房地產(chǎn)公司設計管理流程

1、 廣州國郵物流 有限公司 設計管理流程 編號 版號 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第2頁共7頁 1. 目的 1.1. 為規(guī)范公司設計各階段的操作流程，加強各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設計質量、進度和控制成本。 2. 適用范圍 2.1. 適用于項目從拿地到后續(xù)施工及銷售過程中的設計配合各階段、各專業(yè)設計管理。 3. 術語和定義 無 4.工作程序 序 號 工作程序 相關說明 相關文件/記錄 時間 要求 1. 委任項目設計負責 人（關鍵點） 設計分管領導 召開項目設計啟動會，委任項目設計 負責人，明確項目設計負責人的職責權限，并對定 位及規(guī)劃方案階段的設計工作作出安排 附件1項目設 計負責人的職

2、責權限 拿地 后一 周內 以下工作由工程管理部 （設計）組織/經(jīng)辦。 2. 項目設計計劃編制 依據(jù)項目計劃管理指引確定的設計專項計劃， 設計分管領導審批，運營管理部、運營分管領導、 常務副總裁備案。 項目計劃管 理指引 規(guī)劃 設計 確定 一周 3. 設 計 基 礎 資 料 收 集 概念設計階 段 項目部/工程管理部提供宗地自然條件表、開發(fā)部提供宗地社會 條件表，工程管理部 （設計）提供競爭樓盤設計信息表，營銷管 理部提供初步定位報告 （注：此為外部委托設計，公司內部概念設計在拿地前完成） 方案設計階 段 1）概念設計成果主要結論； 2）建設標準水平的確定（建設地點、建設規(guī)模、占地面積、建筑標

3、準、主要設備、配套設施等）、項目內容和要求（包括規(guī)劃、建 筑、結構、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）； 3）為提高公司產(chǎn)品附加值，物業(yè)（咨詢）公司在規(guī)劃設計前與工程 管理部（設計）溝通思路（主要是物業(yè)管理用房性質、面積及其所 需的片區(qū)位置），明確物業(yè)管理需求； 4）開發(fā)部匯總規(guī)劃意見書至方案報審前的審查要點及政府部門其他 意見； 5）營銷管理部提供審批確認的項目深化定位報告或附件1-方案 階段營銷對設計輸入內容； 6）考慮景觀資源利用和改造設想，結合當?shù)匾?guī)劃設計限制條件，收 集營銷管理部的景觀風格意向； 7）工程管理部（成本）提供設計限額指標和成本控制建議； 8）項目部負責落實大市政條件及

4、現(xiàn)場條件。 9）商業(yè)部提供商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報告（如有商業(yè)部分）。 概念 設計 階段 即行 著手 序 號 工作程序 相關說明相關文件/記錄 時間 要求 初步設計階 段 1）方案設計相關成果； 2）項目部：委托完成地質勘探（初勘）報告（可選）； 3）開發(fā)部：提供建設用地規(guī)劃許可證（復印件），提交各政府主管 部門對規(guī)劃設計審批意見，包括消防、人防、交通等在內的專業(yè) 審查意見；提供市政咨詢方案和市政專業(yè)相關條件（容量、接口、 路由）； 4）物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設備建議。 5）工程管理部（成本）部提供設計限額指標和成本控制建議。 建筑 方案 設計 評審 通過 后 施工圖設計 階段 1）初步設計相關成

5、果。 2）工程管理部（成本）：提岀施工圖設計限額指標及成本控制建議 （模板），并與工程管理部 （設計）討論確定相關限額指標； 3）項目部：委托完成地質勘探（詳勘）報告；收集用地范圍內 水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖。 4）開發(fā)部：提交規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、民防辦關于項目方 案或初步設計的審批意見書。 5）物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設備建議。 建筑 初步 設計 評審 通過 后 景觀概念/方 案設計階段 1）建筑規(guī)劃設計成果、規(guī)劃意見復函。 2）項目部配合收集項目景觀設計可利用的自然條件資料，提岀的現(xiàn) 場條件限制。 3）營銷管理部提供客戶定位和銷售理念、景觀風格意向。 4）物業(yè)公司從

6、運營或維護角度提岀的設備建議。 建筑 規(guī)劃 方案 評審 通過 后 景觀初步設 計階段 根據(jù)項目大小及復雜情況，確定是否進行初步設計，收集資料： 1）景觀方案設計成果。 2）場外配套管線平衡方案。 3）工程管理部（成本）提供景觀材質、植物及園林小品的價格限額等。 景觀 概念/ 方案 評審 后 景觀施工圖 設計階段 1）景觀方案/擴初設計成果。 2）景觀結構、給排水、機電工程的配合圖紙，景觀材料、工藝做法、 園藝小品及園林燈飾要求和當?shù)刂参飯D譜等資料。 3）工程管理部（成本）提供景觀材質、植物及園林小品的價格限額等。 景觀 初設 評審 后 精裝修概念/ 方案設計階 段 1）規(guī)劃設計成果、規(guī)劃意見復

7、函。 2）營銷管理部、公司高層提供室內裝修定位、客戶定位、功能要求、 風格取向等，確定精裝范圍和配置標準。 3）工程管理部（成本）提供成本控制建議。 4）項目部提供交場時間及范圍。 建筑 規(guī)劃 方案 評審 后 精裝修初步 設計階段 根據(jù)項目大小及復雜情況，確定是否進行初步設計，收集資料： 1）精裝修方案設計成果。 2）建筑全套施工圖。 3）工程管理部（成本）提供成裝修限額指標及成本控制建議。 精裝 修概 念/方 案評 廣州國郵物流 有限公司 設計管理流程 編號 版號 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第3頁共7頁 編號：GYWL-SJ-OP001 設計管理流程版號：A/0 頁碼：第3頁

8、共7頁 序 號 工作程序 相關說明 相關文件/記錄 時間 要求 4） 物業(yè)公司從運營或維護角度提岀的裝修建議。 審后 精裝修施工 圖設計階段 1）精裝修方案/初設設計成果。 2）工程管理部（成本）提供成裝修限額指標及成本控制建議。 3）物業(yè)公司從運營或維護角度提岀的裝修建議。 精裝 修初 設評 審后 4. 設計任務書編制及 評審 根據(jù)設計基礎資料編制各階段設計任務書，并組織 評審，經(jīng)辦及參與部門詳見去 權責手冊-A5設計管 理。 注：設計任務書僅在需重新委托設計單位時編制。 各階段設計任 務書（參考）、 權責手冊-A5 設計管理 5. 設計過程監(jiān)控 以公司審批通過的設計任務書為依據(jù)之一，按照設

9、 計供方選擇與管理流程的要求選定設計單位，由 設計單位完成設計，工程管理部（設計）負責設計過 程監(jiān)控及設計信息溝通。 設計供方選 擇與管理流程 6. 設計評審 （關鍵點） 1 各階段設計方案的評審及審批按照設計評審管 理指引的要求執(zhí)行。 2 工程管理部（設計）及時核對設計方案的綜合經(jīng)濟 技術指標，并對設計單位提交的成果根據(jù)設計圖紙 審核要點組織評審會，形成初步意見，并填寫設計 評審表；如需外部評審，工程管理部（設計）負責推 薦參加評審的專家名單，組織外部項目方案評審會， 形成對設計方案的意見。 3 根據(jù)設計評審表，要求設計單位進行設計方案調 整，并經(jīng)工程管理部（設計）內部審核調整后的設計 文件

10、后，提交設計方案審批。 設計評審管 理指引、產(chǎn)品 配置標準（參 考）、設計指標 套表、銷售示范 區(qū)營銷選址要 求（參考） 7. 材料設備選型定板 工程管理部（設計）提岀該階段材料設備清單，并組 織評審，具體按材料設備選型定板管理指引執(zhí) 行。 材料設備選 型定板管理指 引 施工 圖定 后一 月內 完成 8. 施 工 及 銷 售 階 段 設 計 配 銷售及合同 資料 1銷售及合同資料包括： 1）售樓資料包括現(xiàn)場銷售所使用的總平面圖、效 果圖、各戶型平面圖及總體模型和戶型模型等 2）合同資料是指與客戶簽署的房屋銷售合同中的 設計資料附圖，包括各戶型平面、預售面積等 3）交樓標準及住宅使用說明書 2

11、審批程序： 1）銷售資料、合同附圖：營銷管理部審核，常務 副總裁審批。 2）交樓標準：營銷管理部審核，投資發(fā)展部（法 廣州國郵物流 有限公司 設計管理流程 編號 版號 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第4頁共7頁 編號：GYWL-SJ-OP001 設計管理流程版號：A/0 頁碼：第4頁共7頁 序 號 工作程序 相關說明 相關文件/記錄 時間 要求 合 務）、常務副總裁審批、總裁備案。 3） 住宅使用說明書：營銷管理部審核，投資發(fā)展 部（法務）、常務副總裁審批。 面積測繪 核對面積測繪單位岀具圖紙、預售查丈報告面積數(shù) 據(jù)的準確性，協(xié)助開發(fā)部與國土局測繪所溝通。 設計變更 按設計變更管理

12、流程執(zhí)行。 設計實施效 果監(jiān)控 根據(jù)項目所處的階段，項目設計負責人組織工程管 理部（設計）相關設計師對重要項目施工階段的設計 實施效果進行檢查（如施工樣板、外觀材料及重大 設備進場驗收、裝飾樣板房等），每月不少于一次。 其中，負責該項目的景觀、裝飾設計師在項目施工 階段應駐現(xiàn)場指導（如不行，每周至少一次去現(xiàn)場 解決實施過程中的設計調整問題） 9. 設計各階段對營銷 的輸入 在各階段設計完成后，應將與營銷推廣密切相關的 內容及時傳遞至營銷管理部，對營銷的輸入內容需 經(jīng)部門負責人確認。 項目開發(fā)中設 計對營銷輸入 內容（模板） 10. 設計后評估 按項目后評估管理指引執(zhí)行。 廣州國郵物流 有限公司

13、 設計管理流程 編號 版號 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第5頁共7頁 編號：GYWL-SJ-OP001 設計管理流程版號：A/0 頁碼：第5頁共7頁 附件1項目設計負責人的職責權限 序號 職責權限 1. 制定設計開發(fā)節(jié)點計劃并反饋執(zhí)行狀態(tài) 2. 組織從項目投資立項階段至銷售配合階段的設計工作安排、項目進度推動、設計內部各專業(yè) 配合及公司相關部門協(xié)調、發(fā)起設計成果及資料評審 3. 材料樣板的確認 4. 跟蹤并監(jiān)控設計圖紙的實現(xiàn)，把控設計效果，監(jiān)控設計變更，審核重大變更，審批完成后 代表公司簽發(fā)設計院發(fā)送的變更單 5. 從項目投資立項階段至銷售配合階段均須進行設計風險分析，并提交設計

14、分管領導決策 6. 組織本項目的設計后評估，形成評估專題報告 7. 累積本項目的設計管理案例，形成知識成果轉化 廣州國郵物流 有限公司 設計管理流程 編號 版號 頁碼 GYWL-SJ-OP001 A/0 第6頁共7頁 附件2方案階段營銷對設計輸入內容 輸入內容 內容詳述 *項目定位 *建筑風格 *景觀環(huán)境 *預期售價 *總技術指標 *停車配比 *配套設施 *產(chǎn)品類型組合及分配 *項目市場定位 客戶定位 物業(yè)產(chǎn)品定位 *建筑材料、細節(jié)等其他個性化要求 *總戶車比、商業(yè)停車配比，停車方式 *配套設施中商業(yè)、會所、物業(yè)管理、小學、幼兒園、活動場所等面積、 分布建議 *住宅產(chǎn)品組合形式（一層 _）戶）

15、 戶型功能配置（_房_廳一衛(wèi)） 戶型建筑面積 結構形式建議 對戶內的個性化要求 主要廳房尺度及開間、面積建議 附件3異地項目公司文件使用對照表 文件關鍵點 集團主責部門 項目公司對應部門 施工 圖設 計階 段 施工圖設計主責部門 工程管理部（設計） 技術部 提岀施工圖設計限額指標及成本 控制建議（模板） 工程管理部（成本） 合約部 完成地質勘探（詳勘）報告； 收集用地范圍內水文資料、紅線外 市政管線配套圖及市政道路圖 項目部 技術部 銷售及合同資料審批流程 見權責手冊B2異地項目公司 業(yè)務管理第8條營銷配合 81,82 , 8.3, 8.4 相關文件 1）項目計劃管理指引 2）設計供方選擇與管理流程 3）設計評審