中藥材交易中心可行性研究報(bào)告

1、中藥材交易中心可行性研究報(bào)告10年月目 錄第一章 項(xiàng)目概況.41.1 項(xiàng)目所在地亳州市概況.41.2 中國（亳州）中藥材交易中心介紹.51.3 市場改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景.8第二章 新項(xiàng)目選址情況.112.1 區(qū)位介紹.112.2 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià).12第三章 改造思路改、擴(kuò)、遷交易中心.173.1 收購舊的交易中心.173.2 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能.173.3 舊市場原地開發(fā)商住項(xiàng)目.19第四章 經(jīng)營方案.204.1 亳州中藥材交易中心經(jīng)營方案.214.1.1 具體步驟.214.1.2 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營.214.1.2.1 組織機(jī)構(gòu).214.1.2.2 項(xiàng)目的織與運(yùn)營.224.1

2、.3招商策略和經(jīng)營方式.24第五章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營方案.275.1 項(xiàng)目投入預(yù)算.275.2 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測.285.3 資本運(yùn)營方案.30第六章 項(xiàng)目s、w、o、t分析.326.1 優(yōu)勢分析.326.2 劣勢分析.336.3 機(jī)遇分析.336.4 風(fēng)險(xiǎn)分析.33第七章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù).35第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況.36第一章 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目所在地亳州市概況安徽省亳州市是經(jīng)國務(wù)院2000年6月批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，位于安徽西北部，蘇、魯、豫、皖四省結(jié)合部，黃淮平原腹地?？偯娣e8522.58平方公里，轄渦陽、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，全市總?cè)丝?34萬人，市轄區(qū)面

3、積2226平方公里，人口130萬。2008年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值400億元，增長12%，人均生產(chǎn)總值7800元。居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8972元，增長15.9%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3736元，增長25.5%，全市在崗職工平均工資12558元，增長20.5%。居民人均儲(chǔ)蓄達(dá)到4976元。為推動(dòng)中藥材產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，亳州市以項(xiàng)目為抓手，全面推進(jìn)中藥材產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快中藥材產(chǎn)業(yè)基地和重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。亳州交通便捷，北倚歐亞大陸橋，距離商丘機(jī)場60公里，阜陽機(jī)場120公里；京九鐵路、徐阜鐵路；311、105國道，0908國防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路穿插而過；渦河

4、航運(yùn)、茨淮新河航運(yùn)可直通上海、杭州。從上海至亳州全程高速公路，車程6個(gè)小時(shí)。1.2 中國（亳州）中藥材交易中心介紹1歷史地位：亳州是中國中醫(yī)藥文化的發(fā)祥地，位居全國四大藥都之首，具有3700多年的中藥材種植歷史。作為神醫(yī)華佗的故鄉(xiāng)，亳州有藥材加工專業(yè)戶，有藥材經(jīng)銷專業(yè)人員，有專營中藥材的公司、行、棧等等，中藥材產(chǎn)業(yè)鏈齊備、完整。中國（亳州）中藥材交易中心，是我國最大的中藥材專業(yè)市場。全市中藥材種植面積達(dá)百萬畝，藥材加工大企業(yè)數(shù)家。尤其是中藥材資源極為豐富，有中藥資源170科，400多個(gè)品種，常年種植面積占全國種植的十分之一強(qiáng)，達(dá)到四萬多公頃。特別有特產(chǎn)中藥材如白芍、菊花、半夏、桔梗等。中國藥典

5、中冠以|“亳”字的中藥就有亳芍、亳菊、亳花粉、亳桑皮四種。2市場目前的運(yùn)作狀況：具有數(shù)千年歷史傳統(tǒng)的老市場，于1994年重新改造后開張，被命名為“中國（亳州）中藥材交易中心”，成為國家級(jí)專業(yè)交易市場。1995年，江澤民總書記親自赴亳州考察中藥材市場，欣然為亳州命筆“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，極大地提高了亳州作為“藥都”的知名度和影響力，推動(dòng)亳州中藥材產(chǎn)業(yè)踏上了百億級(jí)臺(tái)階。目前，全市已初步形成了從中藥材種植、加工到中藥材物流貿(mào)易，再到中成藥生產(chǎn)、研發(fā)的較完整的比較現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)鏈。全市藥材種植面積近百萬畝，按gap標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中藥材示范區(qū)基地10個(gè)。亳州擁有全國最大的中藥飲片產(chǎn)業(yè)集群，新建和在建的飲片加工

6、企業(yè)四家，總產(chǎn)量占全國的近三分之一。亳州現(xiàn)有藥商營銷人員十余萬，中藥材日上市量6000噸，上市品種2600余種，僅目前傳統(tǒng)的交易市場日客流量就達(dá)5-6萬人之多，中藥材年交易額約100億元。由中藥材交易中心鏈接的中藥材企業(yè)集群，是亳州市最重要的經(jīng)濟(jì)支柱，亦是最具核心競爭力、最具可持續(xù)發(fā)展能力的產(chǎn)業(yè)。3存在的問題：號(hào)稱三個(gè)一百的中藥材產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，也即百萬畝種植規(guī)模、百萬人就業(yè)與藥業(yè)關(guān)聯(lián)、百億元交易規(guī)模，致富牽引力卻非常有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，截止2008年，亳州市人均gdp僅1142美元，而同期全國水平已超過3000美元，全省平均水平2120美元；亳州市人均財(cái)政收入449元，遠(yuǎn)低于同期全國水平4718元和

7、全省平均水平1084元；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入8856元，亦低于全國人均15781元，全省人均12990元?？傊痪湓挘〔煌?cái)。規(guī)模雖大，等級(jí)不高。一是從管理能級(jí)上評(píng)價(jià)，缺乏交易過程中的身份、資質(zhì)驗(yàn)證與監(jiān)管措施；不具備交易產(chǎn)品的質(zhì)量驗(yàn)證與責(zé)任可溯源流程。二是從現(xiàn)場衛(wèi)生環(huán)境、店面、鋪位形象上評(píng)價(jià)，用臟、亂二字概括，絕不夸張。沿用了上千年的就地設(shè)攤、檔口式陳列的經(jīng)營布局方式，至今仍未改變。三是從商流、物流、信息流運(yùn)營體系評(píng)價(jià)，專業(yè)分工水平低下，導(dǎo)致經(jīng)營效率不高。百萬人搞藥、百億元規(guī)模、人均一萬元，決不能成為沾沾自喜的資本。缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，或者說，發(fā)展后勁不足。目前的經(jīng)營環(huán)境“臟”、經(jīng)營秩

8、序“亂”、品質(zhì)控制水平“差”的現(xiàn)狀，一是制約亳州中藥材產(chǎn)業(yè)向國際貿(mào)易領(lǐng)域的拓展，境外采購隊(duì)伍進(jìn)不來、跨國采購?fù)凡粫常欢请y以與大企業(yè)、大品牌產(chǎn)銷對(duì)接，或者說，在責(zé)任可溯源體制缺乏的情況下，影響了大企業(yè)的程式化、制度化、流程化的大批量采購運(yùn)作；三是難以與以信息化為特征的現(xiàn)代管理流程對(duì)接，直接影響交易平臺(tái)整體效能、效率的提高。1.3 市場改造的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)過十五年的發(fā)展，中國（亳州）中藥材交易中心原有硬件設(shè)施和管理平臺(tái)，已不堪負(fù)累，必須及早擴(kuò)大改造：1按照亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃的總體要求、亳州市譙城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出的中藥材產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，按照亳州市“1

9、468”戰(zhàn)略布局，以及積極加快渦河經(jīng)濟(jì)文化帶的配套建設(shè)構(gòu)想，圍繞亳州中藥材交易中心項(xiàng)目，項(xiàng)目籌備組先后召開了多次有政府領(lǐng)導(dǎo)、國內(nèi)有關(guān)專家、市場人士參加的研討會(huì)。前期多次研討、論證會(huì)的基本共識(shí)是：亳州中藥材交易中心符合國家產(chǎn)業(yè)政策和中藥市場規(guī)律；尤其是作為全國四大藥材集散地之一，是我國最大的中藥材專業(yè)并在國內(nèi)外市場上享有盛譽(yù)，具有躍上新臺(tái)階的基礎(chǔ)條件。2中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020年）經(jīng)國務(wù)院同意于2007年1月發(fā)布。把中醫(yī)藥傳承與創(chuàng)新發(fā)展，提升到“滿足國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民健康的需求，建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興”、“建設(shè)創(chuàng)新型國家”的高度。作為落實(shí)綱要的具體步驟，國家發(fā)改

10、委有意向開設(shè)國家級(jí)中藥材期貨市場。以進(jìn)一步引導(dǎo)合理生產(chǎn)；深化、延長加工流程，增加附加值；刺激消費(fèi)，平衡供求關(guān)系。3加入wto后，我國的加工業(yè)出口量迅速增長。但中藥材出口步子不快，渠道不暢。據(jù)2007年7月上海港統(tǒng)計(jì)報(bào)告，同期茯苓、薄荷、板藍(lán)根、白芍在亳州市場的批發(fā)價(jià)，與上海港交付的離岸價(jià)，有著30%50%的差價(jià)，國際交易前景可觀。因此，上?？鐕少徶行奶氐卦谫裰菰O(shè)立了分會(huì)場。并計(jì)劃加入承擔(dān)新市場建設(shè)的項(xiàng)目公司，參與新市場的建設(shè)和長期運(yùn)營。4醫(yī)改后的新醫(yī)療體制，為中藥材進(jìn)入基本藥物目錄，創(chuàng)造了有利的社會(huì)大環(huán)境。基本藥物消費(fèi)量的增加，將極大地促進(jìn)中藥材的生產(chǎn)和流通，是中藥材行業(yè)空前的發(fā)展機(jī)遇。5.

11、近年來，市委、市政府始終把發(fā)展藥業(yè)經(jīng)濟(jì)作為振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，高度重視中藥材產(chǎn)業(yè)集群的培育和技術(shù)創(chuàng)新工作，在資金、技術(shù)、人才、項(xiàng)目、管理等方面持續(xù)加大投入和扶持力度，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使當(dāng)?shù)氐闹兴幉漠a(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新潛力和廣闊的市場前景，是當(dāng)?shù)刈钪匾闹еa(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。目前，當(dāng)?shù)氐闹兴幉囊?guī)范化種植蓬勃發(fā)展，中藥材加工業(yè)呈現(xiàn)集群發(fā)展態(tài)勢，現(xiàn)代中藥科技創(chuàng)新蔚然成風(fēng)，中藥材現(xiàn)代物流業(yè)將成長迅速。第二章 新項(xiàng)目選址情況2.1 區(qū)位介紹籌建中的中國（亳州）中藥材交易中心新場館，位于安徽亳州開發(fā)區(qū)內(nèi)，具體位于希夷大道和南一環(huán)交口，占地1000畝。距離長途汽車站及火車站，直線距離在3

12、.8公里，緊靠火車貨運(yùn)中心，交通便利。開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全面開工，主要的交通干道都已經(jīng)進(jìn)入啟動(dòng)的實(shí)質(zhì)階段。整個(gè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的基本規(guī)劃已經(jīng)完成，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)資金也已到位，同時(shí)作為一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)的全面建設(shè)已經(jīng)成為亳州市政府的重要工作，常務(wù)副市長為目前開發(fā)區(qū)的主任。2.2 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià) 按國際商業(yè)學(xué)會(huì)通行的商業(yè)設(shè)施商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，七項(xiàng)目、五分法，對(duì)中國（亳州）中藥材交易中心新地作如下評(píng)價(jià)：級(jí)別好較好一般較差差分值10864270分為最優(yōu)，42分為及格 （1）聚集能力：a.本項(xiàng)目乃舊市場整體搬遷。舊市場的字號(hào)為中國（亳州）中藥材交易中心，是由國家工商行政管理總局直接批準(zhǔn)的“國”字號(hào)市場，

13、行業(yè)公信力強(qiáng)，權(quán)威性高。b.江澤民主席曾親自赴原市場考察，親筆題詞“華佗故里，中華藥都”，在國內(nèi)外同行業(yè)都有較大影響力。c.亳州中藥材市場已有幾千年的歷史，原市場亦是1994年重新改造。從行商角度看，是先有市、后有場，依市建場，事半功倍。而且，是亳州唯一的一家中藥材專業(yè)市場，具有排他性。d.自改革開放以來，亳州中藥材市場始終處于旺盛發(fā)展階段。藥業(yè)多元化經(jīng)營格局形成后，更使中藥材市場獲得空前的發(fā)展機(jī)遇?！叭珖幉木圪裰荩裰菟幉匿N全國”。e.將于2009年9月21日施行的國家基本藥物目錄，中藥材占三分之一。亳州中藥材全國性集散地的功能將更為重要，行業(yè)聚集能力亦更為顯著。綜上所述，本市場的行業(yè)聚集

14、能力評(píng)級(jí)為：好。分值：10分。（2）可達(dá)性：a.新市場選址亳州市南部新區(qū)，交通條件優(yōu)越：鐵路：京九線、徐阜線穿越；公路：距京景高速和界阜蚌高速出入口僅300米，并有311、105國道，0908國防公路，202、305、307省道連接；航空：距離商丘機(jī)場60公里、阜陽機(jī)場120公里；水運(yùn)：境內(nèi)渦河航運(yùn)可直達(dá)上海、杭州。b.市內(nèi)交通南北向臨希夷大道主干道，東西臨南一環(huán)主干道，距亳州火車站3.8公里，交通十分便捷。c.新建市場將按市場鋪面數(shù)1：1安排停車位。老市場停車難、搬運(yùn)難、人員進(jìn)出難的狀況將徹底解決?？蛇_(dá)性評(píng)價(jià)：好。分值：10分。（3）人流量：a.本市場為面向全國服務(wù)的中藥材專業(yè)批發(fā)市場，有定

15、向服務(wù)人流。而且，由于是整體搬遷，市場遷址后，人流必定跟隨而至。b.新區(qū)開發(fā)周期至少十年，目前剛剛啟動(dòng)。對(duì)于零售消費(fèi)服務(wù)而言，市場新址屬行商“生地”，人氣有待積累。人流量評(píng)價(jià)：中。價(jià)值：6分。（4）昭示性：a.新市場西臨希夷大道占沿街1000米長度；南臨南一環(huán)，占據(jù)沿街面667米長度。b.新市場在亳州市南部新區(qū)控制性詳規(guī)中的定性為“次商業(yè)中心”（相對(duì)于老區(qū)步行街而言），處于新區(qū)最中心的地段，如圖：見第11頁。昭示性評(píng)價(jià)：好。分值10分。（5）總體規(guī)模：a.中國（亳州）中藥材交易中心，現(xiàn)在的經(jīng)營規(guī)模已達(dá)營業(yè)面積超過20萬、年交易額超過150億、日物流量6000噸的水平。居于全國第一。b.老市場是

16、1994年落成的，至今才15年，已不堪負(fù)累，新市場將按20年不落后的規(guī)劃理念規(guī)劃，設(shè)定總經(jīng)營規(guī)模為：市場營業(yè)用房建筑面積不低于70萬平方米，十年內(nèi)年交易規(guī)模躍上1000億元的臺(tái)階，日物流量3萬噸。擴(kuò)建后的中藥材專業(yè)新市場規(guī)模不僅是全國第一，亦是亞洲第一、世界第一。總體規(guī)模評(píng)價(jià)：好。分值：10分。（6）硬件等級(jí)：正由于原市場硬件等級(jí)低、形象差、服務(wù)功能弱，不堪負(fù)累，拖了中藥材跨越式發(fā)展的后腿，才必須創(chuàng)建新市場。因此，新市場將在硬件設(shè)施上大展宏圖：a.提高建筑等級(jí)。b.調(diào)動(dòng)國內(nèi)外最優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)資源，招標(biāo)設(shè)計(jì)能成為亳州地標(biāo)、中國中藥材業(yè)行業(yè)標(biāo)志的建筑物。c.提高機(jī)械化水平。d.配備全流程、全要素的

17、電子信息管理設(shè)施。附：圖一：新市場參考效果圖1附：圖二：新市場參考效果圖2硬件等級(jí)評(píng)價(jià)：好，分值：10分。（7）經(jīng)營業(yè)態(tài)適配性：a.新市場可根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃量身定制，適配性當(dāng)然很高。b.新市場的新業(yè)態(tài)規(guī)劃：物流園區(qū),從源頭控制交易的質(zhì)量，減少客戶物流成本。藥農(nóng)直銷區(qū)，以產(chǎn)銷無縫對(duì)接，拉動(dòng)藥材地產(chǎn)上臺(tái)階。跨國采購區(qū)，導(dǎo)入跨國直銷功能，擴(kuò)大外貿(mào)。會(huì)展區(qū)，搭建國際交易平臺(tái)，使亳州走向世界。中藥材期貨市場，引導(dǎo)生產(chǎn)、擴(kuò)大流通。都充滿創(chuàng)意，并能利用新建平臺(tái)一一加以落實(shí)。經(jīng)營業(yè)套適配性：好，分值：10分。新地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分值匯總：聚集能力可達(dá)性人流量昭示性總體規(guī)模硬件等級(jí)經(jīng)營業(yè)態(tài)適配性合計(jì)分值10106

18、1010101066地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)分總值66分，是優(yōu)秀級(jí)項(xiàng)目。第三章 改造思路改、擴(kuò)、遷交易中心3.1 收購舊的交易中心整體收購舊的“亳州中藥材交易中心”。3.2 建新的交易中心，擴(kuò)大交易功能擬設(shè)立四大功能板塊：1商流園區(qū)，總規(guī)劃面積30萬平方米。園區(qū)內(nèi)再分：（1）藥農(nóng)直銷區(qū)。中藥材市場振興的基礎(chǔ)在于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和縮短產(chǎn)銷對(duì)接流程。因此，新市場應(yīng)在布局安排上，突出重點(diǎn)，扶持藥農(nóng)入場交易。經(jīng)營地段上，選擇最優(yōu)鋪面；各項(xiàng)管理措施上，給予便捷的服務(wù)；租金條件上，落實(shí)最優(yōu)惠措施。重點(diǎn)扶植亳州一市三縣的藥農(nóng)，直接在市場設(shè)點(diǎn)銷售自產(chǎn)藥材。租金第一年減半、第二年7.5折優(yōu)惠、第三年8.5折優(yōu)惠，讓亳州行

19、政轄區(qū)藥農(nóng)，成為新市場最直接的受益者。（2）按中藥材品類劃分的專業(yè)分區(qū)。（3）有專門字號(hào)的藥材店鋪，設(shè)立專門的街區(qū)，批發(fā)、零售、團(tuán)購皆相宜。（4）跨國采購專營區(qū)。與上海跨國采購中心合作，配備外語翻譯服務(wù)，營造中英文雙語言經(jīng)營氛圍，推動(dòng)國際貿(mào)易。2會(huì)展區(qū)，總規(guī)劃面積3萬平方米。會(huì)展區(qū)采用開發(fā)商、亳州市政府、上海專業(yè)會(huì)展公司三方合作的形式。開發(fā)商負(fù)責(zé)場館開發(fā)建設(shè)與日常物業(yè)管理，亳州市政府定期組織以政府平臺(tái)運(yùn)作的中藥材專業(yè)會(huì)展活動(dòng)。會(huì)展收入由政府與開發(fā)商按比例分成。上海專業(yè)會(huì)展公司負(fù)責(zé)常年會(huì)展活動(dòng)的組織與籌劃，按會(huì)展收入的比例與開發(fā)商分成。3物流園區(qū)，總建筑規(guī)模30萬平方米。物流園區(qū)設(shè)專業(yè)庫區(qū)、中轉(zhuǎn)

20、配載中心與第三方物流托管倉庫三個(gè)組成部分。專業(yè)庫區(qū)主要為本地藥農(nóng)與本地大企業(yè)、跨國采購中心、國內(nèi)大采購單位服務(wù)，按藥材品類劃區(qū)管理。中轉(zhuǎn)配載中心為市場成交客戶提供托運(yùn)、配載、中轉(zhuǎn)儲(chǔ)存服務(wù)。第三方物流托管倉庫主要為外地中間商提供代儲(chǔ)托管服務(wù)。物流園區(qū)的重要職能之一，是強(qiáng)制性入庫檢驗(yàn)和出庫登記。把好“病從口入”關(guān)、建立責(zé)任可追溯通路。曾幾何時(shí)，一個(gè)三鹿奶粉事件，損害了整個(gè)“中國制造”的信譽(yù)，給中國奶業(yè)更造成了上百億元的有形損失和無可計(jì)量的無形損失。亳州中藥材市場要做強(qiáng)做大，必須從確保中藥材品質(zhì)安全可靠開始，做到萬無一失，防患于未然。4服務(wù)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積7萬平方米。服務(wù)園區(qū)內(nèi)的配套服務(wù)，應(yīng)按照三

21、個(gè)方向來配置：第一，為每天5-6萬客流提供餐飲、住宿、交通服務(wù)，配置旅館、飯店、中巴車站。第二，為跨國采購提供全流程服務(wù)，配置賓館、酒樓、娛樂中心和電子商務(wù)服務(wù)。第三，銀行結(jié)算、匯兌服務(wù)。中藥材期貨市場的預(yù)留問題，可在會(huì)展區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮。3.3 舊市場原址開發(fā)商住項(xiàng)目 原市場緊靠火車站，屬舊城區(qū)。人氣旺，商業(yè)價(jià)值較高。擬按上蓋住宅方式，開發(fā)商住兩用項(xiàng)目。底商部分，規(guī)劃2萬平方米，以歐式風(fēng)情街布局；住宅開發(fā)16萬平方米，形成空中立體交通和景觀布置。第四章 經(jīng)營方案亳州中藥材交易中心建設(shè)運(yùn)營應(yīng)遵循五大宗旨：政府滿意：開發(fā)出代表城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形象的名片；打造出體現(xiàn)城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的廣闊舞臺(tái)；整合和提升城

22、市商業(yè)業(yè)態(tài)水平和功能；提升土地經(jīng)營價(jià)值；股東滿意：降低投資風(fēng)險(xiǎn)；良好的投資價(jià)值和利潤空間；當(dāng)?shù)厮庌r(nóng)滿意：為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民創(chuàng)造出一條符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的致富之路；為相關(guān)中藥材從業(yè)人員提供較好的發(fā)展空間；入場經(jīng)銷商滿意：讓經(jīng)銷商能夠采購到各自放心、安全、優(yōu)質(zhì)、可靠的中藥材；讓經(jīng)銷商在中藥材交易的同時(shí)享受到交易中心提供的多種人性化的便利服務(wù)；跨國采購?fù)馍虧M意：尤其是雙語言的服務(wù)，為跨國采購?fù)馍虙叱苏Z言障礙；所配置的賓館、酒樓、娛樂中心和電子商務(wù)服務(wù)等為外商們提供了優(yōu)良的采購環(huán)境。4.1 亳州中藥材交易中心經(jīng)營方案4.1.1 具體步驟1、整體收購“亳州中藥材交易中心”現(xiàn)有場地設(shè)施及字號(hào)、證照、手續(xù)，為實(shí)現(xiàn)新老市

23、場的平穩(wěn)過渡、整體遷移奠定基礎(chǔ)。2、在南部新區(qū)置地1000畝，分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)500畝，建設(shè)商流園區(qū)一期20萬平方米，物流園區(qū)一期10萬平方米和會(huì)展、服務(wù)一期5萬平方米。3、對(duì)目前處于亳州中藥材交易中心四周的藥商藥鋪，按拆一還一、適當(dāng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，列入整體搬遷范圍。這部分商戶的遷移，特別需要政府的全力支持。一旦漏網(wǎng)，很可能形成新、老市場僵持、內(nèi)部惡斗的局面。4、新市場建設(shè)周期與市相關(guān)管理部門監(jiān)管流程、制度的研討與確立周期保持同步；遷移過程與新流程、新制度的貫徹過程保持同步；新市場開業(yè)時(shí)間與新流程、新制度的執(zhí)行時(shí)間保持同步。5、在原市場搬遷完成、新市場開張以后，著手原市場的商住項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)

24、。6、待新市場首期運(yùn)營平臺(tái)的荷載率達(dá)到80%以上時(shí)，開始進(jìn)行新市場的第二期開發(fā)建設(shè)。4.1.2 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營4.1.2.1 組織機(jī)構(gòu)亳州中草藥交易中心由投資方指定財(cái)務(wù)總監(jiān)，組建獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，成立董事會(huì)，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。公司下設(shè)亳州本部和各地分部，具體有財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)拓展部、人力資源部、物流事業(yè)部、市場監(jiān)管部、辦公室、物業(yè)管理部、中藥材基地開發(fā)與服務(wù)公司、。各部門職能如下：1財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、費(fèi)用收支及成本核算等會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)工作。2業(yè)務(wù)拓展部：負(fù)責(zé)收集行業(yè)動(dòng)態(tài)和市場信息；制定和實(shí)施公司銷售戰(zhàn)略和營銷策略；負(fù)責(zé)場地租賃業(yè)務(wù)；負(fù)責(zé)與跨國采購中心的外聯(lián)合作；負(fù)責(zé)與會(huì)展組織者的對(duì)接。3

25、人力資源部:組織擬定并執(zhí)行公司人力資源中短期計(jì)劃；改革、完善公司人事管理制度，負(fù)責(zé)員工聘任、考評(píng)、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲的實(shí)施工作；負(fù)責(zé)公司總部員工考勤、工資、福利等費(fèi)用的發(fā)放和“四金”管理；受理公司范圍內(nèi)的勞動(dòng)糾紛；負(fù)責(zé)管理公司總部員工和下屬公司部分員工的人事檔案。4物流事業(yè)部:負(fù)責(zé)儲(chǔ)存業(yè)務(wù)、運(yùn)輸業(yè)務(wù)、中轉(zhuǎn)配載業(yè)務(wù)，以及配合質(zhì)管部對(duì)實(shí)物質(zhì)量的檢驗(yàn)與監(jiān)管。5市場監(jiān)管部:掌握市場智能化設(shè)備；負(fù)責(zé)監(jiān)管入場交易者身份；出入庫商品質(zhì)量；暢通交易責(zé)任追溯通路，是市場的“保姆”和“質(zhì)量衛(wèi)士”。6辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件起草、人事管理、勞資管理、檔案管理、接待聯(lián)絡(luò)和上傳下達(dá)等事務(wù)性工作。7物業(yè)管理部： 負(fù)責(zé)市場設(shè)備設(shè)施的

26、維護(hù)與運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)消防；負(fù)責(zé)場地治安和停車場秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)場地保潔服務(wù)與管理。8中藥材基地開發(fā)與服務(wù)公司：負(fù)責(zé)以公司加農(nóng)戶模式在亳州及周邊地區(qū)建立20種道地中藥材種植基地，制定種植技術(shù)規(guī)程，指導(dǎo)農(nóng)戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)中藥材種植。與10家以上中藥材深加工企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)要素合作；負(fù)責(zé)期貨市場的前期籌建工作。4.1.2.2 項(xiàng)目的組織與運(yùn)營1建立統(tǒng)一的銷售管理制度，包括身份驗(yàn)證、質(zhì)量公示、鋪面形象管理等；2銷售過程中，監(jiān)督管理藥材、藥品按照實(shí)際情況介紹藥材、藥品的性能、用途、禁忌及注意事項(xiàng)等；3銷售手續(xù)管理：應(yīng)開具合法票據(jù)、建立銷售記錄，做到票、賬、貨相符，票據(jù)、記錄統(tǒng)一管理；4銷售物流管理：建立完善的中藥材出入

27、庫登記制度；5加強(qiáng)庫存管理，與銷售、采購部門協(xié)調(diào)，確立庫存管理計(jì)劃，建立入貨、出貨質(zhì)量檢測與驗(yàn)收制度，建立倉庫養(yǎng)護(hù)制度，定期對(duì)庫存商品進(jìn)行檢測與質(zhì)量維護(hù)；6對(duì)新進(jìn)入行業(yè)的從業(yè)人員統(tǒng)一進(jìn)行思想教育，按業(yè)務(wù)的需要進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)；7定期對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和考核；8配合會(huì)展活動(dòng)和跨國采購組織活動(dòng)；9根據(jù)不同季度推出市場促銷活動(dòng)。4.1.3招商策略和經(jīng)營方式一全方位配置服務(wù)于市場招商活動(dòng)的社會(huì)資源：1目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠

28、政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2與開發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3目前已經(jīng)與擁有“中國開張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國招商。4結(jié)合跨國采購中心的全球采購商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購商知名度。

29、5目前，上?？鐕少徶行囊言谫裰蓍_設(shè)跨國采購分會(huì)場，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國際交易采購會(huì)。二制定合適的招商政策與各業(yè)務(wù)分支的經(jīng)營方式：1商流園區(qū)主要采用場地租賃方式，對(duì)進(jìn)場自產(chǎn)直銷的藥農(nóng)和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。 其中，與跨國采購中心的合作，可采用按營業(yè)收入一定比例計(jì)算場地費(fèi)用的過渡辦法，1-2年后，再確定租金標(biāo)準(zhǔn)。2物流園區(qū)中的儲(chǔ)存?zhèn)}庫部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策，配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營分成的辦法。3會(huì)展區(qū)與政府、專業(yè)會(huì)展公司三方合作，根據(jù)會(huì)展收入按比例分成。4服務(wù)區(qū)面向全社會(huì)招商，以場地租賃為主，以保底聯(lián)營方式為輔，原則上不自營。5分階段推進(jìn)

30、公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對(duì)中藥材生產(chǎn)流通過程的介入深度，為中藥材期貨市場的問世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營方案5.1 項(xiàng)目投入預(yù)算：（1）購置老市場，1億元。（2）新市場土地出讓費(fèi)，參考工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)：10萬元/畝1000畝=1億元（3）建按成本：a.市場營業(yè)用房： 30萬平方米1200元/平方米=3.6億元b.物流園區(qū)用房： 30萬平方米800元/平方米=2.4億元c.會(huì)展區(qū)、服務(wù)區(qū)營業(yè)用房： 10萬平方米2000元/平方米=2億元d.老市場商住項(xiàng)目開發(fā)： 商業(yè)鋪面： 2萬平方米2000元/平方米=4000萬元 上蓋住宅： 14萬平方米1

31、500元/平方米=2.1億元 直接開發(fā)成本：1億+1億+3.6億+2.4+2億+0.4億+2.1億=12.5億(4)管理費(fèi)用和推廣費(fèi)用，按總成本的3.5%和1.5%計(jì)算，為： 12.5億元(3.5%+1.5%)=0.625億元（5）財(cái)務(wù)成本：按啟動(dòng)資金3億元，分期投入、分期回收、滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)期5年計(jì)算：3億元6%3=0.54億元。項(xiàng)目總投入合計(jì)：直接成本12.5億+管理推廣0.625億+財(cái)務(wù)成本0.54億=13.665億5.2 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測：（1）租金收入：a.市場交易區(qū)：老市場平均租價(jià)：15平方米，年租金6萬元，平均每平方米0.4萬元/年；新市場按半價(jià)計(jì)算，得：30萬平方米50%（實(shí)際得鋪

32、率）=15萬平方米，15萬平方米90%（散鋪進(jìn)退場時(shí)間差需扣除10%）=13.5萬平方米，13.5萬平方米0.4萬元/年50%(半價(jià))=2.7億元。全部建成后，市場出租年收入2.7億元。b.物流園區(qū)：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標(biāo)準(zhǔn)100元/平方米.年計(jì)算，得出：30萬95%90%100元/平方米.年=2565萬元c.服務(wù)區(qū)：服務(wù)區(qū)規(guī)劃7萬平方米，完全按出租計(jì)算，租金按240元/平方米.年，得出：7萬平方米240元/平方米.年=1680萬元d.會(huì)展區(qū)： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃3萬平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益200元/平方米計(jì)算：3萬平方米200元/平方米.年=600萬元在交易中心70萬平

33、方米場地長期持有的情況下，每年的 租金收益為：2.7億+0.2565億+0.168億+0.06億=3.18億按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 3.18億12=38.16億（2）商品房銷售收入：a.老市場商住項(xiàng)目開發(fā)中商業(yè)鋪面2萬平方米，按5000元/平方米計(jì)算：20000平方米5000元/平方米=1億元b.商鋪上蓋住宅： 14萬平方米2500元/平方米=3.5億元合計(jì)商品房銷售收入4.5億元。剔除稅費(fèi)后凈收益4.5億元（1-8.5%）-2.5億元1.5億元（3）投入產(chǎn)出比較：a.滾存投入累計(jì)：13.665億元；b.商品房銷售凈收入：1.5億元；c.長期占?jí)旱拈_發(fā)資金為9.

34、665億元；d.年租金收入3.18億元，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為：3.18億元9.665億元=32.9%是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。5.3 資本運(yùn)營方案：總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來設(shè)計(jì)資本運(yùn)營方案。老市場地塊重新開發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國字號(hào)商流、物流、信息流齊備的專業(yè)交易中心中國（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長期持有，不宜分割出售。可選擇的資本運(yùn)營方案有：（1）銀行融資方案：a.籌集啟動(dòng)資本3億元，1億元用于購買老市場全部物業(yè)及經(jīng)營軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。新市場用地第一期先用200畝，投入2000萬元；建12萬平方米營業(yè)用房，3萬

35、平方米物流用房，投入約1.8億元。b.以租金收入水平12年累計(jì)值換算市場物業(yè)價(jià)值，再按50%融資，則可得：營業(yè)用房：1.08億/年12年50%=6.48億；物流用房：256.5萬/年12年50%=1539萬元；合計(jì)：可獲融資授信額度6.63億元。c.老市場以土地使用權(quán)抵押融資開發(fā)，至少可獲： 60畝200萬/畝50%=6000萬元， 首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入下一期滾動(dòng)開發(fā)。（2）融入上市公司運(yùn)營：按租賃收入業(yè)績換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 38.16億（12.5億-2.5億）=3.81倍而且，老市場商品房開發(fā)的1.5億凈利潤，不必打包進(jìn)入上

36、市公司。第六章 項(xiàng)目swot分析6.1 優(yōu)勢分析1中國（亳州）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢地位明顯，在全國中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。2中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢明顯、經(jīng)營理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國內(nèi)外。4發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長期