XXX商業(yè)廣場開發(fā)方案

1、普安酒店項目開發(fā)方案一.項目概況1.1 項目名稱 四川生泰房地產(chǎn)產(chǎn)有限公司通過劍閣縣政府合法竟得該地塊土地使用權(quán)后，按劍閣縣政府及普安鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃要求，擬建一座建筑面積10000的酒店和100000商業(yè)住宅樓及配建180米長的市政橋梁和1000開放式休閑廣場。打造成普安鎮(zhèn)高端商業(yè)區(qū)，本開發(fā)項目定名為“xxxxxx商業(yè)廣場”。1.2 項目位置xxx商業(yè)廣場位于普安鎮(zhèn)河東街南端101號至劍州中學區(qū)間，西面臨聞溪河與普安新客運中心遙望。1.3 項目占地面積xxx商業(yè)廣場按劍閣縣國土資源局批準的宗地圖，占地面積48畝。其中鄰河邊8畝地擬建開放式休閑廣場，25畝建賓館，14畝配建商業(yè)住宅.1.4 土地

2、供給方式 （1）四星級酒店：項目建設用地按評估地價的70%作為起始價公開掛牌出讓，在投資人交清全部土地出讓金后，縣人民政府將全部土地出讓金補貼給投資方。 （2）配套的商住項目：縣人民政府按評估地價的70%作為起拍價公開拍賣，土地出讓金按國家規(guī)定時限繳納。 （3）公司先期代建橋梁、景觀河堤、休閑廣場，以此來置換建設住宅用地。1.5 地形地貌和周邊環(huán)境 （1）本項目所在地是原三江苗圃用地xxx平方米（其中隆慶緣5400多平方米）和35戶居民住宅房（5000多平方米）構(gòu)成，靠山臨河，地勢開闊。 （2）本項目東面緩坡靠山，與108國道相聯(lián)，西面隔聞溪河與新客運中心、三江口區(qū)域?qū)ν?，北與劍州中學接壤，南

3、面順河東街與普安鎮(zhèn)城中心相聯(lián)。 （3）城市給排水、供氣、供電、有線電視、通訊管網(wǎng)距離本項目均在百米以內(nèi)，聯(lián)接方便。二.本方案編制依據(jù)2.1 普安鎮(zhèn)城市規(guī)劃建設綱要2.2 普安鎮(zhèn)招商引資邀請函2.3 項目立項及經(jīng)濟技術(shù)指標 總占地面積48畝，總建筑面積：6.42萬共七棟建筑。一期三棟，建筑面積：30500.二期四棟建筑面積33700。三.本項目建設規(guī)劃及規(guī)模3.1 規(guī)劃 1）在河東街101號至劍師校區(qū)大門口區(qū)間，面臨聞溪河,背靠劍門路，與新客運中心隔河相望建酒店一座。擬用地25畝，酒店主體建筑西北側(cè)由近及遠沿河布置住宅及商業(yè)裙樓5#至1#樓，沿劍門路布置住宅及商業(yè)裙樓9#至6#樓。在新建住宅區(qū)域

4、兩端分別設置幼兒園和老年活動中心，建筑面積各為2000平方米。 2）項目擬建市政橋梁一座，東起河東街隆慶緣山莊大門口，西接新客運中心與長線局之間，橫跨聞溪河，聯(lián)通河西、三江口區(qū)域與河東街，與下普快速通道相銜接。 3）酒店前方修建河堤，臨河邊為6米寬綠化帶。 4）在酒店鄰河邊空地計劃打造5000平方米休閑廣場。3.2規(guī)模 （1）酒店主體建筑平面設計酒店主體建筑由部分15層和地下2層組成。地下2層為車庫，地下1層為車庫和設備用房。酒店1層為客人到達層，入口設置酒店大堂、接待大廳以及展示區(qū)域，并安排食品加工區(qū)和能源供給區(qū)。2層為宴會廳和音樂休閑區(qū)，并包含其相關(guān)功能的服務配套設施。3層為茶座和運動健身

5、區(qū)，以及清洗消毒區(qū)和員工居住區(qū)。4層為全日餐廳及相關(guān)配套設施，3層裙房的樓頂部分設置空中花園和露天茶座5層和6層為會議室、酒店辦公區(qū)。7層至11層為普通客房。12至15層為商務區(qū)和貴賓區(qū)。建筑面積指標及分區(qū)面積見下表：表1-1 面積指標及分區(qū)面積表位 置功 能 面積（單位：）-2層地下車庫3463.2-1層地下車庫和設備用房3463.21層酒店大堂、接待大廳、展示區(qū)域、食品加工區(qū)和能源供給區(qū)3463.22層宴會廳和音樂休閑區(qū)3463.23層茶座和運動健身區(qū)，清洗消毒區(qū)和員工居住區(qū)3463.24層全日餐廳、空中花園和露天茶座2242.25-6層會議室、酒店辦公區(qū)2242.227-11層普通客房2

6、242.2512-15層商務區(qū)和貴賓區(qū)1876.34合計48019.4 （2）酒店立面造型及風格酒店立面設計上采用現(xiàn)代簡約的風格。在酒店立面整體設計上遵循酒店平面設計構(gòu)思的邏輯，通過該地塊屬性及景觀資源的特征分析，確定以景觀資源最大化為設計原則。分別對優(yōu)、良、一般景觀采取不同的立面設計處理手法，保證人與環(huán)境的互動關(guān)系，關(guān)注客人的使用感受。在選擇建筑材料時通過暖色系的木材（max板）、石材（砂巖）和玻璃及少量金屬的組合搭配，給客人帶來溫暖的酒店視覺感受。 （3） 建筑基本參數(shù) 1）層高：酒店地下一層和二層均為3.6米，地上一層為4.2米，二、三層為3.6米，四層及以上均為3米。住宅1#至5#樓地

7、下一層為3.6米，地上一層為3.6米，二層及以上均為3米。住宅6#至9#樓每層均為3米。幼兒園和老年活動中心每層層高均為3米。2）建筑高度酒店建筑最高高度：54.6米。3）建筑材料建筑外墻材料包含：多種木紋的（max）板、石材（砂巖、深灰色片巖）和深灰色金屬板三種材料。外門窗采用清low-e鍍膜中空鋼化玻璃及鋁合金型材。4）交通設計 酒店主道路為單向行車，進出口分別設置于主道路兩端。從酒店入口到酒店下客區(qū)再連通停車場入口。 客人由下客處進入前臺接待、酒店大堂、其他公共區(qū)及客房。 酒店共設置客運電梯兩部，貨運電梯一部，考慮殘疾人電梯的設置人性化、合理性;同時滿足國家有關(guān)無障礙設計的規(guī)范的要求，設

8、置樓梯、電梯安全系統(tǒng)和逃生裝置。3.3 酒店投資估算表1-2 酒店投資估算表序號項目和費用名稱投資額（萬元）技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標單位負荷或工程量單位指標(元)備 注1建筑工程15625.96m257722.42707 1.1酒店建筑地上部分13105.37 m2507962580.00 (1)土建工程8381.34 m2507961650 (2)裝飾裝修工程2285.82 m250796450(3)安裝工程2438.21 m250796480給排水工程(含消防)1117.51 m250796220強電工程761.94 m250796150弱電工程406.37 m25079680通風工程152

9、.39 m250796301.2酒店建筑地下部分2520.59 m211615.621701.2.1停車場和設備用房1503.02m26926.42170(1)土建工程1073.59m26926.41550(2)裝飾裝修工程110.82m26926.4160(3)安裝工程318.61 m26926.44602設備購置費1044.00 2.1電梯900.00 部362500002.2柴油發(fā)電機組56.00 套22800002.3變壓器88.00 臺4220000二第二部分其他費用781.301其他費用781.30 按工程費用的5%三合計16407.263.4 商業(yè)裙樓、住宅建筑 1）1#至5#樓

10、為地下1層，部分17層。地下1層為車庫，1層為商業(yè)裙樓,2至17層為住宅。6#至9#樓為11層，1層為住宅和門廳，2至11層為住宅。 2) 幼兒園和老年活動中心各為獨立的地上三層建筑。3.5 橋梁建筑1） 方案定型 根據(jù)橋位處現(xiàn)有的地形、地貌以及接線要求控制，考慮到不新征土地和拆遷建筑物，綜合地方政府要求以及結(jié)合總體規(guī)劃，橋位的選擇以不改變老百姓出行方式，最大限度的利用現(xiàn)有道路，以節(jié)省投資并最有效的保護生態(tài)環(huán)境。加之原劍州大橋至新客運中心段交通擁擠的現(xiàn)狀，為了方便河東街的出行，使三江口區(qū)域、河西片區(qū)能與本項目融為一體，同時滿足本酒店項目對周圍交通條件的需求， 2）橋型方案設計 橋梁設計主要滿足

11、車輛和人群的安全暢通，滿足未來20年交通增長的需要，滿足泄洪、抗沖刷、抗震、節(jié)省投資，以及滿足運營、養(yǎng)護為總的原則。針對上部結(jié)構(gòu)形式，擬采用預應力鋼筋砼箱梁方案。根據(jù)現(xiàn)場實測橋軸斷面，結(jié)合地質(zhì)情況、洪水位高程以及該橋接線路面標高，在滿足泄洪要求的前提下，在橋型上選擇梁式結(jié)構(gòu)。本次設計未在橋型上做其它比較。在橋跨布孔上，采用6孔30米箱梁的方案。6孔30米箱梁方案，其預制吊裝容易，沒有壓縮河床斷面，采用先簡后支連續(xù)的結(jié)構(gòu)形式其受力較好，抗震性能良好，由于只在抬頭設置兩道伸縮縫，行車舒適性好，運營狀態(tài)好。經(jīng)技術(shù)、經(jīng)濟、后期維護以及行車舒適性綜合比較，本次工可階段推薦采用6孔30米先簡后支連續(xù)的箱梁

12、方案。對于6孔30米箱梁方案，結(jié)合地形、地質(zhì)、水文以及工期要求，上部構(gòu)造采用預制吊裝，雙柱式墩臺、普通鋼筋混凝土蓋梁，樁基采用鉆孔灌注樁，兩岸與現(xiàn)有道路在平縱面接順。橋面鋪裝采用xypex防水涂料+12厘米厚c5o砼+5厘米厚改性瀝青混凝土，橋面橫坡采用雙向2.0%，欄桿采用成品欄桿，甲方可根據(jù)情況，后期選擇具有地方特色的成品欄桿。3） 橋梁造價 表1-3 橋梁建設估算表序號項目和費用名稱投資額（萬元）技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標單位負荷或工程量單位指標(元)備 注1.1橋梁工程1513.60 m222006880 1.1.1橋梁下部結(jié)構(gòu)工程657.80 m222002990 1.1.2橋梁上部結(jié)構(gòu)

13、工程543.40 m222002470 1.1.3橋梁附屬工程118.80 m222005401.1.4橋梁防護工程193.60 m222008803.6 河堤、廣場3.7 交通組織 1）出入口設置整個酒店建筑用地，由一個酒店主入口和一個酒店出口組成，連接入口和出口的道路貫通了整個地塊的起端、中段和尾端。分別通過不同的端點進入酒店的各個功能區(qū)域。 2）道路體系酒店前方河堤邊，臨酒店側(cè)設置連接道路與河東街相連，橋梁橫跨聞溪河，聯(lián)接河東街，與下普快速通道相銜接4 實施方案4.1 公司與劍閣縣政府簽訂招商協(xié)議，與普安鎮(zhèn)政府簽訂投資協(xié)議。4.2 公司先期代建橋梁、景觀河堤、休閑廣場，以此來置換建設住宅

14、用地12.3 資金籌措本項目總投資40900萬元。全部為業(yè)主自籌。樓號建筑性質(zhì)層數(shù)建筑面積（）建筑造價（萬元）1商業(yè)樓+410108811.502商業(yè)樓-1+5190001583.93商業(yè)樓+55900491.84商業(yè)樓+56800568.25商業(yè)樓-1+56900630.46酒店-1+12136001133.747商業(yè)樓+31900160.73.2建筑標準（1）結(jié)構(gòu)承重體系均采用砼框架，圍護隔墻均采用加氣砼砌體。大型商業(yè)建筑均安裝中央空調(diào)。（2）外裝修風格符合xxx人文歷史氣氛圍和相鄰建筑和諧、統(tǒng)一，具有現(xiàn)代感。請銀川市知名裝飾設計公司進行高規(guī)格設計。供水、供電、采暖均分戶計量，磁卡表計量，

15、達到自動計量和收費的目的給商戶帶來極大的方便。5#、6#樓設有地下一層，平時可作地下商業(yè)、娛樂等營業(yè)場所，戰(zhàn)時可作為人防設施。4.本項目經(jīng)濟效益評價4.1開發(fā)建設成本估算表（1）土地出讓金：1409元/（2）采暖增容費40元/（3）招投標費0.8元/（4）工程質(zhì)量監(jiān)督費2.0元/（5）市政占道費0.2元/（6）衛(wèi)生費0.3元/（7）征地管理費18元/（8）基礎設施配套費156元/（9）設計費18元/（10）地質(zhì)勘探承載力試驗費3元/（11）勞?；?7元/（12）建設工程交易服務費4元/（13）三通一平前期工程費18元/（14）工程監(jiān)理費15元/（15）房屋初始登記費1元/（16）開發(fā)管理費及

16、廣告費40元/（17）建筑工程造價838.04元/（18）外裝修費用120元/（19）設備安裝費124.46元/（20）建筑垃圾處置費1.5元/（21）施工圖紙審查費3元/（22）環(huán)保評估費1.5元/（23）財務費用50.2元/（24）稅金106元/以上合計2997元/4.2銷售收入估算表（1）商業(yè)房 506003436元/=17386.16萬元（2）灑店 136001849元/=2514.64萬元以上合計：19900.8萬元4.3經(jīng)濟效益估算表（1）總收入19900.8萬元（2）總支出18983.94萬元經(jīng)濟效益：盈利約916.86萬元4.4經(jīng)濟評價（1）建設周期：xxxxxx商業(yè)廣場開發(fā)項

17、目自2003年10月開始前期準備，至2007年12月全部投入使用，建設周期為50個月。（2）資金來源：企業(yè)自籌（3）投資收益率：9168618983.94=4.83% 4.5結(jié)論開發(fā)建設xxx市xxx商業(yè)廣場項目，投資收益率與類似項目同行業(yè)收益率比較基本持平，按照本方案實施開發(fā)建設，經(jīng)濟上是可行的。6本項目實施規(guī)劃6.1階段劃分和時間安排（1）規(guī)劃方案確定階段（開發(fā)科負責）2003年11月2004年3月對擬建設項目規(guī)劃方案報批，項目的總體風格，建設標準，各單體的平面布局，建筑設計，資源利用，資金籌備方案等進行全面而詳盡的安排，并拿出各單體內(nèi)的功能分區(qū)和平面圖，經(jīng)公司確認后進行施工圖紙設計。辦理

18、工程立項，報建等審批手續(xù)，同時積極組織進行拆遷安置，地質(zhì)勘探等工程。（2）建設準備階段（開發(fā)科、工程科負責）2004年4月2004年6月，1#3#樓施工圖設計審查，工程招投標，三通一平等工作。（3）建設實施階段（工程科負責施工管理、銷售科負責售房、租賃）2004年7月2005年8月，1#樓開工主體完工，開盤；2005年3月2005年11月，2#樓開工主體完工，開盤；2005年4月2006年1月，1#、2#樓裝修，安裝設備，招商；2005年10月2006年2月，3#7#完成拆遷；2006年3月2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#樓陸續(xù)開工，竣工，開盤銷售、招商。（4）竣工驗收階段

19、（公司主管經(jīng)理負責組織、各部門協(xié)調(diào)配合）2005年12月，1#樓竣工驗收；2006年1月，2#樓竣工驗收；2007年1月12月，3#7#樓陸續(xù)竣工，配套設施、外裝修全完。6.2項目目標（1）建設周期目標：2003年10月2007年12月，建設周期50個月。（2）安全與文明施工在xxx市的每次大檢查評比中要力爭位于前列。（3）工程質(zhì)量目標：項目各單位工程質(zhì)量均須符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范的規(guī)定，確?；A主體和結(jié)構(gòu)靠，爭創(chuàng)xxx市優(yōu)質(zhì)工程。相關(guān)配套設施、設備、運行方案，使用方便。編制單位：寧夏xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：二四年四月五日1234567890abcdefghijklmnabcdefgh

20、ijklmn!#$%&*()_+.一三五七九貳肆陸扒拾，。青玉案元夕東風夜放花千樹更吹落星如雨寶馬雕車香滿路鳳簫聲動玉壺光轉(zhuǎn)一夜魚龍舞蛾兒雪柳黃金縷笑語盈盈暗香去眾里尋他千百度暮然回首那人卻在燈火闌珊處 分享到：把文檔貼到blog、bbs或個人站等：復制 預覽 普通尺寸(450*500pix) 較大尺寸(630*500pix) 窗體頂端窗體底端你可能喜歡萬科地產(chǎn)管理萬科公司管理房地產(chǎn)成本測算表萬科集團成本房地產(chǎn)開發(fā)流程圖萬科管理手冊房地產(chǎn)項目開發(fā)方案房地產(chǎn)開發(fā)設計方案萬科地產(chǎn)設計管理工作標準-景觀設計50頁免費萬科地產(chǎn)工程管理六管一控58頁免費萬科地產(chǎn)設計管理工作標準-景觀設計55頁免費萬科地產(chǎn)管理流程 設計管理制度20118頁免費萬科地產(chǎn)成本管理制度11頁免費更多與“萬科地產(chǎn)管理”相關(guān)的文檔2011年.萬科集團公司績效管理方案55頁免費萬科集團公司工程管理手冊546頁免費萬科 公司管理制度手冊70頁免費萬科集團公司招標管理流程6頁免費萬科物業(yè)公司管理制度大綱3頁免費更多與“萬科公司管理”相關(guān)的文檔最全面房地產(chǎn)項目成本利潤測算表1頁免費房地產(chǎn)開發(fā)可研成本測算表(2011-5)1頁5財富值最全面房地產(chǎn)項目成本利潤測算表1439461