房產(chǎn)避稅大比拼

1、房產(chǎn)避稅大比拼近年來國(guó)家調(diào)整房產(chǎn)交易的政策不斷出臺(tái)，尤其是稅收方面如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、 土地增值稅等。營(yíng)業(yè)稅規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年交易的情況征收全額營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人所得 稅規(guī)定對(duì)個(gè)人出售房產(chǎn)凈所得征收20%比率的營(yíng)業(yè)稅；土地增值稅規(guī)定對(duì)5 年內(nèi)出售的非普通住宅、其他類型房屋征收增值部分一定比率的土地增值稅，這些近幾年來增加的稅收政策 對(duì)售房者和購(gòu)房者均產(chǎn)生了巨大的影響。為了免交稅費(fèi)，賣方要么將該項(xiàng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方頭 上，要求買方代為繳納稅費(fèi)，要么將出售時(shí)間順延，等購(gòu)房時(shí)間達(dá)到五年后再出售以規(guī)避部 分稅費(fèi)。然而，往往在政策出臺(tái)幾個(gè)月后，不少精明的投資者就發(fā)現(xiàn)了在交易時(shí)規(guī)避營(yíng)業(yè)稅 的操作方式：方式

2、一：先租后售，五年后完全轉(zhuǎn)讓操作指數(shù)：風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：節(jié)省費(fèi)用：曾先生是位 IT 人士，收入頗豐的他不久前在中關(guān)村買了套 100 萬元的房子，然而房 產(chǎn)證剛剛辦理下來，公司就調(diào)他去南方某城市做區(qū)域經(jīng)理。由于現(xiàn)在交易需要繳納 5.5 萬元 的營(yíng)業(yè)稅，而且馬上找到一位買家時(shí)間也比較緊迫，為了處置該房產(chǎn)，曾先生將房產(chǎn)交給某 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司處置。該公司通過“以租待售”的業(yè)務(wù)，先將房屋代理出租，讓曾先生得到 五年的房租，在房產(chǎn)證滿五年后替業(yè)主將房屋出售，讓業(yè)主得到全部房款。方法點(diǎn)評(píng)：采用這種方法避稅規(guī)避了營(yíng)業(yè)稅， 賣方也可以在五年內(nèi)得到穩(wěn)定的租金收益， 五 年后一次性得到售房款。該方法缺點(diǎn)是可能不是在房?jī)r(jià)波動(dòng)

3、的最佳價(jià)位出手該房產(chǎn)，另外其 前提是預(yù)期五年內(nèi)該營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)改變。方式二：利用房產(chǎn)贈(zèng)與規(guī)避稅費(fèi)操作指數(shù)：風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：節(jié)省費(fèi)用：肖先生于 2004 年以 50 萬元的價(jià)格購(gòu)買了一套位于東城區(qū)的兩居室， 房產(chǎn)證上的日期 是 2004 年 6 月。 2007 年 6 月，肖先生一家看中了南城的一處大房子，想將這處房產(chǎn)賣掉， 將所得房款用來支付購(gòu)買新房的費(fèi)用。然而，按照市場(chǎng)價(jià)格，如今這套兩居室價(jià)格已經(jīng)漲到 將近 100 萬元，而轉(zhuǎn)讓所需繳納的營(yíng)業(yè)稅就達(dá)到 5.5 萬元，另外還有 1 萬元左右的個(gè)人所得 稅。如果等到兩年后將房屋出售以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅，不僅現(xiàn)在無法買到看中的新房，而且兩年后 想買的房子也可能會(huì)

4、升值，加大購(gòu)房成本。在與買家商量后，肖先生想出了一個(gè)辦法：名義1.8 萬元的贈(zèng)上將房屋贈(zèng)與給買方，實(shí)際買方按正常價(jià)格支付給肖先生。在由買方繳納了約 與公證費(fèi)后，雙方進(jìn)行了過戶，而肖先生實(shí)際得到的售房款仍為 100 萬元。方法點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)贈(zèng)與是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)無償贈(zèng)給他人的行為。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人 須提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等書面證件，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋所有權(quán)變更登 記手續(xù)。采用贈(zèng)與的方式規(guī)避稅費(fèi)，費(fèi)用較少，只需繳納公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、評(píng)估值3的契稅等費(fèi)用，尤其適合面積大于140怦的非普通住宅轉(zhuǎn)讓，因?yàn)樵谖迥陜?nèi)轉(zhuǎn)讓非普通住宅，要繳納成交價(jià) 5.5 的營(yíng)業(yè)稅、約 1%的個(gè)人所得稅、約

5、1%的土地增值稅和 3的契稅。而采用 贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)讓，所繳稅費(fèi)僅為評(píng)估值 3的契稅，節(jié)省了一大筆費(fèi)用。但是，應(yīng)用此種方 式對(duì)買賣雙方都存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，從法律的角度考慮，賣方可能改變初衷，申請(qǐng)法院 撤消贈(zèng)與合同。其次，根據(jù)合同法規(guī)定： “贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。 ”因 此，如果買方入住房屋后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，就很難要求原業(yè)主賠償。第三，在實(shí)際支付房款 時(shí)可能會(huì)發(fā)生“先過戶還是先交費(fèi)”的問題：賣方完成房屋的贈(zèng)與后買方可能會(huì)拒絕付款； 或者買方在支付全部房款后，賣方拒絕贈(zèng)與。最后，由于贈(zèng)與的房屋無法辦理按揭貸款，因 此購(gòu)房者需要具有比較大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠一次性支付購(gòu)房款。方式三：通過

6、降低成交價(jià)格減少稅費(fèi)操作指數(shù)：風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：節(jié)省費(fèi)用：陳小姐是一家銀行的信貸部經(jīng)理， 由于工作上的關(guān)系， 她經(jīng)常接觸房地產(chǎn)評(píng)估公司和 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。 半年前陳小姐剛剛買了套位于公司附近總價(jià) 80 萬元的房子， 然而最近由于 工作單位的辦公地址變化，要到離家很遠(yuǎn)的地方上班，因此她考慮將房子賣掉，到離公司辦 公比較近的地方重新購(gòu)買一套。為了能夠少交一些稅陳小姐要求經(jīng)紀(jì)公司在與買方簽訂買賣 合同時(shí)將房屋成交價(jià)寫得低一些，比如在合同中標(biāo)明成交價(jià)為60 萬元，而實(shí)際仍按 90 萬元成交，則可以少繳納 1 650 0元的營(yíng)業(yè)稅，又因售房?jī)r(jià)小于購(gòu)房?jī)r(jià)，這樣就直接避免了繳納個(gè) 人所得稅。 最終， 陳小姐房屋的評(píng)

7、估價(jià)和在買賣合同上簽訂的成交價(jià)格僅為 60萬元， 而另外 的 30 萬元由買方私下支付給她。方法點(diǎn)評(píng)：采用此種方法減少繳納稅費(fèi)，但是其避免的稅額并不大，如果買方要貸款，而合 同價(jià)太低會(huì)導(dǎo)致其貸款額不足。此外，如果是買方在過戶后支付剩余房款，會(huì)存在買方在過 戶后拒絕支付的風(fēng)險(xiǎn)，為避免這種情況出現(xiàn)就需要買賣雙方在合同中注明剩余的款項(xiàng)買方須 以其他名義先行交與賣方，操作不當(dāng)?shù)脑捒赡芤l(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。方式四：利用房產(chǎn)出典規(guī)避稅費(fèi)操作指數(shù)：風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)： 節(jié)省費(fèi)用：王女士是個(gè)專業(yè)的“炒房”者，近兩年稅收新政的頻頻出臺(tái)給了她沉重的打擊：手 頭還有一套全款購(gòu)買的房子沒有“處理”出去。如何盡快將房屋轉(zhuǎn)讓出去回籠資金成

8、了王女 士心頭的一塊心病。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，她發(fā)現(xiàn)路邊有個(gè)典當(dāng)行可以做房屋典當(dāng)。王女士心頭 一亮：把房子以典當(dāng)?shù)男问健百u”給購(gòu)房者不就可以免交營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅了嗎？由于不 用繳納營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，很快王女士就找到一位買家。首先，王女士與買家簽署了一份 “典當(dāng)合同” ，合同表明王女士因急需用錢， 將房屋出典給買方， 出典費(fèi)用即房屋出售價(jià)格為 100 萬元，并同時(shí)約定如果在回贖期內(nèi)王女士不將房屋贖回，房屋所有權(quán)將歸買方所有。隨 后，王女士與買方將房產(chǎn)證、典當(dāng)合同及雙方身份證明等材料共同到房地產(chǎn)交易管理部門進(jìn) 行登記?；刳H期過后，由于王女士“沒有履行”典當(dāng)合同的約定償還買方的費(fèi)用，買方取得 房屋所

9、有權(quán)，雙方到房地局辦理過戶手續(xù)。在這次“出典”行為中，為了確保雙方的利益， 王女士要求買方在簽署“典當(dāng)合同”的時(shí)候支付了 50的購(gòu)房款，同時(shí)買方以欠其它款項(xiàng)的 名義向王女士打一張欠條，所欠金額與剩余房款金額相等，在過戶完成之前，買方支付剩余 房款。方法點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)典當(dāng)是指房屋所有權(quán)人在急需資金而又不愿放棄房屋所有權(quán)的情況下， 有限期、有條件地將房屋出典，并在約定的期限內(nèi)將房屋按原價(jià)贖回的法律行為。出典人在 將房屋出典后即進(jìn)入典期，在典期內(nèi)不得回贖出房屋。典期結(jié)束后有一段時(shí)期的回贖期，在 此期間，出典人可以以典價(jià)贖回出房屋。采用此種方法所涉及的費(fèi)用僅為在過戶時(shí)繳納的契 稅及印花稅，因此較大地節(jié)約

10、了轉(zhuǎn)讓成本。但是，其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)卻也不小：首先，因?yàn)?在出典期房屋所有權(quán)并未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移，仍掌握在出典人手中，即使出典人并不可以在典期 內(nèi)回贖典物，但在回贖期內(nèi)其還可按原典價(jià)回贖典物，因此，一旦賣方反悔，在回贖期內(nèi)要 求回贖房屋， 買方的權(quán)利將得不到保障。 其次， 如果在過戶前買方不將剩余購(gòu)房款交與賣方， 按照典當(dāng)合同，王女士仍欠買方 100 萬元，扣除買方已交的 50 萬元，原本買方欠王女士 50 萬元的情況轉(zhuǎn)而變成了王女士欠買方 50 萬元。 在此情況下， 王女士將變得十分被動(dòng)： 要么以 50 萬元的價(jià)格將房屋賣給買方，要么履行典當(dāng)合同，支付買方 100萬元將房屋贖回。所以在 簽署典當(dāng)合

11、同的時(shí)候， 賣方不僅應(yīng)要求買方支付 50的購(gòu)房款， 還應(yīng)讓買方簽署一個(gè)與欠剩 余房款相等數(shù)額的欠條，以防買方不繼續(xù)支付剩余房款。最后，由于房屋并未發(fā)生買賣，因 此買方無法以按揭貸款的方式購(gòu)買。方式五：利用入股企業(yè)變更股權(quán)規(guī)避稅費(fèi)操作指數(shù)：風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：節(jié)省費(fèi)用：李總是一位在商界闖蕩多年的老手， 經(jīng)過多年的打拼， 他成立了自己的家具銷售公司， 并在去年剛剛購(gòu)置了一層底商用作家具展銷。 然而天有不測(cè)風(fēng)云， 李總的家里突然發(fā)生變故， 他不得不返回自己的廣東老家。在處理完剩余的家具商品后，面對(duì)將近1000 m2的底商，李總發(fā)了愁：已經(jīng)談好按 2000萬元轉(zhuǎn)讓的買方不愿意支付本應(yīng)由李總繳納的 1 1 0萬元

12、的營(yíng)業(yè)稅及 約 40萬元的個(gè)人所得稅和土地增值稅， 雙方為由誰來支付這越 150 萬元的稅費(fèi)而陷入了僵局。 就在李總一籌莫展的時(shí)候，一位朋友為他支了一招：既然買方是家公司，為何不以房產(chǎn)入股 的形式將房產(chǎn)變現(xiàn)？李總恍然大悟，隨即與對(duì)方展開洽談。經(jīng)過雙方協(xié)商，作為買方的公司 同意李總以房產(chǎn)入股的形式作為股東加入該公司， 房產(chǎn)作價(jià) 2000萬元， 在經(jīng)過股東大會(huì)同意 并報(bào)工商等部門備案后， 公司“支付”李總 2000萬元，李總隨即將所持股份轉(zhuǎn)讓給其它股東。方法點(diǎn)評(píng)：此種方法只適用于大額房產(chǎn)交易的情況， 如果只是小額房產(chǎn)的過戶交易， 可以考 慮通過變更企業(yè)法人方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。采用此種方式規(guī)避費(fèi)用雖然幾乎沒有成本投入，但是大 額的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必然帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。 如果買方公司在李總以房屋入股后不向其支付 2000 萬元 的房款，由于沒有任何約束性文件，那么他將受到極大的損失。其次，李總在將房屋入股之 后，可能會(huì)成為股東大戶，一旦假戲真做，也可能會(huì)對(duì)買方公司決策造成影響。最后，按此 種方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)同樣不能進(jìn)行按揭貸款，也成為限制購(gòu)買客戶的障礙之一。 綜上所述，在規(guī)避房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的稅費(fèi)時(shí)，隨之都會(huì)伴隨一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資者