房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（十五）

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式v=a/rb/r2表示（）。a、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增b、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減c、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增d、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的()。a不可移動(dòng)性b適應(yīng)性c弱流動(dòng)性d相互影響性3、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18，年租金增長率為8，通貨膨脹率為6，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的

2、實(shí)際收益為（）。a9.26b10c11.32d124、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元。a2400b2580c2607d27605、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法b.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余6、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)兩個(gè)部分

3、。a價(jià)格分析b市場分析c產(chǎn)品分析d成本分析7、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。a目標(biāo)定價(jià)法b價(jià)值定價(jià)法c挑戰(zhàn)定價(jià)法d成本加成定價(jià)法8、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于（）年。a.15b.16c.17d.209、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建

4、筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（）元/m2。a.200b.300c.700d.100010、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進(jìn)程快c競爭充分性d交易復(fù)雜性11、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。a政府政策性b資產(chǎn)變現(xiàn)c企業(yè)入股d個(gè)人入股范圍12、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15上升為25，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（）萬元的貶值。a5

5、48.19b558.15c567.39d675.4013、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元m2。若按折現(xiàn)率10和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。a4400b4409c4445d445514、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。a16b18c20d2215、房屋的商品租金構(gòu)成因素是()a.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)b.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、

6、稅金、地租c.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤d.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤16、風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?)a商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大b商業(yè)投資的預(yù)測最難c商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測d商業(yè)人員無法競爭時(shí)心理變化很大17、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。a城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局b人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)c土地資源狀況d建筑技術(shù)進(jìn)步18、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為34萬元，其中支付銀行利

7、息15萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。a107b147c207d33319、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理b收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東c分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供d投資流動(dòng)性好20、假設(shè)開發(fā)法是以()原理為理論依據(jù)。a、收益遞增原理b、均衡原理c、預(yù)期原理d、未來趨勢原理21、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。a87b124c130d13422、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時(shí)估價(jià)對象狀況應(yīng)為（）。a被燒

8、損前的狀況b被燒損后的狀況c被燒損前與被燒損后的差異狀況d未來修復(fù)或重建后的狀況23、在對消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列()調(diào)查。a消費(fèi)者類別b消費(fèi)者社會階層分布c消費(fèi)者購買能力d消費(fèi)者購買習(xí)慣24、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為（）元m2。a4120b4149c4184d421625、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（

9、單價(jià)）為（）元/m2。a、552b、3519c、4293d、484526、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價(jià)值的誤差范圍。a使用估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格b使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格c使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格d依賴于專家證人測算的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值27、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。a空置率合理空置率b空置率合理空置率c空置率=合理空置率d不能判斷28、實(shí)行施工總承包的房地主開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。a開發(fā)商b監(jiān)理單位c分包單位d總承包單位29、房地產(chǎn)的()是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能

10、脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。a適應(yīng)性b對專業(yè)管理的的依賴性c位置的固定性d相互之間的影響性30、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。a獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益b獲取房地產(chǎn)未來收益c直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)d間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)31、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。（提供）a交通擁擠b建筑技術(shù)減少c城市規(guī)劃改變d自然環(huán)境惡化32、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。a抵押貸款還本付息b管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)c公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供d保險(xiǎn)費(fèi)33、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30，余款在一年后一次性

11、付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。a.2593b.2619c.2727d.286234、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取（）年。a、35b、45c、48d、5035、當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。a概率分析b解析法c蒙特卡洛法d杠桿分析二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、

12、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。a資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然b利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志提供c從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償d即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較e資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等2、從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是（）。a、個(gè)別人的價(jià)值判斷b、估價(jià)人員的主觀定價(jià)c、由市場力量決定d、市場參與者集體競價(jià)的結(jié)果e、由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定3、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。a土地管理部門b規(guī)劃管理部門c市場管理部門d設(shè)計(jì)管

13、理部門e計(jì)劃管理部門4、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。a等于銀行存款利率b等于銀行貸款利率c是投資者所要求的最低利率d是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率提供e一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國債收益率作為其代表5、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有()。a房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本b大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售c依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理d房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益e無論采用哪種代理形式，都

14、應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入6、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。a、從房租中分離出地租b、由地租求出地租c、采用比較法求出地租d、由土地開發(fā)成本求出地租e、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租7、房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()a.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件b.房地產(chǎn)開發(fā)情況c.建筑物保養(yǎng)d.城市社會發(fā)展水平e.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策8、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。a潛在毛租金收入b空置損失c租金損失d其他收入e經(jīng)營費(fèi)用9、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。a凈現(xiàn)值b投資利潤率c現(xiàn)金回報(bào)率。d靜態(tài)投資回收期e內(nèi)部收益率10、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由

15、于（）引起的。a裝飾裝修改造b通貨膨脹c需求增加導(dǎo)致稀缺性增加d改進(jìn)物業(yè)管理e周圍環(huán)境改善11、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標(biāo)估算法12、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。a開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀b市場供給量c交通運(yùn)輸條件d水文地質(zhì)e氣象13、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（）。a導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降b導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升c加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)d抑制房地產(chǎn)市場需求e增加房地產(chǎn)市場需求14、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。a隨機(jī)型

16、競爭者b兇猛型競爭者c選擇型競爭者d從容不迫型競爭者e軟弱型競爭者15、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。a基準(zhǔn)收益率b目標(biāo)收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e運(yùn)營成本三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場上。（）3、如果房地產(chǎn)市場越穩(wěn)定，假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果越可靠。4、估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)

17、估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。（）5、假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）6、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）7、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場價(jià)格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（）8、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)申請的貸款。()9、可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（）

18、10、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。（）11、長期趨勢法適用對象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。（）12、接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（）13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表，基本報(bào)表存儲了財(cái)務(wù)評價(jià)所需要的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）14、當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場小景氣。（）15、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的

19、。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6，假設(shè)租金和住房市場價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價(jià)的30，余款申請年利率為6的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：1、家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）？2、該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?2、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其()a共代理了多少項(xiàng)目b代理成交額是多少c人員素質(zhì)d代理的成功率有多大2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（十五）