【商業(yè)計(jì)劃書】框架完整的計(jì)劃書、創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書、融資計(jì)劃書、合作計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告 (1490)

1、 XXxxXXxx物流配送中心及超市項(xiàng)目物流配送中心及超市項(xiàng)目 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 XX商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于1999年9月，由原XXXX 商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本90%) 為主發(fā)起人聯(lián)合XX市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、XX市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、XX商業(yè)對外貿(mào)易 公司、XX天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊資本6869萬元，2000年 末總資產(chǎn)27519萬元。股份公司擁有營業(yè)面積2萬平方米，員工1050余人，是XX市名 牌商店、XX省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點(diǎn)，2000年主營收

2、入8.6億元， 利潤總額4339萬元。 1、經(jīng)營概況、經(jīng)營概況 （1）經(jīng)營場所 股份公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處XX市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。 股份公司主營場所占地面積1.23萬平方米，建筑面積4萬平方米，營業(yè)面積2萬平方 米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣場。 （2）經(jīng)營范圍 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的 安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運(yùn)，自有場地 出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、 銷售。主要銷售對象為XX市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （3）銷售品種 主要從

3、事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床 上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金 材料、汽車等。 （4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有150多種 品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售 額超過300萬元的品牌有32個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、 飛利浦、帥康家用電器等；超過400萬元的品牌有10個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西 門子、海信電器等；超過800萬元的品牌有4個(gè)，超過1000萬元的品牌有3個(gè)，其中， 春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)

4、品的銷售均超過2000萬元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省 “最佳形象企業(yè)”、全國“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、XX第一個(gè)獲 得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。 近兩年來，股份公司實(shí)現(xiàn)銷售總額在XX省零售市場均排在首位。股份公司在2000年 實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入85679.2萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的3.2%，位居全 市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占XX市大型企業(yè)整體銷售額的50%以 上，有近50個(gè)家用電器的著名品牌的銷售量位居XX市第一位。股份公司近三年的銷 售總額及稅后利潤情況詳見表1-1。 表1-1 股份公

5、司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項(xiàng) 目1998年1999年2000年平均增長率 銷售總額（萬元）60308800828567919% 凈利潤（萬元）18592766286826% 2、股份公司財(cái)務(wù)狀況、股份公司財(cái)務(wù)狀況 近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率 68.9%，股份公司信用等級AA級，被授信開具8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格， 為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見表1-2。 表1-2 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表 項(xiàng) 目1998年末1999年末2000年末 總資產(chǎn)（萬元）215472443027519 資產(chǎn)負(fù)債率（%）68.92

6、61.2768.92 主營業(yè)務(wù)收入（萬元）603088008285679 主營業(yè)務(wù)利潤（萬元）93661156111345 凈利潤（萬元）185927662868 凈資產(chǎn)收益率（%）27.7729.2433.53 3、股份公司對外股權(quán)投資情況、股份公司對外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有13家對外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公 司、XX商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股 份公司控股企業(yè)。 4、股份公司發(fā)展規(guī)劃、股份公司發(fā)展規(guī)劃 （1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零 售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股

7、票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的 生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新 的利潤增長點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營銷理念、促銷方 式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為XX地區(qū)最大 的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí) 現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重 點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)， 通過收購、兼并等資本運(yùn)營的

8、手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)； 通過實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大； 同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方 式等的升級，形成發(fā)展“大流通、大市場、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤率 與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商 業(yè)企業(yè)目標(biāo)。 （2）經(jīng)營目標(biāo) 股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到11.7億元規(guī)模，年 利潤總額預(yù)計(jì)達(dá)到5510萬元，繼續(xù)保持在XX省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司 在做大主業(yè)的同時(shí)，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地

9、區(qū)初步建設(shè)成以股份 公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得10-15只國 內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)， 嘗試開展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。 二、項(xiàng)目背景 近年來，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化 的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝 備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對我國 加入WTO以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定 打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)

10、營業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位 拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭取盡快上 市，以推動股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè) 項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國家發(fā)展計(jì)劃委員會已以計(jì)經(jīng) 貿(mào)2000999號文批復(fù)同意“XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書”，并納入XX商 業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展 的若干意見; 2、國家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) （第二版

11、） ； 3、國家發(fā)展計(jì)劃委員會計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號關(guān)于XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目 建議書的批復(fù) ； 4、股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 5、專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的土地評估報(bào)告及資產(chǎn)評估報(bào)告； 6、股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 7、國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 8、國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 9、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 10、研究過程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料； 11、XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 12、項(xiàng)目單位委托XX省工程咨詢中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同； 四、可行性報(bào)告主要研究內(nèi)容 本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前XX商業(yè)大廈股份有限公司

12、實(shí)際經(jīng)營及發(fā)展需要 為基礎(chǔ)，對建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目可行性研究 的主要內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義： 2、項(xiàng)目市場分析和預(yù)測； 3、項(xiàng)目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模； 4、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 5、項(xiàng)目投資估算； 6、經(jīng)濟(jì)效益分析及評價(jià)。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 1、 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和 第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確 的，國家發(fā)展計(jì)劃委員會計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號文批復(fù)同意建設(shè)XX東方物流配送中心 及超市項(xiàng)目。 2、XX是XX蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞

13、紐城市，是商品流通重要的集散地，具有 發(fā)展商品市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動XX及周邊地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。 3、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由 大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由 傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中 采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競爭力， 還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股 份公司拓展新的業(yè)

14、務(wù)空間和利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動 生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”等方面奠定基礎(chǔ)。 4、項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送 中心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬臺、空調(diào)10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品 30萬件，一般商品80萬件。 5、工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建 筑面積48620m2，其中：超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用 房面積20620m2。項(xiàng)目總投資19300萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬元， 鋪底流動資金1650萬元。 6、經(jīng)綜合測算，本項(xiàng)目在

15、投入運(yùn)營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率為22.00%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈 現(xiàn)值為21551萬元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建 設(shè)期） ，符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù) 上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-3。 表1-3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備 注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1總用地面積m247400 2總建筑面積m248620 2.1 物流配送中心及超市 大樓 m247970 其中超市賣場面積 12000m2

16、，倉儲及配送 面積16000m2 2.2 輔助配套設(shè)施用房m2650 包括冷凍機(jī)房、變電 室、泵房、鍋爐房、 發(fā)電機(jī)房等用房 3建筑密度%41.4 4容積率1.03 續(xù)上表 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值備 注 5綠化率%30 6建設(shè)周期年1 7勞動定員人800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8項(xiàng)目總投資萬元19300 資金來源全部為股票 上市募集資金 8.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬元17650 8.2 鋪底流動資金萬元1650 9營業(yè)收入萬元60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加萬元 1593 正常年 11 總成本費(fèi)用萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本萬元 52060 正常年 13 利潤總額萬元 6111

17、正常年 14 所得稅萬元 2017 正常年 15 稅后利潤萬元 4094 正常年 16 未分配利潤萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 %31.66 18 投資利稅率 %39.92 19 主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 19.1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 所得稅前% 31.08 所得稅后% 22.00 自有資金內(nèi)部收益率% 24.67 19.2 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評價(jià)基準(zhǔn)8% 所得稅前萬元 36663 所得稅后萬元 21551 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元 23160 19.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49含建設(shè)期1年 所得稅后年5.70含建設(shè)期1年 自有資金投資回收期年5.13含建設(shè)期1年 19.4

18、 盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能 力) %25.68 三、存在的問題及建議 1、項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營收入對本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營銷策略， 控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大 的負(fù)面波動，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。 2、物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其 中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購體系，實(shí)現(xiàn)購銷分離，同時(shí)積極開拓周邊市場，爭取形成輻 射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國及XX省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素

19、組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛 協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通 消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原 材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流 通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存 儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利 潤最大化。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開 發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建

20、立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、 資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市 場營銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國加入WTO步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視， 客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。 在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國商 業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn) 的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。 為促進(jìn)我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家

21、“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn) 業(yè)。XX省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要 積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南 京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以 區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。XX在商貿(mào)流通業(yè) “十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配 送、大賣場、大連銷，形成立足XX，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并 與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。因此， 本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國、XX省

22、尤其是XX物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 二、我國及XX超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。 1992年7月，我國政府出臺了關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)的文件， 批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)城市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合 資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月， 國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的 范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行 連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月， 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中，又將商業(yè)零售、批

23、發(fā)和 物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來 越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超 市（如法國家樂福、美國沃爾瑪） ；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客 隆） ；便利店（如日本的羅森） ；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨） ；商 品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行） ；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。 超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)， 具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層 出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。 據(jù)

24、統(tǒng)計(jì)1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨 僅占7.25%） ，同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%） 。 因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如 德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營， 以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超 市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我國超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖 曾產(chǎn)生過一定的轟動效應(yīng)，但終因市場問題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改 革開放

25、的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用， 超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，XX的超市業(yè)也得 到了迅速的發(fā)展。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼XX八佰伴、三陽百盛、麥 德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相XX。面對國外超市 在國內(nèi)市場的迅速發(fā)展，國內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場所，引 進(jìn)新的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場競爭的能力。因此， 本項(xiàng)目的建設(shè)將是XX超市業(yè)尤其是XX國內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 三、XX商業(yè)大廈股份有限公司

26、發(fā)展的需要 XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊 緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在XX省同行 業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨 向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極 致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、 單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局 已初見雛形。然而，面對即將加入WTO所帶來的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形 勢，企業(yè)的生存壓力無疑將日益沉重；面對即將完全開放的市場與機(jī)制

27、、規(guī)模、技 術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競爭力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流 通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu) 勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。 擬投資興建的XX東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉儲式大 超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所，它的建成對股份公司的經(jīng)營發(fā)展將產(chǎn)生 重要作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營實(shí)體多頭對外向 供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、 物資

28、源分散、成本倍增的問題。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中 采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競爭力，更能有效降低商品流通 總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連 接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利 用POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應(yīng)保障體系， 從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步 發(fā)展的“物流瓶頸”。 目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大

29、削弱了通過 電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對所提供服務(wù)的滿意程 度。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用 戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會化專業(yè)化方 向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送 最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展 新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外 的“第三利潤源”。 第四、XX乃XX蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來是著名的商

30、品集散地，有著得天 獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長江） 、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口） 、空（機(jī)場）立 體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求 多樣化。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢。 總之，順應(yīng)市場流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢，投資建設(shè)現(xiàn) 代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、 無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi) 部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務(wù)，使股份公司

31、既為上游企業(yè)提 供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物 流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為XX市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地XX是一座著名的商都，由于地處長江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自 然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來，更以“米市”、 “布碼頭”著稱 于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開放以來，貿(mào)易業(yè) 作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與 現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。 XX水、陸、空交通便利，太湖

32、景觀聞名，每年吸引眾多國內(nèi)游客。XX市作為蘇南地 區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2000年，XX市 經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺級，運(yùn)行質(zhì)量 明顯提高。全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1200.2億元，比上年增長11.2%，增幅比全省平 均水平高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比全國平均水平高3.2個(gè)百分點(diǎn)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值27653元， 比上年增長10.8%。XX市居民消費(fèi)購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元） ，農(nóng)民人均純收入5256元，城 鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額553.94億元。2000年全市人均城

33、鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出6975元，比上 年增長11.3%，共實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額351.51億元，比上年增長9.2%。恩格爾 系數(shù)由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展， 轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。XX市1995-2000年主要年份國 民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表3-1。2000年XX市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表3-2。 表3-1XX市1995-2000年主要年份國民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo)199519961997199819992000 人口429.19430.82 432.29 432.21433.40434.61 國內(nèi)生產(chǎn)總值(

34、億元) 761.11 870.01 960.01 1052.0 1 1138.0 1 1200.2 0 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)177512023222245 243382629427653 社會消費(fèi)品零售總額外 (億元) 207.73 254.95 281.30 300.14 321.85 351.51 職工平均工資（元）7192805086119068986710966 農(nóng)民平均年純收入(元)397645104849501851265256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入(元) 5745 650069357178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 (億元) 153.17 227.65 37

35、9.96 467.46 530.77 553.94 表3-2 2000年XX市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo)完成情況增幅 一、財(cái)政收入112.06億元23.9% 其中：地方財(cái)政收入55.71億元28.5% 二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元11.8% 其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄553.94億元4.4% 金融系統(tǒng)貸款余額712.39億元17.4% 三、社會消費(fèi)品零售額351.51億元9.2% 其中：市區(qū)164.41億元11.4% 江陰市70.26億元9.0% 宜興市58.80億元6.9% 錫山市58.04億元6.1% 四、物價(jià)指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù)98.6 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.0 五、城鄉(xiāng)集市

36、貿(mào)易成交額220.33億元8.2% 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基地產(chǎn)量13.44萬噸 七、“三二一”工程 三大市場群成交額133.17億元 二大商業(yè)集團(tuán)銷售額41.38億元 中山路營銷總額149億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額74億元 “九五”期間，XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項(xiàng)事業(yè)取得了令人矚目的成就。國民經(jīng)濟(jì)保 持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的761億元增加到2000 年的1200億元，年均增長11.8%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的17751元增加到 2000年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。“十五”期間XX市經(jīng)濟(jì)和 社會發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。要把實(shí)現(xiàn)人民

37、富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出 發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會全面進(jìn) 步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把XX經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢進(jìn)一步發(fā)展為綜合競爭 力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。圍繞富民強(qiáng)市的總要求，“十五”時(shí)期 XX市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào) 整取得重大進(jìn)展，綜合實(shí)力和市場競爭能力進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社 會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大的改善，過上 比較富裕的生活?！笆濉逼陂g，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上（預(yù)期調(diào)控 目標(biāo)）；到2010年，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總

38、值在2000年的基礎(chǔ)上增長1.5倍左右，經(jīng)濟(jì)社 會發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平，在XX省內(nèi)率先基 本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 一、超市市場環(huán)境分析 隨著改革開放的不斷深入和市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，XX的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長 足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來越快。XX已 成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。 XX的商貿(mào)活動十分活躍，2000年社會消費(fèi)品零售額近351.51億元，比上年同期增長 9.2%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額242.18億元，比上年同期增長12.5%；農(nóng)村消費(fèi)品 零售額109.33億元，比上年同期增長2.6%。批發(fā)零售

39、貿(mào)易業(yè)零售額265.26億元，比 上年同期增長9.3%。市場零售物價(jià)指數(shù)為98.6，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100。目前，XX 市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)243家， 連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額15.6億元，比去年增長25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山 路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有XX八佰伴商 貿(mào)中心有限公司、XX新世界百貨有限公司、XX百盛商貿(mào)有限公司、XX第一百貨集團(tuán) 有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購物設(shè)施集中，使得中山路近 年來一直成為XX市及其周邊地區(qū)消費(fèi)者心中理想的購物場所。 2000年XX市零售額超億元

40、的大中型商場12家（見表3-3） ，2000年XX市超10億元商品 市場13家（見表3-4） 。 XX商業(yè)市場建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。正在發(fā) 揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸 成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。 XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來，目前XX各類超市總營業(yè)面積已超過20萬平方 米，限額以上超級市場年?duì)I業(yè)額已達(dá)48965萬元。 根據(jù)對XX市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，XX市區(qū)超市型商 品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。超市型商品性消費(fèi)支出（超市型商 品性消費(fèi)支出界定為在居民商品性消費(fèi)支

41、出中可能會在超市中消費(fèi)并購買商品的支 出，具體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)包括：部分食品、衣著支出、部分設(shè)備用品及服務(wù)、部分娛樂文 教服務(wù)等。2000年XX市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費(fèi)支出為5096.29萬元，XX市區(qū)人 口為112.99萬人。據(jù)此計(jì)算，XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繛?7.58億元。再 考慮到XX市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長等因素，未來幾年XX市區(qū)超 市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在60億元以上。目前XX市綜合性大型超市不多，在XX 市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。 表3-32000年XX市超億元零售企業(yè) 序號企業(yè)名稱銷售額 1XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司209453萬元 2X

42、X第一百貨（集團(tuán)）有限公司88327萬元 3麥德龍錫山超市81335萬元 4XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬元 5天惠超市股份有限公司38842萬元 6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元 7XX蘇南商廈股份有限公司23832萬元 8江陰百貨大樓23470萬元 9新大洲空調(diào)大世界22541萬元 10XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元 11XX三陽百盛廣場有限公司15881萬元 12中百超市（配銷）有限公司14103萬元 表3-42000年XX市超10億元商品市場 序號市場名稱成交額 1江南商品物資交易城70.00億元 2XXXX生產(chǎn)資料交易市場29.38億元 3XX市房地產(chǎn)交

43、易市場27.89億元 4XX華東汽車商城25.17億元 5XXXX生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市 場 24.64億元 6華東石化物資交易市場23.74億元 7江陰食品城22.60億元 8XX食品商城15.91億元 9廣益商城副食品批發(fā)市場15.80億元 10江陰紡織商場12.99億元 11XXXX汽車交易市場11.49億元 12華東不銹鋼中心批發(fā)市場10.44億元 13招商城小商品服裝市場10.23億元 表 3-5 XX主要超市名稱表 序號名稱備注 1 上海錦江麥德龍購物中心錫山 超市 2XX好買得超市公司 3XX華聯(lián)超市 4XX長發(fā)超市 5XX中信家家樂超市 6中百超市 7XX永安超市 8X

44、X天惠超市 9XX匯華超市 10XX百業(yè)超市 11XX市糖煙酒超市 12太平洋倉儲超市 13湖濱商場超市 14小百合超市有限公司 15匯豐超市公司 16XX市上海為民超市 17錫州超市 18友誼超市 19XX八佰伴 20歐倍德 21佳樂福 22麥德龍 表3-6限額以上零售企業(yè)情況表 類型或行業(yè)法人單 位 （個(gè)） 所屬全部貿(mào)易、餐 飲 產(chǎn)業(yè)活動單位（個(gè)） 從業(yè)人 員 （個(gè)） 營業(yè)面 積 （m2） 銷售額 （萬元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合 計(jì) 12421656371428513 3805557 市區(qū)739325989297096 1824143 批發(fā)業(yè)9011440281-3144401 市區(qū)53631

45、5315-1337894 零售業(yè)3410215550428513 661156 市區(qū)203010674297096 486249 零售業(yè)安經(jīng)營方式零售業(yè)安經(jīng)營方式 連鎖商店61234157682491536 非連鎖商店289012135351689 569620 零售業(yè)按業(yè)態(tài)分零售業(yè)按業(yè)態(tài)分 綜合商店172210544306027 522384 超級市場超級市場4816213548048965 專業(yè)商店123032776542777738 其他1421082157912068 二、物流市場環(huán)境分析 1、我國物流市場總規(guī)模分析、我國物流市場總規(guī)模分析 根據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì)，我國當(dāng)

46、年物流成本占GDP的比重為16.9%， 達(dá)718億美元（按匯率8.27元/美元，合人民幣5938億元） ，按照國際上第三方物流 在物流市場上所占平均份額計(jì)算，第三方市場份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人 民幣） 。2000年我國GDP為89404億元，如按上述比例計(jì)算，2000年我國全社會的 物流成本約為15109億元，第三方物流的市場份額在4209億元左右。對未來10年進(jìn) 行預(yù)測：假設(shè)按照2000年我國物流總成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占 GDP的比重下降2%，即2005年中國物流成本占GDP比例為14.9%，2010年中國物流 成本占GDP比例為12.9%，則2001-2

47、010這十年我國物流成本占GDP比例的算術(shù)平均 值約為14.9%；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（2001-2005）按照國際 平均數(shù)1/3左右計(jì)算，后五年按照1/2計(jì)算，則未來十年第三方物流在物流市場上的 比例算術(shù)平均值為0.42。根據(jù)測算結(jié)果，到2010年，我國物流總成本將達(dá)到28000 多億元，第三方物流市場總規(guī)模將達(dá)到12000多億元，而目前我國第三方物流業(yè)才 剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。 2、物流市場機(jī)會分析、物流市場機(jī)會分析 （1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機(jī)會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上 歷史形成的條塊分割與“大而全”、 “小而全”等傳統(tǒng)觀

48、念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中 造成的損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。例如，根據(jù)1998年底國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，18.2萬家獨(dú) 立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的9.6%，如 果加上應(yīng)收帳款12315億元，兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29%。1998年，這 18.2萬家企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。同年，我國產(chǎn)成品庫存時(shí)間為42天，而 發(fā)達(dá)國家平均為20天?？梢姡覈髽I(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企 業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展 提供巨大的市場機(jī)會。 （2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機(jī)會。隨著商品

49、經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高 并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運(yùn)輸中小批量、多品種、高價(jià)值的貨物越來越多。能否向 顧客提供門到門的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機(jī)會。 （3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來的市場機(jī)會。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng) 域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛 得多。到2000年底，世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有300多家進(jìn)入了中國市場。這些跨國公 司的運(yùn)作，要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對外開放的不斷深入，進(jìn)入 我國的跨國公司無論

50、數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，他們對物流服務(wù)的需求將進(jìn)一 步增長。 （4）加入WTO帶來的市場機(jī)會。今年年底或明年初我國極有可能加入WTO，關(guān) 稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國對 外貿(mào)易的增長。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供 巨大的市場機(jī)會。 可以預(yù)見，隨著進(jìn)一步深化社會分工和擴(kuò)大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方 物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。 3、本項(xiàng)目物流市場分析及預(yù)測、本項(xiàng)目物流市場分析及預(yù)測 本項(xiàng)目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng) 內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單位提供社會化物

51、流配送服務(wù)。系 統(tǒng)內(nèi)服務(wù)的對象有為商業(yè)大廈零售商場1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網(wǎng)銷 售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有XX市第一百 貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)對這些服務(wù)對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務(wù)對象 所需提供配送服務(wù)的配送總金額近期內(nèi)在5億元左右，遠(yuǎn)期將在10億元以上。本項(xiàng) 目的配送對象見圖3-1。 股份公司內(nèi)部配送 東方大型超市商業(yè)大廈東方百業(yè)網(wǎng) 第一賣場第二賣場第三賣場第四賣場第五賣場 參股公司配送 東方裝潢二百電器商 廈 百業(yè)超 市 東方藥 業(yè) 其它 蘆莊 店 沁園 店 劉

52、潭 店 上馬 墩店 稻香 店 學(xué)前 店 小桃 園店 河埒 店 南陽 店 山北 店 西郊 店 系統(tǒng)外部配送 市內(nèi)網(wǎng) 點(diǎn) 宜興網(wǎng) 點(diǎn) 江陰 網(wǎng)點(diǎn) 錫山 網(wǎng)點(diǎn) 其它 X X 市 第 一 百 貨 集 團(tuán) X X 市 八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 X X 市 天 惠 超 市 公 司 X X 市 星 河 商 業(yè) 公 司 宜 興 市 蛟 橋 商 場 宜 興 市 蘇 南 商 廈 宜 興 市 通 達(dá) 商 場 宜 興 市 華 地 廣 場 宜 興 市 華 都 商 場 宜 興 市 華 聯(lián) 商 廈 江 陰 百 貨 大 樓 江 陰 國 際 購 物 中 心 錫 山 B B B 商 城 錫 山 市 港 下 農(nóng) 貿(mào) 市 場 常

53、州 網(wǎng) 點(diǎn) 鎮(zhèn) 江 網(wǎng) 點(diǎn) 張 家 港 網(wǎng) 點(diǎn) 靖 江 網(wǎng) 點(diǎn) 泰 興 網(wǎng) 點(diǎn) 圖圖3-1 配送對象示意圖配送對象示意圖 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 一、建設(shè)目標(biāo)的提出 XX商業(yè)大廈股份有限公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股份公司在做好百貨零售主 業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營，取得了良好的 經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。 面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，特別是我國即將加入WTO，機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理 遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國內(nèi)市場，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭力必將經(jīng) 受相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，

54、確立了大市 場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié) 合自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。其中，物流配送 中心及超市的建設(shè)是股份公司多元發(fā)展的重要方面。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為XX，在充分利用XX商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根 據(jù)XX省XX市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建 設(shè)目標(biāo)。 二、建設(shè)目標(biāo) 1、總體要求、總體要求 成為股份公司未來510年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展 中的物流瓶頸障礙。 具有物流配送的社會化服務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送 基地之一。 以擬建大超市

55、為龍頭，推動股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷售網(wǎng)絡(luò)，提 升股份公司的規(guī)模經(jīng)營能力，與“麥德龍”、 “家樂?！钡妊蟪邢嗫购狻?形成獨(dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低股份公司商品流通過程中的運(yùn)營成本。 采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。 建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級。 2、目標(biāo)年限、目標(biāo)年限 設(shè)計(jì)使用年限15年。 3、超市規(guī)模、超市規(guī)模 商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9大類20000余種商品，年銷售 金額超過6億元。 4、配送及倉儲規(guī)模、配送及倉儲規(guī)模 配送能力： 日訂單發(fā)生量 5000張，12000筆 包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù)

56、39大類，10000 種 日發(fā)生品種數(shù) 2000種 進(jìn)貨提前期 5天 配送提前期 24小時(shí) 庫存量相當(dāng)于15-20天的銷售量 配送及倉儲面積：16000平方米 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配 套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報(bào) 告第七章“工程技術(shù)方案”。 一、主體工程 新建物流配送中心及超市大樓一幢，共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架 結(jié)構(gòu)，總建筑面積47970m2，包括倉儲及配送、超市賣場、辦公等用房。其中，超 市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用房面積19970

57、m2。 二、輔助配套設(shè)施工程 1、輔助配套設(shè)施用房650m2，主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī) 房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)； 2、多功能廣場、室外停車場等室外工程； 3、給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程； 4、物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 第五章 項(xiàng)目場址與建設(shè)條件 第一節(jié) 項(xiàng)目場址 一、XX概況 本項(xiàng)目場址所在地XX市為XX省省轄市，位于東經(jīng)119度31分至120度36分、北緯31度 7分至32度，地處長江三角洲江湖間的走廊部分、XX省的東南部、滬寧鐵路中段， 東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里； 北

58、臨長江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。 XX市總面積4650平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，占總面積的16.8%； 水域面積為769平方公里，占16.5%，耕地面積176.58千公頃；城市建成區(qū)面積為97.8 平方公里。 二、基地概況 項(xiàng)目場址位于XX市區(qū)廣瑞路14、18號，現(xiàn)分別為XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉儲 用地與XX市國貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉庫所在地。該地塊位于XX市市 區(qū)北部偏東，占地面積47400平方米，距XX市中心僅1500米，毗鄰XX火車站和汽車 站，有鐵路專用線直通XX火車站；鄰近有312國道，距滬寧、錫澄高速公路約35公 里，5公里方圓內(nèi)有多個(gè)居民

59、新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場，地理位置優(yōu)越，交通 便利，十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。 根據(jù)初步方案，本項(xiàng)目用地廣瑞路18號（土地面積21,903.1平方米）、廣瑞路14號 （土地面積25,507.4平方米）擬分別采取收購、租賃方式獲取。根據(jù)XX金寧達(dá)土地 評估有限公司金地估宗評2001第040號、2001第039號土地評估報(bào)告，股份公司擬 收購的廣瑞路18號【錫崇國用（2000）字第215號】國有出讓土地使用權(quán)評估價(jià)格為 1157.99萬元，擬租賃的廣瑞路14號【錫崇國用（1999）字第21號】國有出讓土地使 用權(quán)評估價(jià)格為1327.43萬元。另外，根據(jù)XX中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司蘇中

60、資 評報(bào)字（2001）第53號資產(chǎn)評估報(bào)告出具的評估結(jié)果，位于廣瑞路18號、股份公司 擬受讓的XXXX華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評估價(jià) 值為661.41萬元。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 1、地形地貌、地形地貌 XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野無邊，水網(wǎng)發(fā)育，地 面高程15米，地形由中西向東緩緩傾斜。XX市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群 山連綿，其中惠山三茅峰為最高，海拔329米，錫山為75米。 本項(xiàng)目建設(shè)場址位于XX市區(qū)，原為倉庫，地勢平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型 超市。 2、河流、河流 XX南瀕太湖，北枕長江，京杭運(yùn)河穿城而過，地