物業(yè)設(shè)備管理標準(標準篇)

1、物業(yè)設(shè)備管理標準(標準篇)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 物業(yè)設(shè)備管理標準 標準篇 房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫1.前 言 物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過物業(yè)管理的全過程，達到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價值得以最充分地體現(xiàn)。物業(yè)管理的主要對象是建筑物，對于高層建而言，其設(shè)計壽命可長達70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時我們還應(yīng)該注意到，對同一棟物業(yè)來說，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長期

2、的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強烈的歷史責任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項基礎(chǔ)工作做好。在物業(yè)管理的全部內(nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項最重要的硬件管理工作，它不但對物業(yè)本身的價值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。當今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個領(lǐng)域中先進的科學技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它內(nèi)在的、獨特的運行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進行規(guī)范的管理，才能達到物業(yè)管理的目的。我們在這里奉獻給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們在物業(yè)管理的設(shè)備管理過

3、程中探索房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 出來的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗，它不但對在管物業(yè)有很強的指導作用，還對物業(yè)管理的前期顧問工作有很大的幫助。希望能對推動行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。 目 錄房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 10前 言（2） 2.0術(shù)語3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓 （7） 40物業(yè)設(shè)備運行管理 （8）41設(shè)備運行的環(huán)境要求的概（8）4.1.1設(shè)備運行的環(huán)境的標準含義 （8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 （8）4.1.2.1高低壓配電房 （8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）（8）4.1.2.3備用發(fā)電機組機房 （9）4.1.3

4、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 （9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機房 .（9）4.1.3.2新風機房及風柜房 （10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房 （10）4.1.3.4 排風機房 （10）4.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機 （10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間 （11）4.1.4.1生活水泵房 （11）41.4.2減壓閥房 （11）4.1.4.3水表房 （11）4.1.4.4樓層管井房 （12）4.1.4.5排污泵房 （12）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 （12）4.1.5.1消防中心 （12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 （13）4.1.5.3樓層設(shè)備間

5、（13）4.1.5.4消防水泵房 （14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備 （14）4.1.6電梯設(shè)備間 （15）4.1.6.1電梯機房 （15）4.1.6.2轎廂 （15）4.1.7通信設(shè)備機房 （16）4.1.7.1通信總機房 （16）4.1.7.2通信管井房 （17）41.8樓宇自控（ba）系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 (18）4.1.8.1控制中心機房 （18）4.1.8.2樓層設(shè)備房 （18）4.2設(shè)備運行管理 （19）4.2.1運行管理的概念 （19）42.2.1系統(tǒng)標識：（19）4.2.2.2高低壓配電運行記錄要求 （20）4.2.2.3設(shè)備完好標準 （21）2.4運行情況分析

6、 （21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) （22）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫4.2.3.1 系統(tǒng)標識 .（22） .2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄要求 （22）4.2.3.2.1、運行技術(shù)參數(shù) （22）4.2.3.2.2、運行狀態(tài)記錄 （23）4.2.3.2.3、交接班記錄（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運行情況分析 （23）4.2.4給排水系統(tǒng) （24）4.2.4.1系統(tǒng)標識 （24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求 （24）4.2.4.3系統(tǒng)運行情況分析 （25）4.2.5消防系統(tǒng) （25）4.2.5.1系統(tǒng)標識 （25）4.2.5.2消防中心記錄要求 （26）4.2.5.3系統(tǒng)運行情況分析 （

7、27）4.2.6電梯及提升設(shè)備 （28）4.2.6.1系統(tǒng)標識： （28）4.2.6.2運行情況分析 （29）4.2.7通信系統(tǒng) （30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng) （30）4.2.8.1系統(tǒng)標識 （30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及ccvt保安監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄要求（30）4.2.8.3運行情況分析 （32）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫4.3設(shè)備臺帳 （32）4.3.1設(shè)備臺帳的概念 （32）4.3.2 設(shè)備臺帳應(yīng)列的項目 （33）4.3.4 故障報告 （33）4.3.4.1故障報告的格式 （33）4.3.4.1故障報告的歸檔 （33） 5.0系統(tǒng)保養(yǎng) （34）51系統(tǒng)保

8、養(yǎng)的概念 （34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項目 （34）5.2.1月度維護保養(yǎng)項目 （34）5.2.2季度維護保養(yǎng)項目 （34）5.2.3半年維護保養(yǎng)項目 （35）5.2.4年度維護保養(yǎng)項目 （35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項目 （36）5.3.1月度維護保養(yǎng)項目 （36）5.3.2季度維護保養(yǎng)項目 （37）5.3.3半年維護保養(yǎng)項目 （37）5.3.4年度維護保養(yǎng)項目 （38）5.4中控維護保養(yǎng)項目 .（39）5.4.1月度維護保養(yǎng)項目 （39）5.4.2季度維護保養(yǎng)項目（39）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫5.4.3半年維護保養(yǎng)項目（39）5.4.4年度維護保養(yǎng)（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項目（

9、40）5.5.1月度維護保養(yǎng)項目（40）5.5.2季度維護保養(yǎng)項目（41）5.5.3半年維護保養(yǎng)項目（42）5.5.4年度維護保養(yǎng)項目（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項目（43）5.6.1月度維護保養(yǎng)項目（43）5.6.2季度維護保養(yǎng)項目（43）5.6.3半年維護保養(yǎng)項目（43）5.6.4年度維護保養(yǎng)項目（44）5.7土、木工維護保養(yǎng)項目（44）5.7.1月度維護保養(yǎng)項目（44）5.7.2季度維護保養(yǎng)項目（44）5.7.3半年維護保養(yǎng)項目（45）5.7.4年度維護保養(yǎng)項目（45） 6.0外判項目6.1外判項目的定義6.2外判項目的考核6.2.1 故障的認定6.2.1.1故障率考核房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)

10、物業(yè)管理資料庫6.2.1.2電梯故障率的計算公式 10術(shù)語：11. 技術(shù)責任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責任人對該系統(tǒng)的安全、房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 正常運行所應(yīng)該承擔的責任。具體描述可以從以下幾個方面理解；責任人對自己所負責的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負責的設(shè)備系統(tǒng)的安全運行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負責地提出自己的技術(shù)意見。 對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負有技術(shù)交底的責任。對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體

11、。13.運行管理：運行是指設(shè)備周而復此地運轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運行管理的內(nèi)容之中。14.保養(yǎng)的工藝要求：在實施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。15.維修：維修是在運行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復系統(tǒng)運行。16檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運行周期內(nèi)，有計劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進行解體調(diào)整、修復、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不

12、一定是故障狀房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 態(tài)。17監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進行記錄、分析、比較的過程。達到對設(shè)備運行動態(tài)的情況的了解的目的。18檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進行測量，以達到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。19預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時間段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。110技術(shù)協(xié)調(diào)：當出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時，組織有關(guān)專業(yè)工程師進行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。 2.0物業(yè)設(shè)備的運行管理2.1設(shè)備運行的環(huán)境標準要求2.1.1設(shè)備運行

13、的環(huán)境要求的概念高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運行后，必須具備一個適合的工作環(huán)境，房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 從物業(yè)設(shè)備長壽運行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運行需要而提出對設(shè)備放臵的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求2.1.2.1高低壓配電房門：外開，門洞有防鼠防小動物裝臵、門扇有通風百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標識：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水痕

14、跡，無蜘蛛網(wǎng)。地板：可根據(jù)實際情況選以下一種處理方法；a.水泥地板全部油灰色地板漆。b.鋪防潮、防滑地磚。c.用阻燃夾板作地板。上述三種方式都要在距離配電柜50cm處用黃色油漆劃上10-15cm寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級的絕緣膠墊。2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發(fā)電機組機房地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機臺架應(yīng)高于地面，在距離臺架20cm處應(yīng)有黃色房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 的警戒線，發(fā)電機組的槽鋼底座不應(yīng)有

15、銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機組的臺架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15cm。發(fā)電機組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴禁煙火”。發(fā)電機組的啟動電池應(yīng)放臵在專用的臺架上。發(fā)電機房的照明、通風、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈?，以保證發(fā)電機組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機房天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管

16、”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標示牌，標示牌 屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺架應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.2新風機房及空氣處理機（風柜）房設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)臵排水明溝、地漏完好，新風進口、回風百頁應(yīng)潔凈無塵。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)臵作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機房同中央空調(diào)系統(tǒng)主機房。2.1.3.4 排風機房機身應(yīng)噴涂防銹漆（對

17、于非鍍鋅機件）。風機機座和風管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機座墩,應(yīng)用專用的地板漆進行覆蓋。應(yīng)懸掛排風機的標示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.5 露天的加壓送風機及排煙風機露天的加壓送風機及排煙風機在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護漆（建議銀灰色）。對風機機座和風管支撐件均要防水防腐處理。在適當?shù)奈慌Z上應(yīng)懸掛標示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。 設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進（出）風口應(yīng)有安全警示標志。2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間2.1.4.1生活水泵房生

18、活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房內(nèi)不準放臵雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝臵。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標明水流方向 。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標示牌，標示牌應(yīng)標明該閥門正常工作時的應(yīng)處狀態(tài)。水泵的泵體、電機外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。2.1.4.2減壓閥房減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準放臵雜物，且照明良好，門扇為外

19、開門，應(yīng)設(shè)臵不低于10cm的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標示牌。標示牌上要標明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位臵上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標注明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天花、墻身刷白，不準放臵任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放臵障礙物。水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房管井照明燈具完好。管井門為外開防火

20、門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)臵不低于10cm的防水門坎。地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時期遺留的施工垃圾，做好防房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物。控制電箱整潔無塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標識牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間2.1.5.1消防中心門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明

21、顯的標識“消防中心”“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”。墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。高臺板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。消防中心嚴禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動空間。報警主機后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機柜內(nèi)放臵一切與運行設(shè)備無關(guān)的雜物。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖

22、板代替，更不得一個電源拖板帶三個以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。照明：電源應(yīng)接入確保回路，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間氣瓶間嚴禁堆放雜物。門：門鉸無松動，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標識（“btm氣瓶間”）。 墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。地板：應(yīng)無施工時期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。 天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當位臵應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護范圍”的標示牌。照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊

23、備完好，室內(nèi)照明無故障。 附屬設(shè)備：報警主機、聯(lián)動屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房加壓水泵、氣壓罐、濕式報警閥底座無松動，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標有技術(shù)參數(shù)的標示牌。閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級閥門位臵”等內(nèi)容的標示牌。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 管道：油漆無剝落，標有工作介質(zhì)流向指示。控制箱：無積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標識清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓

24、等設(shè)備水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標示牌。水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴禁堆放雜物。室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。2.1.6電梯設(shè)備間2.1.6.1電梯機房電梯機房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒瘛⒅鳈C周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝臵，門上應(yīng)有明顯標志：“電梯機房”、“機房重地，閑人免進”。機房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)臵手提滅火裝臵。機房內(nèi)應(yīng)有良好通風，保證室內(nèi)最高溫

25、度不超過40。當使用排風扇通風時，如安裝高度較低時，應(yīng)設(shè)防護網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10cm的永久性防水圍攔。主機上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 重梁上用永久的方式標明最大允許載荷。盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機的后端蓋易于看到的位臵，用明顯的箭頭標出盤車輪的轉(zhuǎn)動方向與轎廂運動方向一致的標識。電梯機房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細說明，指出當電梯發(fā)生故障時應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。當同一機房內(nèi)設(shè)臵有數(shù)臺曳引機時，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)臵標明各開關(guān)所對應(yīng)

26、的電梯編號及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標牌。2.1.6.2轎廂轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風扇運行可靠且無噪聲和異常振動，操作面板、電話、對講機、cctv監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報警等均使用良好。轎廂掛應(yīng)有標有本梯限載的標識牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。廳門和轎門地坎的導槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設(shè)備機房2.1.7.1通信總機房（1）通信交換機機房機房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標識；“通信交換機房”、“機房重地，閑人免進”或“非值班工作人員嚴禁入內(nèi)”，交換機房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁

27、止吸煙”等標示牌及 “交換機機房管理規(guī)定”。進入機房應(yīng)換穿機房配備的專用拖鞋。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風狀態(tài)。室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。機房內(nèi)的照明要求接入確保回路之內(nèi)，并保持良好狀態(tài)。機房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機房內(nèi)的電源室門外應(yīng)標示“通信機房電源室”室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水

28、現(xiàn)象。電池組應(yīng)放臵在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。 按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機房內(nèi)的話務(wù)員室門外應(yīng)有標牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外開的放火門。室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風狀態(tài)。地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫2.1.7.2通信管井房門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標“通信管井房”。地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔

29、洞應(yīng)采用柔性填充材料進行密封。通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標明每對線的編號。井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配臵有維修用插座。2.1.8樓宇自控（ba）系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間cctv控制間宜和消防控制中心同在一室,bas控制室宜設(shè)臵在設(shè)備管理部門合適的位臵。2.1.8.1控制中心（含cctv、fa、bas）機房門外應(yīng)有“控制中心機房”或“非值班人員，嚴禁入內(nèi)” 等標示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機房，地板下應(yīng)無施工時期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別

30、用標牌標識標明，線管內(nèi)的各類信號線、電源線應(yīng)整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風狀態(tài)。墻上應(yīng)懸掛ba自動控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 ups不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵。現(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。自控系統(tǒng)用的電腦、打印機，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。cctv的主機設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號線整齊，并做好分類。室內(nèi)及所有機柜內(nèi)禁止放臵無關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。 3.2設(shè)備運行管理3.2.1運行管理的概念為負責設(shè)備系統(tǒng)正常

31、運行而設(shè)臵具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統(tǒng)3.2.2.1系統(tǒng)標識：（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴禁入內(nèi)”等白底紅字的標志牌。（2）高壓進線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險”的標識牌。（3）在高壓配電柜的進線柜的正面和背面，要在適當?shù)奈慌Z上標上進線回路的名稱。例：“龍?zhí)秄9”“天河f4”等，并與系統(tǒng)圖上的標注一致。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已

32、退出運行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴禁合閘“的標示牌。（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標示該柜在系統(tǒng)中的編號，并必須和竣工圖上的標號相一致。有條件的情況下還應(yīng)標明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計量柜”“饋電柜”等。（6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當位臵，扎上同一標示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標示牌。（9）高低壓配電室及其他獨立的配電室內(nèi)的接地點應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點#號”的標識。（10）對于高壓配電的直流操作

33、電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機房的照明、通風、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機組送電后，能確保這些設(shè)備的運行用電。 3.2.2.2高低壓配電運行記錄要求(1)運行技術(shù)參數(shù)：高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項）：每小時記錄 電壓（kv）、電流（a）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時記錄電壓（v）電流（a）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 功率因素（cos），每天固定時間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計電能耗用統(tǒng)計表（附表）月總負荷變化情況曲線表（附表）回

34、路月負荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運行情況統(tǒng)計表（附表）(3)交接班記錄與檢查當班運行人員要對其記錄負責，認真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標準(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。(2)各級開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補嘗電容柜能正常投入運行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗合格證。(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動物的措施完好。(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報警設(shè)備有效。(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、

35、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風設(shè)備完好。3.2.2.4運行情況分析每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運行情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(1)全年平均荷載（kw）、各臺變壓器的運行時數(shù)（h）、總用電量、重點用電回路的用電總量（kwh）、全年低壓端平均線電壓（v）、全年平均氣溫（）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）(2)分析系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對全年系統(tǒng)運行的評價(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。3.

36、2.3中央空調(diào)系統(tǒng)3.2.3.1 系統(tǒng)標識(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機房（冷凍站）”、“二次熱交換機房”、“新風機房”、“空調(diào)機房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標示牌(2)機房設(shè)備的主供電導線上應(yīng)有分相標準（紅色、黃色、綠色）的色彩識別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位臵等必須懸掛警示牌(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位臵設(shè)臵有水流方向和供水區(qū)域的標志（注）(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號和功能的標識牌（隸屬系統(tǒng)、型號、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標識牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運行狀態(tài)和警示牌3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運行記

37、錄要求（一）、運行技術(shù)參數(shù)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(1)制冷主機、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運行電流（a）、電壓（v）、功率因數(shù)cos，冷卻（凍）進出水溫度（）、壓力（mp）和流量（m2 /h）等(2)冷壓縮機運行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機電能消耗數(shù)量（kwh）(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）(5)空調(diào)風機的進出冷凍水溫度、送（回）風溫度、新風溫度、一次混合溫度（在自動化條件許可的情況時）(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運行頻率、機柜溫度（對具有變頻系統(tǒng)部分）（二）運行狀態(tài)記錄通過固定表格對如下情況進行記錄：(1)主機（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水

38、泵、冷卻塔、空調(diào)風機、新風機開停機時間(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運行和異常狀態(tài)（三）交接班記錄(1)當班運行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時間等）(3)運行中遺留問題，需下一班處理的事項（包括上級的指令、運行調(diào)度情況等）(4)當班系統(tǒng)運行狀況的綜合評價房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(5)簽名3.2.3.3、系統(tǒng)運行情況分析(1)能源統(tǒng)計分析空調(diào)主機（條件許可時，按空調(diào)系統(tǒng)進行統(tǒng)計）的日、月、年的用電、用水情況進行統(tǒng)計并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進行比較。(2)運行指標分析（成

39、本核算）指單位能耗成本計算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計分析(4)溫、濕度統(tǒng)計（室根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計、運行指標、溫濕度統(tǒng)計、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運行方式和運行曲線。(6)系統(tǒng)運行綜合評價3.2.4給排水系統(tǒng)3.2.4.1系統(tǒng)標識(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標識牌。(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標上標識。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求給排水系統(tǒng)的運行管理的內(nèi)容主要是進行巡檢管理。(1)運轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 象。(2)電氣檢查：所有水泵控

40、制箱的自動手動投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標識牌標識所示狀態(tài)。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位臵。(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄及統(tǒng)計表格進行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運行情況分析每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運行情況進行分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：(1

41、)全年用水量統(tǒng)計，各分表用水量統(tǒng)計，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。(4)對全年系統(tǒng)運行的評價。(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。3.2.5消防系統(tǒng)3.2.5.1系統(tǒng)標識(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 紅字的標示牌。(2)btm氣瓶間：門外應(yīng)有“btm氣瓶間”標示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護區(qū)域”的標示牌。(3)泵接合器應(yīng)標有“送水樓層范圍”的標示牌。(4)濕式報警閥應(yīng)標有“送水樓層范圍”的標示

42、牌。(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級閥門位臵”的標示牌。(7)報警主機應(yīng)標有“探測區(qū)域”的標示牌。(8)減壓閥應(yīng)標有“供水范圍”標示牌。(9)防火卷簾應(yīng)標有“防火卷簾下嚴禁堆放雜物”的標示牌。(10)消防泵應(yīng)在適當位臵上掛有標注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護范圍”的標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(11)防、排煙風機在適當位臵上掛有標注內(nèi)容包括有“保護范圍、功能”標示牌，電機運轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當位臵上掛有標注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護消防設(shè)施僅供滅火時使用”的標示牌。(13)消防

43、主管應(yīng)標有“工作介質(zhì)流向”指示。3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報警主機運行記錄：1、記錄探測器報警的確切時間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時間與保安員到達現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。2、記錄水流指示器、破玻按鈕報警的確切時間，相應(yīng)的地址碼，通知保房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 安的時間與保安到達現(xiàn)場信息反饋的時間。若是屬于誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。3、記錄探測器的屏蔽時間、相應(yīng)的地址碼和解封的時間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。4、記錄工程人員維護保養(yǎng)檢測的時間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。5、記錄工程人員維修的時間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。

44、6、記錄當值人員姓名和交接班時的運行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動系統(tǒng)設(shè)備運行記錄：記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運行時間，通知保安員的時間與保安員到達現(xiàn)場后信息反饋的時間。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。 記錄防、排煙閥的動作時間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。記錄btm氣體系統(tǒng)探測器報警的確切時間、相應(yīng)地點，通知保安到達現(xiàn)場信息反饋的時間，氣體放氣的時間。若是誤報，應(yīng)記錄處理結(jié)果。記錄所有聯(lián)動設(shè)備（防、排煙風機、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動作時間和相應(yīng)的地點。記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運行情況分析系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進行測試，具體測試項目如下：(1)報警主機正常工作

45、與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220v、24v）。(2)聯(lián)動柜電源電壓、備用電源電壓測試（標準：220v、24v）。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(3)自動報警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。(4)聯(lián)動柜控制設(shè)備樓層端子箱24v繼電器工作電源電壓測試。(5)水泵、防、排煙風機、防火卷簾電機的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。(6)自動報警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報警、設(shè)備故障誤報與探測器總數(shù)的誤報率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動測試。各種聯(lián)動設(shè)備的測試。每年12月到次年1月

46、由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進行評定運行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：1、根據(jù)系統(tǒng)主機的正常運行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。4、根據(jù)自動報警主機的打印報告，評定探測器報警的百分率及其故障誤報次數(shù)來評定探測器的正常與否。5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。6、根據(jù)各種聯(lián)動設(shè)備手/自動的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。3.2.6電梯及提升設(shè)備3261系統(tǒng)標識：電梯機房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機房”、“機房重地，閑人免進”的標志。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號。轎

47、廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺的應(yīng)做好編號。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運行記錄要求：電梯設(shè)備以巡檢為主。（一）運行技術(shù)參數(shù)：記錄每天巡檢電梯的運行狀況，包括電梯運行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。（二）運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其表格：電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表電梯保養(yǎng)停梯記錄表電梯保養(yǎng)報告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）當班運行人員要對其記錄負責

48、，認真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運行記錄、各類統(tǒng)計表格進行審核并簽字。3.2.6.2運行情況分析每個季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系統(tǒng)運行情況進行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運行分析報告。系統(tǒng)運行情況分析報告必須具有如下內(nèi)容：房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫1. 全年電梯運行的故障率（%）故障率=故障停梯時間/必須確保正常運行時間100%2.分析該時段系統(tǒng)運行的主要技術(shù)特點3.分析該時段出現(xiàn)故障的主要原因4.對全年系統(tǒng)運行的評價5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運行情況提出來年運行管理的預(yù)測性意見。3.2.7通信系統(tǒng)3.2.7.1系統(tǒng)標識：3.2.7.2設(shè)備運行記錄要求3.2.7.3運行情況分析 電池組應(yīng)放臵在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。 3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標識(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標志牌。(2)在控制中心室內(nèi)的