市場調研暨入市時機預判

1、u2012-20132012-2013年政策及經濟預測年政策及經濟預測 u項目周邊競品及二手市場概況項目周邊競品及二手市場概況 u客戶群初判客戶群初判 u入市時機初判入市時機初判 目錄目錄 1. 2012-2013年政策及 經濟預測 為保持二元供應體系（商品房+保障房），限購令將 會延續(xù)。 一年之計在于春，銀行年度信貸額度一般在年初的時 候是最寬裕的。 觀點1 觀點2 2012年年末行政性的政策換屆后放松概率大；預測 限價行政性政策會在2012年第四季度逐步退出。 觀點3 全球經濟環(huán)境惡劣，為保持國內良好的經濟環(huán)境，中 央將會減少對房地產調控的力度。 觀點4 u從政策及經濟環(huán)境預測入市時間：

2、2012年第四季度至2013年年初為本案最佳入市時間： 2.1 項目周邊競品概況 序序 號號 區(qū)區(qū) 域域 項目名稱項目名稱位置位置開發(fā)商開發(fā)商 占地面積占地面積 （平米）（平米） 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 容積率容積率主力產品主力產品 銷銷 售售 狀狀 況況 預計入預計入 市時間市時間 進展狀況進展狀況 1 1 香香 蜜蜜 湖湖 本項目本項目橋香路西側橋香路西側合正合正21703.5121703.5193248.7593248.754.34.3 58-9058-90平米（平米（93.81%93.81%） 100-105100-105平米（平米（5.01%5.01%） 185-1901

3、85-190平米（平米（1.18%1.18%） 待待 售售 現場為綠化現場為綠化 植皮植皮 2 蓮 塘塘 尾尾 云頂香蜜湖 （一期） 福龍路與北環(huán)路 交匯處西北 萬澤280031090643.2 155平米 175平米 在 售 2011.10已封頂 3耀凱花園國富20926.35600002.7 89平米復式公寓30% 160-180 70% 待 售 2012年 下半年 土地平整 持續(xù)施工 4山語清暉花園華來利 50000.69216251.42.9 160-180平米（70%） 220-250平米（30%） 待 售 2012年 下半年 土地平整 停工 5蘭江山第蘭江608991766072.

4、9 6棟TH 250 6棟260-310（37%） 6棟160-180（60%） 待 售 2012年 上半年 1棟封頂 6 6 安安 托托 山山 橋香雅居 安托山六路與僑 香三道交匯處 蔡屋圍實業(yè) 股份有限公 司 5006.9521029.194.2公寓類小戶型 待 售 2012年 下半年 地基完成 7 7 名爵廣場（宗地 號B401-0017） 安托山四路與僑 香五道交匯 坭崗實業(yè)股 份有限公司 16501.37907565.5 160-180平米（40%） 220-250平米（50%） 300以上（10% 待 售 2012年 下半年 現場仍是地 鐵施工工地 和安托山混 凝土公司 8 8 名

5、爵廣場（B401- 0062） 32302.531292114 待 售 2013年 上半年 9 農 林 香堤綠洲 紅荔西路與農軒 路交匯處西南 農科房地產 開發(fā)有限公 司 35682.921108603.1 住宅85202平米 寫字樓25650平米 待 售 2012年 上半年 地基完成 合計合計271026.32271026.32 1007027.31007027.3 4 4 產品線：片區(qū)產品以大面積段為主；預計入市時間及存量高峰期為2012年第四季度-2013年初， 百萬貨量將再次拉升市場對香蜜湖片區(qū)的關注熱度；片區(qū)直接競爭項目競爭性不大 2012年香蜜湖片區(qū)住宅新推面積概況年香蜜湖片區(qū)住宅

6、新推面積概況 時間時間新推面積（新推面積（ ）百分比百分比 2012上半年上半年396531 43% 2012下半年下半年171785.19 18% 2013年年345462.4 39% 合計合計913778.59100% 備注：本項目的推售面積并未計算在內備注：本項目的推售面積并未計算在內 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860

7、合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756 7 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756 本項目現狀圖 8 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6

8、000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756 云頂香蜜湖現狀圖 9 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029

9、.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756 蘭江山第現狀圖 10 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756

10、橋香雅居現狀圖 11 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756 萬科名爵廣場現狀圖 12 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 1

11、76607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 9324807593248075 名爵廣場名爵廣場 一期一期 9075690756 香緹綠洲現狀圖 萬澤云頂香蜜湖 華來利山語清輝 2011年10月入市；155/180四房 160-180；220-250 蘭江山第 160-180；260-310,250別墅 國富耀凱花園 80復式公寓，87平面 萬科名爵廣場1期 萬科名爵廣場2期 160-180，220-250，300以上 160-180，220-250，300以

12、上 香提綠洲住宅+寫字樓 僑香雅居 小戶公寓 u 2012年第四季度或2013年年初 2011年存貨量大，加上政策環(huán)境影響，預計2012年前三季度樓市并未解凍； 片區(qū)競品主要集中大面積段戶型，產品上不存直接的競爭項目； 客群共性為香蜜湖粘性，本項目客群從資金實力上屬于中層，與其他項目客群 錯開 2012年第四季度至2013年初，片區(qū)新推及存量進入高峰期，百萬 貨量將會 再次拉升市場對香蜜湖片區(qū)的關注熱度 由于客群的差異化，建議本項目于片區(qū)新推及存量高峰期入市，借助片區(qū)的市 場關注度，搶占本項目及不符合其他項目的客源 從市場競品情況初判入市時間： 2.1 項目周邊二手市場概況 3. 項目客戶群初

13、判 合正橋香路項目客戶描摹概況 項目銘筑合正橋香項目 地址南山前海路與東濱路交界，大南山公園旁僑香路 產品83-89三四房90以下產品占主力 居住區(qū)域以前海為主，其次為南中、后海、福田 以項目周邊（香蜜湖、景田、農林、僑城東）為主；其 次福田、科技園、外區(qū)域（如龍坂） 工作區(qū)域以前海、南中、福田、科技園為主以福田為主，其次為科技園、龍坂 客戶職位以中層管理者為主以中層管理者為主；新晉階層 置業(yè)次數 以首次購房為主； 首次購房（45%）首次改善（35%）再次改善（15%） 投資（5%） 以首次購房為主，其次首改 置業(yè)目的 以自住為主； 自住（55%）自住兼投資（40%）投資（5%） 以自住為主

14、成交客戶 年齡 26-35歲為主； 26-35歲（50%）36-40歲（15%）41-45歲（12%） 46-50歲（12%）其他（11%） 26-35為主 家庭結構 以三口之家為主； 三口之家（45%）單身（20%）小兩口=兩代跟父母 （17%）其他 三口及兩口之家為主 教育程度大學（75%）大專=大專以下（12%）大學為主 由于項目所處位置、產品、初步定位等與前海銘筑項目相似，以銘筑成交客戶為參本，得出本項 目的客戶初步描摹 目標客群初步描?。?總體特征 具有香蜜湖片區(qū)粘性的人群：部分為不愿意自己及家人離開香蜜湖片區(qū)居?。?或者想通過居住香蜜湖達到提升及彰顯自身價值及社會地位的城市新貴；

15、大部分為城市新晉精英群體，事業(yè)處于快速上升期； 首次購買、首次改善型為主；資金實力中等 重視生活的便利性 重視周邊教育資源 p本項目與周邊客戶群均具備香蜜湖粘性的共同特征； p由于本項目的產品及定位，本項目客戶群在資金主力客群形成差異化及社 會地位等方面屬于中層階級，與周邊項目的； p建議在片區(qū)新推貨量（2012第四季度-2013年初）上升時候，利用 市場熱度的提升，同時入市，搶占本項目的客源 目標客群初步描?。?家庭背景 客戶年齡25-35歲之間； 三口及兩口之家為主 子女人數在1-2名或準備迎接孩子，對孩子教育很看重，希望在良好 的中小學獲得教育； 客戶更多是的是對子女的責任，子女的需求影

16、響購房決策 事業(yè)特征 社會中堅及新生力量 主要為中高級公務員、中層管理這及高級職業(yè)經理人 部分客戶為新晉城市精英，在豪宅區(qū)購買住宅獲得社會尊重及身份認同 置業(yè)動機 生活習慣 目標客群置業(yè)有以下動機： 由人口結構改變需要改善居住環(huán)境，并獲得社會的認可與尊重； 由市外進入市區(qū)居住，享受便利快捷的城市生活 為子女置業(yè)，希望子女獲得良好的教育與生活環(huán)境/婚房，不愿意子女搬 離次區(qū)域； 商務社交活動頻繁； 日常交往以工作居多，工作與生活并不能完整分開； 休閑活動包括逛街、爬山、運動、下廚等； 看重子女的教育質量，對中小學的教學質量特別看重； 注重配套的生活便利性，希望能夠獲得便利快捷的城市生活。 目標客

17、群初步描摹： 4. 入市時機初判 1.根據本案工程進度，預計項目最快要到2012年第四季度才能入市 2.從政策及經濟層面上： 2012年末全國人大代表換屆后，預計屆時房地產政策調控會有所松動； 全球經濟環(huán)境惡劣，為保持國內良好的經濟環(huán)境，中央將會減少對房地產調控的力度； 一年之計在于春，銀行年度信貸額度一般在年初的時候是最寬裕的； 為保持二元供應體系（商品房+保障房），限購令將會延續(xù)； 3.從市場競品情況上： 2011年存貨量大，加上政策環(huán)境影響，預計2012年前三季度樓市并未解凍； 片區(qū)競品主要集中大面積段戶型，產品上不存直接的競爭項目； 客群共性為香蜜湖粘性，本項目客群從資金實力上屬于中層

18、，與其他項目客群錯開； 2012年第四季度至2013年初，片區(qū)新推及存量進入高峰期，百萬 貨量將會再次拉升市場 對香蜜湖片區(qū)的關注熱度 入市時間初判：2012年第四季度/2013年上半年 Thanks for your attention Wish you a good day! u2012-20132012-2013年政策及經濟預測年政策及經濟預測 u項目周邊競品及二手市場概況項目周邊競品及二手市場概況 u客戶群初判客戶群初判 u入市時機初判入市時機初判 目錄目錄 26 云頂香蜜湖云頂香蜜湖 109064109064 耀凱花園耀凱花園 6000060000 山語清暉山語清暉 216251.4 蘭江山第蘭江山第 176607 名爵廣場名爵廣場 二期二期 129211129211 僑香雅居僑香雅居 21029.1921029.19 香緹綠洲香緹綠洲 110860110860 合正項目合正項目 93248075