淮南某某項目初步可行性分析報告

1、淮南紡織廠項目初步可行性分析.doc淮南紡織廠項目初步可行性分析第一部分 背景分析一、經濟背景淮南，中國煤城，全市總人口數 2335798 人。其中市區(qū) 1753515 人，鳳臺縣 582283 人。全市非農業(yè)人口 1057231 人，占全市人口總數 45.26%。而且淮南市一直采取開放的戶籍政策，購房入戶、投資納稅入戶、大中專 畢業(yè)生入戶等開放的人口政策讓淮南人口迅速增加。按照政府“十一五”規(guī)劃，2010 年淮南市區(qū)要擴大一倍，人口也將相應急速擴張。潛在的消費群體將是推動淮南房地產市場發(fā)展的主要動力。2004 年，淮南市緊緊抓住國家宏觀調控政策機遇，加快推進三大基地建設，經濟發(fā)展活力進一步增

2、強。特別是四個方面的較快增長對全市經濟發(fā)展起到了重要促進作用。一是農業(yè)豐收對穩(wěn)定全市經濟起了基礎性作用；二是投資快速增長對經濟起到了重要拉動作用；三是工業(yè)增長速度快、效益好，對經濟的支撐作用增強；四是消費市場穩(wěn)中趨旺，社會消費品零售總額實現了近幾年最高增幅。同時，與人民生活息息相關的社會事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強。全年地區(qū)生產總值完成 214.49 億元，比上年增長 16.2%。其中第一產業(yè)實現增加值 26.48 億元，增長 18.7%；第二產業(yè)增加值 111.88 億元，增長 18.4%；第三產業(yè)增加值 76.13 億元，增長 12.6%。全年實現財政收入 27.6 億元，增長 37.1%；其中

3、地方財政收入11.6 億元，增長 29.6%。提前一年完成“十五”計劃確定的主要經濟目標。工業(yè)、農業(yè)、服務業(yè)全面發(fā)展。工業(yè)支撐帶動作用繼續(xù)增強。全年完成工業(yè)增加值 85.0 億元，比上年增長 20.5%。煤、電、化等重點產業(yè)生產、銷售高速增長，全年原煤產量達到 3749.3 萬噸，比上年增長 4.5%； 發(fā)電量 232.2 億千瓦時，增長 12.3%。濃硝酸 23.8 萬噸，增長 8.9%；合成氨 40.1 萬噸，增長 8.4%。農村經濟多項指標創(chuàng)歷史新高。全年糧食總產量 118.3 萬噸，比上年增長 100.5%。養(yǎng)殖業(yè)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢， 預計全年肉類總產量 9.5 萬噸，禽蛋產量 4

4、.3 萬噸，牛奶產量 3.1 萬噸， 分別增長 9.4%、10.5%、6.3%。服務業(yè)發(fā)展步伐進一步加快。一批物流項目正在加快推進，商業(yè)連鎖經營蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)增勢強勁，房地產業(yè)日趨興旺，社區(qū)服務業(yè)不斷完善。商貿餐飲、交通運輸等服務業(yè)繼續(xù)較快增長。投資、消費、外經外貿快速發(fā)展。投資增長持續(xù)強勁。在省“861”和市“3671”行動計劃的帶動下，固定資產投資快速增長，全社會固定資產投資完成 86.1 億元，增長 67 .8%，增速和投資額均創(chuàng)近年新高。消費市場活躍。消費結構逐步升級，汽車、旅游、住房、教育 、信息服務、文化產品等已成為新的消費熱點。全年實現社會消費品零售總額 63 億元，比上年增長

5、 13.3%。外經外貿快速發(fā)展。全年完成外貿出口 2600.4 萬美元，比上年增長 1.0%。全年實際到位外資 11000 萬美元，比上年增長 35.4%；新批外商直接投資項目 10 個，合同外資額 6606 萬美元，增長25.0%；引進內資實際到位資金 29.3 億元，其中省外資金 27.3 億元。成功舉辦了第十一屆中國豆腐文化節(jié)，節(jié)慶期間簽訂投資與合作項目金額41 億元。組團參加了皖粵、對韓、皖魯、合肥高新技術-資本對接會等經濟技術合作活動。重點項目、重點企業(yè)、重點園區(qū)支撐有力。重點項目進展順利。益益乳業(yè)科技園一期工程，淮化集團 4 萬噸雙氧水、3 萬噸食品級液體二氧化碳、恩德爐改造、熱電

6、聯供，礦業(yè)集團日產 2500 噸新型干法水泥生產線建成投產。顧橋、顧橋北、丁集、張北、潘北、望峰崗、劉莊礦井，田電 30 萬千瓦機組技改，平電二期 260 萬千瓦機組，生物醫(yī)藥產業(yè)基地等項目進展良好。礦業(yè)集團煤電一體化田集電廠、鳳臺電廠， 淮化合成氨老系統改造，洛電三期，朱集、板集礦井等項目前期工作扎實推進。2004 年列入省“861”行動計劃重大項目完成投資額 44 億元，其中煤電化項目完成投資額 35.02 億元，占 79%。重點企業(yè)貢獻份額繼續(xù)提高。煤、電、化重點企業(yè)緊緊抓住國家鼓勵“瓶頸”產業(yè)發(fā)展的機遇，生產、銷售繼續(xù)保持高速增長，產銷銜接良好，對全市經濟增長貢獻份額繼續(xù) 提高。煤電化

7、企業(yè)新增增加值占全市新增工業(yè)增加值的 86%。經濟技術開發(fā)區(qū)增勢強勁。開發(fā)區(qū)產業(yè)聚集功能進一步增強，南區(qū)路網及配套設施基本建成。全年進區(qū)項目 30 個，其中外資企業(yè) 4 家，實際到位內、外資分別為 5.5 億元和 4076 萬美元，實現技工貿總收入 15 億元。財政、金融、居民收入顯著增長。財政收入躍上新臺階。全年實現財政收入 27.6 億元，增長 37.1%；其中地方財政收入 11.6 億元，增長 29.6%； 財政支出 20.9 億元，增長 34.2%。金融機構存貸款平穩(wěn)增長。年末全市金融機構各項存款余額 252.4 億元，比上年末增加 52.5 億元；金融機構各項貸款余額為 177.8

8、億元，比上年末增加 22.9 億元。城鄉(xiāng)人民生活水平繼續(xù)提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7418 元，比上年增長23.4%；在崗職工平均工資為 16970 元，增長 43.6%；全年農民人均純收入 2572 元，增長 26.5%。教育、社會保障、社會事業(yè)全面進步。教育事業(yè)健康發(fā)展。九年制義務教育繼續(xù)鞏固，高中階段教育加快發(fā)展，初中招生 40502 人，普通高中招生 14095 人，普通高校招生 13084 人。中小學危房改造取得較大進展，改造 D 類危房面積 69644 平方米。高等教育規(guī)模繼續(xù)擴大，成人教 育、職業(yè)教育、民辦教育穩(wěn)步發(fā)展。大力抓好社會保障和再就業(yè)。全面啟動下崗職工出中心工作

9、，企業(yè)退休職工社會化管理服務工作穩(wěn)步推進。 全年職工參加基本養(yǎng)老保險達 26.3 萬人，參加基本醫(yī)療保險達 13 萬人，參加失業(yè)保險達 33.3 萬人，保障城鎮(zhèn)最低生活人口 122.2 萬人次，實施農村特困人員救助 2.6 萬人次。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數 2.41 萬人，城鎮(zhèn) 登記失業(yè)率為 4.4%。社會事業(yè)全面進步。科技創(chuàng)新取得新成績。全年共鑒定科技成果 62 項，其中國際先進水平 5 項，國內領先水平 7 項，獲省部級科技成果獎 17 項。申報高新技術企業(yè) 3 家，申報高新技術產品 3 項。衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展成效顯著。結核病免費救治和艾滋病防治工作得到加強， 疾病預防控制體系和突發(fā)公共衛(wèi)生醫(yī)療救治

10、體系建設全面啟動，在全省 率先實現兒童計劃免疫免費接種。人口與計劃生育綜合改革向縱深推進， 人口自然增長率為 7.27。生態(tài)保護和環(huán)境治理工作進一步加強。文化、體育、檔案、氣象、新聞出版、地方志等事業(yè)取得了新的發(fā)展。但是， 在全市經濟和各項社會事業(yè)取得較大成績的同時，經濟結構單一，結構調整任務艱巨；“三農”問題突出，農業(yè)發(fā)展和農民增收缺乏長效機制；中小企業(yè)活力不強；經濟外向度和非公有制經濟比重偏低；社會保障和就業(yè)壓力增加等問題依然突出，影響和制約著全市經濟和社會的發(fā)展，需要采取切實有效的措施，認真加以解決。二、城市背景淮南市雖然歷史可以追溯到夏商時期，但是現代城市史卻非常短： 1949 年 1

11、 月 18 日淮南解放。3 月，中共中央華東局決定在淮南三鎮(zhèn)的基礎上設立淮南煤礦特別行政區(qū)；4 月，淮南煤礦特別行政區(qū)改設為淮南礦區(qū)。1950 年 9 月，建縣級淮南市。1952 年 6 月，建立省轄淮南市。1977 年 1 月，鳳臺縣由阜陽專區(qū)劃入；1999 年 11 月，毛集社會發(fā)展綜合實驗區(qū)批準成立。今淮南市轄田家庵、大通、謝家集、八公山、潘集區(qū)和鳳臺 縣以及毛集社會 發(fā)展綜合實驗區(qū)。2004 年 7 月，孔店鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、孤堆鄉(xiāng)、楊公鎮(zhèn)、孫廟鄉(xiāng)由長豐縣分別劃入淮南市大通區(qū)、 田家庵區(qū)、謝家集區(qū)。2004 年是實施“城市建設三年大變樣”的起步年，也是創(chuàng)建國家、省級園林城市關

12、鍵年。全年新增道路面積 60 萬平方米，城市綠地提高了 2 個百分點，達到了 30.5%，新建城市路燈 627 柱 1270 盞，改建路燈 35 柱 54 盞，亮燈率達 97%以上。年內，投入城市基礎設施建設資金1.9 億元。完成淮舜路、電建路、淮河路、淮建路、民主路、廣場南路、劉家山路等道路大修改造工程，極大地改善了老城區(qū)的交通狀況。解決了一些有路無燈、有燈不亮的道路的亮化。主 要有洞山東路、民主路、唐山北路、田大南路、舜耕西路、206 國道淮化段、湖濱路、國慶西路、石澗湖西路等。解決了多年來沒有解決的問題。市政工程公司搶抓機遇碩果累累：1田大南路二期工程2洞山東路改造工程竣工3淮河路改造工

13、程完工4淮建西路改建工程竣工5田大北路改造工程完工6新建朝陽東路竣工7舜耕西路改建工程完工8國慶東路改造工程竣工10、建設北路改建工程完工11、唐山路改建工程竣工根據以上的分析，“ ”項目正處于淮南市高端人群的輻射范圍中，是淮南城市的主要發(fā)展方向，也是居家生活的首選， 具備良好的地理優(yōu)勢。三、房地產市場概述截止目前，淮南市的房地產行業(yè)繼續(xù)保持健康快速發(fā)展的勢頭， 全市房地產開發(fā)企業(yè) 70 家。其中一級企業(yè) 1 家，二級企業(yè) 8 家， 三級、四級企業(yè) 40 家，暫定級別 21 家，年內新批房地產企業(yè) 2家，至年底，全市開發(fā)企業(yè)資產總計 24.87 億元。從事房地產開發(fā)建設人數約 2400 人，

14、專業(yè)技術人員約 1500 人。2005 年，全市完成房地產開發(fā)投資 15.2 億元，同比增長 25.7%； 其中住房投資 11.1 億元，同比增長 108%；商品房屋施工面積 260 萬平方米，同比增長 19.1%；其中住宅面積 228.11 萬平方米，同比增長 36.1%；新開工面積 135.69 萬平方米，竣工面積 102.68萬平方米，同比增長 50%；其中住宅 89.8 萬平方米，同比增長 76.8%，房屋空置面積 11.41 萬平方米，比上年減少 42.6%?！?舊 城改造成績顯著】2004 年，淮南市舊城改造工作堅持有利于城市 建設和經濟發(fā)展，又有利 于改善城市居民的生活環(huán)境和提高

15、生活質量為原則的指導思想，加快了改造建設的步伐，全 年完成投資 8.1 億元，施工面積 179 萬平方米，其中住宅 147 萬平方米，竣工面積 55 萬平 方米 ，其中住宅 47 萬平方米。華聲嘉苑、海達花園等一批新建的高檔次的住宅小區(qū)建成并投入使 用。礦業(yè)集團全年開工 14 個危舊房改造項目，開工面積 120 萬平方米，竣工 40 萬平方米，謝二西村、新社東村等一批現代化小區(qū)建成。極大的改善了淮南市老礦區(qū)職工的住房條件。 淮南市目前開發(fā)小區(qū)及銷售行情：（截止 2006 年七月 22日）綠苑山莊595188300909000000區(qū)北區(qū)謝三村農貿市0000000橋南小區(qū)969600000桂園小

16、區(qū)0000000淮望村5158900000選煤村57618787000斯瑞明珠城18669117117000龍眼村3645815515513600紫金華庭69366663006淮南長江商貿新場2912 元/1524 元/2098 元/2762 元/1285 元/入網可售 已簽 已備 已辦今日今日樓盤名稱成交均價總套套數 約套 案套 證套簽約備案數數數數套數套數龍湖匯景豪庭60392121002370 元0金色巴黎購物中心新光花園1147638383600金玉新村2913884845600鐘山園小區(qū)492425252000國慶花園803149493200金色家園2491061421429400惠

17、利花園城 C 區(qū)翰林華府 惠利花園城 D 區(qū)中都華府27223249249000618180438438431002964414014012900/9540 元/2061 元/1803 元/2414 元/1397 元/2188 元/2003 元/2432 元/上述價格是淮南市房產網上備案價格，實際從售樓處了解到的價格要比網上價格高 100200 元/M2（來源于淮南市房產網）（二）分區(qū)樓盤田家庵綠苑山莊 龍眼村 龍湖匯景豪庭 金色巴黎購物中心惠利花園城 C 區(qū)翰林華府 惠利花園城 D 區(qū)中都華府新光花園 鐘山園小區(qū) 國慶花園 金色家園八公山謝家集淮南長江商貿新區(qū)北區(qū)謝三村農貿市場桂園小區(qū)淮望村

18、選煤村金玉新村潘集紫金華庭橋南小區(qū)大通斯瑞明珠城上述只是一部分備案樓盤，還有一部分樓盤正在籌備前期事宜，沒有備案；（來源于淮南市房產網）淮南市地產市場價格差異明顯，不但多層、小高層、高層各類型房地產價格差異明顯，而且從各分區(qū)域來看，價格懸殊較大，八公山區(qū)一帶由于接近城市邊緣，價格上稍低，多層價格一般在13001600 元/M2 之間，而位于田家俺區(qū)的售房均價一般在22003000 元/M2 之間，其它各區(qū)住宅價格大多在 1800-3000 元/M2 之間。其次從房地產功能和用途來看，高層住宅、寫字樓的功能區(qū)分模糊，而商業(yè)樓盤價格差異比較小。另外，淮南目前還呈現出一個現象：目前整個城市的高層建筑特別多，基本上在售或待售的樓盤高層建筑都占有相當大的比例， 有的樓盤幾乎全部是高層，多達 30 層。四、本章小節(jié)縱觀淮南房地產市場，我們可以發(fā)現，淮南市場已經積累了大量的房地產需求，并且具有可觀的上升空間，為我們提供了很好的營銷背景，但是目前缺乏突破價格瓶頸的契機，市場消費情緒不足。該市場上具有足夠的高端消費客群容量，但是沒有相應的高端產品，為我們在產品形式的突破上提供了機會。在高端市場價格上，低質低價仍就是其主要特征。第二部分 區(qū)域價值一、行政區(qū)化二、項目概況：該項目地處淮南市經濟技術開發(fā)區(qū)國慶東路，四至范