nbvk-wi-pr04新項目房屋交付驗收作業(yè)指引

1、新項目房屋交付驗收作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期流程要素 流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責(zé)任岡位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人:審核人:批準人1. 目的規(guī)范新項目在竣工驗收的基礎(chǔ)上進行交付驗收的工作方法和驗收標準。2. 適用范圍適用于寧波萬科所有新建房屋項目的交付驗收工作。3. 術(shù)語和定義交付驗收：各寧波萬科新建項目房屋，工程及采購管理部在接收總包施工單 位交付房屋時，以安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收。內(nèi)容包括：資料、 房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。4. 職責(zé)4.1.工程及采購管理部負責(zé)本指引的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；42 工程及采購管

2、理部按有關(guān)驗收標準進行驗收，建立書面驗收檔案，對不合 格項目督促相應(yīng)施工單位整改并負責(zé)消項記錄；4.3. 施工單位自檢合格后，報監(jiān)理、甲方項目經(jīng)理部驗收，對不合格項目落實 整改工作，負責(zé)在規(guī)定的交付日期前達到交付標準。4.4. 工程及采購管理部組織監(jiān)理、總包施工單位按交付標準進行入伙前檢查。5. 工作程序5.1施工單位按交付驗收標準應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交付 驗收準備，在入伙日期之前三個月左右工程及采購管理部通知總包施工單位進 行交付驗收。5.2監(jiān)理單位督促施工單位做好交付驗收計劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核通過后，報甲方 項目經(jīng)理部，并將計劃抄送工程管理部備案。5.3施工單位于約定的時間

3、配合監(jiān)理單位、工程及采購管理部按照計劃開始按 新建房屋驗收表、小區(qū)公共綠化驗收單、小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗收 單所列項目進行逐項驗收，要求在十五個工作日內(nèi)完成。5.4如驗收有不合格的項目，監(jiān)理單位簽發(fā)質(zhì)量問題整改通知單，并抄送工程及采購管理部；對所列返修項目，施工單位于規(guī)定日期內(nèi)返修完畢交與監(jiān)理單 位、工程及采購管理部復(fù)驗直至合格。 一般要求在十個工作日內(nèi)完成，全部驗收 工作應(yīng)控制在入伙前二個月完成。 返修復(fù)驗由施工單位提出，隨時提出，監(jiān)理單 位、項目經(jīng)理部隨時復(fù)驗。5.5工程及采購管理部將交付驗收結(jié)果及時反饋工程管理部， 對于不能及時整改 或多次整改仍不合格的質(zhì)量問題要及時與客戶服務(wù)中心、

4、工程及采購管理部取得 溝通，并制定統(tǒng)一解決方案。工程及采購管理部組織監(jiān)理、總包施工單位按交付 標準進行入伙前檢查。6. 交付驗收標準6.1資料：6.1.1產(chǎn)權(quán)資料A. 用地批準資料。B. 項目批準資料。C. 施工許可證。6.1.2技術(shù)資料A. 住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。B. 所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。C. 單位工程竣工驗收證明書。D. 地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄。E. 地下管網(wǎng)竣工圖。F. 所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告） 隨機專用工具清單。G. 電纜鋪設(shè)記錄。H. 線路及電力電纜試驗記錄。I. 發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄。J. 電氣設(shè)備試驗調(diào)整

5、記錄。K. 電氣設(shè)備絕緣檢查。L. 電氣設(shè)備送電驗收記錄。M. 防雷接地電阻檢測記錄。N. 防雷引下線焊接記錄。O. 水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。P. 通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整記錄。Q. 空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。R. 環(huán)保達標驗收許可證。S. 消防驗收許可證。T. 房屋測繪驗收資料。U. 房屋驗收記錄。V. 綠化平面圖。6.2房屋檢驗標準6.2.1主體結(jié)構(gòu)檢驗標準：符合工程建設(shè)主體結(jié)構(gòu)驗收程序，以房屋竣工驗收合 格證明文件為依據(jù)。6.2.2住戶室內(nèi)土建部分質(zhì)量和功能檢查標準6.2.2.1 內(nèi)墻面A. 表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂, 批嵌細膩，無脫皮；B. 預(yù)留洞、槽、管

6、道等色澤一致，尺寸正確、方正、整齊、光滑；C. 墻表面細裂縫空鼓處，經(jīng)修補后應(yīng)保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡 622.2頂棚（層高），開間尺寸A. 驗收標準基本同內(nèi)墻面。B. 頂棚在平整度的基礎(chǔ)上水平，觀感質(zhì)量良好。6.2.2.3 地坪A. 地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面 無麻面，不起砂。B. 地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于 4mmC. 踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結(jié)合牢固，上下接槎 平整，分色清楚。6.2.2.4進戶門、電表箱門A. 門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關(guān)、回彈現(xiàn)象；B. 表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角

7、；C. 門框與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側(cè)面垂直。門鎖、拉手、插 銷、小五金、門碰頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確。6.2.2.5 陽臺A. 墻面平整無空鼓開裂，大墻角、陰角挺拔通直，表面無明顯射影和波紋, 陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染。B. 地坪除符合樓地面地要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，無空鼓開裂。C. 陽臺欄桿表面無明顯凹面和損傷，劃痕不超過0.5mm欄桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致。D. 陽臺立管清潔無污染。6.2.2.6衛(wèi)生間、廚房間A. 墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼， 地坪平整。B. 衛(wèi)生間地

8、面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達到不滲不漏。C. 各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗 2分鐘。6.2.2.7 門窗A. 門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確B. 門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排 水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡，雙層玻璃夾層內(nèi)無灰塵和 水氣，雙玻隔條橫平豎直，不翹曲；C. 硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設(shè)計要求，硅膠施放均勻，邊 緣整齊，圓弧光滑。6.2.2.8外墻A.墻面平整無空鼓開裂，細沙批嵌均無明顯接搓，涂料均勻， 接痕，無污染。無色差，無B.外墻無滲漏水。6.2.2.9屋面A.各類房屋排水暢

9、通，無積水、不滲漏；B.坡、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢 修孔；C.陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、 裝牢固、接口平密、不滲漏。落水管應(yīng)安623給排水、電器部分檢查標準623.1給水管A. 水表安裝位置正確、平整，給水閥門的位置準確，開關(guān)嚴密、靈活。B. 所有給水管（含熱水管）都有經(jīng)試壓報告和驗收記錄，管道無滲漏。 623.2排水管A. 排水管每層潔具留口位置準確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.51cm,陽臺地漏低于地表面0.5 cm。B. 檢查口位置正確，清掃方便。C. 有灌水通球試驗無滲無漏記錄，排水通暢。6.2.3.3空調(diào)、雨落管A. 按規(guī)

10、范安裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應(yīng)統(tǒng)一。B. 管道支承件的間距應(yīng)統(tǒng)一，立管 75以上的支承件間距不大于2mC. 雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。D. 所有管道不堵不漏，排水通暢。6.2.3.4煤氣管A. 煤氣管明敷，離墻面3.54cm。煤氣管每層加套管，套管高出地坪8-10 cm, 安裝位置準確牢固。B. 管道安裝完畢后應(yīng)將接口和管壁清理干凈，作防腐處理。6.2.3.5開關(guān)、插座（含電視機、電話）A. 線材色標合理，接線正確，左零右相，相線為紅線，零線為蘭線，接地 為黃綠雙色線，接地接觸緊密。B. 開關(guān)、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm每戶內(nèi)面板高差允許偏差5mm面板的垂直度允

11、許偏差 0.5mmC. 用戶箱內(nèi)標識正確。6.2.3.6避雷帶A. 有全面測試接地電阻符合設(shè)計要求阻值的檢測和驗收記錄，無明確時應(yīng) 小于10歐姆。623.7配電箱A. 元件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）。B. 配電箱盤面垂直。6.2.4室外公建工程檢查標準6.241室外排水工程A. 窨井布置合理，出水口四周封閉緊密，粉刷符合要求。B. 各類窨井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形，易于開啟。C. 管道應(yīng)順直且排水通暢，有閉水試驗和沖水試驗的驗收記錄。D. 管路及窨井中無建筑垃圾。6.2.4.2行車道路和停車位，自行車棚A.

12、 行車路面應(yīng)無裂紋、脫皮、麻面和起砂等缺陷。B. 行車路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通。允許偏差：縱縫20m長度內(nèi)不得大于20mm橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mmC. 混凝土道路割縫平整，伸縮縫處油膏灌縫密實平整，油漆完成，美觀。D. 路面平整，坡度符合設(shè)計要求，經(jīng)潑水試驗無積水現(xiàn)象。E. 植草磚鋪設(shè)平整，無殘缺，無積水現(xiàn)象，檔車石和車位分線合理。F. 房屋入口處必須做室外道路，與主干道相通，路面潑水后無積水、空鼓 和斷裂現(xiàn)象。G. 自行車棚等室外構(gòu)筑物、設(shè)施滿足設(shè)計要求和使用功能，相關(guān)資料齊全， 并經(jīng)驗收合格。6.2.4.3小區(qū)景觀A. 小區(qū)內(nèi)道路平整，道板磚鋪設(shè)整齊，無松

13、翹，分界處層次清晰，集水井 分布合理，路面和綠地?zé)o積水現(xiàn)象。休閑娛樂設(shè)施完好，有驗收合格證 明。B. 綠化用水試壓符合要求，水表及保護設(shè)施安裝符合要求，水龍頭處排水 通暢，無積水。C. 室外照明系統(tǒng)設(shè)計和施工滿足和管理需要，線路絕緣通電性能良好。 6.244綠化A. 植物數(shù)量、品種、規(guī)格符合設(shè)計合同要求，提供竣工圖紙。進滬植物材 料應(yīng)有植物檢疫表及苗木出圃單?；緹o黃土裸露，并落實保修、包 活責(zé)任和期限。B. 土地平整及施肥：排水坡恰當(dāng)，無雜草根、莖，花壇施腐熟基肥。C. 草坪：間鋪、點鋪草坪，大小一致、均勻，草塊與土壤密結(jié)，平整；鋪 設(shè)完成，做到不露土層。D. 切草邊：線條清晰，平順自然。E

14、. 花壇、草本地被：高矮、密度符合設(shè)計要求，株行距均勻，種植深度恰 當(dāng)，根部搗實。F. 定向及排列：樹木朝向的主要視線應(yīng)豐滿完整、生長好、姿態(tài)美；G. 垂直度、支撐、繞桿：材料、高度、方向及位置應(yīng)整齊劃一。625設(shè)備驗收標準 625.1水泵房土建驗收標準：A. 頂棚、墻面、地坪、門窗門鎖符合要求。B. 水泵四周排水溝及總排水溝能正常使用。C. 防噪音：措施合理有效。625.2水箱：A. 附屬設(shè)施齊全：內(nèi)外爬梯、透氣孔（帽）、B. 管道同墻體接觸處無滲漏C. 水箱內(nèi)外垃圾清理干凈6.2.5.3設(shè)備安裝電氣控制柜A. 安裝牢固，便于操作和維修。B. 電氣控制柜內(nèi)器件及配線符合規(guī)范，接線端線路標識清

15、楚，名牌規(guī)范。C. 電氣控制柜的控制各種功能同實際運轉(zhuǎn)設(shè)備相匹配。D. 建筑室外控制線同控制柜接口有保護裝置。E. 控制柜前絕緣毯完好。F. 聯(lián)合動負荷試車合格。6.2.5.4水泵及電動機A. 水泵電動機安裝符合規(guī)范，啟動和運行平穩(wěn)，無異響。B. 電動機和水泵運轉(zhuǎn)時，各部件發(fā)熱正常。C. 電動機接線符合規(guī)范，且端口有保護措施。D. 各種部件無異常，各項技術(shù)指標符合規(guī)范要求。檔案資料齊全：A. 完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。B. 隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全。C. 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。D. 合同復(fù)印件。E. 各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工單位的詳細聯(lián)系。6.2

16、.5.5 閥門A. 閥門開關(guān)完好、靈活。B. 標識清晰，正確。625.6電氣儀表：A. 安裝符合規(guī)范，便于觀察和維修。B. 儀表讀數(shù)正確，偏轉(zhuǎn)流暢，無卡塞現(xiàn)象。C. 電線敷設(shè)布局合理。625.7報警裝置A. 報警功能準確：底水位、高水位、超水位均能報警。B. 缺水有自動保護，切斷電機運轉(zhuǎn)，并報警。625.8照明：A. 日常照明安裝符合要求。B. 應(yīng)急照明功能良好，位置合理。625.9其他：A. 支架安裝合理，減震措施得當(dāng)，管道油漆和標識指示符合規(guī)范。B. 水壓試驗及保溫、防腐措施符合要求：設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、 漏現(xiàn)象。C. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。6.2.5.10 電梯驗收

17、A. 電梯安全部門出具的認可文件或者準許使用文件齊全。B. 電梯各項功能正常：C. 應(yīng)能準確地啟動、運行、選層、平層、停層；D. 電引機的噪聲和震動聲不得超過GEJ 2 3 2的規(guī)定值；E. 制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。F. 輔助實施如空調(diào)等正常。G. 外觀和裝飾面完好無損或保護措施良好。H. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。I. 檔案資料齊全：完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全?？刂乒竦脑韴D、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。 合同復(fù)印件。各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工單位的詳細聯(lián)系。在驗收時應(yīng)提供下列資料和文件：電梯類別、型號、驅(qū)動控制方

18、法、 技術(shù)參數(shù)和安裝地點。制造廠提供的隨機文件和圖紙。電梯檢查及 電梯運行參數(shù)記錄。625.11消防設(shè)施A. 有消防部門檢驗合格證。B. 消防泵和外圍設(shè)備聯(lián)動正確。C. 消防設(shè)備齊全，功能正常（消防箱、小區(qū)內(nèi)消防分區(qū)閥門、消防結(jié)合器、 泄壓閥、安全閥等）。D. 維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。E. 消防緊急照明和疏散指示燈正常。F. 檔案資料齊全。G. 完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。H. 隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全。I. 控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。J. 合同復(fù)印件。K. 各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯(lián)系。 6.2.5.12弱電系統(tǒng)（有線電視、電話、

19、網(wǎng)絡(luò)）機房A. 排線美觀，設(shè)備機架布局合理，符合規(guī)范，便于操作和維修保養(yǎng)。B. 主、備用電源工作正常，能互相自動切換。C. 各設(shè)備運行正常。D. 抗干擾和抗靜電、防小動物等防護措施完好。E. 檔案資料齊全：隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全?？刂乒竦脑韴D、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。 合同復(fù)印件。各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯(lián)系。（因上述設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸相關(guān)部門，他們負責(zé)維修及故障物業(yè)掌握相關(guān) 資料即可）6.2.5.13分質(zhì)供水設(shè)備、A. 有衛(wèi)生部門檢驗合格證。B. 系統(tǒng)設(shè)備齊全，運行正常，隨機抽查，處理過的水質(zhì)達到國家標準。C. 附屬設(shè)施完好（泄壓閥、安全閥等）。D. 維護用工

20、具儀器、儀表及維護備件齊全。E. 緊急照明和疏散指示燈正常。F. 檔案資料齊全：完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全。控制柜的原理圖、接線圖、變更圖、操作說明書齊全。合同復(fù)印件。各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯(lián)系625.14游泳池設(shè)備A.有安全、衛(wèi)生部門檢驗合格證。B.泳池水泵房和管道安裝檢查標準（參見水泵房標準）。C.游泳池設(shè)備及附屬設(shè)施齊全，運行正常。D.維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。E.游泳池設(shè)備房緊急照明正常。F.檔案資料齊全：完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致。隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄齊全?？刂乒竦脑韴D、接線圖、變更圖、操作說明書齊全合

21、同復(fù)印件。各部件產(chǎn)品的合格證、廠家和施工隊的詳細聯(lián)系。6.2.6安防系統(tǒng)6.2.6.1各分項系統(tǒng)有安防部門檢驗合格證明。6.2.6.2各分項系統(tǒng)運行正常：6.2.6.2.1 可視對講系統(tǒng)：A.能實現(xiàn)三方通話功能，通話時聲音清晰，無雜音干擾；B. 室內(nèi)機和中心機開鎖功能正常;C. 圖象清晰，無雜波。62622 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)A.圖象清晰，無雜波，（能看清人員樣貌、車牌號）B.能隨意觀察任意圖象；C.各種錄像功能正常；D.圖象再現(xiàn)功能正常，不能失幀；E.同報警聯(lián)動正常；F.各監(jiān)控點設(shè)置布局合理，和環(huán)境協(xié)調(diào)。6.2.623電子巡更系統(tǒng)A.巡更器牢固可靠，適應(yīng)各種惡劣環(huán)境；B.巡更點安設(shè)牢固、比較隱

22、蔽；C.巡更管理軟件編寫和更改工作正常；D.信息存取和打印工作正常。6.2.6.2.4一通管理系統(tǒng)A.IC卡開啟門鎖和道閘功能正常；B. IC卡的開門權(quán)限及根據(jù)時間、卡號、姓名、門鎖號等條件通過電腦軟件 查詢并打印如各門鎖開啟情況、IC卡發(fā)行或使用情況、用戶資料等操作 正常；C. 車輛管理程序符合管理需要，車輛進出情況電腦自動記錄圖象清晰，時 間和計費準確。62625周界防越系統(tǒng)A. 紅外線觸動報警位置準確，反應(yīng)時間 20秒；B. 報警時聯(lián)動拍攝錄像，沙盤顯示正常，本系統(tǒng)電腦自動保存。 62626 安防設(shè)備機房：A. 控制柜布局合理，便于保安操作和維修保養(yǎng)；B. 主備用電源工作正常；C. 防護措施完好。 626.3檔案資料齊全A. 完整竣工圖紙同現(xiàn)場安裝一致；B. 隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測