商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格體系

1、一、項(xiàng)目租金體系定位1-1、租金與售價(jià)的關(guān)系 在設(shè)計(jì)的年限內(nèi)要超出預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率，以支撐銷售價(jià)格。 前期若形成租金與售價(jià)的非正比關(guān)系，則要利用持續(xù)經(jīng)營(yíng)中的租金漲幅百分比來支撐售價(jià)。 月租金的設(shè)計(jì)要滿足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動(dòng)不可超過5%。 每年之間的租金關(guān)系要體現(xiàn)出增長(zhǎng)，按揭還款后的剩余應(yīng)越來越大，滿足投資價(jià)值。1-2、租金與經(jīng)營(yíng)商利潤(rùn)的關(guān)系 經(jīng)營(yíng)商在進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期的投入費(fèi)用較大，涉及到裝修以及對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)期的準(zhǔn)備金投入，前期的租金以適當(dāng)補(bǔ)貼的形式為主，使經(jīng)營(yíng)商有利可圖。 對(duì)于難以承受較高租金的低利潤(rùn)業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。1-3、影響租金水平的價(jià)值權(quán)重表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重分值a周邊環(huán)境(

2、小計(jì))30a-1商業(yè)位置5a-2交通便利度5a-3周邊房屋素質(zhì)5a-4周邊居民質(zhì)素5a-5人流5a-6車流5b規(guī)劃及建筑(小計(jì))20b-1整體規(guī)劃4b-2外觀建筑風(fēng)格4b-3建筑空間規(guī)劃3b-4停車位、便利、大小3b-5主題廣場(chǎng)3b-6動(dòng)線組織3c配套設(shè)施(小計(jì))20c-1公共配套設(shè)計(jì)4c-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)4c-3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施3c-4安全設(shè)施3c-5燈光設(shè)計(jì)3c-6其它設(shè)施3d營(yíng)銷管理（小計(jì)）30d-1主題形象3d-2營(yíng)銷策略3d-3主力店4d-4業(yè)態(tài)布局4d-5人流設(shè)計(jì)（商場(chǎng)內(nèi)）2d-6經(jīng)營(yíng)管理模式3d-7商業(yè)管理公司2d-8促銷活動(dòng)2d-9經(jīng)營(yíng)管理3d-10品牌控制2d-11物業(yè)服務(wù)2合計(jì)100價(jià)

3、值實(shí)現(xiàn)度100%說明：在租金定價(jià)策略上，按照樓層取可比實(shí)例的層平均租金水準(zhǔn)進(jìn)行綜合系數(shù)打分并與項(xiàng)目在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進(jìn)行比較，在權(quán)重分配后，計(jì)算出層租金的理論值，根據(jù)市場(chǎng)綜合情況進(jìn)行校準(zhǔn)。并按層租金均價(jià)來按照商場(chǎng)內(nèi)位置系數(shù)、便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。1-4、可比實(shí)例定價(jià)法價(jià)值實(shí)現(xiàn)表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重分值價(jià)值實(shí)現(xiàn)度名望大廈華聯(lián)中興大廈染坊街本案a周邊環(huán)境30b規(guī)劃及建筑20c配套設(shè)施20d營(yíng)銷管理30 租金統(tǒng)計(jì)及分析租金統(tǒng)計(jì)表（元/月）業(yè)態(tài)染坊街最高租金880最低租金400平均租金640分析：n 列表所反映的租金數(shù)據(jù)來自于前期市調(diào)資料。n 列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨(dú)立商

4、鋪的租金水平，只可作為項(xiàng)目一層的參照數(shù)據(jù)，并在臨街與臨廊性上做權(quán)重分配。n 上述價(jià)值表中的價(jià)值權(quán)重分配要綜合依據(jù)其他幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)的系數(shù)來調(diào)整并制定。根據(jù)上表可知平均租金為xx元/平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案在投資回收年限內(nèi)的多年平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。本案平均租金 = 平均租金本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 1-5、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位分層分業(yè)態(tài)的租金體系定位要待進(jìn)入工作環(huán)節(jié)后，綜合評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各層的經(jīng)營(yíng)策略、租金水平、投資回收年限等數(shù)據(jù)后才能提出平均值，在平均值基礎(chǔ)上制定詳盡的租金價(jià)格表與租金漲幅表。二、項(xiàng)目售價(jià)體系定位2-1、基準(zhǔn)投

5、資回報(bào)率/年 1f應(yīng)為8-10%/年的投資回報(bào)率，12年可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。 -1f應(yīng)為6-7%/年的投資回報(bào)率，15年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。 2f應(yīng)為6%-7%的投資回報(bào)率， 15年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。 3f的投資回報(bào)率計(jì)算與2f相同。2-2、租金漲幅的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與銷售價(jià)格的關(guān)系 我們應(yīng)注意到項(xiàng)目的招商策略，在項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一年內(nèi)，要為經(jīng)營(yíng)商設(shè)定免租裝修期與一定的裝修補(bǔ)貼，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的第一至第三年，租金水平可能與實(shí)際售價(jià)之間難以形成正比的投資回報(bào)。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計(jì)算來為投資者取得平衡或在前三年以補(bǔ)貼的形式達(dá)到平衡。 租金漲幅的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)第一依據(jù)

6、項(xiàng)目所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據(jù)，第二依據(jù)通貨膨脹率來逐年測(cè)算漲幅，在培育期的三年內(nèi)一般不設(shè)計(jì)漲幅的出現(xiàn)，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。 銷售單價(jià)是依據(jù)投資回報(bào)年限內(nèi)的多年平均租金水平來測(cè)算的，不應(yīng)只建立在其中某年的基礎(chǔ)上。2-3、商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì) 在計(jì)算價(jià)格中商鋪的升值系數(shù)不作為主要數(shù)據(jù)進(jìn)入，但作為前景系數(shù)進(jìn)入，以為后期銷售提供論據(jù)支撐。 商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)來自于發(fā)售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來制定。 在項(xiàng)目開盤前，依據(jù)取得的增值數(shù)據(jù)制定升值系數(shù)，并以元/年、百分比/年的形式作為銷售說辭，進(jìn)入銷售體系。2-4、根據(jù)租金初步推導(dǎo)的銷售價(jià)格本案一層平均銷售價(jià)格= 本案一層平均租金10年12月 其他樓層的平均銷售價(jià)格待其他樓層租金水平確定后進(jìn)行推導(dǎo)，并在招商執(zhí)行環(huán)節(jié)中進(jìn)行調(diào)