辦手續(xù)，補交各種費用的情況下，補發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，然后雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過戶。而其中各種費用，可由雙方的購房合同中約定。（ 三） 除上面兩種辦法外，我設(shè)想過一種于第一中辦法類似的方法。就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設(shè)立一個長期居住權(quán)，就居住權(quán)的各種權(quán)限去對抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。五、結(jié)束語。總之，在現(xiàn)今房價趨勢下，將很難根除城鎮(zhèn)居民將購房眼光投向于農(nóng)村，國家在禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時，應(yīng)該適當想辦法緩和這其中的矛盾，適當允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房，

8、促進農(nóng)村宅基地房屋的流轉(zhuǎn)。29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795a1afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795

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