蘇州別墅場研究

1、別墅市場研究第一部分：的背景資料一、地理概況市位于長江三角洲中部、 省南部。 東臨，南接，西傍，北依長江。 全市總面積 8488 平方公里，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、 相城、工業(yè)園區(qū)、新區(qū)等 8 個區(qū)和常熟、家港、太倉、昆山、吳江 5 個縣級市，總?cè)丝?578 萬人。境河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通 南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽澄湖、昆承湖、 淀山湖鑲嵌其間。二、人文歷史是全國重點旅游城市，古城座落在水網(wǎng)之中，街道依河而建，水 陸并行；建筑臨水而造，前巷后河，形成“小橋、流水、人家”的獨 特風(fēng)貌。集建筑、山水、花木、雕刻、書畫等于一體的園林，是人類 文明的魄寶奇葩，

2、拙政園和留園被列入中國四大名園。 既有園林之 美，又有山水之勝。寺觀名剎，遍布城鄉(xiāng)；文物古跡，交相輝映。靈 巖、天平、洞庭、東山、西山、鄧尉、虞山、玉山等處，都是天然的 風(fēng)景勝地。三、市經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展趨勢（以 2005 年為例） 1市經(jīng)濟(jì)高速增長2005 年市國民經(jīng)濟(jì)延續(xù) 04 年高增長的勢頭，首次突破 4000 億 元，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 4026.52 億元，比上年增長 14%，遠(yuǎn)高于 全國 9.5%的增長速度。2固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大2005 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 1870.14 億元，再創(chuàng)歷年新高， 比上年增長 20.3 ，增速在 2004年增長 10.4%的基礎(chǔ)上呈平穩(wěn)態(tài)勢。 具

3、體現(xiàn)在：從全年各月看，投資累計增速年初較高，達(dá) 26.7%，3 月起逐月 回穩(wěn)，特別是下半年投資增幅基本在 20%左右穩(wěn)定運(yùn)行。從近年走勢看，2001、2002、2003 年投資增速較高，分別達(dá) 29.4%、 43.9%和 73.3%，2004 年中央針對部分行業(yè)過熱現(xiàn)象，從土地、信貸 等方面相繼出臺了一系列調(diào)控措施，投資速度明顯回落。因此， 2005 年與 2004年比增速提升 10 個百分點。從城市比較看， 全社會固定資產(chǎn)投資在省總量保持第一、 增速位 居第八，總量比第二的市多 467億元、比第三的市多 535 億元，增速 低于全省平均水平近 8個百分點，低于增速較高的、 近 15個百分點

4、， 稍高于市（ 19.8%）、市（ 16.7%）；在全國 20 個重點城市中，總量第四、增速居中，市 3500多億元、增長 14.8%，市 2800 多億元、增長 11.8%，市 2006 多億元、增長 23.7%。 3房地產(chǎn)投資占市生產(chǎn)總值與固定資產(chǎn)投資的比重均有上升2005 年，全市完成房地產(chǎn)投資 420 億元，同比增長 25.6%， 04 年雖然政府陸續(xù)出臺了一系列宏觀政策進(jìn)行調(diào)控， 但市房地產(chǎn)開發(fā)投 資依然呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢。 2005 年房地產(chǎn)投資占市地區(qū)生產(chǎn)總值的比 重為 10.4%，而這一比例高于全國。四：同策觀點地理位置、人文自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的優(yōu)越性將持續(xù)是地產(chǎn) 行業(yè)紅火發(fā)展

5、的幾把利劍。經(jīng)歷了 2005 年地產(chǎn)行業(yè)的打壓年 ,2006 年作為復(fù)舒的第一個年頭， 居民持有資金的積累和大家對房產(chǎn)的理性 認(rèn)識， 2006年已預(yù)示著將是一個新的地產(chǎn)年。 第二部分：近期有關(guān)別墅的國家政策 一、政策措施（一）國土部：將準(zhǔn)確界定別墅標(biāo)準(zhǔn) ，對其用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。 政策詳細(xì)：國土資源部土地利用司副司長海洋在央視 經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播 中表示，獨門獨戶獨院、占地面積相當(dāng)大、容積率非常低的住宅，今 后可能要納入別墅圍加以嚴(yán)禁。 現(xiàn)在的低密度住宅， 要納入到高檔住 宅或高檔公寓的圍，要對其用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。同時表示，目前部分 城市郊區(qū)的聯(lián)排、雙拼別墅以及 TOWN HOUSE項目，并不屬于別墅

6、， 應(yīng)劃入高檔住宅的圍，并稱對這類住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制。（二）國稅總局：房產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào) 5%。 政策詳細(xì)：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題 的通知 （31 號文） ，做出了兩點調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè) 利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率； 二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū) 分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房， 并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售收入的 預(yù)計計稅毛利率不得低于 3%.非經(jīng)濟(jì)適用房項目按不同區(qū)域分別確定 預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率， 其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和 郊區(qū)不得低于 20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15%，其他地 區(qū)不得低于 10%。（三）建設(shè)部：個

7、人住房公積金利率上調(diào) 0.18 個百分點，住房公積 金存款利率保持不變。政策詳細(xì)：根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的通知規(guī)定，從今年 5 月 9 號起，上調(diào)各 檔次個人住房公積金貸款利率 0.18 個百分點，即年（含）以下貸 款由現(xiàn)行年利率 3.96 調(diào)整為 4.14 ；年以上貸款由現(xiàn)行年利率 4.41 調(diào)整為 4.59 。住房公積金存款利率保持不變。調(diào)整后， 年期以上住房公積金貸款利率 4.59 與年期以上個人商業(yè)性住房 貸款的基準(zhǔn)利率 6.39 ，相差為 1.8 個百分點。而調(diào)整前二者相差 1.71 個百分點。以一萬元 20 年的公積金貸款升息后月還款額由 62.78 元增至 63.75 元，多支出 0.9

8、7 元，累計利息 20 年共多交 233 元。若 以 40 萬元最高公積金貸款額度計算，每月多還 38.88 元，20 年一共 多還利息 9327元。同樣是 40 萬元的商業(yè)貸款，調(diào)息后 20 年多還的 利息為 13249 元。外界反應(yīng)：網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，央行 4 月 28 日第三次調(diào)整房貸利率 后，有 51.15 的消費者將暫時推遲購房計劃， 68.01 的人認(rèn)為加 息后未來房價仍將上漲。 中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為， 此 次加息主要是為了抑制投資需求， 進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格， 但對于自 住需求者來說， 月供的還款壓力并不是太明顯， 但是心理影響程度較 大。宮萍還預(yù)測， 為了進(jìn)一步穩(wěn)

9、定房價，政府有可能會出臺系列配套 調(diào)控政策。（四）業(yè)界呼聲：提高房貸首付款比例到四成。 主要目的使炒房降溫， 但目前只是一種傳聲， 具體政策的發(fā)布還需銀監(jiān)會相關(guān)部門的確認(rèn)二：同策觀點市的別墅興起于的上個世紀(jì)的 90 年代，現(xiàn)階段作為別墅的第三 次浪潮，良好的自然、經(jīng)濟(jì)環(huán)境是別墅市場撐起的一片睛天， 但是就國家的相關(guān)政策措施來看， 預(yù)售收入所得稅的上調(diào)、 代款利率 的提高、對別墅的重新定義以及業(yè)界里提高房貸首付款比例的些許話 題，無不給別墅帶來一定的影響， 因而將來選擇什么樣的別墅產(chǎn)品來 避免不利因素，進(jìn)而契合市場，將會是以后地產(chǎn)競爭的一個有利點。 第三部分：別墅市場分析獨立別墅市場部分在售獨立

10、別墅個案情況列表區(qū)域名稱地址開盤均價主力面積主力總價去化 率備注市區(qū)白蓮別墅干將西路 西環(huán)路03.113000250-271325-35295%在售 12 棟別墅 皆為木制別墅， 帶裝修寒舍（二期）楓橋路南華盛路東03.68000320256100%24 戶獨棟別墅江楓園（四期）西環(huán)路西鐵鈴關(guān)北03.511000350385100%四期在售獨棟別墅 21 戶博雅苑寶帶西路 友新路05-411000285-300313-330100%共推出 11 戶獨 立別墅蘭亭苑（三期）白塔東路 臨頓路05-416000280448100%全案總建 1.8 萬吳 中 木 瀆藝墅家（二期）竹園路新華路04-75

11、600280-300157-168100%一期 63 戶獨棟， 二期 50 余戶獨 立別墅天鄰風(fēng)景（三期）竹園路， 天平花園 南04.10900045040590%三期共 30 棟綠洲 . 明 月灣金山路 天平花園 對面03.7600033019895%共 12 戶獨立別 墅隨園（一期）金山路51號03.916000（帶裝修）365584100%一期 19 戶吳 中 城 南雅典世家盤蠡路 太湖西路04-4-288000350280100%/園區(qū)金水灣（二期）金雞湖東 南岸04.39500305-315290-299100%80 戶獨棟別墅東岸綠 洲半島金雞湖以 東 300 米03.680003

12、30264100%獨棟 12 套相城麗晶星河謂塘04-3550038020990%一期共 91 戶聆湖麗墅（一期）陽澄湖鎮(zhèn)鳳陽路東04-66400260-288166-184600%一期共 60 余套靜湖國際 水岸陽澄湖東 路03.98900365-369324-328100%81 戶獨棟別墅太 湖 西 山 區(qū) 域碧瀛谷漁洋山02.818000（帶裝修）375-383675-68975%58 戶裝修別墅太湖之星（三期）島西北05-4-1012000280-340336-40860%三期第一批房源共 52 套獨立別 墅東山景園（一期）啟園路將 軍路05-57000242169 萬45%一期 52

13、 套獨立 別墅西山恬園（一期）西山鎮(zhèn)金 庭路古樟 園北側(cè)05-31000025025090%一期 20 余套太湖翠峰 山莊西山林屋 洞05-411000（帶裝修）60866870%總 45 套太湖天闋吳中環(huán)太 湖大道 66號04-11-2616000648-8001166-144065%總建 3.3 萬，共46 套日式風(fēng)格 高檔 獨立別墅天一墅度假區(qū)路8號04.114000400-450560-63055%共 65 套獨立別 墅資料來源：新明區(qū)域分布全市在售獨立別墅個案數(shù)量 14 個。 其中太湖區(qū)域獨立別墅個案較為集中，在售項目達(dá)到 7 個，吳中木瀆區(qū)域 3 個，市區(qū)和相城區(qū)域各 2 個，而園

14、區(qū)市場目前無獨立別墅在售，從園區(qū) 規(guī)劃及未來推案來看，獨立別墅未來推案將集中分布在金雞湖沿岸。 。價格分析全市各區(qū)域獨立別墅項目因區(qū)域環(huán)境、項目本身而使得價格差別較大。 目前市區(qū)獨立別墅可接受的價格帶約在 11000-13000 元/平方米之間，市區(qū) 獨立別墅主要分布在古城區(qū)西部。吳中木瀆區(qū)域獨立別墅可接受的價格約在 6000 元/ 平方米左右，但不同項 目根據(jù)產(chǎn)品力、項目周邊環(huán)境的不同，其價格差別也較大，如天鄰風(fēng)景較 好的周邊環(huán)境使其市場價格達(dá)到了 9000 元/ 平方米左右。吳中城南區(qū)域在售獨立別墅項目較少，目前市場可接受的價格約在 8000 元 / 平方米左右。相城區(qū)域別墅主要分布在陽澄

15、湖周邊，以優(yōu)美的湖景作為賣點。區(qū)域獨立 別墅可接受的價格帶約在 5500-6400 元/平方米之間，其中陽澄湖周邊區(qū)域 項目由于湖景優(yōu)勢明顯，價格高出區(qū)域平均市場價格，而相城周邊一些鎮(zhèn) 上的項目則由于遠(yuǎn)離城區(qū)，價格相對較低。太湖區(qū)域獨立別墅主要圍繞太湖、西山及東山獨特的自然景觀展開。目前 區(qū)域獨立別墅市場可接受的價格帶約在 10000-14000 元/平方米。而園區(qū)市場目前無獨立別墅項目在售。從東岸綠洲半島和金水灣的價格行 情來看，目前市場可接受的價位約在 9500 元/ 平方米左右，價格不算高， 主要是產(chǎn)品力不高的原因。主力面積分析目前市區(qū)獨立別墅主力面積分布在 280-320 平方米之間。

16、 吳中木瀆區(qū)域獨立別墅主力面積約在 300- 360 平方米之間。 吳中城南區(qū)域獨立別墅主力面積約在 350 平方米左右。 相城區(qū)域獨立別墅主力面積分布較為平均， 260- 380 平方米都有。 太湖區(qū)域獨立別墅主力面積集中在 400-600 平方米之間，比其他區(qū)域相對 要大，這是與其以旅游度假型別墅為主有關(guān)的。而園區(qū)獨立別墅主力面積集中分布在 300- 330 平方米之間。主力總價分析市區(qū)獨立別墅主力總價在 310- 380 萬左右。 吳中木瀆區(qū)域獨立別墅主力總價在 150-200 萬左右。 吳中城南區(qū)域獨立別墅主力總價在 280 萬左右。 相城區(qū)域獨立別墅主力總價在 160- 200 萬左

17、右。 太湖區(qū)域獨立別墅主力總價在 400- 700 萬左右。 而園區(qū)獨立別墅主力總價在 260-300 萬左右。產(chǎn)品分析在售獨立別墅多以 3F 居多；以單車庫設(shè)計為主，也有部分項目有雙車庫； 基本上都附贈花園；產(chǎn)品風(fēng)格多為歐式風(fēng)格，外立面同質(zhì)化，也有個別項 目主打園林式、式風(fēng)格獨立別墅。銷售分析從各區(qū)域來看，市區(qū)在售獨立別墅多為尾盤，案量較小，新開個案數(shù)量也 較少，但由于市區(qū)相對優(yōu)越的地理位置，區(qū)域去化速度和去化率都還是比 較高的。吳中木瀆區(qū)域在售個案均為尾盤，未來推案量較少，同時區(qū)域獨立別墅產(chǎn) 品同質(zhì)化嚴(yán)重，由于銷售周期較長，雖然目前銷售率較高，但去化速度較 慢。吳中城南區(qū)域在售獨立別墅案量

18、較小，去化速度和去化率一般。 園區(qū)市場獨立別墅在售個案少， 案量小， 目前已無獨立別墅在售。 由于金 雞湖較好的自然環(huán)境和高起點規(guī)劃，因此獨立別墅去化較好。加上未來園 區(qū)別墅推案將集中在金雞湖區(qū)域周邊，預(yù)計未來該區(qū)域獨立別墅將有更好 的市場接受度和去化效果。相城區(qū)域獨立別墅在售個案由于遠(yuǎn)離城區(qū)，去化速度和去化率較低。 太湖區(qū)域獨立別墅主要以旅游度假型為主，但區(qū)域推案量相對較大，且萬 元以上的均價和較高的總價使得該區(qū)域去化速度和去化率較低。重點個案江楓園（ 四期）小區(qū)為純園林式別墅。所屬區(qū)域：城西寒山寺東側(cè)。周邊環(huán)境：本案地處南環(huán)路以西，鐵鈴關(guān)以北，小區(qū)北面為京杭大運(yùn)河，南面是 著名旅游景點鐵鈴

19、關(guān)和寒山寺，人文 氣氛濃烈，出行也較方便，到新 區(qū)、上高速或到石路市中心都較為方便。 附近有寒舍為競爭個案。產(chǎn)品類別：獨棟別墅建設(shè)指標(biāo)：占地 1. 4 萬，總建 7300 平方米， 開盤時間： 03-5銷售面積： 7300 平方米， 21 戶獨棟別墅銷 售 率： 100% 主力房型：獨棟約 350 平方米 均價： 11000 元/ 平方米主力總價：約 385 萬元 主打訴求：建筑風(fēng)格及景觀 項目優(yōu)勢： 1、各項生活配套設(shè)施較齊全2、高檔住宅小區(qū)，且項目開發(fā)已久有一定的口碑劣勢： 1、單總價高。2、小區(qū)實行先買后建。 時間不太容易常掌握， 前期入住的客戶 回受后期客戶的施工影響。隨園所屬區(qū)域：吳

20、中木瀆金山路，天平大酒店西面 占地面積：約 8. 6 萬平方米，建筑面積：約 2. 4 萬平方米，計 65 戶獨棟別墅。容 積 率：0.28在建進(jìn)度：部分裝修開盤時間：03-7在售戶數(shù)：16戶銷 售 率：100%均 價：16000 元/ 平方米（帶裝修）主力面積：365 平方米 ,主力總價：584 萬元。主打訴求：園林水景，天平山景和四星級尊貴服務(wù)。項目優(yōu)勢： 1、有山景和規(guī)劃設(shè)計的私家園林景觀，水景規(guī)劃出色。2、是整個市場唯一的全雙汽車庫設(shè)計的獨棟別墅小區(qū)， 具有領(lǐng) 先優(yōu)勢和唯一性。3、是市場上第一個帶裝修的私家園林建筑風(fēng)格的純獨棟別墅小4、有天平大酒店為其提供會所配套服務(wù)功能， 為項目增值

21、不少。劣勢： 1、單價高，主力面積大，總價很高，影響去化。碧瀛谷所屬區(qū)域：太湖漁洋山占地面積：約 7 萬平方米，建筑面積：約 1. 8 萬平方米，計 59 戶獨棟別墅。 容 積 率： 0.25， 在建進(jìn)度：裝修 開盤時間 ：02-8 在售戶數(shù)： 59 戶 銷 售 率： 75% 面積配比：房型面積 （M2）戶數(shù)（戶）戶數(shù)比例獨棟別墅292-3101932%375-3833051%4271017%均 價： 18000 元/ 平方米（帶裝修） 主力面積： 375-383 平方米，占 51%, 總 價： 675-689 萬元。 主打訴求：太湖湖景和半山裝修別墅。項目優(yōu)勢： 1、建在山坡上，臨太湖，景觀

22、好。 劣勢： 1、別墅規(guī)模不大，生活配套差。2、建筑單體外立面過于簡單，不耐看。3、單價高，且別墅帶裝修，主力面積又大，總價很高，影響去化。4、建筑天際線處理較差。靜湖國際水岸所屬區(qū)域：相城區(qū)陽澄湖東 路，中興高爾夫南側(cè)。 產(chǎn)品類型：純獨棟別墅 占地面積：約 10 萬平方米， 建筑面積：約 2. 6 萬平方米， 81 戶 容 積 率： 0.26 在建進(jìn)度：近封頂 開盤時間： 03-9在售戶數(shù)： 81 戶銷 售 率： 100% 面積配比：房型面積 （ M2）戶數(shù)（戶）戶數(shù)比例獨棟別墅286-2933543%365-3694555%60012%均價： 8900 元 / 平方米。主力面積： 365-

23、369 平方米，占 55%,總價： 324-328 萬元。主打訴求：湖景，水景。項目優(yōu)勢： 1、項目規(guī)劃較好，產(chǎn)品力強(qiáng)，外立面美觀、新穎。 2、純別墅小區(qū)，規(guī)模適中。3、緊靠中興高爾夫球場，為本案一大賣點。4、項目臨鏡麗湖，兩面環(huán)水，自然環(huán)境佳。劣勢： 1、項目所在的相城區(qū)，在市民心中低于市區(qū)，園區(qū)和新區(qū)2、項目受高速公路噪音影響3、周邊生活配套較差，項目本身配套設(shè)施較缺乏。雙拼聯(lián)體及疊加別墅市場部分在售雙拼聯(lián)體及疊加別墅個案情況列表區(qū) 域案名位置開盤產(chǎn)品類型均價（元/m2）主力面 積（m2）主力總價（萬元）去化 率備注吳 中 木 瀆藝墅家（二期）竹園路新華路04-7雙拼50002881441

24、00%二期共68 套石上清泉向陽路香江路04-3雙拼580026614690%38 戶山雨墅竹園路金山路03.10雙拼6000245147100%56 戶吳 中 城 南雅典世家盤蠡路 太湖西路04-4聯(lián)排6000230-27028885%75 戶南豐花園永生路盤蠡路04-1聯(lián)排7200260-284187-22045%約 90 多 戶泰盛瀾庭石湖東路05-1雙拼6500244.75159100%14 戶市區(qū)博雅苑寶帶西路 友新路05-3聯(lián)體7100251-271178-19280%聯(lián)體別墅18 套盤門誠品南環(huán)路盤蠡路04-11聯(lián)體730026019070%聯(lián)體別墅26 套虹橋世家桐涇路金門路0

25、5-4聯(lián)體850024020460%/西江花園吳趨坊專諸巷04-3聯(lián)體7500230-280173-210100%/相 城聆湖麗墅（一期）陽澄湖鎮(zhèn)鳳陽路東04-6雙拼5600203-214114-12080%/麗晶星河渭塘04-3雙拼450025011390%/知音春申湖東路采蓮路04-6聯(lián)體5000200100100%/園區(qū)東岸綠 洲半島金雞湖以 東 300 米03.6聯(lián)體6500286185100%108 戶楓情水岸鐘園路星湖街04-12疊加850024020455%共 92 套 疊加別墅高爾夫 花園機(jī)場路星港街05-4疊加900022019850%共 88 套 疊加別墅金水灣（二期）金雞

26、湖東 南岸04.3雙拼7300263192100%20 戶疊加600022013296%24 戶太 湖 西 山太湖緣（一期）東山太湖 靈嘴湖公 園05-5雙拼毛坯5000 裝修 5800266毛坯 133 萬裝修 154 萬45%一期 40 套東山景園（一期）啟園路將軍路05-5雙拼600019011440%一期共30 套全市在售及預(yù)推雙拼別墅個案數(shù)量 域 2 個，太湖區(qū)域 2 個。全市在售及預(yù)推聯(lián)體別墅個案數(shù)量 全市在售及預(yù)推疊加別墅個案數(shù)量區(qū)域分布5 個，其中吳中木瀆區(qū)域 1 個，相城區(qū)5 個，其中吳中城南 2 個，市區(qū) 3 個。3 個，均分布在園區(qū)湖東。價格分析雙拼別墅吳中木瀆區(qū)域雙拼別

27、墅價格帶約在 5500- 5800 元/ 平方米之間。 相城區(qū)域雙拼別墅價格帶約在 4500-5500元/ 平方米之間。 太湖區(qū)域雙拼別墅價格帶約在 5000-6000元/ 平方米之間。 此外，從已售項目及目前市場來看吳中城南區(qū)域雙拼別墅約在 6500元/ 平方米左右。 園區(qū)中檔項目的雙拼別墅可接受價格約在 7300 元/ 平方米左右。聯(lián)體別墅吳中城南區(qū)域聯(lián)體別墅價格帶在 6000- 6500 元/平方米之間。 市區(qū)聯(lián)體別墅價格帶在 7500-8500 元/平方米之間 此外，從已售項目及目前市場來看 相城區(qū)域聯(lián)體別墅可接受的價格約在 5000 元/ 平方米左右。 園區(qū)中檔項目的聯(lián)體別墅可接受的

28、價格約在 6500 元/ 平方米以上。疊加別墅目前市場上的疊加別墅都集中在園區(qū)。從市場來看，中檔項目的疊加別墅 價格約 6000 元/平方米左右。高檔項目的疊加別墅均價約為 8500 元/平方 米，比區(qū)域一般雙拼別墅價格還要高。主力面積分析目前市場上雙拼別墅主力面積集中在 245- 266 平方米之間。 聯(lián)體別墅主力面積約在 240- 280 平方米之間。 疊加別墅主力面積在 220- 240 平方米之間。主力總價分析雙拼別墅吳中木瀆雙拼別墅主力總價約在 140-150 萬之間。 吳中城南雙拼別墅主力總價約在 160 萬左右左右。 園區(qū)中檔雙拼別墅約在 200 萬左右。相城區(qū)域由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，

29、雙拼主力總價在 110- 120 萬之間。 太湖區(qū)域別墅是以獨立別墅為主的區(qū)域，雙拼別墅相對位置都較差，主力 總價在 120- 130 萬之間。聯(lián)體別墅吳中城南區(qū)域聯(lián)體別墅由于面積跨度較大，因此主力面積分布在 220- 280 萬之間。市區(qū)聯(lián)體別墅主力總價約在 180-200 萬之間。 相城區(qū)域聯(lián)體別墅主力總價在 100 萬左右。 園區(qū)中檔項目的聯(lián)體別墅主力總價在 185 萬左右。疊加別墅從在售及已售市場情況來看，中低檔疊加別墅主力總價約在 130 萬左右， 高檔疊加別墅主力總價約在 200 萬左右。分析匯總我們根據(jù)以上分析，可以得到如下匯總表產(chǎn)品類別 / 區(qū)域均價（元 / 平方米）主力面積（

30、平方米）主力總價（萬元）雙拼別墅吳中木瀆5500-5800245-266140-150吳中城南6500160園區(qū)7300200相城4500-5500110-120太湖5000-6000120-130聯(lián)體別墅吳中城南6000-6500240-280220-280市區(qū)7500-8500180-200相城5000100園區(qū)6500185疊加別墅園區(qū)6000（中低檔）8500（高檔）220-240130（中低檔）200（高檔）產(chǎn)品分析在售雙拼別墅和聯(lián)體別墅以 2F和 3F 為主；單車庫設(shè)計為主；夾層計入總 面積，車庫不計；產(chǎn)品風(fēng)格多為歐式風(fēng)格；產(chǎn)品競爭力不強(qiáng)。在售疊加別墅均分布在園區(qū)，除金水灣產(chǎn)品力一

31、般外，楓情水岸和高爾夫 花園的產(chǎn)品力都較強(qiáng)，銷售分析雙拼別墅吳中木瀆區(qū)域多為尾盤，未來推案量較少，同時區(qū)域雙拼別墅產(chǎn)品同質(zhì)化 嚴(yán)重，由于開盤已有一段時間，去化率相對較高，但去化速度一般。吳中城南區(qū)域由于在推案量較小，因此泰盛讕庭的推出在一定程度上抓住 了市場空白點，同時由于客戶積累較為充裕，因此去化率和去化速度都很 快。相城區(qū)域雙拼別墅在售個案由于遠(yuǎn)離城區(qū)，去化速度和去化率一般。太湖區(qū)域是以獨立別墅為主的區(qū)域，因此即將要推的兩個個案預(yù)約情況還 不錯。園區(qū)由于雙拼別墅案量較小，僅有金水灣在售，由于主力總價相比區(qū)域市 場接受能力較低，因此去化較快。聯(lián)體別墅吳中城南區(qū)域由于聯(lián)體別墅在售及未來推案量很

32、小，因此去化情況較好。但南豐花園由于其較高的價格，去化比較慢。市區(qū)和園區(qū)由于其地段的優(yōu)越性， 在售個案去化速度較快， 去化情況較好。 相城則由于其低價位的優(yōu)勢，去化情況也較好。疊加別墅從目前市場來看，由于園區(qū)在售疊加別墅定位較高，單總價都較高，因此 在一定程度上影響了項目的去化。楓情水岸及高爾夫花園疊加別墅目前去 化情況都很一般。重點個案金水灣二期位 置：金雞湖東南岸 建筑樓棟：一期共 75套，二期獨立 80 套， 雙拼 20 套，疊加 24 套，共計 199 套 總建面積：共 6. 2 萬平方米 工程進(jìn)度：一期已交房，二期外立面 開盤時間： 04年 3 月 主力戶型：獨立（ D2、D1戶型）

33、 305. 83- 315. 23M2雙拼（ F戶型） 263. 26+車庫61. 65 M2 疊加 220 M2均 價：獨立 9500 元/ 平方米雙拼 7300 元/平方米疊加 6000 元/平方米 主力面積：獨立 305.83-315.23 M2雙拼 263.26+車庫 61. 65 M22疊加 220 M2 主力總價：獨立 290-299 萬雙拼 192 萬疊加 132 萬去 化 率： 其中獨 立別墅去化 100%，雙拼別墅去化 100%，疊 加別墅去化 100%主 訴 求：金雞湖畔使用年限： 70 年銷售情況：目前獨立和雙拼別墅已售完。優(yōu)先去化低總價房源，臨湖區(qū)域由于面積和單價都較高

34、，導(dǎo)致總價過高，也是最后去化；中間區(qū)域由于靠近 會所，環(huán)境不如周邊別墅，同時景觀效果也不甚理想；雙拼剩 余 8 套，多位于雙拼別墅區(qū)域的中間； 疊加別墅由于價格較低， 且量體不大，也基本去化完畢。優(yōu)惠措施：由于總價較高，一次性付款最大可達(dá)到九七折優(yōu)惠。項目利多：1、地段優(yōu)勢，環(huán)境和景觀效果好；2、一期順利交房，為小區(qū)營建了良好的生活氛圍；項目利空：1、部分房型，單價和總價都較高；2、生活配套不足。楓情水岸位 置：鐘園路、星湖街 建筑面積：總建 27 萬平方米 建筑樓棟： 25棟高層及 23 棟疊加別墅 工程進(jìn)度：竣工 開盤時間：高層公寓 04年 11月 6日 疊加別墅 04 年 12 月 主力戶型：高層三房兩廳二衛(wèi) 135- 140M2 疊加別墅 240 M2均 價：高層公寓 5200 元 / 平方米 疊加別墅 8500 元/ 平方米 主力總價：高層三房 70-73萬 疊加別墅 216 萬去 化 率：高層公寓 60%，疊加別墅 35% 主 訴 求：景觀、建筑規(guī)劃使用年限： 70 年銷售情況：疊加別墅于 2004年 12 月初推出，前期積累客戶在開盤時去化 20 戶，開盤后到現(xiàn)在預(yù)訂客戶較少，去化速度較慢。臨近中央水景及中庭景觀房源最先去化，底層去化較快，臨路部分房源去化效果較差?？驮捶治觯河捎趦r格高，因此客源以園區(qū)外企中高級管理人員為主，購買動機(jī)以自住為主