重慶市涪陵區(qū)綠地國際廣場一組團(tuán)前期策劃報告

1、 % c7 h# r1 l, j綠地-國際廣場一組團(tuán)前期策劃報告. , 5 ! h4 r8 n6 p; b u: w ?8 * + n/ g5 r4 8 j! o/ y. o o# y（一） 涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀分析8 b2 k0 $ u2 a n- h7 & h0 & c& f; p7 x/ y+ + 1、 涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀: |# f) |; b9 / j: l( s. q2 q: ; p8 隨著一批新興房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，涪陵區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場自去年底開始逐步回暖。2009年繼續(xù)保持上升勢頭，累計完成投資23.94億元，增長21.1%；施工房屋面積230.72萬平方米，增長47.4%

2、，其中住宅面積184.89萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房面積45.01萬平方米，分別增長52.4%和21.5%，商品房銷售面積89.90萬平方米，銷售額25.38億元。( n, o. p/ i4 r* j; i 總體來看，當(dāng)前涪陵區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)五大特點(diǎn)。一是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，無論是開發(fā)總量還是新開工、竣工項(xiàng)目的個數(shù)都有大幅提高和增加；二是外地房企大量涌入涪陵區(qū)，給疲軟的房地產(chǎn)市場注入活力。近年來隨著涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)的逐步繁榮，以及區(qū)委區(qū)政府出臺了一系列招商引資優(yōu)惠政策，吸引了湖北、浙江、上海、北京、重慶主城等地的房產(chǎn)開發(fā)商來涪投資；三是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)檔次提升，大盤項(xiàng)目層出不窮。隨著一批實(shí)力雄厚的

3、外企登陸涪陵區(qū)，帶來了先進(jìn)的營銷模式和超前的經(jīng)營理念，引領(lǐng)涪陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)上規(guī)模、提檔次。例如新開發(fā)的“金科天湖小鎮(zhèn)”、“濱江國際”、“黃金海岸”、“御景江都”等，面積都在15萬平方米以上，容積率、綠化率都達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)；四是住房價格穩(wěn)重有升。2005年底，涪陵區(qū)住房銷售均價1100元/平方米，增長10%，比商品房的平均成本僅高出約8.3-9.0%，預(yù)計涪陵區(qū)住房銷售價格還會逐步提高；五是喜中有憂，商業(yè)用房空置率居高不下。隨著近年來城市骨架的不斷擴(kuò)升，建成了大量的臨街商業(yè)用房，由于規(guī)劃的滯后和無序，造成了大量商業(yè)用房的空置。2005年我區(qū)商品房空置面積17.25萬平方米，其中商業(yè)用房空置面積就達(dá)1

4、4.77萬平方米，占85.6%，比2004年增加了7個百分點(diǎn)。今年前4個月商品房空置累計面積已超過15.79萬平方米，預(yù)計全年將會超過18萬平方米，說明商業(yè)用房的銷售情況相對住房而言形勢不好，部分新區(qū)商業(yè)氛圍不濃，人氣不旺，經(jīng)營困難，“有路就必修門面”的思想比較濃厚，而大型商業(yè)賣場又有些不足。必須進(jìn)行合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，打造更多的建材、汽配、化工等專業(yè)市場，逐步消化涪陵區(qū)長期空置的商業(yè)用房。& u8 s1 d& g! % e0 4 t- , g4 v z$ o: 1 k9 _ a2、 涪陵區(qū)2009年房地產(chǎn)市場分析 m$ ( / 1 b3 p2 r% l6 ?3 y8 f! _ , i3 p20

5、09年隨著中央和地方各項(xiàng)刺激經(jīng)濟(jì)計劃高頻率出臺，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)反彈的趨勢越來越明顯，在此過程中，涪陵區(qū)房地產(chǎn)充當(dāng)了先行軍。今年以來，涪陵房地產(chǎn)市場開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房價止跌回升逐月上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢，特別是第七屆房交會的召開，商品房銷售量大幅度增長，出現(xiàn)了平穩(wěn)增長的好勢頭，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：! k6 d9 s 2 |/ y! x4 k5 u* z& i& r/ ? n6 t k4 _ # k. _0 k/ q( 3 k i q0 + j2 l j& f) g1 m; g: （1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長 p # d i3 d0 & 0 y6 y# h q. u- q2

6、d j: h2 d1 e1 p( w) . : a- ! - 7 e) |) 1-4月，全區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資165053萬元，同比增長23.2%。; o3 t$ _* g l+ a* j) f b5 x! t4 f# k, o, 9 c/ ) u+ a1 s( ?# ?% ?! x* y0 a* _/ h p1 z1-4月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房施工面積186.74萬平方米，同比增長23.6%； q( p; b, w r/ x a5 v- s3 h/ f1 d2 b% i% q4 : # b2 v. t2 a4 r9 u b) b（2）、房屋竣工面積大幅增加 l7 u( u g# i* k

7、( w1 |; 6 h/ i: m j9 i, r& |6 r) f( 7 e% 3 u* r, w u0 _2 ; u: o/ a近兩年來新開工的商品房陸續(xù)竣工投放市場，房地產(chǎn)市場的房源供應(yīng)較去年明顯增加。截止4月末，商品房竣工面積44.07萬平方米，同比增長2倍。其中，住宅竣工面積39.98萬平方米，同比增長163.3%。 d1 y4 w, h- w; l4 i0 y3 w9 s& o( g/ l0 u9 x. e; 0 j5 - o7 p9 g) j. u4 l+ l. u- 9 j6 s, , ; q7 v2 p* z% （3）、商品房銷售止跌轉(zhuǎn)升2 j5 h o5 y6 g) j.

8、n& c% p: z: b- p . l5 o$ 4 o. w7 5 j/ / % z% _全區(qū)商品房銷售面積37.93萬平方米，同比增長126.4%。其中，商品住宅銷售面積34.75萬平方米，增長148.2%。 商品房銷售額15.02億元，同比增長131.8%。其中，商品住宅銷售額13.66億元，增長159.8%。這主要得益于“山水城市宜居涪陵”拉動。7 p- ) i3 _( q2 0 f: a6 c6 l8 e6 b a+ ) j5 i- ) k4 d. : s: y4 q1 m1 p4 . s: j8 z. 5 u u9 j/ n4 g+ v( : e據(jù)了解，為期三天的“山水城市宜居涪陵

9、”第七屆房交會由于規(guī)模大，優(yōu)惠力度大，商品房、二手房交易異?；钴S，共成交4782件，成交面積達(dá)28.58萬平方米，成交金額為8.53億元，創(chuàng)歷史新高。其中新建商品房成交面積25.17萬平方米，成交金額為7.55億元，二手房成交面積13.41萬平方米，成交金額為1.98億元。& f! j& n: 7 n# v6 m( ( r n! h% b) x8 l6 g s% e5 o3 n# m% g; 4 s& k3 f! w9 q9 k3 p& p- q% e（4）、廉租房建設(shè)力度加大& t( d1 u& c% q3 r1 ! b& i2 ! o, b + q) e2 i: x: . p1 u# q.

10、 ?1 z. e0 p, 1 d x p g8 j i% 9 b- s2 p為改善城市中低收入困難家庭住房條件，不斷完善城市綜合服務(wù)功能，改善市民居住環(huán)境和提高生活質(zhì)量，涪陵區(qū)通過制定七項(xiàng)措施，即：“嚴(yán)格基本建設(shè)程序”“嚴(yán)格行政審批制度”“嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”“加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度”“加強(qiáng)計劃管理”“確保工程質(zhì)量”“加強(qiáng)監(jiān)督和檢查”等來完成3000套15萬平方米廉租房建設(shè)。8 z- w3 a$ z7 g* y8 y8 x9 _$ 2 q) 7 g7 r3 t+ z6 n& x, k% q; g0 e! s- x8 y a e9 e目前第一批房屋已經(jīng)動工，布局在江南老城、江東片區(qū)、李渡、白濤、龍橋三大

11、工業(yè)園區(qū)和幾個中心鎮(zhèn)。$ g8 4 u |# # t) |( x, e. x8 u. q( $ x- f- y3 r, u% j2 r# q7 0 d, u% z1 w# d0 _% n2 j/ k0 m（5）、房屋銷售價格逐月回升% l s! k/ c; z/ i8 r% e! t1 b& a; y- e3 n1 1 w) q7 e6 q x* k( c* e( v# v* q9 c y- 全區(qū)房屋銷售價格累計同比上漲11.2%，1-4月同比指數(shù)分別為98.6%、99.1%、99.4%、99.8%；累計環(huán)比上漲12.8%，1-4月各月環(huán)比指數(shù)分別為100.9%、100.8%、100.5%、1

12、00.3%。* g. y1 w, t4 l! d. d+ s( b9 ?0 f k4 a/ j6 p. b6 e t3 i6 2 o( 6 v9 e7 k# j4 9 u6 r- l; q l6 k從分類看，新建房屋銷售價格累計同比指數(shù)上漲11.2%，累計環(huán)比指數(shù)增長12.8%，其中商品住宅中的普通住宅上漲12.9%，高檔住宅上漲11.4%；二手房累計同比指數(shù)下跌2.3%，累計環(huán)比指數(shù)上漲1.7%。3 z2 m( v4 0 m( _6 ?- _8 _3 h% * f7 o$ m- d- t: y$ l* o* + b4 s, h8 . t- x. . i e% v 1 c6 x分套型看，90平

13、方米及以下的新建普通住宅銷售價格累計同比指數(shù)上漲14.0%，高檔住宅上漲9.0%；90平方米以上的新建普通住宅銷售價格累計同比指數(shù)上漲10.7%，高檔住宅上漲12.4%。（三） 涪陵區(qū)地產(chǎn)廣告推廣分析3 4 l b( k4 x( o, b0 t! l7 r; k2 t p! z（一） 上海綠地集團(tuán)一組團(tuán)swot分析$ q+ _ a4 p6 5 k3 z ?$ g6 z/ v, q1、一組團(tuán)2號地塊5 v0 z2 v* m- x6 v, m5 p% d) i5 i/ x m5 j( a o4 g& _3 / m（1）strength：優(yōu)勢2 y8 c# ; s+ o8 z0 q- d$ y4 i

14、- ) n: y7 c* p 1）地塊占地9806平方米，大小面積比較利于規(guī)劃設(shè)計；1 p1 o, m1 2 w) i! q9 |3 q d/ u: u- v( h+ m 2）地塊緊臨通江走廊bc標(biāo)段和中山路，因此有較好的商業(yè)價值；4 : q2 o+ l2 t- s. y3 z6 d( w! l k: f$ g 3）建筑容積率、高度都給得比較充足；( r+ : c d6 q) e! t: y7 g7 b1 u$ 4 y0 o$ : ?（2）weakness：劣勢+ d( x# g s& l0 u% u y% w8 r3 n+ r9 x r) r* h 1）地塊位于通江走廊尾段且地塊有與周邊有一

15、定高差，給商業(yè)人流動線設(shè)計帶來難度；) c! # k# r$ _- o, h8 k, c6 ! 4 x5 : e: * m3 |2）金科世界走廊一期和周邊建筑的建設(shè)會影響該地塊景觀視野的通透性；! ; 8 p$ l8 - c 6 y0 r, c! ( f) s; s) 1 c! i0 m9 b l! e5 t! w6 a( c, j& e9 p3 e0 l6 v0 0 q5 l4 c（3）opportunity：機(jī)會# i4 g% w+ s- o8 b1 x: w7 c+ y4 s) o& v. k8 c( ! 1）通江走廊和支干道的規(guī)劃將給地塊帶來商業(yè)價值的提升，但需根據(jù)通江走廊bc段商業(yè)定

16、位作好互補(bǔ)性設(shè)計；& x( w e/ f7 g / f! z. ; z! m- m2）該地塊因?yàn)榭拷ń呃任捕危o連景觀走廊，基本隔絕了噪音和灰塵，很適合居住。0 j$ / q& h k6 l; t0 h* m( x, l0 d7 w2 g, c# v. w( r/ n t$ s: ?0 s$ d: y1 u7 j4 p v3 b, k0 u（4）threat：威脅2 s8 : j+ 3 i& u& s6 q. j/ r6 t9 o$ z4 5 b5 d t* g1）通江走廊13萬多平米的商業(yè)規(guī)劃，會給本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)揮帶來一定威脅，關(guān)鍵要把握好業(yè)態(tài)的差異化定位；/ y; # $ d- c)

17、s% l; a9 k j0 n4 w4 t2）通江走廊工程早于本項(xiàng)目的開發(fā)，造成項(xiàng)目周邊比較凌亂，可能會影響客戶的前期品質(zhì)認(rèn)同。& w7 q$ o0 m) l; y7 f7 o8 d! e, b( l v% u$ h6 z. e$ e. _1 c. z7 l4 d2 f: e% y7 l; w7 i+ i2、一組團(tuán)3號地塊) f- r5 d7 g- t- s8 v. b. m; q9 y9 y& s( _ 3 p（1）strength：優(yōu)勢/ h6 z% s) o6 1 q9 m% , _3 b: + m+ a; & _ 1）地塊緊臨公園路，其商業(yè)價值比較大； l# d x( q( e: e%

18、 f; m- _% t: l1 p0 s i& n& - o, k2 g 2）占地16429平米，且三面臨干道，給規(guī)劃設(shè)計和人流組織帶來較好發(fā)揮空間；& z3 v4 w. v6 c n4 & |) j9 |$ e0 t6 c3 n* d, ? j3 x# a5 x) |$ a/ j4 t5 a（2）weakness：劣勢; n2 f& u6 y. j x, b; c. n q9 h7 g 1）臨濱江大道有污水處理廠的影響，導(dǎo)致濱江面臨街面較短；/ _+ v/ : b+ ) h/ y1 y$ 3 z% e* t! p% d e- x2）純商業(yè)和高度指標(biāo)的限制，束縛了地塊價值的最大發(fā)揮；3 c9

19、/ i& l5 z2 u0 k% a f3 y0 ?& x6 o0 s, y7 v/ c/ p2 o. h( x5 v s j4 o y3 a* k- m$ n8 o, r. 4 p, y% f3 j（3）opportunity：機(jī)會$ , e b x s. f c% ?3 k! $ g) w1）三面臨街，加之大劇院的聚勢，會給該地塊帶來較大的商業(yè)人流；3 g3 v v0 q% f: # g s0 p u/ w5 ; 2）政府大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)，重點(diǎn)打造南門山片區(qū)的政策給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來較大機(jī)會。 c. d) _* v d& o. d& c2 j# q0 o7 y. n% & m l6 p) f8

20、 l8 f: 9 i7 v$ w3 e u7 b/ n q1 w4 h& e! v（4）threat：威脅5 7 z, g& y4 _2 h, ) & g! u9 d- w1）通江走廊13萬多平米的商業(yè)規(guī)劃，會給本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)揮帶來一定威脅，關(guān)鍵要提前作好大商家的招商工作，根據(jù)商家要求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計；6 o4 p ) y2 f& s 7 a7 g( p2）周邊項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)和定位，會給本地塊帶來潛在威脅，應(yīng)深人調(diào)研。( / 6 h4 | u, b) s$ q f/ c7 t; g) j6 ! 5 b4 k, r& a- y+ * o, 2 s. n3 i( f% h0 s% 3、一組團(tuán)4號地塊:

21、 i. y% v+ g- q c- j6 x$ s, n$ g, c1 c（1）strength：優(yōu)勢, x* i r; m1 |* ; h) c u2 y; x: p. x2 | 1）地塊緊臨濱江走廊a標(biāo)段，其商業(yè)商務(wù)功能有較大發(fā)揮空間；. r9 t3 g c, s4 8 & a: j5 u a. 8 m/ k r# y 2）濱江外側(cè)為兩江廣場和大劇院，會給地塊帶來人氣，同時建筑的景觀視野極為開闊，比較適合開發(fā)酒店和寫字樓；1 p8 g5 b0 2 i5 c# p. p; r/ p( g5 & t1 i l+ o5 r7 h q( d( v5 ( w! q0 d# a- z9 s- _/ v

22、& g* h a4 t2 i（2）weakness：劣勢* l v& a2 ?: l- n0 ?! x4 z4 m, l2 l! o8 3 c7 _2 q6 / b8 n 1）通江走廊a標(biāo)段的商業(yè)3萬余平米，會給本地塊的商業(yè)帶來競爭威脅，影響其設(shè)計體量和定位； p+ f. u7 q1 _2 u# y9 j+ f0 k. _ & g8 ) k n8 o1 v9 z( % a/ _( l（3）opportunity：機(jī)會: v* v& m7 k r8 q1 g8 a$ x( f+ j1）一面臨通江走廊，一面臨中山路，加之大劇院、兩江廣場的聚勢，會給該地塊帶來較大的商業(yè)人流；& v, e0 d3 u

23、( n, n& l0 x! r% t. / 9 t0 b7 m3 i5 s2）政府大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)，該地塊在百貨及專業(yè)市場方面有發(fā)揮空間。) b! l- g, ?# o: |2 m$ ?4 y a5 f7 b$ m/ r& p# x. z5 6 p; o2 g, w2 m! ( / 5 m# e& s3 b（4）threat：威脅 b/ o9 f; d8 y# h& q q/ c: c; m5 w1）通江走廊13萬多平米的商業(yè)規(guī)劃，會給本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)揮帶來一定威脅，關(guān)鍵要提前作好大商家的招商工作，根據(jù)商家要求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計；( e& x0 m% p* o. w9 l d- z r$ p3 q. 9

24、 y k+ |5 t2）地塊背后的爛尾樓的復(fù)出和功能定位，會給本地塊的塔樓定位帶來壓力。4 c7 c0 g9 t: g2 y* f % b7 h# s o* j k# y/ |/ r+ g+ x# n2 r# g0 y: | 7 e* d; 9 x2 r2 k（二） 綠地。國際廣場一組團(tuán)產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議: b; m- s m, y) b& y9 f( k1 c r/ ( o # h d5 ?9 k- v5 a （說明：因?yàn)楦鶕?jù)市場變化，有待深入論證，同時因?yàn)樯婕暗讲邉澋暮诵馁Y源，我司僅表達(dá)本項(xiàng)目策劃的核心理念，供參考，詳細(xì)方案下階段提供，請諒解?。? ! y4 r0 h& e8 d& m!

25、n! z0 b3 d f% ?5 g- w* q. q1 w1、 一組團(tuán)2號地塊9 ; f; r. b0 u+ u5 c7 y q z) % w（1） 產(chǎn)品定位9 v# g) o2 a2 a7 % f4 y% p1 b6 t* s6 q; g% m- v( o- d1） 形象定位：國際化生活之城* : z& s t# q6 w) k+ 1 w) h: d2） 形象案名：綠地。國際城2 k+ v7 c( n9 h( / z# a % j( 3 a & w* n. 因?yàn)榫G地集團(tuán)剛進(jìn)入涪陵區(qū)，我司建議一組團(tuán)都保留并延續(xù)“上海綠地”品牌。& v$ s $ r1 a9 a! c& n. h% & a 5

26、 ; o; n( q h1 p3） 品牌主張：城市地標(biāo) 新貴特區(qū)/ d5 v# a. r0 k& x- b0 w0 f f, v, c; q4） 業(yè)態(tài)定位：車庫、專業(yè)市場、風(fēng)情街、景觀公寓- y% x, u/ z+ 2 z3 v# n, f! 2 t$ d/ c5 j a1 z k) a9 _# . u* q! g* g（2） 規(guī)劃建議, l2 g8 x0 c2 u+ g/ % v! h6 y2 s+ d; q: i( w+ j& m a1） 建議規(guī)劃商住復(fù)合體，以群樓與塔樓結(jié)合的建筑形式；( d3 b: s( w+ $ j x/ l/ d7 x4 c5 g- ?& d6 x o4 b; r7

27、 m7 2） 群樓地下1-3層，地上2-5層，商業(yè)靠通江走廊面設(shè)計大型商場，外側(cè)及背后可設(shè)計風(fēng)情商業(yè)門面街區(qū)； 1 f: o. q- 9 h3 a9 w+ w0 g1 o: m0 l r: m$ x3） 塔樓規(guī)劃3棟，建筑層高40層左右，設(shè)計為超高層酒店式公寓、景觀住宅，同時注意產(chǎn)品創(chuàng)新，如夾層、空中花廊等，戶型設(shè)計可針對細(xì)分人群設(shè)計； g7 l& v$ s1 d) i* m j t/ z m3 m- l6 g: h4） 如果政府允許，建議規(guī)劃簡約的歐式建筑風(fēng)格；) 4 n* k% w1 y, i0 o3 y, o: m% g8 o2 w3 d8 a4 d: j/ a2 ! c5 c8 x /

28、 , p8 c, u& b! f8 i, b2、 一組團(tuán)3號地塊6 e+ k) v2 m5 l1 0 e: u! d; y* p5 t* z# # i+ , u: l, t# f（1） 產(chǎn)品定位1 3 j1 q 8 e0 o3 n6 d ! u; w: . o1） 形象定位：國際型財富中心7 b3 t/ i9 f! m x6 d3 o$ ?2 w* r( f2） 形象案名：綠地。國際財富中心/ m5 m+ l o - j# j; h- n1 ! y5 + h( r9 |% h3） 品牌主張：國際復(fù)合型mall 燃放激情財富夢想9 _% l6 c; |7 m7 h: r3 p* u l0 l:

29、a8 l h4） 業(yè)態(tài)定位：車庫、超市、百貨、餐飲娛樂等* c1 x$ l) r! m7 y ) b9 m3 q y% k o0 8 a j _7 2 f a1 $ z y+ s, z% l, v8 j, e. v（2） 規(guī)劃建議- d+ r x3 p+ k+ v% g( s1 f3 l/ t1 e# r+ y7 a7 1） 建議地下規(guī)劃1-3層，負(fù)3層車庫，負(fù)1層設(shè)計大型超市；/ d a! f4 s* * q/ o, j- 3 b u: , y k) z2 d( a2） 地上應(yīng)設(shè)計休閑商業(yè)廣場，吸引人流停留，地上設(shè)計5層商業(yè)，建筑層高應(yīng)在4.5米以上，塔樓規(guī)劃雙塔姐妹樓，建筑層高45層左右；

30、9 z, h7 u. h( w( 9 l& a! i r, d% e+ g- k5 c0 |$ f; z0 3） 商業(yè)各樓層的業(yè)態(tài)定位必須明確，并提前商家訪談及招商，以按商家要求進(jìn)行空間設(shè)計。% p* + |! y3 . r3 s5 j s u. v& y- u! e 2 n# n3、 一組團(tuán)4號地塊/ s/ 2 a6 d4 h; j3 s5 m- z, f3 z4 ! u8 0 j& u, ) |（1） 產(chǎn)品定位* s! a5 a1 p) e: & $ b& k) a& r9 b- b) h9 ( / w; p$ x; p! k2 7 k1） 形象定位：國際商旅中心，a級寫字樓，超五星級酒店

31、復(fù)合體。* v: d: v |1 u 2） 形象案名：綠地。國際廣場3 y9 k- i q & m5 ?0 q q5 w c3） 品牌主張：龍王之上 財富天下( c; x) _6 b! r% w( m k8 h5 |6 q: m6 y7 |) r/ t$ e4） 業(yè)態(tài)定位：車庫、旅游商品交易中心、超五星級酒店、甲級寫字樓2 a6 2 s n . y/ j3 x7 g3 z- h7 h5 _7 m1 u a/ r（2） 規(guī)劃建議, b. o: f9 v p& r+ j9 o9 e* c; v* y1） 建議地下規(guī)劃1-3層，負(fù)3層車庫，負(fù)1層旅游商品交易中心；1 k) ! r; n2 t1 ;

32、. % t+ e3 c4 % s% c$ j% a6 p& m3 z+ c; v1 q2） 地上群樓設(shè)計7層，主要為酒店和寫字樓配套用房；/ , f$ l, k+ - i/ r4 4 a# f4 _7 j0 j b$ s% b, u. 3） 塔樓兩棟，分別為五星級酒店和68層寫字樓。& n/ e6 i6 k j0 w0 / b+ z* |. r 8 ) % k! f3 m% v$ w+ i3 c% d: n4 m% 6 a! e! e t9 c8 n3 q b8 e（三） 綠地集團(tuán)一組團(tuán)營銷策略建議( v% k6 - 5 m; o j- t3 m e- f% e n i6 4 a k. q+ v6 v9 : c0 x/ p3 c6 v+ o. e1 p1、“綠地。國際城”營銷策略（2號地塊）! h4 o3 b6 v$ g$ t1 h- p/ 0 f0 a5 r% a% f; l 1）一組團(tuán)地塊應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，形成互補(bǔ)效應(yīng)，但開發(fā)戰(zhàn)略上應(yīng)先啟動2號地塊，因?yàn)橐宰≌瑸橹鞯漠a(chǎn)品正好與綠地。國際財富中心形成延續(xù)，同時因?yàn)橥ń瓘V場還未啟動、不成熟，導(dǎo)致商業(yè)、商務(wù)價值有點(diǎn)滯后。+ ?3