某集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性

1、聯(lián)想集團(tuán)武漢地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄總論二、市場(chǎng)分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)金籌七、措八、效益分析九、研究結(jié)論與建議、總 （一）項(xiàng)目背景1 項(xiàng)目名稱：“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)2 承辦單位概況：“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金， 且本項(xiàng)目工程量大， 建設(shè)周期長(zhǎng)。 為了降 低投資風(fēng)險(xiǎn)，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智 地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份 有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。公司注冊(cè)資

2、本 1 億元（“世紀(jì)地產(chǎn)” 3000 萬元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公 司 3000 萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4000 萬元）流動(dòng)資金 2400 萬 元（滾動(dòng)開發(fā)）。武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、 市政府同意成立的， 授權(quán)全面經(jīng) 營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本 15 億元，目前全資、 控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢中國(guó)光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大 學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。成立于 2002年 6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn) 軍房地產(chǎn)行

3、業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （二）項(xiàng)目概況1 地塊位置：關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南 400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢 職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長(zhǎng)江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū), 不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣 場(chǎng)眾多，大專院校林立

4、，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)?！奥?lián)想高科經(jīng)典都 市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位 于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積： 270 畝（ 180090 平方米） 容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)， 沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公 路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段， 因此為了吸引眾多的科技人才， 光谷白領(lǐng)階層 來此購(gòu)房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）建筑面積： 314528 平方米 開發(fā)周期： 7至 8年土地價(jià)格： 5400 萬（高科集團(tuán)儲(chǔ)備土地，作為股本投入）

5、3 周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約 2 分鐘可至 586、 521、715等公交車站；（ 2）魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場(chǎng)所均幾步之遙； （4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；（3）武漢光谷CBD中心一一光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資： 33597.28 萬元 自有資金投入： 12400 萬元 住宅銷售價(jià)格： 2000 元/ 平米起 項(xiàng)目銷售收入： 59104.00 萬元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額： 16127.14 萬元 項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)： 27.28 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率： 25.39 （三）項(xiàng)目建設(shè)緣由1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展

6、 公司自成立以來， 秉承“追求卓越、 盡善盡美”之企業(yè)理念， 依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠 政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù) 光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè) 界的形象。2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、 拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大， 使房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款 的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令， 更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市 政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。 每年投資 100億元興建 600萬平方米的住宅， 五年 共建 300

7、0萬平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。 形成了二、 三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 武漢市房地產(chǎn) 市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展， 加之廣泛的宣傳引導(dǎo)， 市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件， 市民 賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮， 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、 三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。 部分條件好的行政、 企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分 配階段， 房改前的好條件正在逐步被消化， 繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房， 會(huì)刺激住房有效 需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。根據(jù) 2002 年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是“光谷地 區(qū)以住宅項(xiàng)目為主， 武珞路沿線以商務(wù)寫字樓

8、為主”。 作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱 “中國(guó)光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。 隨著中 國(guó)光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的 5 年內(nèi)，中國(guó)光谷方圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過 1000 億以 上的高科技產(chǎn)業(yè)園， 加上長(zhǎng)江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)， 一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興 起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、 居住質(zhì)量最高、 規(guī)劃配套最完善的生活 社區(qū)。 因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)， 由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺， 我們選取武漢高科國(guó)有控 股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開

9、發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商， 達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā) 高科集團(tuán) 270 畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展， 武漢市區(qū)土地資源日益減少， 在市區(qū)內(nèi)， 土地供應(yīng)絕對(duì) 數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 類似本項(xiàng)目開發(fā)可 200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地 稀缺，土地資源彌足珍貴。 隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化， 為了合理的利 用城市土地資源， 土地獲得方式已由過

10、去的劃撥、 協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍 賣、招標(biāo)方式為主。 而后兩種方式必然提高土地獲得成本， 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。 本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)， 為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收 益創(chuàng)造了良好條件。 一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊， 有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾 動(dòng)開發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)， 合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略， 穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象， 這在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見。 項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛 在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。4 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科

11、技理念和品牌優(yōu)勢(shì) （四）市場(chǎng)分析1 武漢概況 武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 2001 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2000 年增長(zhǎng) 12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政 收入 150.18 億元,同比增長(zhǎng) 21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 11.1%。自 1992 年以來,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng) , 高于 全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善， 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步， 實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。 得天獨(dú)

12、厚的地理環(huán)境， 經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染， 創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明， 為武漢的飛速發(fā)展 奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中華人民共和國(guó)成立后， 武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合 性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心， 我國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、 科研基地， 在全國(guó) 221個(gè)地級(jí)以上城市中， 武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位， 是中 國(guó)的特大中心城市之一。 改革開放以來， 武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)， 目前利 用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 63.7 億美元，外資來自全球 五大洲 40多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球 500強(qiáng)跨國(guó)公司有 35 家來漢投資，另有 45家 設(shè)立了代表處。

13、邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖 之際，美國(guó)未來學(xué)家雜志1999年6-7 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 -康韋所著 題為未來的超級(jí)城市的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十 大超級(jí)城市之列。超級(jí)城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)： 人口超過 100萬；能夠可持續(xù) 地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教 育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可 產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。 未來超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因素： 水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中

14、心；公共 交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷 （泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎 - 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）； 馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)， 給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。 光電 子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展， 光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要 的

15、支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背景下， 大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn) 業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)， 及時(shí)決策， 力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子 信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó) 家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱“武漢中國(guó)光谷”）?！拔錆h中國(guó)光谷”高等院校和科研院所眾多， 匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專家 學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持； 以武漢烽火科技集團(tuán)、 長(zhǎng)飛公 司、精倫電子、 華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國(guó)光谷”依托國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)- 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 有著良好的

16、外部環(huán)境和條件， 這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展 奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56 個(gè)省部屬 科研院所， 65 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7 個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究 中心，43 名兩院院士， 20多萬名各類專業(yè)科技人員， 35萬在校大學(xué)生，每年有 5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。 武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中 關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。 （2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： 多層。作為一種最為普遍的建筑形式， 多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體， 這 一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部

17、的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越 少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。 反觀城市的外延， 尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā) 較熱的“三區(qū)五片”， 即漢口的金銀湖片和后湖片， 武昌的南湖片、 東湖高新開 發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)， 無論樓盤規(guī)模如何， 均以多層物業(yè)為開發(fā)的 主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。小高層。 目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。 除了在“寸土 寸金”的市中心之外， 小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 位于金銀 湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤， 其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層， 再加 上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)， 市場(chǎng)反映良好。 此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上 的 “寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。 這一現(xiàn)象打破了“小高 層只能在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高 層住宅項(xiàng)目所改變。 市中心幾個(gè)高層樓盤的面世， 為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮 色。福星城市花園、 怡景花園等樓