第八章物業(yè)管理

1、第八章物業(yè)管理 第八章第八章 物業(yè)管理物業(yè)管理 第八章物業(yè)管理 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)與物業(yè)管理 一、物業(yè)一、物業(yè) “物業(yè)物業(yè)”一詞由英語一詞由英語“EstateEstate”或或“propertyproperty”引引 譯而來的，含義為譯而來的，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)” 等。等。 從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其 附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。 各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)等，也可以各類房屋可以是建筑群，如住宅小區(qū)等，也可以 是單體建筑，如一幢寫字樓、商業(yè)大廈等；

2、是單體建筑，如一幢寫字樓、商業(yè)大廈等； 附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指與上述建筑物附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地是指與上述建筑物 相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、相配套或為建筑物的使用者服務(wù)的室內(nèi)外各類設(shè)備、 市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。市政公用設(shè)施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。 第八章物業(yè)管理 二、物業(yè)管理二、物業(yè)管理 物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)物業(yè)管理是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè) 服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地 進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，

3、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和 公共秩序的活動。公共秩序的活動。 業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集 體、國家；體、國家； 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護(hù)全體業(yè)主業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護(hù)全體業(yè)主 在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織；在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織； 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 第八章物業(yè)管理 三、物業(yè)管理的特性三、物業(yè)管理的特性 1 1、覆蓋面廣、覆蓋面廣 從地域上看，涉及全國各地；從管理對象上看，從地域上看，涉及全國各地；從管理對象上看， 大批售后公房或未售公房以及商品住宅、辦公用

4、房、大批售后公房或未售公房以及商品住宅、辦公用房、 工商用房，甚至機關(guān)、學(xué)校用房及其配套設(shè)施設(shè)備，工商用房，甚至機關(guān)、學(xué)校用房及其配套設(shè)施設(shè)備， 都是物業(yè)管理的對象，十分廣泛。都是物業(yè)管理的對象，十分廣泛。 2 2、服務(wù)性強、服務(wù)性強 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)。在物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)。在中華人民共和國中華人民共和國 職業(yè)分類大典職業(yè)分類大典中，物業(yè)管理人員屬于社會服務(wù)人員。中，物業(yè)管理人員屬于社會服務(wù)人員。 雖然有時物業(yè)管理人員需要履行管理職責(zé)，但服務(wù)是雖然有時物業(yè)管理人員需要履行管理職責(zé)，但服務(wù)是 物業(yè)管理的根本屬性。物業(yè)管理的根本屬性。 第八章物業(yè)管理 3 3、專業(yè)性強、專業(yè)性強 物業(yè)管理

5、企業(yè)接受委托后，需要按照物業(yè)服務(wù)合物業(yè)管理企業(yè)接受委托后，需要按照物業(yè)服務(wù)合 同的約定，采用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)和方法，對建筑同的約定，采用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)和方法，對建筑 物與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)物與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng) 護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。 4 4、業(yè)主處于主導(dǎo)地位、業(yè)主處于主導(dǎo)地位 業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于 主導(dǎo)地位。主導(dǎo)地位。 5 5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合 社區(qū)管理，一般是由政府的基層單位街道辦事處社區(qū)管理，一般是由政府的基層單位街

6、道辦事處 和社區(qū)內(nèi)的居民委員會承擔(dān)的；物業(yè)管理服務(wù)項目眾和社區(qū)內(nèi)的居民委員會承擔(dān)的；物業(yè)管理服務(wù)項目眾 多，內(nèi)容豐富，從最基本的物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)到物業(yè)管多，內(nèi)容豐富，從最基本的物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)到物業(yè)管 理區(qū)域的環(huán)境管理，都應(yīng)與社區(qū)管理緊密結(jié)合，理區(qū)域的環(huán)境管理，都應(yīng)與社區(qū)管理緊密結(jié)合， 第八章物業(yè)管理 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程 一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 1 1、物業(yè)的接管驗收、物業(yè)的接管驗收 是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗 收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗收。收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織

7、物業(yè)的接管驗收。 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并登記造對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并登記造 冊；建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)物業(yè)資料。冊；建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)物業(yè)資料。 物業(yè)管理企業(yè)對所有物業(yè)資料應(yīng)妥善保管，在物物業(yè)管理企業(yè)對所有物業(yè)資料應(yīng)妥善保管，在物 業(yè)管理服務(wù)終止時，應(yīng)將全部物業(yè)資料移交給業(yè)主委業(yè)管理服務(wù)終止時，應(yīng)將全部物業(yè)資料移交給業(yè)主委 員會。員會。 第八章物業(yè)管理 2 2、物業(yè)管理方案和制度的制定、物業(yè)管理方案和制度的制定 (1)(1)建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理

8、部門，確定人員編制。建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理部門，確定人員編制。 (2)(2)在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、施在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、施 工質(zhì)量等提出合理建議。工質(zhì)量等提出合理建議。 (3)(3)根據(jù)委托服務(wù)合同制定物業(yè)管理方案。根據(jù)委托服務(wù)合同制定物業(yè)管理方案。 (4)(4)制定各項物業(yè)管理制度。制定各項物業(yè)管理制度。 (5)(5)制定物業(yè)再開發(fā)利用方案。制定物業(yè)再開發(fā)利用方案。 (6)(6)制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預(yù)算。制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預(yù)算。 (7)(7)制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)。制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)。 第八章

9、物業(yè)管理 3 3、客戶管理服務(wù)、客戶管理服務(wù) (1)(1)提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)。提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)。 (2)(2)有計劃地與客戶進(jìn)行有效溝通。有計劃地與客戶進(jìn)行有效溝通。 (3)(3)接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴。接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴。 (4)(4)擬寫物業(yè)管理的常用文書。擬寫物業(yè)管理的常用文書。 (5)(5)建立與管理物業(yè)管理檔案。建立與管理物業(yè)管理檔案。 (6)(6)測算并收取物業(yè)管理費用。測算并收取物業(yè)管理費用。 (7)(7)對專項維修資金的使用進(jìn)行管理。對專項維修資金的使用進(jìn)行管理。 (8)(8)在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動。在

10、管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動。 第八章物業(yè)管理 4 4、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)、房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù) (1)(1)向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的 功能和使用注意事項，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施功能和使用注意事項，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施 的安全管理。的安全管理。 (2)(2)制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃。制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃。 (3)(3)對房屋進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修。對房屋進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修。 (4)(4)管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程。管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工

11、程。 (5)(5)對房屋附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修。對房屋附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修。 (6)(6)運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理。運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理。 (7)(7)對特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行管理。對特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行管理。 (8)(8)編制房屋維修預(yù)算方案和設(shè)備設(shè)施的維修、更新編制房屋維修預(yù)算方案和設(shè)備設(shè)施的維修、更新 預(yù)算方案。預(yù)算方案。 第八章物業(yè)管理 5 5、安全服務(wù)、安全服務(wù) (1)(1)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的設(shè)置方案，正確制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的設(shè)置方案，正確 設(shè)置消防器材。設(shè)置消防器材。 (2)(2)提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全

12、保衛(wèi)服務(wù)。提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)服務(wù)。 (3)(3)進(jìn)行消防安全管理。進(jìn)行消防安全管理。 (4)(4)對進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進(jìn)行管理。對進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進(jìn)行管理。 (5)(5)預(yù)防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件。預(yù)防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件。 6 6、環(huán)境保潔與綠化美化管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理 (1)(1)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進(jìn)行防治。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進(jìn)行防治。 (2)(2)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和 公共場地提供衛(wèi)生保潔服務(wù)。公共場地提供衛(wèi)生保潔服

13、務(wù)。 第八章物業(yè)管理 (3)(3)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化美化。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化美化。 7 7、綜合經(jīng)營服務(wù)、綜合經(jīng)營服務(wù) 綜合經(jīng)營服務(wù)是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務(wù)，主要綜合經(jīng)營服務(wù)是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務(wù)，主要 是開展多種便民經(jīng)營服務(wù)項目，也可為業(yè)主或使用人是開展多種便民經(jīng)營服務(wù)項目，也可為業(yè)主或使用人 自用物業(yè)單元內(nèi)部提供特約性物業(yè)管理服務(wù)。自用物業(yè)單元內(nèi)部提供特約性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)具有委托和代理性質(zhì)。特約性服務(wù)具有委托和代理性質(zhì)。 二、物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理二、物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理 1 1、物業(yè)管理的早期介入、物業(yè)管理的早期介入 是指物業(yè)管

14、理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè) 的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意 見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的 要求。要求。 第八章物業(yè)管理 2 2、前期物業(yè)管理、前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè) 管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的 物業(yè)管理。物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的早期介入和后期物業(yè)前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的早

15、期介入和后期物業(yè) 管理或稱日常物業(yè)管理既有區(qū)別，工作內(nèi)容上又有一管理或稱日常物業(yè)管理既有區(qū)別，工作內(nèi)容上又有一 定程度的交叉。定程度的交叉。 早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，早期介入早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，早期介入 工作越主動，越扎實，對物業(yè)管理企業(yè)正式按照委托工作越主動，越扎實，對物業(yè)管理企業(yè)正式按照委托 合同實施前期物業(yè)管理越有利。合同實施前期物業(yè)管理越有利。 前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物 業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承，業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承， 前期物業(yè)管理工作做得好，有利于后期物業(yè)管

16、理工作前期物業(yè)管理工作做得好，有利于后期物業(yè)管理工作 順利進(jìn)行。順利進(jìn)行。 第八章物業(yè)管理 三、物業(yè)管理的過程三、物業(yè)管理的過程 1 1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主或業(yè)主。業(yè)主或業(yè)主 大會，依法通過適當(dāng)方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理大會，依法通過適當(dāng)方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理 企業(yè)以后，應(yīng)簽訂書面的企業(yè)以后，應(yīng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同。 2

17、 2、驗收接管物業(yè)、驗收接管物業(yè) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立 接管驗收小組，對物業(yè)的共同部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)接管驗收小組，對物業(yè)的共同部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn) 行查驗，并辦理接管手續(xù)。行查驗，并辦理接管手續(xù)。 第八章物業(yè)管理 3 3、履行服務(wù)合同、履行服務(wù)合同 按照服務(wù)合同所約定的內(nèi)容，依法履行合同條款。按照服務(wù)合同所約定的內(nèi)容，依法履行合同條款。 要制定物業(yè)管理的各項規(guī)章制度、工作職責(zé)、操作規(guī)范，要制定物業(yè)管理的各項規(guī)章制度、工作職責(zé)、操作規(guī)范， 編制住戶手冊，建立物業(yè)管理的信息網(wǎng)絡(luò)，以現(xiàn)代管理編制住戶手冊，建立物業(yè)管理的信息網(wǎng)絡(luò)，以現(xiàn)代

18、管理 模式為業(yè)主提供經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。模式為業(yè)主提供經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。 4 4、終止合同，做好交接、終止合同，做好交接 物業(yè)服務(wù)合同到期或因某些原因終止時，物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)合同到期或因某些原因終止時，物業(yè)管理 企業(yè)要向業(yè)主委員會報告專項維修資金使用情況并接受企業(yè)要向業(yè)主委員會報告專項維修資金使用情況并接受 審查。然后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、余留審查。然后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、余留 的專項維修資金和在承接驗收時所接收的各種圖紙、資的專項維修資金和在承接驗收時所接收的各種圖紙、資 料以及其他物業(yè)管理中的相關(guān)文件交還給業(yè)主委員會。料以及其他物業(yè)管理中的相關(guān)文件交還給

19、業(yè)主委員會。 如果業(yè)主大會已經(jīng)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，新老如果業(yè)主大會已經(jīng)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，新老 物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，認(rèn)真做物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，認(rèn)真做 好驗收交接工作。好驗收交接工作。 第八章物業(yè)管理 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理的基本原則 一、權(quán)責(zé)分明一、權(quán)責(zé)分明 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員 會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。 業(yè)主是物業(yè)的所有人，擁有房屋的所有權(quán)和相關(guān)業(yè)主是物業(yè)的所有人，擁有房屋的所有權(quán)和相關(guān) 土地的使用權(quán)

20、。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成土地的使用權(quán)。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一個業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會 是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大 會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán) 的核心。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的具體執(zhí)行者。的核心。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的具體執(zhí)行者。 第八章物業(yè)管理

21、 二、業(yè)主主導(dǎo)二、業(yè)主主導(dǎo) 業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需 要為核心，將業(yè)主置于首要地位。要為核心，將業(yè)主置于首要地位。 業(yè)主有權(quán)制定、修改業(yè)主公約；選舉、更換業(yè)主業(yè)主有權(quán)制定、修改業(yè)主公約；選舉、更換業(yè)主 委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：選聘、解聘物委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：選聘、解聘物 業(yè)管理企業(yè)：決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并業(yè)管理企業(yè)：決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并 監(jiān)督實施：制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位監(jiān)督實施：制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位 和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)和共用設(shè)施

22、設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù) 等方面的規(guī)章制度以及法律，法規(guī)或者業(yè)主大會議事等方面的規(guī)章制度以及法律，法規(guī)或者業(yè)主大會議事 規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 三、服務(wù)第一三、服務(wù)第一 物業(yè)管理企業(yè)不如稱為物業(yè)管理企業(yè)不如稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。因為。因為 物業(yè)管理企業(yè)所做的每一項工作都是服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)所做的每一項工作都是服務(wù)。 第八章物業(yè)管理 四、統(tǒng)一管理四、統(tǒng)一管理 統(tǒng)一管理原則，是指一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立統(tǒng)一管理原則，是指一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立 一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物

23、業(yè)管理企 業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及附屬業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及附屬 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)、綠化美化、治安保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)、綠化美化、治安保衛(wèi)、 車輛道路等統(tǒng)一納入物業(yè)服務(wù)合同，由一個物業(yè)管理車輛道路等統(tǒng)一納入物業(yè)服務(wù)合同，由一個物業(yè)管理 企業(yè)負(fù)責(zé)。企業(yè)負(fù)責(zé)。 五、專業(yè)高效五、專業(yè)高效 物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工 作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)。為了提供高作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)。為了提供高 效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，減少開支，創(chuàng)造良好的社會效益和環(huán)境效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，減少開支，創(chuàng)造良好

24、的社會效益和環(huán)境 效益，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服效益，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服 務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。但是，不得將該區(qū)域內(nèi)的務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。但是，不得將該區(qū)域內(nèi)的 全部物業(yè)管理一并委托給他人。全部物業(yè)管理一并委托給他人。 第八章物業(yè)管理 六、收費合理六、收費合理 物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物 業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平 相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主 和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)

25、規(guī)定進(jìn)行約定。和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。 七、公平競爭七、公平競爭 在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制 度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3 3個以上的物業(yè)管理企業(yè)個以上的物業(yè)管理企業(yè) 投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正，誰中了標(biāo)就讓誰管投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正，誰中了標(biāo)就讓誰管 理。理。 八、依法行事八、依法行事 物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到的法律非物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到的法律非 常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、 法規(guī)。對于遇到的各類問題，應(yīng)當(dāng)以

26、我國的法律、法法規(guī)。對于遇到的各類問題，應(yīng)當(dāng)以我國的法律、法 規(guī)為根據(jù)做出正確回答。規(guī)為根據(jù)做出正確回答。 第八章物業(yè)管理 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 一、物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專 門進(jìn)行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)門進(jìn)行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng) 護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序， 為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)。為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，自主經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立

27、的法人資格，自主經(jīng) 營、獨立核算、自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)民事責(zé)任。營、獨立核算、自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)民事責(zé)任。 二、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)二、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 1 1、權(quán)利、權(quán)利 第八章物業(yè)管理 (1)(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合 同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 制度，結(jié)合實際情況，制定管理辦法。制度，結(jié)合實際情況，制定管理辦法。 (2)(2)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實施管理。

28、按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實施管理。 (3)(3)按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用。按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用。 (4)(4)有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán) 保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章 制度的行為。制度的行為。 (5)(5)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。 (6)(6)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的 服務(wù)項目。服務(wù)項目。 第八章物業(yè)管理 (7)(

29、7)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線可以接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線 電視等單位的委托代收相關(guān)費用。電視等單位的委托代收相關(guān)費用。 (8)(8)有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專 業(yè)性服務(wù)企業(yè)。業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 (9)(9)經(jīng)業(yè)主大會的允許，可以實行多種經(jīng)營。經(jīng)業(yè)主大會的允許，可以實行多種經(jīng)營。 2 2、義務(wù)、義務(wù) (1)(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。 (2)(2)接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服 務(wù)合同情況的監(jiān)督。務(wù)合同情

30、況的監(jiān)督。 (3)(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定。重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定。 (4)(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及 物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 第八章物業(yè)管理 三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 為提高企業(yè)物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健為提高企業(yè)物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健 康發(fā)展，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管康發(fā)展，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管 理制度。理制度。 根據(jù)建設(shè)部根據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的

31、規(guī)的規(guī) 定，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級定，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級3 3個資質(zhì)個資質(zhì) 等級。等級。 1 1、一級資質(zhì)、一級資質(zhì) (1)(1)注冊資本人民幣注冊資本人民幣500500萬元以上；萬元以上； (2)(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān) 專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于3030人。其中，具人。其中，具 有中級以上職稱的人員不少于有中級以上職稱的人員不少于2020人，工程、財務(wù)等業(yè)人，工程、財務(wù)等業(yè) 務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 第八章物業(yè)管理

32、(3)(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資 格證書；格證書； (4)(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房 屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不 低于低于100100： 多層住宅多層住宅200200萬平方米；萬平方米； 高層住宅高層住宅100100萬平方米；萬平方米； 獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）1515萬平方米；萬平方米； 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)5050萬平方米。萬平方米。 (5)(5)建立并嚴(yán)

33、格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理 制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營 管理業(yè)績。管理業(yè)績。 第八章物業(yè)管理 2 2、二級資質(zhì)、二級資質(zhì) (1)(1)注冊資本人民幣注冊資本人民幣300300萬元以上；萬元以上； (2)(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān) 專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于2020人。其中，具人。其中，具 有中級以上職稱的人員不少于有中級以上職稱的人員不少于1010人，工程、財務(wù)等業(yè)人，工程、財務(wù)

34、等業(yè) 務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； (3)(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資 格證書；格證書； (4)(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房 屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不 低于低于100100： 多層住宅多層住宅100100萬平方米；萬平方米； 高層住宅高層住宅5050萬平方米；萬平方米； 獨立式住宅（別墅）獨立式住宅（別墅）8 8萬平方米；萬平方米； 辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)辦公樓

35、、工業(yè)廠房及其它物業(yè)2020萬平方米。萬平方米。 第八章物業(yè)管理 (5)(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理 制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營 管理業(yè)績。管理業(yè)績。 3 3、三級資質(zhì)、三級資質(zhì) (1)(1)注冊資本人民幣注冊資本人民幣5050萬元以上；萬元以上； (2)(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān) 專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于1010人。其中，具人。其中，具 有中級以上職稱的人員不少于

36、有中級以上職稱的人員不少于5 5人，工程、財務(wù)等業(yè)人，工程、財務(wù)等業(yè) 務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； (3)(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資 格證書格證書 (4)(4)有委托的物業(yè)管理項目；有委托的物業(yè)管理項目； (5)(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理 制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等 級核定，并設(shè)一年的暫定期。級核定，并

37、設(shè)一年的暫定期。 第八章物業(yè)管理 四、資質(zhì)等級的管理四、資質(zhì)等級的管理 1 1、申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下、申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下 列材料：列材料： (1)(1)企業(yè)資質(zhì)等級申報表；企業(yè)資質(zhì)等級申報表； (2)(2)營業(yè)執(zhí)照；營業(yè)執(zhí)照； (3)(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； (4)(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同， 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù) 負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同； (5)(5)物業(yè)服

38、務(wù)合同復(fù)印件；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； (6)(6)物業(yè)管理業(yè)績材料。物業(yè)管理業(yè)績材料。 2 2、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。 建設(shè)部負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)建設(shè)部負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā) 和管理。和管理。 第八章物業(yè)管理 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物 業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府 房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證 書的頒發(fā)和管理。書的頒發(fā)和管理。 設(shè)

39、區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 3 3、業(yè)務(wù)范圍、業(yè)務(wù)范圍 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項 目。目。 二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接3030萬平方米以下萬平方米以下 的住宅項目和的住宅項目和8 8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管 理業(yè)務(wù)。理業(yè)務(wù)。 三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接2020萬平方米以下萬平方米以下 住宅項目和住宅項目和5 5萬平方

40、米以下的非住宅項目的物業(yè)管理萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理 業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)。 第八章物業(yè)管理 第五節(jié)第五節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主一、業(yè)主 業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。 1 1、業(yè)主享有的權(quán)利、業(yè)主享有的權(quán)利 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各 項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè) 服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 (1)(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企

41、業(yè)提 供的服務(wù)供的服務(wù) (2)(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事 項提出建議項提出建議 第八章物業(yè)管理 業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策 規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主 大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。如請求分大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。如請求分 配建筑物公共部分應(yīng)得的利益；請求正當(dāng)管理共同關(guān)配建筑物公共部分應(yīng)得的利益；請求正當(dāng)管理共同關(guān) 系的事務(wù)；請求停止侵害、排除障礙、消除危險、賠系的事務(wù)；請求停止侵害、排

42、除障礙、消除危險、賠 償損失等行為的權(quán)利。償損失等行為的權(quán)利。 (3)(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的 建議建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公 約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。 (4)(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) 第八章物業(yè)管理 業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決 定事項的投票權(quán)利。定事項的投票權(quán)利。 “投票權(quán)投票權(quán)”是指業(yè)主作為投票人

43、的權(quán)利。投票權(quán)，是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。投票權(quán)， 是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù) 等因素來確定的。對于業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投等因素來確定的。對于業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投 票權(quán)數(shù)的確定，票權(quán)數(shù)的確定，物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例僅規(guī)定了基本原則，僅規(guī)定了基本原則， 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 (5)(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就 是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)

44、主大會，行使選是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選 舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利。舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利。 第八章物業(yè)管理 (6)(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，如業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，如 對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進(jìn)的建議等。對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進(jìn)的建議等。 (7)(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān)業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān) 督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量督的權(quán)利

45、，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量 和收費情況等。和收費情況等。 (8)(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用 情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場地的使用情況進(jìn)行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管場地的使用情況進(jìn)行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管 理企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進(jìn)建議理企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進(jìn)建議 并要求得到合理解決。并要求得到合理解決。 第八章物業(yè)管理 (9)(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金

46、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 ( (以下簡稱專項維修資金以下簡稱專項維修資金) )的管理和使用的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主 體之間相互間的雙向監(jiān)督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他體之間相互間的雙向監(jiān)督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他 業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè) 主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其 他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及 業(yè)主委員會、物業(yè)

47、管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利 監(jiān)督該業(yè)主。監(jiān)督該業(yè)主。 (10)(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù) 聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。 第八章物業(yè)管理 2 2、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) (1)(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性 質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，

48、是全體業(yè)主共同約定、相互制 約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利 益等方面的行為準(zhǔn)則。益等方面的行為準(zhǔn)則。 (2)(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè) 備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 制度制度 (3)(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會 作出的決定作出的決定 (4)(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 (5)(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用按時

49、交納物業(yè)服務(wù)費用 第八章物業(yè)管理 （6 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主其他義務(wù)主要包括業(yè)主應(yīng)法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主其他義務(wù)主要包括業(yè)主應(yīng) 當(dāng)接受并服從業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的管理和服當(dāng)接受并服從業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的管理和服 務(wù)的義務(wù)。務(wù)的義務(wù)。 3 3、業(yè)主共同決定的事項、業(yè)主共同決定的事項 (1)(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； (2)(2)制定和修改管理規(guī)約；制定和修改管理規(guī)約； (3)(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； (4)(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選聘

50、和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； (5)(5)籌集和使用專項維修資金；籌集和使用專項維修資金； (6)(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； (7)(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 第八章物業(yè)管理 二、業(yè)主大會二、業(yè)主大會 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組 成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管 理活動中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。理活動中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立規(guī)

51、定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立 一個業(yè)主大會。一個業(yè)主大會。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè) 備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、 自治區(qū)、直轄市制定。自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活 動。動。 第八章物業(yè)管理 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在 地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成 立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員

52、會。業(yè)主大會自首立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會自首 次業(yè)主大會會議召開之日起成立。次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè) 主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履 行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 1 1、業(yè)主大會會議、業(yè)主大會會議 (1)(1)業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會會議召開的形式 業(yè)主大會一般有兩種形式：業(yè)主大會一般有兩種形式： 集體討論集體討論 書面征求意見書面征求意見 第八章物業(yè)管理 但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部

53、分占建筑物但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物 總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 (2)(2)業(yè)主大會決議業(yè)主大會決議 業(yè)主大會決定業(yè)主大會決定3 3、業(yè)主共同決定的事項第（、業(yè)主共同決定的事項第（5 5）項）項 和第（和第（6 6）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總 面積面積2/32/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/32/3以上的業(yè)主同意；以上的業(yè)主同意； 業(yè)主大會決定業(yè)主大會決定3 3、業(yè)主共同決定的其他事項，應(yīng)當(dāng)、業(yè)主共同決定的其他事項，應(yīng)當(dāng) 經(jīng)專有部分占建筑物總面

54、積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 過半數(shù)的業(yè)主同意。過半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約 束力。束力。 第八章物業(yè)管理 (3)(3)業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會 會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席 業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被 選舉的資格。選舉的

55、資格。 (4)(4)業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會 會議會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單 元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會 會議。會議。 第八章物業(yè)管理 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng) 當(dāng)于參加業(yè)主大會會議當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3 3日前，就業(yè)主大會會議擬討日前，就業(yè)主大會會議擬討 論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表

56、 決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽 字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。 (5)(5)業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的 規(guī)定召開。規(guī)定召開。 經(jīng)經(jīng)20%20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召 開業(yè)主大會臨時會議。開業(yè)主大會臨時會議。 第八章物業(yè)管理 (6)(6)召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主

57、 業(yè)主大會會議召開業(yè)主大會會議召開1515日以前，要通知全體業(yè)主，日以前，要通知全體業(yè)主， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的 居民委員會。居民委員會。 第八章物業(yè)管理 (7)(7)業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會做書面記錄并存業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會做書面記錄并存 檔。檔。 (8)(8)業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告 業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面

58、形式在物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)及時公告。內(nèi)及時公告。 2 2、第一次業(yè)主大會召開的條件和程序、第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 (1)(1)第一次業(yè)主大會會議召開的條件第一次業(yè)主大會會議召開的條件 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在 地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成 立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一次業(yè)主大立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一次業(yè)主大 會召開的條件，各地區(qū)有所不同。會召開的條件，各地區(qū)有所不同。 第八章物業(yè)管理 浙江省物業(yè)管理條例

59、浙江省物業(yè)管理條例 嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部 門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次 業(yè)主大會會議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委業(yè)主大會會議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委 員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助： 1 1、房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總、房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總 建筑面積百分之六十以上的；建筑面積百分之六十以上的； 2 2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋、首套房屋出售并交付使用已滿兩

60、年，且房屋 出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分 之三十以上的。之三十以上的。 第八章物業(yè)管理 （2 2）第一次業(yè)主大會會議的籌備工作）第一次業(yè)主大會會議的籌備工作 組織大會籌備組組織大會籌備組 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地 產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主 代表、建設(shè)單位代表、建設(shè)單位( (包括公有住房出售單位包括公有住房出售單位) )組成，負(fù)責(zé)組成，負(fù)責(zé) 業(yè)主大會籌備工作。已有居民委員會的，還可以邀請業(yè)主大會籌備工作。已